Baufinanzierung Vergleich: Das sind die Top-Anbieter für Baugeld

Schritt für Schritt: So funktioniert unser Baufinanzierung Vergleich

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 15.10.2024

Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie nach dem Zins­ver­gleich Ihre persön­lichen Ange­bote anfordern können:

1. Sie interessieren sich für ein Bau­dar­lehen? Dann geben Sie Ihre indi­vidu­ellen Kondi­tionen in unserem Schnell­rechner ein. Unser Baugeld Vergleich listet Ihnen anschlie­ßend alle für Sie rele­vanten Angebote auf.
2. Haben Sie sich für ein Angebot ent­schieden, geben Sie einfach die wich­tigsten Daten zu sich und Ihrem Wunsch­objekt ein. Anschlie­ßend leiten wir Ihre Finan­zierungs­anfrage direkt an den jewei­ligen Anbieter weiter − natür­lich ganz unver­bind­lich und kostenlos.
3. Ein Finanzierungs­spezialist meldet sich daraufhin bei Ihnen und klärt im persön­lichen Gespräch alle Details zu Ihrer Baufinanzierung.
4. Damit Ihre Immobilienfinanzierung bestmöglich auf Ihre Bedürf­nisse zuge­schnitten ist, besprechen Sie mit dem Experten im Gespräch auch Möglich­keiten eines Tilgungs­satz­wechsels, KfW-Förder­pro­gramme oder Sonder­tilgungen.
5. Sind alle Fragen geklärt, erhalten Sie ein Baugeld Angebot, das alle Finan­zierungs­wünsche berück­sichtigt. Nun können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Baufinan­zierung Ihren Vor­stellungen entspricht.

Video: Baufinanzierung im Vergleich bei Vergleich.de

Wie Sie Ihre Chancen auf eine günstige Baufinanzierung durch die Auswahl mehrerer Anbieter erhöhen

Unser Bauzins Vergleich gibt Ihnen die Möglichkeit über 400 Anbieter für einen Baukredit zu vergleichen und mehrere Angebote gleichzeitig anzufordern. Sie lernen das aktuelle Zinsniveau für Baufinanzierungen kennen und können einschätzen, welcher Zinssatz für Sie persönlich möglich ist. Je mehr Angebote Sie anfordern, desto höher Ihre Chance auf den günstigsten Bauzins.

Zinsen 2024: Warum lohnt sich der Abschluss einer Baufinanzierung aktuell?

Nach dem starken Zinsanstieg seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen zuletzt wieder gesunken und haben sich seitdem zwischen 3,0 und 3,5 % eingependelt. Das macht den Zeitpunkt aktuell günstig, um eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Nur wenige Prozentpunkte Unterschied im Zinsniveau können einige zehntausend Euro Kreditkosten ausmachen!

• Bildbeschreibung
  Entwicklung der Bauzinsen

  Jahr	Zins
  1997	7,1 %
  1998	5,0 %
  1999	6,1 %
  2000	6,4 %
  2001	5,8 %
  2002	5,4 %
  2003	5,2 %
  2004	4,9 %
  2005	4,2 %
  2006	4,6 %
  2007	5,1 %
  2008	5,5 %
  2009	4,4 %
  2010	3,5 %
  2011	4,3 %
  2012	2,7 %
  2013	2,9 %
  2014	1,5 %
  2015	1,7 %
  2016	1,4 %
  2017	1,4 %
  2018	1,4 %
  2019	0,9 %
  2020	0,6 %
  2021	0,7 %
  2022	2,3 %
  2023	3,8 %
  2024	3,1 %

  Quellen: FMH und Statista, Stand: November 2024

Wie die Entwicklung der Bauzinsen 2024 weitergeht, hängt vor allem mit der Inflation zusammen. Sollte sie wie geplant weiter zurückgehen, könnte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins in diesem Jahr schrittweise senken. Schon zum Jahresende 2023 hat der Markt diese optimistische Aussicht in den Bauzins eingepreist, der daraufhin kurzzeitig sogar unter 3,0 % sank.

In der Grafik wird der sprunghafte Anstieg seit 2022 und die langsame Entspannung deutlich.

Ein Ausblick auf die kommenden Jahre und damit eine Zinsprognose für die Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung sind nie leicht, weil es immer wieder zu unvorhersehbaren Einflüssen auf die Zinsentwicklung kommen kann. Generell herrscht derzeit aber die Meinung vor, dass die Bauzinsen sich vorerst weiterhin zwischen 3–3,5 % bewegen, bevor es mittelfristig weitere weitere Rücksetzer geben könnte. Ein Absinken auf ein so niedriges Zinsniveau wie 2021 halten aber die meisten Experten für ausgeschlossen. 

Weil nicht alle Kreditanbieter ihre Konditionen gleich schnell anpassen, ist ein Baufinanzierung Vergleich so wichtig!

Experten-Interview: Warum ist ein Baufinanzierung Vergleich aktuell so wichtig?

