Was ist der Einheitswert?
Der Einheitswert ist eine Kennziffer, über die das Finanzamt bis einschließlich 2024 berechnete, wie hoch die Grundsteuer war, die für ein bestimmtes Grundstück und eine Immobilie gezahlt werden musste. Dafür kombinierte das Finanzamt den Einheitswert des Grundstücks mit zwei weiteren Hilfswerten: der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz. Der Einheitswert wurde nicht nur bei einem Haus oder einer Wohnung herangezogen, sondern war auch die Berechnungsgrundlage bei gewerblichem sowie land- und fortwirtschaftlichem Besitz.
Beispiele für typische Einheitswerte sind:
- Einfamilienhaus in Berlin mit Grundstück von 1.000 Quadratmetern: 32.500 €
- Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte: 117.000 €
- Mehrfamilienhaus in Bad Kreuznach: 12.100 €
- Mehrfamilienhaus in Freiburg: 65.000 €
Der Einheitswert in der Kritik
Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes war seit der Einführung 1998 umstritten. Und zwar aus gutem Grund: Der Einheitswert einer Immobilie basierte auf den Werten des Jahres 1964 (alte Bundesländer) oder sogar 1935 (neue Bundesländer). Deswegen trat 2025 eine neue Regelung in Kraft, nach der Einheitswerte neu angesetzt werden.
Die Verwendung der veralteten Daten hat im Lauf der Jahre zu verschiedenen Ungerechtigkeiten geführt, wenn sich der Einheitswert vom Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie entfernte. So lag der Einheitswert einer begehrten Eigentumswohnung im Münchner Stadtgebiet niedriger als der einer vergleichbaren Wohnung in einem Düsseldorfer Problembezirk.
Auch das Bundesverfassungsgericht war mit dieser Grundlage nicht einverstanden: Im April 2018 urteilte Karlsruhe, die angewandte Bemessung sei verfassungswidrig. Der Bund einigte sich Ende 2019 daher auf eine grundlegende Reform der Grundsteuer, die ab 2025 gilt.
Wie berechnete sich der Einheitswert?
Als Orientierung für die Berechnung des Einheitswerts galt bis 2024, wie viel Ihr Haus am 1. Januar 1935 (Ost) bzw. am 1. Januar 1964 (West) wert gewesen wäre. Als dieses Vorgehen 1964 festgesetzt wurde, sollte eigentlich alle 6 Jahre eine Aktualisierung der Einheitswerte basierend auf den Jahresrohmieten erfolgen – also dem Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter eines Grundstückes für dessen Benutzung nach dem Miet- oder Pachtvertrag für ein ganzes Jahr zu entrichten haben. Dies erwies sich jedoch als zu aufwändig, weshalb diese Bezugsgröße in einem Art Dornröschenschlaf überdauerte.
Die Einheitswerte wurden bis 2025 weiter mit den alten Daten errechnet, dabei gab es zwei unterschiedliche Verfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ertragswertverfahren, wenn die Jahresrohmiete 1935/1964 bekannt ist
Das Finanzamt multiplizierte die Jahresrohmiete vom Stichtag 1. Januar 1935/1964 mit einem Vervielfältiger, der im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt ist.
Beispiel: Ein Altbau in Massivbauweise von vor 1885 in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohner hat einen Vervielfältiger von 5,3. Ein vergleichbarer Neubau des Jahres 1935 in einer Gemeinde von unter 2.000 Einwohnern einen Vervielfältiger von 10,2.
Beim Ertragswertverfahren wurden Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder -minderung bedeuteten, diese wurden über Abschläge oder Zuschläge ausgeglichen. Auch das Baujahr der Immobilie, ihre Bauweise und die Größe der Kommune wurden bedacht. Dieses Verfahren griff bei Mietwohngrundstücken, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.
Sachwertverfahren, wenn die Jahresrohmiete 1935/1964 unbekannt ist
Zum Beispiel war es für ein Luxuseinfamilienhaus möglich, dass keine Informationen zur Jahresrohmiete vorliegen. Dann rechnete das Finanzamt die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammen. Um den Gebäudewert zu ermitteln, wurde der umbaute Raum (in Kubikmetern gemessen) mit den Herstellungskosten multipliziert. Der ermittelte Gesamtwert wurde dann mit einer gesetzlich vorgegeben Wertzahl geglättet. Wenn das Finanzamt keine Unterlagen zum Grundstück einsehen konnte, behalf es sich mit einer Ersatzbemessungsgrundlage. Diese orientierte sich an der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche.
