Aktuelle Bauzinsen 12/2024: So stehen die Zinsen für Ihre Baufinanzierung

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 13.12.2024

Der aktuell beste Bauzins liegt Mitte Dezember bei knapp unter 3,0 % für eine 10-jährige Zins­bindung und bei 3,2 % für eine 20-jährige Zins­bindung. Die konkreten Zinsen für Ihren Immo­bilien­kredit berech­net die Bank immer ab­hän­gig von Ihrer Boni­tät und den Eck­da­ten Ihrer Immo­bilie. Wenn Sie wenig Eigen­kapi­tal mit­brin­gen oder sogar eine Bau­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal su­chen, müs­sen Sie mit einem Zins­auf­schlag von 0,5–1,0 Prozent­punk­ten rech­nen.

Planen Sie eine konkrete Bau­finan­zierung, bietet Ihnen unser Bau­zinsen Vergleich die Gelegen­heit, die aktu­ellen Ange­bote zu ermitteln und mitein­ander zu vergleichen.

Baukreditzinsen 2024: Wie sieht die Bauzinsen-Prognose derzeit aus?

Viele Experten sehen für die Zins­ent­wicklung bei Bau­finan­zierungen eine Seit­wärts­bewegung voraus. Das bedeutet, dass sich die Immo­bilien­zinsen in den kommenden Monaten unge­fähr auf dem gleichen Niveau bewegen werden wie zurzeit. Große Aus­schläge nach oben und unten sind somit nicht zu erwarten.

Michael Neumann, Vorstands­vor­sitzender der Dr. Klein Privat­kunden AG, begründet seine Bauzinsen-Prognose für 2024 und 2025 mit bereits erfolgten Zins­senkungen der Anbieter von Bau­finan­zierungen: „Als Grund für die anhal­tende Seit­wärts­bewegung sehe ich die Tat­sache, dass der Markt die Senkung des Leit­zinses in diesem Jahr bereits seit Monaten einge­preist hatte. Der erste Zins­schritt im Juni seitens der EZB war erwar­tet worden. Ebenso die Zins­pause im Juli und die weiteren Zins­senkungen in der 2. Jahreshälfte. Insge­samt ist die Erschwing­lich­keit einer Immo­bilie heute deut­lich besser als 2023. Jetzt ist ein guter Zeit­punkt für den Kauf.“

Auch eine aktuelle Analyse der Commerzbank sieht wenig Schwan­kungen voraus. Danach würden die Bau­zinsen „in den kommenden Monaten bis in das nächste Jahr hinein mit etwa 3,5 % kaum niedriger sein als der­zeit, und in der zweiten Jahres­hälfte 2025 sogar eher wieder leicht anziehen.“

Was beeinflusst die Baukreditzinsen?

Die aktuellen Bau­kredit­zinsen, die Sie für ein Dar­lehen zahlen, werden von vielen Fak­toren beein­flusst. Diese Faktoren lassen sich in drei Gruppen teilen.

• 1. externe Faktoren

  Zu den externen Faktoren, die die aktu­ellen Kredit­zinsen für einen Haus­kauf oder -bau bestimmen, gehören finanz- und welt­poli­tische Gegeben­heiten. Sie selbst als Kredit­nehmer oder die kredit­gebenden Banken haben darauf keinen Einfluss. Dabei handelt es sich um folgende Faktoren:

  • die Situation am inter­natio­nalen Kapital­markt: Banken besorgen sich am Kapital­markt die Gelder für Finan­zierungen. Dabei spielen Pfand­briefe und Staats­anleihen eine wich­tige Rolle. Denn wenn Banken selbst hohe Zinsen für die Geld­beschaffung zahlen müssen, geben sie diese an ihre Kunden weiter. Umge­kehrt profi­tieren Kunden von niedrigen Zinsen am Kapital­markt, weil diese zu niedri­gen Bau­zinsen führen.
  • die Geld­politik der Zentral­banken: Die großen Zentral­banken wie die euro­päische EZB und die US-ameri­kanische Fed ver­suchen mit umfassenden Maß­nahmen die Wirt­schaft zu stärken. Dazu gehören z. B. hohe Leit­zinsen, um die wachsende Infla­tion zu bekämpfen. Erhöhte Leit­zinsen führen zu einem gene­rell erhöhten Zins­niveau, was sich in stei­genden Kredit­zinsen bemerkbar macht.
  • die Konjunkturlage: Eine schwächelnde Kon­junktur bringt in der Regel sinkende Zinsen mit sich. Die Zentral­banken senken in dieser Situ­ation die Leit­zinsen, um Kauf­anreize auszu­lösen. Dagegen führt eine starke Kon­junktur eher zu Kauf­laune und wegen der stei­genden Nach­frage nach Krediten zu tenden­ziell höheren Zinsen.
  • geopoli­tische Krisen­herde: Kriege und deren Folgen können zu Liefer­schwierig­keiten und stei­genden Rohstoff­preisen führen und somit Unsicher­heiten auf dem welt­weiten Kapital­markt auslösen. Die Folgen davon sind wirtschaft­liche Pro­bleme in vielen Ländern und eine zunehmende Inflation.

