Annuitätenrechner: Berechnung der monatlichen Rate für das Annuitätendarlehen

Was genau berechnet der Annuitätenrechner?

Der Annuitätenrechner bildet die Grundlage für Ihre Baufinanzierung. Er rechnet Ihnen nach Eingabe Ihrer Kreditkonditionen, wie Darlehenshöhe, Zinssatz und Tilgung, die genaue Höhe Ihrer monatlichen Rate aus. So erhalten Sie einen Überblick, wie viel Immobilie Sie sich tatsächlich leisten können.

Nach Eingabe Ihrer Konditionen liefert Ihnen der Annuitätenrechner einen detaillierten Tilgungsplan, der Ihnen auf den Cent genau die monatliche Belastung Ihrer Baufinanzierung auflistet. Dabei rechnet der Annuitätenrechner für jeden Monat sowohl den Zins- und Tilgungsanteil, als auch die noch offene Restschuld aus. So können Sie Monat für Monat nachvollziehen, wie viel Zinsen Sie zahlen, welcher Betrag in die Tilgung Ihres Darlehens fließt und wie hoch die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank noch sind.

Was ist ein Annuitätendarlehen und wie wird es berechnet?

Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensart in der Immobilienfinanzierung. Bei dieser Kreditart bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung immer gleich. Dadurch bietet sie Kreditnehmern bei der Kalkulation der Baufinanzierung eine hohe Planungssicherheit.
Die monatliche Rate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Höhe von Sollzins und Tilgungssatz handeln Sie beim Annuitätendarlehen im Vorfeld mit ihrer Bank aus. Die Konditionen bleiben dann für die gesamte Dauer der Zinsbindung unverändert. Aus der vereinbarten Zins- und Tilgungshöhe errechnet die Bank im Anschluss Ihre monatliche Rate.

Das Besondere beim Annuitätendarlehen: Verzinst wird immer nur die jeweilige Restschuld des Darlehens. Da sich diese aber durch die monatliche Annuitätentilgung stetig reduziert, sinkt auch der Zinsanteil mit jeder beglichenen Monatsrate. Und hier kommt die konstante Ratenhöhe ins Spiel: Denn da die Höhe der monatlichen Rate beim Annuitätendarlehen immer gleich hoch ausfällt, erhöht die Bank jeden Monat den Tilgungsanteil um den reduzierten Zinsanteil. Dadurch verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung mit jeder bezahlten Monatsrate zu Gunsten des Kreditnehmers.

Rechenbeispiel: So Verändert sich das Verhältnis von Zins und Tilgung

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht diesen wechselseitigen Effekt: Nehmen wir an, die Bank finanziert Ihre Immobilie mit einem Kreditbetrag von 320.000 €. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren vereinbaren Sie eine Zinshöhe von 2 % und eine Tilgung von 3 %. Damit zahlen Sie für den Immobilienkredit also jährlich 5 % der Darlehenssumme (= 16.000 €) als Annuität an die Bank. Bei einer monatlichen Ratenzahlung entspricht das 1.333 €. Da die Rate bei einem Annuitätendarlehen aus einem Zins- und einen Tilgungsanteil zusammensetzt, beträgt der Zinsanteil bei 2 % im ersten Monat 533 €. Der Tilgungsanteil fällt durch die 3 % Tilgung mit 800 € höher aus. Im Laufe des ersten Zinsbindungsjahres verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil wie folgt:

Fazit: Nach einem Jahr ist der Zinsanteil der Monatsrate um 16 € von 533 € auf 517 € gesunken. Im gleichen Zeitraum ist aber der Tilgungsanteil von 800 € auf 816 € im Monat gestiegen. Die 16 € sind bei dieser Gleichung also einfach von der Zins- auf die Tilgungsseite gewechselt. Bis zum Ende der Zinslaufzeit, in 15 Jahren, wird sich das Verhältnis dann mit einem Zinsanteil von 255 € und einem Tilgungsanteil von 1.078 € noch stärker zu Gunsten des Kreditnehmers entwickelt haben. Die Rückzahlung des Darlehens beschleunigt sich durch den stetigen Anstieg des Tilgungsanteils also mit zunehmender Dauer der Immobilienfinanzierung.

