Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, benötigen Sie das richtige Baudarlehen. Wir erklären Ihnen, was Sie beim Abschluss eines Baukredits unbedingt beachten sollten, welche unterschiedlichen Arten von Baufinanzierungen es gibt und wie Sie umschulden können.
Bei einem Baudarlehen handelt es sich um eine Baufinanzierung, die ab einer Darlehenshöhe von 50.000 € startet. Im Gegensatz zu einem Ratenkredit sind Baudarlehen einzig und allein für die Realisierung eines Bauvorhabens oder dem Kauf einer Immobilie bestimmt. Die Laufzeiten von Baukrediten reichen von 5 bis 35 Jahren.
Aufgrund der wirtschaftlichen Lage sind die Bauzinsen zuletzt deutlich angestiegen und könnten diesen Trend nach der Erhöhung des EZB-Leitzinses weiter fortsetzen. Bei der Wahl des Baukredits sollten Sie jetzt trotzdem nicht überstürzt handeln. Kalkulieren Sie Ihre Baufinanzierung im Vorwege gründlich durch. Wenn Sie sich fragen, wie viel Baudarlehen Sie sich überhaupt leisten können, empfehlen wir Ihnen unseren Budgetrechner. Haben Sie Ihren finanziellen Rahmen abgesteckt, geht es darum ein zinsgünstiges Baudarlehen zu finden, das auf Ihre individuelle Lebenssituation zugeschnitten ist.
Baudarlehen sind seit Herbst deutlich teurer geworden – die Zinsen bewegen sich aktuell Richtung 3,5 % und mehr. Weil viele Sorge vor einem noch höheren Zinsniveau haben, ist die Nachfrage nach Baudarlehen sehr hoch. Bedenken Sie aber, dass eine gute Baufinanzierung mehr bedeutet als der niedrigste Zins. Um Baudarlehen zu berechnen und zu vergleichen, spielen auch Tilgung, Zinsbindung und Eigenkapital eine wichtige Rolle. Vor allem sollten Sie den Immobilienkauf nicht überstürzen.
Vergleichen Sie kostenlos und unverbindlich die aktuellen Zinsen von vielen Anbietern von Baudarlehen. Dafür brauchen Sie nur den Wert Ihrer Wunschimmobilie, die Kreditsumme, die Sie zum Kauf benötigen, die Zinsbindung sowie den Tilgungssatz der Rückzahlung eintragen.
In unserem Baudarlehen Vergleich zeigen wir Ihnen Angebote unterschiedlicher Anbieter, die sich nicht nur in ihren Zinsen unterscheiden. Manche Partner können besser auf Ihre Wünsche und Vorstellungen eingehen als andere. Machen Sie sich zum Beispiel Gedanken zu den Fragen, wie schnell Sie eine Zusage brauchen, ob Sie gerne einen persönlichen Ansprechpartner hätten und wie lange Sie den Zins festschreiben möchten. Wir empfehlen Ihnen grundsätzlich, sich drei bis vier Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen und diese konkret nachzuverhandeln – so, wie Sie es auch bei einem Handwerker tun würden.
Der klassische Anbieter von Baudarlehen ist die Filialbank. Sie punktet vor allem durch ihre Beratungsleistung – Ihr persönlicher Ansprechpartner bleibt Ihnen meist die gesamte Finanzierung über erhalten. Direktbanken dagegen unterhalten kein teures Filialnetz und können dadurch oft sehr gute Konditionen anbieten. Wenn Sie viele Dinge gerne selbst erledigen, sind Sie hier gut aufgehoben.
"Bei ihrer Hausbank sind Kunden bereits bekannt, kennen ihrerseits auch die Bankmitarbeiter und vertrauen ihnen. Das ist gerade bei einem finanziellen Großvorhaben wie einer Immobilienfinanzierung, ein wichtiges Kriterium. Zudem kann es vorteilhaft sein, der Hausbank den Vorzug zu geben, wenn es um Schnelligkeit in Verbindung mit komplexen Finanzierungsstrukturen geht.“
(Florian Schüler, Postbank Finanzberatung AG)
Untersuchungen haben ergeben, dass das Angebot eines Vermittlers häufig günstiger ist als das gleiche Angebot einer Bank. Der Grund hierfür ist, dass die Provision von Ihnen als Kunden nicht zusätzlich gezahlt werden muss, sondern bereits im effektiven Jahreszins eingerechnet ist.