• 2. darlehens­spezifische Faktoren

  Kaum eine Immobilien­finan­zierung ist wie die andere. Banken ver­geben Bau­kredite auf die indi­viduellen Anfor­derungen ihrer Kunden zuge­schnitten. Dement­sprechend verändern sich die Zinsen. Folgende Aspekte spielen dabei eine Rolle:

  • die Darlehenshöhe: Generell gilt, dass ein hoher Bau­kredit höhere Zinsen nach sich zieht, da die Bank bei einer hohen Summe ein größeres Risiko eingeht. Dieses Risiko bezahlen Sie als Kredit­nehmer. Aber auch bei sehr geringen Summen, z. B. von unter 100.000 €, könnten die Zinsen steigen. Der Auf­wand der Bank für das Prüf­ver­fahren ist bei einem niedrigen Darlehen im Vergleich höher.
  • das vorhandene Eigenkapital: Je mehr Eigen­kapital Sie in die Finan­zierung ein­bringen, desto besser ist es. Zum einen redu­ziert sich die zusätz­lich zum Eigen­kapital benötigte Summe des Haus­kredites. Zum anderen ver­ringert sich das Ausfall­risiko der Bank. Beide Punkte führen zu niedri­geren Bau­zinsen.
  • der Beleihungswert: Anhand von ver­gleich­baren Objekten ermittelt die kredit­gebende Bank den Beleihungswert der Immobilie. Das ist der geschätzte Wert, den die Bank bei einer mög­lichen Zwangs­verstei­gerung erzielen würde. Dabei gilt folgende Faust­formel: Je höher der Beleihungs­wert ausfällt, desto mehr Geld können Sie auf­nehmen und desto bessere Zinsen werden Ihnen angeboten.
  • die gewählte Soll­zins­bindung: Mit der Soll­zins­bindung legen Sie fest, wie lange der einmal gewählte Zins­satz gültig ist. In der Regel führt eine lange Zins­bindung, z. B. über 20 oder 30 Jahre, zu höheren Zinsen. Für eine kürzere Zins­bindung werden etwas niedrigere Zinsen berechnet. Das hat aber den Nach­teil, dass in diesem Fall die ver­blei­bende Rest­schuld höher ist als nach einer langen Zins­bindung.
  • die Tilgungsrate: Die Tilgungs­rate beschreibt den prozentu­alen Anteil der monat­lichen Rück­zahlung an der Gesamt­summe. Üblich ist eine Tilgung von 1–3 %. Je höher die Til­gungs­rate aus­fällt, desto schneller ist die Kredit­summe zurück­gezahlt und umso günstiger fallen die Bau­zinsen aus.
  • mögliche Sonderoptionen: Sie können in Ihrem Baufinan­zierungs-Vertrag Sonder­optionen festlegen. Dazu gehören z. B. die Möglich­keit zu Sonder­tilgungen oder zu einem Wechsel der Tilgungs­rate. In den meisten Fällen zahlen Sie für diese Sonder­optionen höhere Zinsen, weil der Darlehens­geber möglicher­weise Ein­nahmen verliert, wenn Sie einen Teil des Kredites vor­zeitig zurück­zahlen.

• 3. personen­bezogene Faktoren

  Auch Ihre finanzielle und persönliche Situation beeinflusst die aktuellen Bauzinsen

  Vor der Vergabe eines Darlehens muss die Bank Ihre Kredit­würdig­keit, auch Bonität genannt, überprüfen. Eine hohe Kredit­würdig­keit senkt das Ausfall­risiko und wird mit besseren Zinsen belohnt. Für eine hohe Bonität sprechen

  • ein sicherer und fester Arbeits­platz,
  • ein regel­mäßiges und hohes Ein­kommen,
  • geringe Schulden,
  • eine positive SCHUFA-Auskunft
  • und Ihr Familien­stand (Ehepaare oder Lebens­gemein­schaften haben oft zwei Einkommen, was die Kredit­würdig­keit erhöht).