Die Zinsen sind zu Beginn 2022 sprung­haft an­ge­stie­gen und haben sich inzwischen bei gut 3 % einpendelt. Was be­deu­tet das für Bau­herren und Kauf­in­te­res­sen­ten? Was soll­ten Sie jetzt tun, und was nicht? Wir haben mit Clemens Götz ge­sprochen, Vor­stand des Bau­fi­nan­zie­rungs­ver­mitt­lers accedo.

Wie gut ist aktuell der Zeit­punkt für eine Bau­fi­nan­zie­rung?

Clemens Götz: Einen guten oder schlech­ten Zeit­punkt gibt es ei­gent­lich nicht. Denn eine Bau­fi­nan­zie­rung dient immer der Er­fül­lung des Trau­mes von einer ei­ge­nen Immo­bilie. Die Frage ist eher: Was kann ich mir an Immo­bilie jetzt leis­ten? Genau dafür sind Ex­per­ten da, die be­ra­ten, welche Mög­lich­kei­ten es gibt, den Traum zu ver­wirk­lichen. Viel­leicht ist es nicht gleich die Fi­nan­zie­rung, son­dern erst ein­mal das An­sparen von Ei­gen­kapi­tal in Form eines Bau­spar­vertrags.

Wenn ich eine Immobilie gefunden habe: Sollte ich bei den ak­tu­el­len Bau­zin­sen mög­lichst schnell han­deln oder auf die nächs­te Ab­wärts­be­we­gung war­ten?

Clemens Götz: Grundsätzlich würde ich das Warten auf einen weiteren Zins­nach­lass nicht emp­feh­len. Wir werden aller Voraus­sicht nach zwar in diesem Jahr noch eine EZB Zins­an­passung nach unten erleben. Jedoch haben wir um den Jahres­wechsel gesehen, welcher Sicher­heits­puffer bei den Banken in der Marge war und wie­weit sie bereit waren, diesen für ein Geschäft zu redu­zieren. Aus meiner Sicht werden wir in diesem Jahr keine tieferen Zinsen sehen. Daher gilt für mich, wer heute ein Ob­jekt ge­fun­den hat, das den Wün­schen ent­spricht, soll­te die Ge­le­gen­heit nut­zen und zu­schla­gen. War­ten können – gerade auch aus Sicht der feh­lenden Neu­bauten – aktuell nur die Kunden, die auch be­reit sind, meh­rere Jahre auf ein passendes Objekt zu warten.

Wie unterschiedlich schnell passen An­bie­ter ihre Kon­di­tio­nen an?

Clemens Götz: Die An­pas­sung der Zin­sen hängt bei jedem An­bie­ter von ver­schie­denen Fak­to­ren ab. Es gibt Banken, die tages­ak­tu­elle Kon­di­tio­nen haben und somit auch täg­lich einen neuen Ein­stand be­kannt geben, und es gibt Banken mit Tableau-Konditionen, die für einen ge­wis­sen Zeit­raum gelten. Die haben immer etwas Vor­lauf und brau­chen Zeit zum An­pas­sen. Hier ver­suchen wir von bei­den Sei­ten den je­wei­ligen Vor­teil für unsere Kun­den he­raus­zu­holen: die Vor­teile der Tableau-Kon­di­tio­nen im stei­gen­den Markt und die ta­ges­ak­tu­ellen Kon­di­tio­nen im fal­len­den Markt. Daher ist auch Ver­gleichen so wichtig.

Das Geschäft mit Bau­fi­nan­zie­rungen ist bei vielen Banken stark ein­ge­brochen. Sind da Preis­nach­lässe durch Ver­han­deln möglich?

Clemens Götz: Ja und nein. Bei wenig Ar­beits­aus­las­tung wird die Pro­duk­ti­vi­tät einer Ab­tei­lung ge­rin­ger. Da macht es be­triebs­wirt­schaf­tlich Sinn, Ge­schäft ein­zu­sammeln, um Mit­ar­beiter aus­zu­lasten. Zwar wird es kaum gene­rel­le Zins­nach­lässe geben. Ak­tu­ell sehen wir aber Konstel­la­tio­nen, bei denen lange Zins­bin­dun­gen von 25, 30 Jahren zu Kon­di­tio­nen von 15 Jahren an­ge­bo­ten werden. Das ist auch eine Form des Nachlasses.

Welche Folgen hat die In­fla­tion auf eine Bau­fi­nan­zierung?

Clemens Götz: Die Inflation ver­teuert die Fi­nan­zie­rung gleich unter meh­re­ren As­pek­ten. Zum einen schla­gen sich die ge­stie­genen Ener­gie­kosten in der Pro­duk­tion von Bau­ma­te­ri­a­lien nieder. Es gibt auch immer noch zeit­liche Ver­schie­bungen durch den Ukraine-Konflikt und Corona, wo­durch die Menge der Roh­stoffe ge­sun­ken ist. Zum an­de­ren be­ein­flusst die In­fla­tion die Ban­ken, die auf­grund der hö­he­ren Kosten für Ener­gie und Lebens­mitteln bei den Kun­den die Haus­halts­pau­schalen an­heben – da­durch sinkt das freie Ein­kommen zum Be­die­nen einer Fi­nan­zie­rung, und die Boni­tät ver­schlech­tert sich. Zudem wird die Re­fi­nan­zie­rung der Banken durch den ge­stie­genen EZB-Leitzins teurer. Das geben die Banken na­tür­lich weiter.