Die Banken wiederum sparen durch die Arbeit der Vermittler jede Menge Kosten (Raummiete, Zeit für (erfolglose) Beratungsgespräche, Gehälter für Mitarbeiter) und bieten den Vermittlern deshalb gute Konditionen. Die Vermittler haben zwar selbst Kosten, kalkulieren aber deutlich knapper als die Banken und können die Einsparungen auf diese Weise an Ihre Kunden weitergeben.
„Vermittler haben ja viele Produkte und sind deshalb in der Lage, jedem Kunden eine individuelle Finanzierung zu bauen. Wir können für den Kunden mit wenig Eigenkapital genauso wie für den Bausparer gute Angebote finden.“
(Anne Ahler, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein)
Auch Versicherungen bieten Baufinanzierungen an. Die Unternehmen nutzen diese Möglichkeit, um das Geld ihrer Kunden anzulegen. Teilweise bieten Versicherer Zinsbindungen von bis zu 40 Jahren an und lange Zinsbindungen sind hier oft vergleichsweise günstig.
Allerdings erwarten Versicherer auch von Ihren Kunden ein hohes Maß an Sicherheit und verlangen oft einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 %.
Bei den Bausparkassen spielt Planungssicherheit eine große Rolle. Hier können Sie eine Vorfinanzierung und ein Bauspardarlehen miteinander kombinieren und sich die günstigen Zinsen für bis zu 30 Jahre sichern, ohne dafür einen Zinsaufschlag zu zahlen. Allerdings fallen für Bausparprodukte immer Abschlussgebühren an.
„Bausparkassen passen besonders zu Kunden, denen Sicherheit und Flexibilität sehr wichtig sind. Die konstanten Konditionen über sehr lange Laufzeiten sind hier ein großes Plus. Wenn es nur um die Konditionen geht und die Kunden risikoaffiner sind, landen sie eher nicht bei uns.“
(Karsten Eiß, Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Bei einer Baufinanzierung handelt es sich in den meisten Fällen um ein Annuitätendarlehen, bei dem der Kredit während der Sollzinsbindung in gleichbleibenden Raten getilgt wird. Sie setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Eine weitere klassische Finanzierungart ist das variable Baudarlehen, bei dem es keine Zinsbindung gibt und die Zinsen alle 3 Monate dem aktuellen Marktzins angepasst werden. Dabei profitieren Sie von einer großen Flexibilität, da variable Darlehen jederzeit kurzfristig gekündigt werden können. Wer sich das gegenwärtig günstige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung sichern möchte, für den kommt ein Forward Darlehen in Frage.
Folgende Sonderformen können zudem interessant sein:
Wer einen Bausparvertrag abschließt, vereinbart mit dem Vertragspartner eine Bausparsumme, die der Bausparer dann zu einem festgelegten Prozentsatz anspart. Wird die Vertragssumme nach Ablauf der Mindestsparzeit für den Erwerb von Wohneigentum oder für Renovierungsarbeiten einer Immobilie in Anspruch genommen, kann der Bausparer nach Zuteilung seines Bausparvertrages bei seiner Bank ein Bauspardarlehen beantragen. Dessen Höhe ergibt sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Sparleistung.
Pro: Die Verzinsung des Bausparvertrags wird für die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben. Beim Bausparvertrag handelt es sich damit um eine sichere Anlageform, die von Zinsschwankungen am Kapitalmarkt unabhängig ist. Je nach Tarif und der aktuellen Kapitalmarktsituation haben Sie nach der Zuteilung die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Baudarlehen bei Ihrer Bausparkasse abzuschließen. Abhängig vom jeweiligen Einkommen, können Sie während der Laufzeit auch von staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage profitieren.