Wie wurde der Einheitswert für ein Grundstück ermittelt?
Sollte der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück berechnet werden, galten die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden zum 1. Januar 1996 ermittelt wurden, als Grundlage. Diese Werte wurden in der Regel auf volle 100 DM abgerundet, in Euro umgerechnet und anschließend pauschal um 20 % gekürzt.
2025 trat die reformierte Grundsteuer in Kraft, die einige wichtige Änderungen mit sich brachte: Der veraltete Einheitswert wurde durch einen neu ermittelten Grundsteuerwert ersetzt. Dieser basiert auf aktuelleren Daten zu Grundstücken und Immobilien. Außerdem wurde die Grundsteuermesszahl angepasst. Sie sank in den meisten Bundesländern deutlich auf 0,031% für Wohngrundstücke und 0,034% für Nichtwohngrundstücke (vorher oft 0,35%). Die Kommunen beschlossen zudem neue Hebesätze, um ihre Einnahmen anzupassen.
Einige Bundesländer wie Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Sachsen haben eigene Berechnungsmodelle eingeführt.
Was ist ein Einheitswertbescheid?
Als Hausbesitzer fragten Sie sich vielleicht: Wo finde ich den Einheitswert? Sie fanden ihn im Einheitswertbescheid, oft unter „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“. Der Einheitswertbescheid wurde vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und gab Auskunft über die Höhe des Einheitswertes. Es handelte sich dabei nicht um einen Steuerbescheid, der Einheitswertbescheid gab keine Auskunft über die Höhe der Steuer selbst. Mit ihm ließ sich nur die Grundsteuer oder die Gewerbesteuer ermitteln.
Kann ich Einspruch gegen den Einheitswertbescheid erheben?
Der Eigentümer der Immobilie war berechtigt, Klage gegen den Bescheid zu erheben, er hatte dafür nach Bekanntgabe des Bescheids durch das Finanzamt 4 Wochen Zeit. Dabei musste der Eigentümer präzisieren, welchen Wert oder welche Zurechnung er beanstandet.
Wie läuft eine Einheitswertfeststellung?
Es gab mehrere Fälle, in denen für eine Immobilie der Einheitswert neu ermittelt werden musste, etwa wenn Sie ein neues Haus bauten, grundliegende bauliche Veränderungen vornahmen oder ein bestehendes Grundstück aufteilten. In solchen Fällen führte das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durch, um den Einheitswert damit neu festzulegen. Diese sogenannte Einheitswertfeststellung erfolgte immer zum 1. Januar im Folgejahr der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Der Grundstücksbesitzer erhielt dann per Einheitswertbescheid den neuen Wert seines Grundstücks mitgeteilt.
Wenn Sie eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts abgeben mussten
Das Finanzamt schickte Ihnen als Besitzer einen Fragebogen, den Sie zur Feststellung des Einheitswerts ausfüllten. Diesem mussten sie Grundstücksbeschreibung mit Lageplan, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Bauzeichnungen beifügen, außerdem eine Auflistung der Mieteinnahmen. In verschiedenen Foren fanden Sie teils widersprüchliche Tipps, wie Sie bei der Feststellung des Einheitswerts Terrassen oder Loggias angeben konnten, um die Höhe der Grundsteuer zu optimieren. Wir empfahlen Ihnen, bei Ihrem Finanzamt zu erfragen, wie Sie die Flächen berechnen dürfen.
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Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?
Der Einheitswert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert einer Immobilie. Der Einheitswert tut so, als habe sich der Wert des Grundstücks seit 1964 nicht verändert. Der Verkehrswert ist hingegen ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage auf einem freien Immobilienmarkt, er lässt sich etwa durch eine Immobilienbewertung ermitteln.
Ein weiterer Begriff ist der Marktpreis. Dieser wird oft synonym mit dem Verkehrswert verwendet, unterscheidet sich jedoch unter Umständen. Wird eine Immobilie auf einem Markt verkauft, der nicht „offen“ ist, so kann der Marktwert unter dem Verkehrswert liegen. Zum Beispiel: Wenn Sie ihr Haus nur in Ihrem Freundeskreis zum Verkauf anbieten. Oder ein Gebäude bei einer Zwangsversteigerung veräußert wird. Der Verkehrswert ist also der Wert, den eine Immobilie erhalten sollte, der Marktwert ist der Wert, den Sie tatsächlich erreicht.