Welche Mindesttilgung empfehlen Sie?

Clemens Götz: Unseren Kunden raten wir immer, ihre Fi­nan­zie­rung so auf­zu­bauen, dass sie eine nach­hal­tige Ent­schul­dung her­bei­führt. Die gestie­genen Zinsen haben zwar die lau­fenden Raten­belas­tungen erhöht, jedoch ist damit auch die Ent­schuldungs­dauer gesunken. So sehen wir aktuell wieder Banken, die eine Reduktion der Mindest­tilgung ange­kündigt haben. Nichts­desto­trotz ist es wichtig die Finan­zierung zukunfts­fähig aufzu­bauen. Unser Anspruch ist es daher, die Fi­nan­zie­rung bis zum letz­ten zu­rück­ge­zahl­ten Euro zu planen und auf die Bedürf­nisse der Kunden zu optimieren.

Ein Vergleich der Bauzinsen zahlt sich aus

An einem Tag kann der Sollzins bei verschiedenen Anbietern von Baufinanzierungen 1,5 Prozentpunkte und mehr betragen. Prüfen Sie also genau, wenn Sie die Frage klären: „Welche Baufinanzierung ist die beste“? Dabei hilft ein Vergleich der aktuellen Bauzinsen. Denn in vielen Fällen wird in Deutschland ein Hauskredit über mehr als 300.000 € aufgenommen, der zu jahrzehntelangen Ratenzahlungen verpflichtet. Und die Unterschiede bei den Zinssätzen zwischen den einzelnen Angeboten können zu erheblich höheren Zinskosten führen.

Das folgende Beispiel zeigt die Differenz der Zinskosten bei einem Darlehen über 320.000 €, mit 1,5 % Tilgungsrate und 10 Jahren Zinsbindung. Ein Zinssatz, der nur 0,4 Prozentpunkte über dem günstigeren liegt, sorgt für Mehrkosten von rund 11.500 €!

Außerdem kommt es nicht allein auf einen günstigen Darlehenszins an, vielmehr sollte eine Baufinanzierung optimal auf Ihre persönlichen finanziellen Möglichkeiten abgestimmt sein. Faktoren wie Laufzeit, Tilgungsrate und Eigenkapital können einen erheblichen Einfluss auf die Kosten einer Baufinanzierung haben. All diese Rahmen­bedingungen können Sie in einem Baufinanzierung Vergleich berücksichtigen und so die zu Ihnen passende Immobilienfinanzierung finden.

Unser Immobilienkredit Vergleich bietet Ihnen einen umfassenden Überblick über die besten Angebote am Markt.

• Sie können hier Ihre individuellen Konditionen eingeben wie zum Beispiel die gewünschte Darlehenssumme oder die gewünschte Laufzeit des Kredits. Im Anschluss erhalten Sie eine Übersicht, welcher Anbieter entsprechend den gewählten Kriterien die günstigste Finanzierung für Ihre Immobilie im Programm hat.
• Außerdem können Sie mit unserem stündlich aktualisiertem Baudarlehen Vergleich regional auf Sie zugeschnittene Angebote herausfiltern, indem Sie Ihre Postleitzahl in die Suchmaske eingeben. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, kostenlos und unverbindlich bis zu vier Angebote gleichzeitig einzuholen. So verschaffen Sie sich in nur wenigen Schritten einen ersten Überblick über die aktuellen Kreditangebote und können im Anschluss in Ruhe überlegen, welches Darlehen am besten auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.
• Durch unsere Kontakte ist es uns möglich, Ihnen in vielen Fällen besonders günstige und exklusive Angebote zu liefern.

• stündlich aktualisierte Baufinanzierungs-Angebote
• keine Lockzinsen
• sehr viele Testsieger im Baukredit Vergleich
• nach regionalen und überregionalen Anbietern filtern
• Baugeld bei bis zu vier Anbietern gleichzeitig anfragen
• in nur drei Schritten bis zur kostenlosen und unverbindlichen Anfrage

Baugeld Vergleich mit Bestzins-Garantie

Wir haben den Anspruch, für Sie und Ihre individuelle Finanzierungssituation immer die günstigste Baufinanzierung zu finden. Deshalb haben wir unsere Bestzins-Garantie ins Leben gerufen. Wenn Sie einen Baukredit zu einem günstigeren effektiven Jahreszins abschließen als in unserem Baugeld Vergleich abgebildet, erhalten Sie von uns eine Garantie-Prämie in Höhe von 50 € erstattet.

• Nach Abschluss einer Immobilienfinanzierung wird Ihnen am Tag der Vertragsunterzeichnung in unserem Baugeld Vergleich für eine absolut identische Finanzierung zu gleichen Bedingungen (Nettodarlehensbetrag, Beleihungswert, Laufzeit, Tilgung, Produktart „Annuitätendarlehen“) ein höherer effektiver Jahreszins als Bestzins ausgewiesen.
• Der verbindlich unterschriebene und günstigere Finanzierungsvertrag wurde von einer inländischen Bank erstellt.
• Ausgenommen von unserer Garantie sind Bauherren-, Exklusiv- und Sonderkonditionen, sowie Produkte, die nur in Kombination mit einem weiteren Produktabschluss gültig sind.
  
