Mit einem Baugrundgutachten bekommen Sie vor dem Baustart Klarheit, ob sich ein Grundstück für Ihre geplante Immobilie eignet. Für Sie als Bauherren ist es eine Art Rückversicherung, damit Sie im Schadensfall die Mehrkosten nicht selbst tragen müssen.
Ein Bodengutachten gibt Auskunft darüber, ob sich der Boden eines Grundstücks als Bauland eignet. Es wird auch Baugrundgutachten genannt, Gründungsgutachten oder geologischer Bericht.
Mit einem Bodengutachten prüft ein Baugrundgutachter, ob der Boden Mängel aufweist, die später zu Schäden an der geplanten Immobilie führen können – etwa Feuchtigkeitsschäden, Absackungen oder Risse durch Setzungen. Baugrundgutachter sprechen hier vom Baugrundrisiko.
Dafür prüfen Bodengutachter sowohl den Aufbau des Baugrunds als auch seine bodenmechanischen Eigenschaften. Wichtige Fragen dabei sind: Welche Last kann der Untergrund tragen? Und wie ist das Setzungsverhalten des Bodens? Relevant sind darüber hinaus Informationen zum Grundwasservorkommen und der Versickerung von Oberflächenwasser. Stellt der Baugrundgutachter Probleme fest, macht er gleichzeitig auch konkrete Vorschläge, wie der Boden ausgebessert werden kann.
Um ein Bodengutachten zu erstellen, führt der Baugrundgutachter mehrere Bohrungen durch: Zum einen die sogenannte Baugrundsondierung, die auch Rammkernsondierung genannt wird. Dazu kommen mehrere sogenannte Kleinrammbohrungen. Die Bohrungen werden an mindestens zwei Stellen des Grundstücks vorgenommen, die sich diagonal gegenüberliegen. Der Baugrundgutachter bohrt bis in eine Tiefe von rund 5–6 Metern unterhalb der geplanten Fundamentsohle. Er muss dafür in etwa wissen, wo auf dem Grundstück das geplante Haus einmal stehen soll. Die Bodenproben werden anschließend im Labor untersucht.
Wenn der Bodengutachter Probleme feststellt oder Risiken für das geplante Bauwerk sieht, kann das Baugrundgutachten erweitert werden. Das Bodengutachten enthält dann weitere Informationen über Altlasten wie z.B. giftige Stoffe. Gerade wenn zuvor eine Tankstelle oder ein anderes Gewerbe auf dem Grundstück ansässig war, kommen Altlasten häufig vor. Manchmal stellt ein Bodengutachter fest, dass der Boden auf Grund von Altlasten saniert werden muss. Das ist dann in der Regel sehr teuer.
Darüber hinaus finden Gutachter immer wieder bislang unentdeckte Fliegerbomben. Ganz wichtig: Für die weitere Untersuchung und Beseitigung von Altlasten ist immer der aktuelle Besitzer eines Grundstücks zuständig. Er trägt auch die Kosten hierfür.
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Vorlage eines Bodengutachtens gibt es nicht. Allerdings prüft die Bauaufsicht die Standsicherheit von baulichen Anlagen. Dazu regelt die Norm DIN 1054 Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau. Der zuständige Architekt muss dafür nicht zwingend ein Bodengutachten vorbringen. Wenn Sie Zweifel am Baugrund haben, sollten Sie hier mit einem Gutachten dennoch auf Nummer Sicher gehen. Wer ein Haus bauen möchte, trägt alle Risiken, die durch die Bebauung entstehen.
Sie können auch vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten vom Verkäufer einfordern. Fördert das Baugrundgutachten gravierende Mängel zutage, sollten Sie von einem Kauf lieber Abstand nehmen. Sinnvoll kann ein Bodengutachten auch sein, wenn sie ein bereits bestehendes Haus kaufen, damit Sie über die Qualität Ihres Grundstücks Bescheid wissen.
In einem Baugrundgutachten sind folgende Informationen enthalten:
Außerdem steht im Baugrundgutachten, welche Maße das Fundament maximal haben darf. Manchmal ordnen Bodengutachter ein Grundstück auch einer bestimmten Erdbebenzone zu.
Ein Baugrundgutachten weist ein Grundstück einer bestimmten Bodenklasse zu. Offiziell wurden diese zwar abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, die detaillierter definiert sind. Im privaten Bereich und bei kleineren Grundstücken werden die Bodenklassen aber immer noch genutzt.