  Auch die Art der Nutzung der Immobilie spielt eine Rolle bei der Zins­kalku­lation, ebenso wie die Lage. Bewohnen Sie das Objekt selbst, erhalten Sie in den meisten Fällen etwas niedri­gere Zinsen. Je besser die Immobilien­lage ist, desto eher haben Sie Chancen auf bessere Zinsen.

• Bildbeschreibung
  Diese Faktoren beeinflussen den Bauzins

  • Finanzmärkte: Leitzins der EZB, Pfandbriefe, Bundesanleihen, Inflation
  • Finanzierung: Darlehenshöhe, Höhe des Eigenkapitals, Dauer der Zinsbindung, Tilgungshöhe, Sonderoptionen
  • Kunde: Kreditwürdigkeit, Eigen- / Fremdnutzung, Standort der Immobilie, Erwerbstätigkeit, Familienstand

Wie wirkt sich die Entwicklung der aktuellen Immobilienzinsen auf meine Finanzierung aus?

Bei Immo­bilien­kre­diten handelt es sich um große Summen, deshalb hat schon ein kleiner Zins­an­stieg große Aus­wir­kun­gen auf Ihre Erst- und die spätere Anschluss­finan­zierung. Steigen die Bau­zinsen schnell an, wie es 2022 der Fall war, kann eine Bau­finan­zierung sogar ins Wackeln kommen. Bei gleicher Kredit­höhe müssen Sie bei höheren Immobilien­zinsen mit deut­lich steigenden Mehr­kos­ten rech­nen, die sich sowohl in den Zins­kos­ten als auch in höhe­ren Monats­ra­ten zei­gen.

Fol­gen­des Bei­spiel soll das verdeut­lichen. Wir haben drei unter­schied­liche Zins­sätze mitein­ander verglichen. Dabei gehen wir von einer Darlehens­höhe von 400.000 €, einer 10-jährigen Zins­bindung und einer Tilgungs­rate von 2 % aus.

Das Beispiel zeigt deutlich, dass um wenige Prozent­punkte höhere Bau­zinsen die Zins­kosten in den 10 Jahren der Zins­bindung um mehr als 20.000 € erhöhen. Wenn Sie Ihre Finan­zierung selbst durch­rech­nen möch­ten, bietet sich dafür unser Baufinan­zierungs­rechner an.

Wie viel kostet eine Baufinanzierung im Monat?

Das ist sehr unter­schied­lich und hängt von vielen Para­metern, wie z. B. der Darlehens­höhe, den Bau­zinsen und der Dauer der Zins­bindung, ab. Die durch­schnitt­liche Monats­rate lag im Oktober 2024 bei 1.375 €. So viel zahlt ein Kredit­nehmer laut des Europace-Trend­baro­meters zur Immo­bilien­finan­zierung im Durch­schnitt für einen Haus­kredit über 300.000 €, einer Tilgung von 2 % und einer Zins­bindung von 10 Jahren.

Generell bestimmen sich die Kosten für Ihr Bau­dar­lehen durch die Darlehens­zinsen, die Ihnen ange­boten werden. Aktuell liegen die Zinsen für ein 10-jähriges Dar­lehen bei knapp über 3 %. Nehmen Sie z. B. einen Kredit in Höhe von 100.000 € zu 3,2 % auf, zahlen Sie im 1. Monat 266,67 € an Zinsen. Dieser Wert ergibt sich aus der Rech­nung: 3,2 % von 100.000 € geteilt durch 12 Monate = 266,67 €.

Bei einem klassischen Annuitäten­dar­lehen ist dieser Wert bereits im 2. Monat etwas kleiner, da Sie zusätz­lich zu den Zins­kosten auch einen gewis­sen Teil des Kredits tilgen. Zins und Til­gung ergeben zusammen die monat­liche Raten­höhe; bei 2 % Til­gung sind es im genannten Beispiel 433,33 € Monats­rate. Mit der Zeit sinkt der Zins­an­teil an der monat­lichen Rate immer weiter, je niedriger die Rest­schuld ist.