  Zudem sind lediglich Annuitätendarlehen in der Garantie inbegriffen (keine Ratenkredite, Bausparfinanzierungen etc.).
  
  Auch staatliche Förderprogramme und KfW-Darlehen sind von der Garantie ausgenommen.

Als Nachweis für die Bestzins-Garantie senden Sie uns innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung

• einen Screenshot unseres Baugeld Vergleichs vom Tage Ihres Vertragsabschlusses zu, indem ein höherer effektiver Jahreszins als günstigstes Angebot im Vergleich ausgewiesen wird als in Ihrem Finanzierungsvertrag. Der Screenshot muss sich dabei auf unseren Vergleich aller Baugeld-Anbieter beziehen.
• eine Kopie Ihres unterschriebenen Finanzierungsvertrags zu. Angaben zu personenbezogenen Daten dürfen Sie hierbei natürlich schwärzen.
• Ihre Bankverbindung zu.
• Wir prüfen den Sachverhalt und zahlen Ihnen die Garantie-Prämie auf die von Ihnen angegebene Bankverbindung aus.

Sie erreichen uns unter der E-Mail team@vergleich.de.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

In vielen Fällen ist der Ablauf einer Baufinanzierung gleich. Er lässt sich in vier Phasen unterteilen, die aufeinander folgen.

Phase 1: Vorbereitung

Erstellen Sie einen ersten Finanzplan, der Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt, sowie die Höhe Ihres Eigenkapitals enthält. Dann können Sie schon viel besser beurteilen, was Sie sich leisten können. Bei dieser Planung hilft Ihnen unser Budgetrechner.

Noch während der Suche nach einer geeigneten Immobilie können Sie sich eine Finanzierungsbestätigung eines Baufinanzierungsspezialisten Ihrer Bank besorgen. Mit dieser Zusage wird Ihnen bestätigt, dass Sie zum jetzigen Zeitpunkt alle Voraussetzungen für einen Hauskredit erfüllen. Damit haben Sie beim Verkäufer der Immobilie Vorteile, weil Ihre Kreditwürdigkeit belegt ist. Außerdem können Sie in dieser Phase klären, ob staatliche Unterstützungen etwa für ein KfW-Effizienzhaus oder eine andere Förderung zum Hausbau infrage kommen.

Phase 2: Entscheidungen

Haben Sie ein Objekt gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt, müssen Sie die Finanzierung unter Dach und Fach bringen. Wenn Sie noch keine Finanzierungsangebote eingeholt haben, sollten Sie das jetzt zügig tun. Wenn Sie eine erste Auswahl getroffen haben, vereinbaren Sie mit den entsprechenden Anbietern Finanzierungsgespräche. (Im nächsten Kapitel lesen Sie, wie dieses Gespräch abläuft und worauf es dabei ankommt.) Liegen Ihnen im Anschluss die konkreten Angebote vor, müssen Sie die Entscheidung für einen Kredit treffen. Lesen Sie in unserem Ratgeber, worauf Sie dabei achten sollten und wie Sie die richtige Baufinanzierung finden.

Phase 3: Durchführung

Haben Sie eine Zusage für die Finanzierung Ihrer Wahl, steht der Gang zum Notar auf dem Plan. Dort unterschreiben Sie den Vertrag zum Hauskauf oder Hausbau. Mit diesem Dokument können Sie den Finanzierungsvertrag unterschreiben. Nun folgt der Eintrag in das Grundbuch. Damit werden Sie als Eigentümer der Immobilie eingetragen und gleichzeitig wird die Grundschuld gegenüber der Bank festgehalten. Die Bank darf einen Gutachter zum betreffenden Haus schicken, der in den meisten Fällen von außen beurteilt, ob Ihre Angaben zur Immobilie der Wahrheit entsprechen. Jetzt steht der Auszahlung des Immobiliendarlehens nichts mehr im Wege. Bei einem Hauskauf wird der Betrag direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen, beim Hausbau bezahlen Sie die Rechnungen für jeweils absolvierte Bauabschnitte.

Phase 4: Nach der Auszahlung

Nun beginnen Sie mit der Rückzahlung des Hausdarlehens. Für die Dauer der Zinsbindung zahlen Sie gleichbleibende Raten. Erst wenn es nach einigen Jahren in Richtung Anschlussfinanzierung geht, müssen Sie sich um die Finanzierung der Restschuld kümmern. Auch dann hilft Ihnen wieder unser Baufinanzierung Vergleich.

Diese vier Phasen stellen den typischen Verlauf einer Baufinanzierung dar. Selbstverständlich sind Abweichungen möglich und die einzelnen Phasen sind nicht immer klar zu trennen, sie können ineinander übergehen.