Die Bodenklasse gibt maßgeblich darüber Auskunft, wie lange das Bauvorhaben dauern wird und wie das Gebäude beschaffen sein darf, das dort gebaut wird. Auch die Baukosten hängen ganz entscheidend von der Bodenklasse ab. Insgesamt gibt es sieben Kategorien von Bodenklassen:
Viele Firmen ordnen ein Grundstück automatisch der Bodenklasse 3 zu – auch dann, wenn noch gar kein Baugrundgutachten vorliegt. Grund dafür ist, dass sich Boden der Klasse 3 natürlich wesentlich leichter bearbeiten lässt als Boden der Klassen 4-7. Grundstückseigentümer sollten hier aber vorsichtig sein: Wenn Sie blind auf die Einschätzung der Baufirma vertrauen, können die Baukosten unter Umständen explodieren.
Die Kosten für ein Bodengutachten liegen zwischen 1.000 und 2.500 €. Ein typischer Startpreis für ein Standardgutachten sind 5 € pro Quadratmeter. Der genaue Preis ist aber auch abhängig von der Größe des Grundstücks, dem Baugebiet und dem konkreten Aufwand der Analyse. Planen Sie einen Keller, wird das Baugrundgutachten 15–20 % teurer.
Die Kosten für ein Bodengutachten mögen auf den ersten Blick hoch erscheinen, im Vergleich zu den Kosten für den gesamten Hausbau sind sie aber moderat. Und die Ausgabe lohnt sich: Sollten erst während des Baus Probleme mit dem Boden auffallen, ist das gesamte Projekt bedroht.
Bei einem Fertighaus ist ein Bodengutachten nicht automatisch im Preis inbegriffen. Das gleiche gilt für schlüsselfertige Objekte. Klären Sie deshalb unbedingt, ob die Baufirma ein Bodengutachten machen lässt, oder ob Sie sich selbst darum kümmern und auch die Kosten extra tragen müssen.
Ein Bodengutachten muss immer der Grundstückseigentümer bezahlen, bevor er ein Bauprojekt in Auftrag gibt. Natürlich können Sie aber vor dem Kauf eines Grundstücks mit dem Inhaber aushandeln, dass dieser die Kosten für das Baugrundgutachten übernimmt. So können Sie sicher sein, auch wirklich ein Grundstück zu erwerben, das sich für Ihr Bauvorhaben eignet.
Auch wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, kann sich ein vorhandenes Baugrundgutachten positiv auf die Preisverhandlung auswirken.
Wenn Sie als Bauherr oder Bauträger einen Bodengutachter finden möchten, sollten Sie nach einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik Ausschau halten. Diesen finden Sie über das Internet oder die Gelben Seiten. Der Baugrundgutachter sollte aus der Region stammen, in der auch das Grundstück liegt, denn dann kennt er im besten Fall schon eventuelle Besonderheiten.
Die Bohrungen dauern in der Regel rund 3 Stunden. Ein Baugrundgutachter kann danach oft schon eine erste Einschätzung abgeben. Die detaillierte Auswertung im Labor dauert dann meist mehrere Tage. Danach muss das Bodengutachten dann noch verschriftlicht werden. Das dauert wiederum 1–2 Wochen. Findet ein Baugrundgutachter Altlasten oder Schadstoffe, dauert die vollständige Erstellung des Bodengutachtens meistens länger.
Manchmal haben Kommunen oder Gemeinden bereits Daten zu Ihrem Baugrundstück vorliegen. Eine echte Alternative zu einem Bodengutachten sind die jedoch nicht, da die enthaltenen Informationen längst nicht so detailliert sind. In vielen Fällen kann man eher von einem Erschließungsgutachten sprechen, da die Informationen meistens erhoben wurden, als das Grundstück oder das Baugebiet erschlossen wurden. Das Erschließungsgutachten enthält teilweise einige Informationen zur Bodenqualität und darüber hinaus Informationen zum Grundwasserspiegel. Sie können das Gutachten beim Bauordnungsamt einsehen.
Steht auf dem Grundstück bereits eine Immobilie, so können Sie gegen eine Gebühr von 15–100 € die offizielle Bauakte einsehen.
Beim örtlichen Umweltamt können Sie sich darüber hinaus informieren, ob es auf dem Grundstück bereits entdeckte Altlasten gibt oder gab oder ob dort früher einmal eine Bombe gefunden wurde. Auch diese Informationen können Sie gegen eine Gebühr einsehen.
Es gibt Hinweise, die bereits auf den ersten Blick auf problematischen Baugrund hindeuten. Dazu gehören beispielsweise abgesackte oder angehobene Gehwege, geneigte Straßenlaternen oder Gebäude(teile) und aufgeschüttetes Gelände.
Eine definitive Aussage über die Bodenqualität kann letztlich nur ein Baugrundgutachter treffen. Ein Bodengutachten ist also unbedingt sinnvoll. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie das Bodengutachten richtig lesen. Wenn Sie das Bodengutachten nicht selbst auswerten wollen oder können, bitten Sie den Gutachter, Ihre Fragen zu beantworten.