Mit dem Annuitätenrechner die Baufinanzierung optimieren

Das Rechenbeispiel hat gezeigt, dass es vom Zusammenspiel der einzelnen Werte anhängt, wie schnell Sie Ihre Baufinanzierung getilgt haben. Erhöhen Sie beispielsweise den Sollzins oder den Tilgungssatz, hat das Auswirkungen auf die monatliche Annuität und somit auch auf die gesamte Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Wichtig ist deshalb, dass Sie vor Abschluss Ihrer Erst- oder Anschlussfinanzierung mit den einzelnen Werten des Annuitätendarlehens spielen, um die jeweiligen Auswirkungen auf die Finanzierungskosten zu beobachten. So finden Sie schnell die für Sie geeignete monatliche Ratenhöhe und Laufzeit. Bei der späteren Vertragsverhandlung mit Ihrer Bank haben Sie so eine genaue Vorstellung davon, wie hoch Ihre finanzielle Belastung pro Monat sein darf, ohne dass Sie während der Finanzierung in eine finanzielle Schieflage geraten.

Anhand dieser Werte wird Ihre Annuität berechnet

Neben dem Zins und der Tilgung bezieht der Annuitätenrechner auch Sondertilgungen sowie Tilgungsveränderungen in die Berechnung des Tilgungsplans mit ein. Planen Sie beispielsweise die Vereinbarung eines Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, können Sie durch den Rechner schon im Voraus ermitteln, wie sich der neue Zinssatz auf Ihre monatliche Rate auswirken wird. Für die Berechnung Ihrer monatlichen Annuität können Sie die folgenden Daten in unseren Annuitätenrechner eingeben:

So nutzen Sie den Rechner für Annuitätendarlehen

• Mit dem Auszahlungsdatum geben Sie den Zeitpunkt für die Auszahlung des Darlehens an.
• Die Darlehensrate ist der Ausgangswert Ihrer Berechnung. Er beschreibt die Summe, die Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie von der Bank als Kredit benötigen.
• Der Sollzins bezieht sich auf den reinen Nettodarlehnsbetrag. Dieser Wert beschreibt also den reinen Zinssatz, den Sie für die Inanspruchnahme des Baudarlehens an Ihre Bank zahlen müssen. Haben Sie mit Ihrer Bank eine Zinsbindung vereinbart, bleibt der Sollzins während der ganzen Zinsfestschreibung gleich.
• Mit der Tilgung legen Sie fest, wie hoch der Anteil der monatlichen Rate sein soll, mit der Sie das Darlehen zurückzahlen. Die Höhe der Annuitätentilgung können Sie im Rechner in Prozent oder in Euro eingeben.
• Haben Sie mit Ihrer Bank eine Tilgungsveränderung während der Laufzeit verabredet, können Sie diese im Rechner in Prozent oder Euro eingeben. Zusammen mit dem Laufzeitjahr, in dem die Tilgungsänderung greift, berechnet der Annuitätenrechner Ihnen monatsgenau die neue Ratenhöhe.
• Die Ratenzahlung kann, je nach Bank, monatlich oder vierteljährlich fällig werden.
• Mit der Sollzinsbindung geben Sie an, für wie viele Jahre Sie sich den Zins gesichert haben. Während dieser Zeit verändert sich der Zinssatz für Sie nicht, auch wenn das allgemeine Zinsniveau steigt.
• Unter dem Punkt „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ können Sie die Höhe des Sollzinswertes eingeben, den Sie nach Ablauf der Zinsbindung erwarten. Durch die Eingabe unterschiedlicher Werte können Sie hier auch nachvollziehen, wie sich Ihre monatliche Rate verändert, wenn die Zinsen nach Ende der Sollzinsbindung steigen oder fallen.
• Haben Sie mit Ihrer Bank Sondertilgungen während der Laufzeit vereinbart, können diese die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Laufzeit insgesamt verkürzen. Der Annuitätenrechner bezieht die Sondertilgungen in den Tilgungsplan mit ein.