So bereiten Sie sich optimal auf Ihr Finanzierungsgespräch vor

Bevor es zu einer Baufinanzierung kommt, möchte sich der Kreditgeber ein Bild von Ihnen machen. Schließlich vertraut er Ihnen mehrere hunderttausend Euro für einen langen Zeitraum an. In einem persönlichen Finanzierungsgespräch können sich beide Seiten kennenlernen und die Details der Finanzierung klären. Dieses Gespräch bietet Ihnen die Chance, Ihre Wünsche zu äußern und gezielt nachzufragen. Auf der anderen Seite werden Ihre finanziellen Verhältnisse genau unter die Lupe genommen.

Mit ein wenig Vorbereitung können Sie dafür sorgen, dass das Finanzierungsgespräch für Sie erfolgreich verläuft. Dazu haben wir für Sie drei Tipps zusammengestellt.

Tipp 1: Nehmen Sie einen Finanzplan mit

Stellen Sie in übersichtlicher Form einen Finanzplan auf. Dort sollten Ihre Einnahmen (z. B. Gehalt, Kindergeld, Einkünfte aus Kapitalvermögen) und Ihre Ausgaben (z. B. Lebenshaltungskosten, bestehende Kreditraten, Versicherungen) aufgelistet sein. Im Idealfall haben Sie bereits einen Finanzplan erstellt, als Sie mit den konkreten Planungen Ihrer Baufinanzierung begonnen haben. Auch die Höhe Ihres Eigenkapitals, das Sie in die Baufinanzierung einbringen, kann hier vermerkt sein.

Tipp 2: Legen Sie alle wichtigen Unterlagen vor

Bei dem Finanzierungsgespräch sollten Sie alle notwendigen Unterlagen und Dokumente vorlegen. Das sind zum einen Unterlagen, die Ihre Person und Ihre finanzielle Situation betreffen:

•  Personalausweis oder Reisepass
• Verdienstbescheinigungen, Steuerbescheid
• Nachweise über das Eigenkapital

Zum anderen sind das Unterlagen, die die Immobilie betreffen:

• Grundbuchauszug (falls bereits vorhanden), aktuelle Flurkarte
• Grundriss, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche 
• Entwurf des Kaufvertrages (falls bereits vorhanden)
• Baubeschreibung

Am besten erkundigen Sie sich vor dem Gespräch, welche Unterlagen die Bank für eine Baufinanzierung benötigt.

Tipp 3: Bereiten Sie sich gut vor

Je mehr Sie über das Thema Immobilienfinanzierung wissen, desto konkreter können Sie nachfragen. Sammeln Sie Informationen. Dazu gehören auch Vergleichsangebote anderer Banken, die Sie über unseren Baufinanzierung Vergleich abfragen können. Je mehr Sie über den Markt wissen, desto souveräner können Sie im Finanzierungsgespräch auftreten.

Die wichtigsten Grundbegriffe zur Baufinanzierung kurz erklärt

Auf dem ersten Blick kann eine Baufinanzierung kompliziert erscheinen. Doch wer sich auskennt, wird sich schnell bei der Suche nach der passenden Finanzierung zurechtfinden. Deshalb haben wir hier die wichtigsten Grundbegriffe von A wie Annuitätendarlehen bis Z wie Zinsbindung aufgelistet.

Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie das Darlehen über einen festgelegten Zeitraum in gleichbleibenden Raten zurück. Sie haben damit Planbarkeit für die gesamte Laufzeit des Kredites. Diese Form ist sehr beliebt und wird in den meisten Fällen einer Baufinanzierung vereinbart.

Anschlussfinanzierung: Eine Anschlussfinanzierung wird nach Ablauf der Zinsbindung nötig. Bis zu diesem Zeitpunkt haben Sie mit Ihrer Bank die Zinsen für die Baufinanzierung festgelegt, daher der Begriff Zinsbindung. In den meisten Fällen ist dann aber der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für die restliche Summe, die Restschuld, benötigen Sie daher eine neue Finanzierung. Das ist die Anschlussfinanzierung. Diese können Sie bei Ihrer alten Bank oder einem neuen Anbieter abschließen.

Beleihungswert: Der Beleihungswert gibt den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 10–30 % an. Er wird von Banken vor der Kreditvergabe berechnet und stellt den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie dar, sollte es zu einer Zwangsversteigerung oder einem Zwangsverkauf kommen. Der Beleihungswert ist also niedriger als der aktuelle Marktwert und die Grundlage für die maximale Höhe des Baudarlehens.

Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf ist im Gegensatz zum Beleihungswert keine konkrete Zahl, sondern ein Prozentwert. Er beschreibt, wie hoch das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert Ihrer Immobilie ist. Die dazugehörende Berechnung geht folgendermaßen: Das Fremdkapital, also die Kreditsumme, wird durch den Beleihungswert geteilt. Wenn ein Beleihungsauslauf von unter 60 % herauskommt, ist das gut, weil viele Banken bei einem höheren Beleihungsauslauf von einer Immobilienfinanzierung absehen.