Contra: Bei Abschluss eines Bausparvertrags fordern viele Bausparkassen hohe Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren. Für Bausparer, die nicht von den staatlichen Förderungen und Zulagen profitieren, verliert das Darlehen schnell an Attraktivität. Beim Bausparen ist die monatliche Tilgungsrate recht hoch, folglich ist die Belastung auch höher als bei anderen Darlehensformen. Ein weiterer Nachteil von Bausparen: Sie haben erst Anspruch auf Ihr Bauspardarlehen, wenn Ihr Bausparvertrag die Zuteilungsreife erlangt hat. Bausparkassen ist es jedoch untersagt, über den genauen Zeitpunkt der Zuteilung Auskunft zu geben.
Die sogenannte Familienhypothek richtet sich an Familien mit Kindern unter 18 Jahren im Haushalt. Je nach Anzahl der Kinder gewährt die Bank in den ersten 5 Jahren einen Zinsabschlag von 0,25 %. Pro Kind wird ein Darlehensbetrag von höchstens 75.000 € gefördert. Wie beim Annuitätendarlehen können Darlehensnehmer sich den günstigen Zinssatz für eine Zeitspanne zwischen 5 bis 30 Jahren sichern. Außerdem kann die Familienhypothek sowohl für den Bau oder Kauf einer Immobilie als auch für eine Umschuldung in Anspruch genommen werden.
Pro: Als Darlehensnehmer profitieren Sie von einem besonders günstigen Zinssatz. Der Vorteil: Durch die niedrigen Zinsen der Darlehensform steigt der Tilgungsanteil schneller als bei vergleichbaren Baudarlehen. Das verringert die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist deutlich. Des Weiteren bietet eine Familienhypothek neben der Änderung des Tilgungssatzes während der Sollzinsbindung ein jährliches Sondertilgungsrecht von 10 %.
Contra: Ein Nachteil der Familienhypothek ist die Begrenzung des Darlehensbetrages auf 75.000 € je Kind. Übersteigt die Finanzierung den maximal geförderten Betrag, muss die Differenz über ein normal verzinstes Annuitätendarlehen aufgenommen werden.
Die Höhe von Zinsbindung und Tilgung ist immer eine Abwägungssache. In der Regel verlangen Banken eine Tilgung von mindestens 2 % der Darlehenssumme im Jahr. Bei den hohen Immobilienpreisen, die momentan vielerorts verlangt werden, zahlen Sie bei so einer niedrigen Tilgung aber auch entsprechend lange ab. Dazu ein Beispiel. Wir gehen von einer Immobilie aus, die 400.000 € kostet. Sie bringen 100.000 € Eigenkapital mit und entscheiden sich für eine Zinsbindung von 10 Jahren. Ihre Tilgungsrate wählen Sie mit 2 %. Daraus ergeben sich folgende Eckdaten:
| Darlehenssumme | 300.000 € |
|---|---|
| Effektiver Zinssatz p.a. | 3,31 % |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 88.292,45 € |
| Monatliche Rate | 1.327,50 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 228.992,45 € |
| Gesamtlaufzeit | 29 Jahre und 7 Monate |
| Gesamtkosten | 170.581,01 € |
Bei dieser Konstellation zahlen Sie zwar eine attraktive monatliche Rate von 1.327 €, dafür benötigen Sie insgesamt 29 Jahre und 7 Monate, um den Kredit abzubezahlen.
Verdoppeln Sie die Tilgungsrate, sieht das Finanzierungsbeispiel gleich ganz anders aus:
| Darlehenssumme | 300.000 € |
|---|---|
| Effektiver Zinssatz p.a. | 3,30 % |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 77.058,75 € |
| Monatliche Rate | 1.825,00 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 158.058,75 € |
| Gesamtlaufzeit | 18 Jahre und 4 Monate |
| Gesamtkosten | 99.779,16 € |
In diesem Beispiel ist Ihre monatliche Belastung mit 1.825 € deutlich höher als im Beispiel oben. Dafür sind Sie in der Lage, Ihr Baudarlehen in einem vertretbaren Zeitraum abzubezahlen. Durch die höhere Tilgung sinken außerdem die Zinskosten insgesamt, wodurch Sie während der Zinsbindung mehr als 11.000 € sparen.