Im Folgenden beschreiben wir die Monats­raten, die Zins­kosten sowie den Tilgungs­anteil und die nach 10 Jahren ver­bleibende Rest­schuld für unter­schied­liche Immo­bilien­darlehen.

• Wie hoch ist die Rate für 200.000 € Kredit?

  Für einen Hauskredit in Höhe von 200.000 € können Sie mit einer monat­lichen Rate von 867 € rechnen. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 56.932 € Zins­kosten und 47.068 € für die Tilgung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 152.932 €.

• Wie hoch ist die Rate für 300.000 € Kredit?

  Bei einer Finan­zierungs­summe von 300.000 € liegt die monat­liche Rate bei etwa 1.300 €. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 85.398 € Zins­kosten und 70.601 € für die Tilgung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 229.398 €.

• Wie hoch ist die Rate für 350.000 € Kredit?

  Nehmen Sie einen Bau­kredit in Höhe von 350.000 € auf, sollten Sie mit einer Rate von mindes­tens 1.517 € planen. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 99.631 € Zins­kosten und 82.369 € für die Til­gung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 267.631 €.

• Wie hoch ist die Rate für 400.000 € Kredit?

  Bei einem Bauzins von 3,2 % müssen Sie für einen 400.000 €-Kredit mit einer monat­lichen Rate von etwa 1.734 € planen. Einberech­net ist eine anfäng­liche Tilgung von 2 %. So zahlen Sie in 10 Jahren 113.865 € an Zins­kosten und 94.135 € für die Til­gung. Die Rest­schuld beträgt dann 305.865 €.

• Wie hoch ist die Rate für 450.000 € Kredit?

  Möchten Sie 450.000 € für einen Haus­kredit aufnehmen, beträgt die monat­liche Rate ca. 1.950 €. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Til­gung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 128.098 € Zins­kosten und 105.902 € für die Tilgung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 344.098 €.

• Wie hoch ist die Rate für 500.000 € Kredit?

  500.000 € als Baufinan­zierung schlagen mit etwa 2.167 € monat­lich zu Buche. Nach 10 Jahren haben Sie bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % 142.331 € an Zins­kosten und 117.670 € für die Tilgung gezahlt. Ihnen bleibt eine Rest­schuld von 382.330 €.

Folgende Tabelle fasst die genannten Werte auf einem Blick zusammen. Sie sehen die Monats­raten, die Zins­kosten und die verblei­bende Rest­schuld bei einem effek­tiven Jahres­zins von 3,2 % und einer 10-jährigen Zins­bindung.

Lohnt sich eine Baufinanzierung 2024 noch?

Ja, eine Baufinanzierung kann sich 2024 lohnen, wenn Sie eine passende Immobilie zu einem ange­messenen Preis finden und die Finan­zierung lang­fristig stemmen können. Denn im lang­jäh­rigen Ver­gleich sind die aktu­ellen Zinsen für eine Bau­finan­zierung günstig. Vor 20 Jahren gal­ten Zin­sen über 4 % als ganz normal, jahr­zehnte­lang lagen sie sogar ein Viel­faches über dem jetzi­gen Nive­au. Der Unter­schied war aller­dings: Immobi­lien kos­te­ten deutlich weniger.

Das Problem sind also weni­ger die aktuel­len Bauzin­sen von etwa 3–3,5 %. Selbst der günstigs­te Darlehenszins lohnt sich nicht, wenn der Kauf­preis der Immo­bilie zu hoch ist. Ach­ten Sie also darauf, bei der Kauf­preis­ver­hand­lung einen küh­len Kopf zu bewah­ren und ange­sichts der aktu­ellen Zin­sen beim Hauskauf nicht in Tor­schluss­pa­nik zu ver­fal­len. Wichtig sind eine sorg­fältige Planung und Berech­nung unter Berück­sichtigung Ihrer persön­lichen finan­ziellen Situation.

Auch wenn Sie be­reits eine Bau­finan­zie­rung haben und in Kürze eine Anschluss­finan­zierung für die Rest­schuld brau­chen, ist 2024 noch immer ein gutes Jahr. Es kann sich sowohl eine Prolon­ga­tion als auch eine Um­schul­dung lohnen. Läuft Ihr Ver­trag noch einige Zeit und möch­ten Sie sich trotz­dem jetzt schon die aktuel­len Bau­zin­sen sichern, können Sie sie mit einem For­ward Dar­lehen bis zu 60 Mona­te im Vor­aus reser­vie­ren.