Bereitstellungszinsen: Sie müssen Bereitstellungszinsen zahlen, wenn Sie von der Bank bereitgestellte Beträge nicht termingerecht abrufen. Das kann zum Beispiel passieren, wenn sich einzelne Bauphasen beim Hausbau verzögern. In diesem Fall müssen Sie mögliche Liefer- oder Handwerkerrechnungen erst später als geplant bezahlen. Dann wird Ihnen die betreffende Summe von der Bank auch nicht ausgezahlt. Die entgangenen Zinseinnahmen lassen sich Banken mit Bereitstellungszinsen in Höhe von 3 % pro Jahr ersetzen.

Effektivzins: Der Effektivzins oder effektive Jahreszins enthält zum einen die Kosten für die Ausleihe des Geldes und zum anderen weitere anfallende Kreditkosten wie Gebühren für die Kreditvermittlung und Kontoführungsgebühren bei der Bank. Er soll sämtliche bei der Kreditvergabe enthaltenen Kosten enthalten. Leider ist das nicht immer der Fall, denn einige Banken rechnen zum Beispiel die Kosten für Gutachter und Notare in den Effektivzins ein und andere nicht.

Eigenkapital: Mit Eigenkapital sind alle werthaltigen Leistungen gemeint, die Sie in die Baufinanzierung einbringen können. Dazu zählen Bargeld, Geld auf Sparkonten, Aktien, weitere Immobilien, ein Bausparvertrag, Wertgegenstände wie Goldmünzen und eigene fachgerechte Arbeitsleistung. Da Eigenkapital der Bank als Sicherheit für den Kredit dient, erhalten Sie bei einer hohen Eigenkapitalquote bessere Kreditkonditionen.

Repräsentatives Beispiel: Jedes Kreditangebot muss per Gesetz ein repräsentatives Beispiel enthalten. Das repräsentative Beispiel berechnet sich anhand der Konditionen, die für mindestens zwei Drittel der Kreditnehmer gelten. Außerdem müssen Standardinformationen wie Effektivzins, Sollzins, Kreditlaufzeit und Kredithöhe angegeben sein. Damit soll für den Verbraucher eine bessere Vergleichbarkeit der Angebote gewährleistet werden.

Restschuld: Für die erste Phase einer Baufinanzierung wird zwischen Kreditgeber und -nehmer eine Zinsbindung vereinbart. In dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert. Läuft diese Phase aus, ist in den meisten Fällen ein noch zu zahlender Betrag übrig. Das ist die Restschuld. Zum Begleichen der Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Sollzins: Der Sollzins gibt an, wie viele Zinsen Sie der Bank für die Aufnahme einer Baufinanzierung zahlen müssen. Es ist die Gebühr für die Ausleihe des Geldes. Weitere Nebenkosten des Darlehens sind im Sollzins nicht enthalten. Deshalb ist der Sollzins meistens geringer als der Effektivzins, der Nebenkosten beinhaltet.

Tilgung: Tilgung ist das Wort für die Rückzahlung einer Kreditsumme. Die feste monatliche Rate, mit der Sie Ihre Baufinanzierung zurückzahlen, setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Aus der Tilgung und dem Zinsanteil.

Vorfälligkeit: Vorfälligkeit bedeutet, dass Sie Ihren Kredit vor dem vereinbarten Datum teilweise oder ganz zurückzahlen. Sie zahlen also früher als mit der Bank abgesprochen, zum Beispiel nach einer Erbschaft. In vielen Fällen darf die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, weil Sie fest eingeplante Zinsgewinne verliert.

Zinsbindung: Für den Zeitraum der Zinsbindung bleiben die Zinsen Ihrer Baufinanzierung unverändert, egal ob das Zinsniveau steigt oder sinkt. Es sind Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren möglich.

Wie hoch darf die monatliche Rate meiner Baufinanzierung sein?

Die Höhe der Kreditrate hängt wesentlich von Ihrem Einkommen ab. Haben Sie ein hohes Haushaltseinkommen, können Sie sich höhere monatliche Raten für eine Baufinanzierung leisten und damit mehr vom Kredit tilgen. Die durchschnittliche Monatsrate für einen Kredit über 300.000 € lag laut Europace Trendbarometer Immobilien­finan­zierung im Oktober 2024 bei 1.375 €.

Bei der Frage „Wie viel Prozent vom Einkommen kann ich für eine Baufinanzierung planen“? gilt die Faustregel, dass die monatliche Belastung durch einen Hauskredit nicht mehr als 35–40 % Ihres verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen sollte. Das bedeutet bei einem Einkommen in Höhe von 3.800 € eine maximale Monatsrate für die Immobilienfinanzierung von 1.520 €. So bleibt gewährleistet, dass genügend Geld für den Lebensunterhalt übrig ist. Außerdem ist bei vielen Banken die 40 %-Grenze auch das Limit für die Zusage zu einer Baufinanzierung.