Neben der Höhe der Tilgung hat auch die Zinsbindung, also die Laufzeit Ihres Baudarlehens, großen Einfluss auf den Zinssatz und Ihre monatliche Belastung, wie das folgende Beispiel zeigt. Nehmen wir auch hier wieder einen Darlehensbetrag von 300.000 € und 4 % Tilgung an:
| Zinsbindung | effektiver Zinssatz |
|---|---|
| 5 Jahre | 3,36 % |
| 10 Jahre | 3,30 % |
| 15 Jahre | 3,55 % |
| 20 Jahre | 3,65 % |
Das Beispiel zeigt ganz deutlich: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz, zumindest ab einer 10jährigen Zinsbindung. Gleichzeitig bietet Ihnen eine lange Zinsbindung aber auch Sicherheit und Planbarkeit.
Bei der Berechnung Ihres individuellen Baudarlehens gilt es deshalb, beides abzuwägen: Die Tilgung sollte möglichst hoch sein, aber nicht so hoch, dass Ihnen kein finanzieller Puffer mehr bleibt. Und die Laufzeit des Baudarlehens sollte Ihnen Planungssicherheit bieten. Wenn Sie für die Restschuld am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung brauchen, sollten Ihnen eventuell gestiegene Zinsen keine Probleme bereiten dürfen.
Kalkulieren Sie bei der Festsetzung der monatlichen Tilgungsrate für Ihr Baudarlehen nicht am Limit Ihrer Möglichkeiten, sondern planen Sie in jedem Fall einen finanziellen Puffer für Notfälle mit ein. Eine hohe Tilgungsrate sorgt zwar für eine schnelle Entschuldung, allerdings kann sich diese hohe monatliche Belastung nicht jeder Haushalt leisten.
Obwohl die Marktzinsen auf einem historisch niedrigen Stand und die aktuellen Zinsen für Baudarlehen so günstig wie nie sind, bekommt nicht jeder Kreditnehmer gleich gute Konditionen. Ihr individueller Zinssatz, mit dem Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus finanzieren, hängt letztlich immer auch von der persönlichen Situation ab. Folgende Aspekte beeinflussen die Zinsen Ihres Kredits:
Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger wird der Zinssatz ausfallen, den die Bank Ihnen anbietet. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die Zinsen am höchsten. Darüber hinaus sinken die Zinsen für Ihr Baudarlehen, wenn Sie bestimmte Schwellen überschreiten. Bei vielen Banken liegen diese Schwellen bei
Anders gesagt: Je mehr Geld Sie sich von der Bank leihen möchten, desto mehr Zinsen müssen Sie bezahlen.
Auch die Laufzeit Ihres Baudarlehens hat Einfluss darauf, wie teuer Ihr Kredit ist. Momentan sind Kredite mit kurzen Laufzeiten von 10 Jahren in der Regel besonders günstig. Das liegt an den niedrigen Zinsen. Für den Fall, dass die Zinsen wieder steigen, möchten die Banken diese günstigen Kredite möglichst schnell loswerden.
Wenn Sie selbst handwerklich begabt sind und das Fliesen legen oder Tapezieren selbst übernehmen können, rechnet die Bank Ihnen diese Arbeit unter Umständen als Eigenkapital an. Es lohnt sich immer, danach zu fragen.
Je höher die Rate ist, mit der Sie Ihr Baudarlehen jeden Monat abbezahlen, desto niedriger fällt in der Regel auch der Zinssatz Ihres Baudarlehens aus. Achten Sie aber darauf, die Rate nicht an Ihrem finanziellen Limit zu kalkulieren. Sie sollten jeden Monat einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung haben.
Viele Banken bieten heute eine Sondertilgungsoption von ca. 5 % der Baudarlehenssumme im Jahr an. Wenn Sie sich darüber hinaus eine höhere Möglichkeit zur Sondertilgung Ihres Baudarlehens offen halten möchten, zahlen Sie dafür in der Regel einen Zinsaufschlag.
Selbstständige und Rentner zahlen häufig einen Risikoaufschlag, wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen. Bei Selbstständigen fürchtet die Bank auf Grund ihres schwankenden Einkommens immer auch einen Kreditausfall. Rentner gelten auf Grund Ihres Alters als Risikogruppe.