Wie haben sich die Bauzinsen in der Vergangenheit entwickelt?

Zwischen 2008 und 2021 zeigten die Zinsen für eine Bau­finan­zierung einen fort­währen­den Trend nach unten. Damals waren die sinken­den Zinsen eine Reak­tion auf die welt­weite Banken- und Finanz­krise. Seit Anfang 2022 haben die Zinsen einen deut­lichen Sprung nach oben ge­macht. Hinter­grund sind die hohe In­fla­tion und die Unsicher­heiten auf den Finanz­märkten aufgrund der welt­weiten Krisen. Ins­ge­samt liegt das Zins­niveau aber immer noch in einem eher güns­tigen Bereich.

Folgende Grafik zeigt Ihnen die Entwick­lung der Bauzin­sen in den ver­gan­genen 25 Jah­ren. Es werden die Effektiv­zinsen jeweils zum Jahres­ende für Bau­dar­lehen mit 10-jähriger Zins­bindung ange­zeigt. Dabei wird der Abwärts­trend deut­lich, der seit 2008 beson­ders steil ver­läuft, aber auch der deutliche Sprung nach oben seit Anfang 2022.

• Bildbeschreibung
  Entwicklung der Bauzinsen

  Jahr	Zins
  1997	7,1 %
  1998	5,0 %
  1999	6,1 %
  2000	6,4 %
  2001	5,8 %
  2002	5,4 %
  2003	5,2 %
  2004	4,9 %
  2005	4,2 %
  2006	4,6 %
  2007	5,1 %
  2008	5,5 %
  2009	4,4 %
  2010	3,5 %
  2011	4,3 %
  2012	2,7 %
  2013	2,9 %
  2014	1,5 %
  2015	1,7 %
  2016	1,4 %
  2017	1,4 %
  2018	1,4 %
  2019	0,9 %
  2020	0,6 %
  2021	0,7 %
  2022	2,3 %
  2023	3,8 %
  2024	3,1 %

  Quellen: FMH und Statista, Stand: November 2024

9 Tipps mit denen Sie sich günstige Bauzinsen sichern

Es gibt einige Stellschrauben, mit denen Sie die Höhe der aktu­ellen Immo­bilien­zinsen für Ihr Vor­haben beein­flussen können. Dazu gehören:

• die Wahl der passenden Bank
• die Höhe des Eigenkapitals
• Ihr Einkommen
• die Dauer der Zinsbindung
• die Tilgungshöhe
• das Nutzen von Sonderoptionen
• eine möglichst gute Bonität
• die ideale Kreditsumme
• die Lage und Nutzung der Immobilie

Im Folgenden beschreiben wir die oben aufge­listeten Punkte ausführlich.

• Tipp 1: Vergleichen Sie die Angebote der Banken genau

  Jede Bank will mit der Vergabe von Immo­bilien­krediten Geld verdienen. Deshalb ver­langt sie höhere Zinsen als sie selbst am Kapital­markt zahlt. Da Banken aber ver­schie­dene Kalku­lationen für ihre Gewinn­margen durch­führen, bieten sie unter­schied­liche Bau­finan­zierungen mit höheren oder niedri­geren Zinsen an. Nur mit einem Bau­finan­zierung Vergleich finden Sie die Bank mit den aktuell besten Bau­zinsen heraus. Ver­gleichen lohnt sich, denn ein geringer Zins­unter­schied kann bereits mehrere zehn­tausend Euro an Mehr­kosten ausmachen.

• Tipp 2: Bringen Sie viel Eigenkapital in die Finanzierung ein

  Je mehr Eigen­kapital Sie ein­brin­gen, desto weni­ger Risiko geht eine Bank mit der Kredit­vergabe ein. Diese Risiko­mini­mierung durch Eigen­kapi­tal beloh­nen Banken mit nied­rigeren Immobilienzinsen auf den Bau­kredit. Kaufen Sie beispiels­weise ein Haus für 400.000 €, bekom­men Sie bei 40 bis 70 % Eigen­kapi­tal den bes­ten Zins­satz für Ihre Immo­bilien­finan­zierung. Alles, was darüber hinaus­geht, verschlech­tert den Zins wie­der, weil die Kredit­summe dann zu nied­rig ist, um sich für die Bank zu lohnen.