Mit unserem Budgetrechner den maximalen Kreditbetrag errechnen

Um die Frage, wie viel Baukredit ich bekomme, besser für sich zu beantworten, können Sie unseren Budgetrechner benutzen. In nur fünf Schritten berechnen Sie den maximal möglichen Kreditbetrag. Dazu sind nur einige Angaben zu Ihrem aktuellen Einkommen, zu feststehenden Ausgaben und Ihrem Eigenkapital notwendig. Auf diesem Weg erhalten Sie einen ersten Überblick und können einschätzen, wie teuer die Immobilie sein und wie hoch das Darlehen ausfallen kann. Mit diesen Rahmendaten aus dem Finanzierungsrechner können Sie sich dann gezielt online in unserem Baufinanzierung Vergleich orientieren.

Welche Nebenkosten gibt es bei der Baufinanzierung?

Zu den Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung gehören Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie und zu den Zinsen für die Finanzierung entstehen. Dabei wird unterschieden zwischen den Nebenkosten beim Hauskauf und den Baunebenkosten.

Beim Hauskauf kommen folgende Nebenkosten auf Sie zu:

• Maklerprovision
• Gutachter
• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbssteuer
• eventuell Modernisierungsmaßnahmen
• möglicherweise Ausgaben im Zuge der Finanzierung: Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Nichtabnahmeentschädigung
• Kosten für Umzug, Innenausstattung der Räume

Beim Bau eines Hauses müssen Sie zusätzlich zu den oben genannten mit folgenden Nebenkosten rechnen:

• Baugenehmigung
• Erschließungskosten
• Vorbereitung der Baustelle (Baumfällung, Abriss Altgebäude, Baustraßen, Aushub, …)
• Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Architekt
• Außenanlagen (Garage, Terrasse, …)
• Inneneinrichtung (Bodenbeläge, Einbauküche, …)

Nebenkosten werden häufig bei der Immobilienfinanzierung unterschätzt. Sie können insgesamt ca. 15 % des Kaufpreises ausmachen. Dieser Betrag wird von der Bank meistens nicht im Rahmen des Immobiliendarlehens mitfinanziert. Sie sollten die Nebenkosten als Eigenkapital aufbringen können.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die Tilgungsrate sollte so hoch sein, dass das Darlehen möglichst schnell, im besten Fall bis zum Renteneintritt, abgezahlt ist. Aber nicht zu hoch für Ihr Ihre Einkommensverhältnisse. Denn eine hohe Tilgungsrate bedeutet eine hohe monatliche Belastung durch die Kreditrückzahlung.

Folgendes Beispiel zeigt den Einfluss der Tilgungsrate auf die monatliche Belastung und auf die Laufzeit des Kredites. Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 320.000 € auf. Der Zinssatz beträgt 3,6 %, die Zinsbindung 10 Jahre.

Die Tilgung ist ein wesentlicher Baustein Ihrer Immobilienfinanzierung, denn von ihr hängen wichtige Rahmenbedingungen ab. Dazu gehört, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen und wie hoch Ihre monatliche Belastung ist.

Die monatliche Rate, mit der Sie den Immobilienkredit zurückzahlen, setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die eigentliche Kreditsumme zurück.

• Den Zinsanteil liegt Ihre Bank fest, hier können Sie in unserem Baukredit Vergleich das beste Angebot auswählen.
• Den Tilgungsanteil haben Sie in der Hand, denn Sie bestimmen ihn selbst. Die Tilgung muss jährlich mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Sie können aber auch eine höhere Tilgungsrate wählen.

Am Beispiel wird deutlich, dass eine hohe Tilgung die Kreditlaufzeit deutlich verkürzt, aber die Rate sehr teuer wird. In vielen Fällen entscheiden sich Kreditnehmer für eine Tilgungsrate von 2 %. Um die beste Tilgungsrate für Ihre Bedürfnisse zu finden, gilt es also einen Kompromiss zu finden zwischen dem Wunsch, das Darlehen schnell abzuzahlen und der Obergrenze Ihres monatlichen Budgets.

Was ist die optimale Zinsbindung bei der Baufinanzierung?

Eine Antwort auf diese Frage, die für alle Baufinanzierungen gilt, gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind die individuellen Anforderungen und Bedingungen des Kreditnehmers und -gebers. In der Regel läuft die Sollzinsbindung über einen Zeitraum von 5–30 Jahren. Die Entscheidung, ob eine Zinsbindung in Ihrem Fall z.B. über 5, 10, 20 oder 30 Jahre sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab, die sich gegenseitig beeinflussen.

Kurze oder lange Zinsbindung: Das sind die Vor- und Nachteile

Wollen Sie sich einen günstigen Zinssatz möglichst lange sichern, dann kann eine lange Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren das Richtige sein. Allerdings müssen Sie für eine lange Laufzeit der Baufinanzierung im Vergleich höhere Hypothekenzinsen zahlen. Möchten Sie sich dagegen die Chance erhalten, möglichst bald von besseren Zinsen als den aktuellen zu profitieren, ist eine kürzere Zinsbindung von 5 oder 8 Jahren sinnvoll. Der Nachteil dabei: Sie gehen das Risiko ein, dass die Zinsen nach dieser kurzen Zinsbindung gestiegen sind.

Unsere Empfehlung: Lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit

Interessieren Sie sich zurzeit für einen Baukredit Vergleich und sind auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung, dann empfehlen wir eine längere Laufzeit. Denn im historischen Vergleich sind die Zinsen immer noch recht günstig, auch wenn die historische Niedrigzinsphase vorbei ist. Mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren können Sie über einen langen Zeitraum mit einer festen monatlichen Rate kalkulieren, das gibt Ihnen Planungssicherheit.

Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Baufinanzierung

Einige Fragen zur Baufinanzierung werden von Kreditnehmern immer wieder gestellt. Im Folgenden haben wir die häufigsten Fragen zusammengestellt und für Sie beantwortet.

• Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Baufinanzierung?

  Um eine Baufinanzierung zu erhalten, sollten Sie mindestens 9 – 15 % des Immobilienpreises als Eigenkapital aufbringen. Damit zahlen Sie Bau- und Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Notargebühren. Dieser Betrag wird nicht von der Bank finanziert. Im besten Fall bringen Sie weitere 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital auf. Damit verringern Sie die Kreditsumme und erhalten einen günstigen Zinssatz. Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen können, desto teurer wird der Hauskredit.

• Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

  Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu gehören zum Beispiel eine sehr gute Bonität, ein sehr hohes Einkommen und eine hervorragende Lage der Immobilie. Allerdings müssen Sie dann deutlich höhere Zinsen zahlen. Außerdem erhöhen sich die Kreditsumme und die Laufzeit des Kredites.

• Was wird bei einer Baufinanzierung nicht finanziert?

  Ein Darlehen zur Baufinanzierung darf nur für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder Renovierung einer Immobilie genutzt werden. Nicht enthalten sind allerdings einige Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für den Grundbucheintrag oder Maklergebühren. Diese Kauf- und Baunebenkosten sollten im besten Fall vom Eigenkapital gedeckt sein. Auch die Einrichtung des neuen Hauses, die Gartengestaltung und eine nachträglich errichtete Garage laufen nicht über die Baufinanzierung.

• Was sollte man bei einer Baufinanzierung beachten?

  Nach Angaben der Verbraucherzentralen gibt es einige Eckpunkte für eine seriöse Baufinanzierung auf Seiten des Kreditnehmers. Dazu gehört ausreichend Eigenkapital und die Berücksichtigung aller auftretenden Kosten wie zum Beispiel die Kaufnebenkosten und die monatliche Belastung durch die Ratenzahlungen. Außerdem ist es ratsam, mögliche Zuschüsse vom Staat zu berücksichtigen. Dabei kann es sich um KfW-Programme oder Baukindergeld handeln. Auch die Auswahl bestimmter Vertragsdetails wie die passende Dauer der Zinsbindung oder ein Sondertilgungsrecht ist wichtig. Beachten Sie auch, dass der Kreditgeber Ihre Bonität überprüfen wird, dazu ist er gesetzlich verpflichtet. Das geschieht in der Regel über eine Anfrage bei der SCHUFA. Ihre Bonität ist einer der Punkte, die die Höhe der Zinsen mitbestimmen. Bei einer hohen Kreditwürdigkeit zahlen Sie geringere Bauzinsen.

• Wann ist bei einer Baufinanzierung die erste Rate fällig?

  Die Rückzahlung einer Baufinanzierung beginnt in den meisten Fällen mit der ersten Rate an die Bank im ersten Monat, nachdem der Hauskredit ausgezahlt wurde. Es macht allerdings einen Unterschied, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen. Bei einem Hauskauf erhalten Sie die gesamte Summe des Darlehens auf einen Schlag ausgezahlt, anschließend beginnen Sie mit der Ratenzahlung. Wenn Sie ein Haus bauen, zahlt Ihnen Ihre Bank immer nur den Betrag, den Sie gerade für einen Bauabschnitt benötigen. Sie zahlen dann mit Ihren Raten in den ersten Monaten nur die Zinsen für diese Teilbeträge.

• Wann kann eine Baufinanzierung gekündigt werden?

  Sie können Ihre Baufinanzierung problemlos zum Ende der Zinsbindung oder nach 10 Jahren Laufzeit des Vertrages unter Einhaltung der festgelegten Kündigungsfrist kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie das Darlehen auch schon vorher kündigen. Allerdings müssen Sie dann eine Art Strafgebühr zahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei können einige tausend Euro zusammenkommen. Unser Vorfälligkeitsrechner bietet Ihnen die Möglichkeit, diese Summe beispielhaft durchzurechnen.

• Meine Baufinanzierung wurde abgelehnt - was nun?

  Als erstes sollten Sie mit der Bank reden, um die Gründe der Kreditablehnung zu erfahren. Eventuell ist nach Berechnungen der Bank die Immobilie zu teuer, die Kreditsumme zu hoch, Ihr Einkommen nicht ausreichend oder Ihre Bonität nicht gut genug. Da jede Bank unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe anlegt, lohnt sich ein weiterer Versuch bei einer anderen Bank. In unserem Vergleich der Hausfinanzierungen können Sie bis zu vier Angebote einholen. So haben Sie gleich mehrere Möglichkeiten für einen Kredit vor Augen.