Wird eine Grundschuld abgetreten, geschieht das meist zwischen Banken im Rahmen eines Bankenwechsels bei einer Baufinanzierung. Die neue Bank bekommt die Grundschuld abgetreten. Eine Grundschuldabtretung ist für Sie günstiger, denn Sie sparen die Kosten für Löschung und Neubestellung.
Wechseln Sie den Kreditgeber Ihres Baudarlehens, etwa weil Sie eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung abschließen, muss auch die bestehende Grundschuld angepasst werden. Entweder wird dafür die bestehende Grundschuld gelöscht und dann eine neue eingetragen. Möglich ist aber auch, dass die alte Bank die bestehende Kreditsicherheit an die neue Bank weiterreicht. Dabei spricht man von einer Grundschuldabtretung. Die Abtretung hat den großen Vorteil, dass sie deutlich günstiger ist als die alte Grundschuld löschen zu lassen und eine neue zu bestellen. Sie sparen sowohl bei den Notar- als auch bei den Grundbuchkosten.
Läuft die Zinsbindung Ihres bestehenden Baudarlehens demnächst aus, sollten Sie nicht auf das Angebot Ihrer bisherigen Bank für eine Anschlussfinanzierung warten, sondern die Konditionen möglichst vieler Banken miteinander vergleichen. Entscheiden Sie sich dann für das beste Angebot, das zu Ihren Vorstellungen passt. Im Zuge dessen ist es meistens die sinnvollste Lösung, die bestehende Grundschuld an den neuen Kreditgeber abzutreten.
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Zum einen ist die Grundschuldabtretung also eine gute Option, wenn Sie Ihr Darlehen umschulden. Manchmal ist es auch möglich, die bestehende Grundschuld beim Kauf einer Immobilie abzutreten. Ihre Bank muss dabei aber genau prüfen, ob die Bedingungen zu denen der Grundschuld der alten Bank des bisherigen Eigentümers passt. Auch die persönliche Haftungserklärung muss mit einem gesonderten Formular geregelt werden.
Die Kosten einer Grundschuldabtretung liegen weit unter denen einer Löschung einer alten Grundschuld und der Bestellung und Eintragung einer neuen Grundschuld. Ist zum Beispiel eine Grundschuld über 200.000 € eingetragen, dann kostet deren Abtretung an einen neuen Gläubiger knapp 500 € Abtretungskosten. Die Löschung der alten Grundschuld und die Bestellung und Eintragung einer neuen Grundschuld schlagen dagegen mit etwa 1.500 € für Notar und Grundbuchamt zu Buche.
Sie können davon ausgehen, dass Sie zwei Drittel bis zur Hälfte der Kosten sparen, wenn Sie eine alte Grundschuld an einen neuen Gläubiger abtreten lassen. Die Kosten berechnen sich nach Regelungen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Die wichtigste Frage ist: Akzeptieren die beteiligten Banken, dass die Grundschuld zwischen ihnen abgetreten wird? Das wäre ideal, denn eine Abtretung ist mit weit weniger Aufwand und Kosten verbunden als eine neue Grundschuld, und als Kreditnehmer können Sie außerdem die Banken bevollmächtigen, die Abtretung zu vollziehen. Sie regeln den Vorgang dann weitestgehend unter sich.
Bei der Abtretung einer Grundschuld steht neben der Grundschuld selbst das ihr zugrundeliegende Darlehen im Fokus. Die alte Grundschuld kann als Sicherheit für ein neues Darlehen bei einer anderen Bank verwendet werden. Dazu muss die alte Bank erklären, dass sie mit der Abtretung einverstanden ist, und die neue Bank, dass sie die Grundschuld übernimmt. Die Abtretung wird durch einen Notar beglaubigt und im Grundbuch vermerkt.
Soll eine alte Grundschuld an einen neuen Gläubiger übertragen beziehungsweise abgetreten werden, muss sie auch zu dessen Anforderungen passen – etwa in Bezug auf die Grundschuldzinsen oder ob es eine vollstreckbare Ausfertigung gibt. Die Bank wird dies prüfen und entscheidet, ob sie diese Abweichungen akzeptiert oder doch eine Löschung und Neubestellung fordert.
Bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung verbunden mit einem Bankenwechsel unterzeichnet die alte Bank eine Abtretungserklärung der Grundschuld an die neue Bank. Diese wird im Grundbuch vermerkt. Im Gegenzug überweist die neue Bank die noch offenen Verbindlichkeiten an die alte Bank. Damit ist die Grundschuld abgetreten.
Auch eine Teilabtretung einer Grundschuld ist üblich. Sie ist allerdings etwas teurer als eine Abtretung der gesamten Grundschuld. Sie kommt vor allem dann in Frage, wenn eine Erstfinanzierung ausläuft und eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird, die niedriger ist als das alte Darlehen. Bei dieser Gelegenheit können Sie die eingetragene Grundschuld an die neue Kreditsumme anpassen und den Rest löschen lassen. Ein Notar muss die Löschung des bereits getilgten Teilbetrags beglaubigen, wofür Notarkosten anfallen.
Rechnen Sie damit, dass der Vorgang einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Für eine Grundschuldabtretung sollten Sie 2-4 Wochen Dauer veranschlagen.
Wenn Sie sich mit der Abtretung einer Grundschuld beschäftigen, werden Sie vielleicht über folgende Begriffe stolpern:
Sind im Grundbuch mehrere Darlehen abgesichert, gibt es erst- und nachrangige Grundschulden. Der Gläubiger auf dem ersten Rang wird bei einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient, daher ist die Rangfolge für Banken sehr wichtig. Gläubiger eines Nachrangdarlehens können sich ein Aufrücken auf einen höheren Rang durch Rückgewähransprüche sichern. Eine so „belastete“ höherrangige Grundschuld kann dann nur abgetreten werden, wenn gleichzeitig auch die Rückgewähransprüche abgetreten werden.
Gläubiger eines Nachrangdarlehens haben häufig ein Interesse daran, in der Rangfolge im Grundbuch aufzurücken. Sie können daher veranlassen, dass eine höherrangige Grundschuld nicht neu eingesetzt werden, also nicht revalutiert werden darf. Dafür unterschreiben Sie eine Einmalvalutierungserklärung. Die entsprechende Grundschuld entspricht dann einer Hypothek. Sie ist gebunden an das zugrundeliegende Darlehen und die jeweilige Restschuld. Ist die Restschuld getilgt, wird die Grundschuld gelöscht.