  Was sie mög­lichst immer mit­hilfe von Eigen­kapital finan­zieren soll­ten, sind die Bau­neben­kosten bzw. Kauf­neben­kosten wie Grund­erwerbs­steuer, Makler, Grund­buch und Notar. Ansons­ten spricht man von einer 110 %-Finan­zierung – und diese ist sehr teuer.

• Tipp 3: Nutzen Sie ein hohes und geregeltes Einkommen

  Jede Bank ist auf Sicher­heit aus. Daher gilt: Je höher Ihr Ein­kom­men und je sicher­er Ihr Arbeits­platz sind, desto gerin­ger werden Ihre persön­lichen Bau­zin­sen sein. Sind Sie Allein­verdie­ner in einer Fami­lie, werden Sie mehr für Ihren Bau­kredit bezah­len als ein Paar mit zwei Ein­kom­men.

  Haben Sie noch keine beste­hen­de Bau­finan­zierung, lohnt sich ein Blick in unseren Budget­rechner. Hier können Sie Ihre Daten einge­ben und erfah­ren, wie viel Haus Sie sich voraus­sicht­lich leis­ten können.

• Tipp 4: Legen Sie die passende Zinsbindung fest

  Wenn Sie ein Dar­lehen bei einer Bank aufneh­men, legen Sie die Dauer der Zins­bin­dung fest. Das ent­spricht Ihrer Vertrags­lauf­zeit. Inner­halb dieses Zeit­raums darf der Zins nicht verän­dert wer­den. Möch­ten Sie sich die aktu­ellen Bau­zin­sen für einen mög­lichst langen Zeit­raum sichern, z. B. für 20 oder sogar 30 Jahre, berech­nen die Banken dafür aber einen Auf­schlag. Wägen Sie also ab, ob Sie 10 Jahre lang die güns­tige­ren Zinsen zahlen wol­len, oder wie viel Ihnen die Sicher­heit für 20 Jahre wert ist.

  Sieht die Prog­nose in den kommen­den Jahren stei­gende Bauzinsen voraus, soll­ten Sie sich für eine län­gere Zins­bin­dung entschei­den. Rech­nen Sie jedoch mit fallen­den Zin­sen, kann eine kurze Zins­bin­dung von Vor­teil sein, um sich eine güns­tige­re Anschluss­finan­zierung zu sichern.

  Es lohnt sich, die Zins­entwicklung zu beobachten. So erhalten Sie einen Ein­druck davon, wann ein güns­tiger Zeit­punkt für eine Immo­bilien­finan­zierung mit niedrigen Zinsen ist. Dabei hilft Ihnen unsere Bauzinsen-Prognose mit Trends, Ein­schät­zungen und Kommentaren.

• Tipp 5: Berechnen Sie die beste Tilgungshöhe

  Die Tilgungs­rate beschreibt den prozentu­alen Anteil am Haus­kredit, den Sie in monat­lichen Raten zurück­zahlen. Häufig wählen Kredit­nehmer eine Til­gung von 2 % oder 3 %. Bei steigenden Darlehenszinsen allerdings sinkt die höchstmögliche Tilgung für viele auf eher 1–1,5 %. Gene­rell gilt die Regel: Je höher die Til­gungs­rate ist, des­to schnel­ler ist der Kre­dit abge­zahlt. Weil Sie dann aber für einen kür­zeren Zeit­raum Zin­sen zah­len, lassen sich Ban­ken die ent­gan­genen Zah­lun­gen durch einen kleinen Zins­auf­schlag bezah­len.

  Die nach­fol­gen­de Gra­fik ver­deut­licht, wie sich die Gesamt­lauf­zeit eines Bau­dar­lehens be­reits bei einer Erhö­hung der Til­gungs­rate von 1 auf 2 % ver­kürzt.

  

• Tipp 6: Verzichten Sie auf teure Sonderoptionen

  Ihre Baufinanzierung kann Sonder­optionen ent­halten, wie z. B. das kosten­lose Recht auf Sonder­tilgungen oder auf einen Wechsel der Tilgungs­rate. Aller­dings können diese Sonder­optionen den Bauzins erhöhen. Fragen Sie im Beratungs­gespräch danach und über­legen Sie, ob Sie diese Möglich­keiten unbe­dingt benötigen.

• Tipp 7: Sorgen Sie für eine gute Bonität

  Jede Bank prüft vor einer Kredit­zusage Ihre Boni­tät. In der Regel er­folgt diese Ab­frage bei der SCHUFA. Möchten Sie keine Über­raschun­gen bei der Ab­frage der Daten erle­ben, emp­fiehlt es sich, vorab eine SCHUFA-Aus­kunft Ihrer Daten anzu­for­dern. Die SCHUFA ist ver­pflich­tet, Ihnen diese einmal jähr­lich kosten­frei zur Ver­fü­gung zu stel­len.

  Auch persön­liche Eck­daten wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bau­zinsen aus. Beamte erhal­ten zum Bei­spiel bessere Kondi­tions­angebote als Selbst­ständige. Ihr Wohn­ort kann eben­falls auf­grund regio­naler Ange­bote Ein­fluss auf die Bau­zinsen haben.

• Tipp 8: Finden Sie die passende Kreditsumme

  Auch die Höhe ihres Kredits beein­flusst die Zinsen für Ihren Immo­bilien­kredit. Je höher die Kredit­summe, desto höher werden auch die Zin­sen sein, die Ihnen die Bank berech­net. Denn durch die hohe Summe steigt aus Sicht der Bank das Risi­ko, das Geld nicht voll­stän­dig zurück­zube­kommen.

  Außerdem vergeben viele Banken die besten Zinsen nur für bestimmte Höchst- oder Mindest­summen. Bewegen Sie sich inner­halb dieser Spanne, haben Sie gute Chancen auf niedrige Bauzinsen.

• Tipp 9: Bedenken Sie die Nutzung und Lage der Immobilie

  Auch die Nutzung und Lage einer Immo­bilie haben Ein­fluss auf die Höhe Ihrer Zinsen. Gerade bei Immo­bilien, die als Kapital­anlage erwor­ben wer­den, sehen Banken ein erhöh­tes Aus­fall­risiko, wes­halb die Zin­sen hier­für oft hö­her aus­fallen. Auch bei Immo­bilien in Regio­nen mit gerin­ger Nach­frage, z. B. auf­grund schlech­ter Verkehrs­anbin­dung oder weni­gen Arbeits­plätzen in der Umge­bung, müssen Sie mit höhe­ren Zin­sen rech­nen.

Wie sichere ich den aktuellen Bauzins für die Anschlussfinanzierung?

Haben Sie Sorge vor weiter steigen­den Bau­zin­sen, können Sie mit der Pla­nung Ihrer Anschluss­finan­zierung früh­zeitig begin­nen. Schon 5 Jahre vor Ab­lauf der Zins­bin­dung haben sie die Möglich­keit, ein Forward Darlehen abzu­schließen. Hier­mit reser­vie­ren Sie sich aktu­elle Zins­kondi­tio­nen für später. Das lohnt sich so früh aber nur bei extrem nied­rigen Zin­sen, da Sie für jeden Mo­nat Warte­zeit ei­nen Zins­auf­schlag zah­len.

Kommt die langfristige Festlegung auf eine Anschluss­finan­zierung für Sie nicht infrage, sollten Sie sich spätes­tens 4 Monate vor Ablauf der beste­hen­den Zins­bin­dung Alter­nativ­ange­bote zu den Kondi­tio­nen Ihrer bis­heri­gen Bank einho­len und aktu­elle Bau­zin­sen ver­glei­chen. Je nach Ange­bot können Sie dann Ihre Anschluss­finan­zierung über Ihre bis­herige Bank weiter­laufen lassen oder den Kredit zu einer ande­ren Bank mit einem besse­ren Ange­bot um­schul­den. Der Wech­sel ist zwar mit Auf­wand verbun­den, birgt aber großes Spar­poten­zial – beson­ders dann, wenn die aktuellen Immo­bilien­zinsen nied­rig sind.

Fazit: Aktuelle Bauzinsen beobachten und Zinsdelle nutzen

Die aktuellen Bauzinsen bewegen sich seit Monaten auf einem unge­fähr gleich­blei­benden Niveau. Es gibt aber immer mal wieder leichte Aus­schläge nach oben oder unten. Deshalb lohnt es sich, die Zins­ent­wicklung im Blick zu behalten. Gehen die Zinsen für eine Immo­bilien­finan­zierung etwas runter, gibt es also eine Zins­delle, kann das der richtige Moment für Sie sein. Denn schon kleine Zins­unter­schiede von 0,2 oder 0,3 Prozent­punkten machen sich bei den Kredit­kosten deut­lich bemerkbar.