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, gibt es mittlerweile sogenannte 110 %-Finanzierungen. Das bedeutet, dass Sie sowohl die Immobilie, als auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notarkosten über ein Baudarlehen finanzieren. Möglich ist das nur bei besonders guter Bonität und einer Erwerbstätigkeit, die von der Bank als sehr sicher eingestuft wird. Wenn Sie selbständig sind, sich noch in der Probezeit befinden, Rentner sind oder eher wenig verdienen, bekommen Sie eine solche Finanzierung in der Regel nicht.
Allerdings sind 110 %-Finanzierungen auch besonders teuer und die Banken lassen sich die Vollfinanzierung über einen Zinsaufschlag bezahlen.
Früher gab es solche Finanzierungen nicht und es galt: 20 % Eigenkapital sollten Bauherren mindestens mitbringen. In Zeiten von teilweise astronomischen Immobilienpreisen fällt das vielen Bauherren immer schwerer und 100 %- oder sogar 110 %-Finanzierungen kommen immer häufiger vor.
Eine Möglichkeit Ihren Kreditbetrag zu verringern, ist die Kombination des Baudarlehens mit einem KfW-Kredit. Das Kreditinstitut für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Immobilienbesitzer mit zinsgünstigen KfW-Darlehen beim Bauvorhaben. Ihre finanzierende Bank gibt Ihnen auf Anfrage Auskunft über die Fördermöglichkeiten durch die KfW-Bank.
Ja, unter bestimmten Umständen können Sie Ihr Baudarlehen kündigen, nämlich wenn Ihre Finanzierung seit mindestens 10 Jahren läuft. Dann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall 6 Monate. Bei einer Sonderkündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Das bedeutet, dass Sie ohne weitere Kosten aus dem Vertrag aussteigen können.
Wichtig: Sie müssen zum richtigen Termin kündigen. Als Beginn der 10-Jahres-Frist zählt nicht der Termin, an dem Sie damals den Darlehensvertrag mit der Bank unterschrieben haben, sondern das Datum, an dem das Baudarlehen vollständig an den Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Bank hat Ihnen diesen Termin damals schriftlich bestätigt. Wenn Sie keine Bestätigung in Ihren Unterlagen finden, fragen Sie bei der Bank nach.
Sollte der Darlehensvertrag zwischenzeitlich geändert worden sein, läuft die 10-Jahres-Frist ab diesem Änderungsdatum.
Wenn Sie nicht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können und Ihr Baudarlehen trotzdem vorzeitig ablösen wollen, verlangen Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Art Strafe, die Sie an die Bank zahlen. Bei Baufinanzierungen kann diese Zahlung – abhängig von der Kreditsumme - durchaus mehrere tausend Euro betragen.
Wie die Banken diese Zahlung berechnen, ist häufig intransparent und sie sollten sie in jedem Fall von einem Fachmann prüfen lassen, der Erfahrung im Bank- und Kapitalmarktrecht hat.
Wenn die Zinsbindung Ihres Baudarlehens endet oder wenn Sie Gebrauch vom Sonderkündigungsrecht machen, können Sie Ihr Darlehen umschulden. Momentan bekommen Sie auf diese Weise in der Regel deutlich niedrigere Zinsen und Sie sparen viele tausend Euro.
Viele Bauherren fürchten den Aufwand einer Umschuldung, insbesondere dann, wenn diese bei einer neuen Bank erfolgt und sie erneut Unterlagen wie bei der Erstbeantragung eines Kredits einreichen müssen. Viele Unterlagen liegen jedoch durch die Erstbeantragung des Kredits noch vor oder müssen nur aktualisiert werden.
Als Privatperson können Sie Ihr Baudarlehen binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Über diesen Zeitpunkt hinaus können Sie Ihr Baudarlehen nur dann widerrufen, wenn die Widerrufsbelehrung Ihres Kreditvertrages fehlerhaft ist oder wenn die Bank es versäumt, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu belehren.
Gründe für eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung können zum Beispiel sein:
