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In einem Gebäudeenergieausweis ist der energetische Zustand eines Hauses festgehalten. Er ist eine Art Steckbrief zum Energieverbrauch eines Gebäudes. Es wird auf vier bis fünf Seiten beurteilt, wie viel Energie zum Heizen und zur Warmwasserzubereitung benötigt wird. Ein Energieausweis enthält:
Der Energieausweis muss laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung vorgezeigt werden. So können interessierte Käufer oder Mieter erkennen, ob sie viel oder wenig Energie zum Heizen benötigen.
Die wichtigste Angabe in einem Energieausweis ist der Energiebedarf des Gebäudes, also wie viel Energie pro Quadratmeter in einem Jahr zum Heizen und zur Warmwassererzeugung benötigt wird. Um verschiedene Gebäude vergleichen zu können, enthält der Energieausweis seit 2014 eine Bewertung in Energieeffizienzklassen. Diese Einteilung reicht von der besten Stufe A+ bis zu H, der schlechtesten Klasse mit dem höchsten Energieverbrauch. Im Ausweis sind diese Energieklassen auf einer Farbskala von grün nach rot dargestellt.
Beim Energieausweis wird zwischen zwei verschiedenen Arten unterschieden. Zum einen gibt es den bedarfsorientierten und zum anderen den verbrauchsorientierten Energieausweis.
Der Bedarfsausweis
Die Werte zum Energieverbrauch werden auf Grundlage feststehender Rahmendaten errechnet. Dazu gehören das Baujahr, der Gebäudetyp, die Wohnfläche, technische Daten der Heizung und die Witterung in der Region. Ein Bedarfsausweis ist bei nicht modernisierten Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 gesetzlich vorgeschrieben.
Der Verbrauchsausweis
Zur Bewertung der Energieeffizienzklasse eines Gebäudes wird der reale Verbrauch herangezogen. Das geschieht anhand des gemessenen Energieverbrauchs der letzten 3 Jahre, der mithilfe der Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen ermittelt wird. Ein Verbrauchsausweis kann für modernisierte oder nach 1. November 1977 gebaute Häuser mit mehr als vier Wohneinheiten ausgestellt werden.
Sie sind nicht verpflichtet einen Energieausweis ausstellen zu lassen, wenn Sie Ihre eigene Immobilie selbst bewohnen oder bereits länger vermieten und das auch so bleiben soll. Wann brauche ich also einen Energieausweis? Ein Energieausweis wird erst bei einem Hausverkauf oder einer Vermietung zur Pflicht. Mit dem Energieausweis und der Bewertung in Energieeffizienzklassen erhält der potenzielle Käufer oder Mieter einen Hinweis auf den energetischen Zustand des Gebäudes.
Das bedeutet für Sie als möglichen Käufer einer Immobilie, dass Sie zum Kaufpreis eventuell anfallende Kosten für eine Verbesserung der Energieeffizienz einkalkulieren können. Diese Kosten müssen in Ihrer Kalkulation berücksichtigt werden. Mit dem folgenden Rechner finden Sie die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben.
Auch für Neubauten muss ein Energieausweis ausgestellt werden. Das Gebäudeenergiegesetz enthält aber auch Ausnahmen, wie z. B. bei Gebäuden mit sehr geringer Nutzfläche oder Baudenkmälern.
Welchen Energieausweis Sie beim Verkauf oder Vermieten benötigen, hängt vom Alter und Sanierungszustand des Gebäudes ab.
Der Bedarfsausweis ist grundsätzlich bei jedem Gebäude zulässig. Nur für ein altes Haus, das vor 1977 gebaut wurde und unsaniert ist, ist der bedarfsorientierte Energieausweis verpflichtend.
Der Verbrauchsausweis kann wahlweise bei sanierten Häusern und Gebäuden, die nach 1977 errichtet wurden, erstellt werden.
Ist ein Energieausweis vorhanden, müssen die Rahmendaten in Immobilienanzeigen genannt werden. Dazu gehören:
Nein, denn der Gesetzgeber hat Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, von der Pflicht bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis vorzulegen befreit. Der Hintergrund ist, dass bei vielen Baudenkmälern die Möglichkeiten zur Nachrüstung aufgrund der Auflagen der Denkmalschutzbehörden sehr eingeschränkt sind. So können z. B. Dämmarbeiten an der Außenfassade nicht vorgenommen werden, weil das ursprüngliche Erscheinungsbild erhalten bleiben muss.
Nach § 3 des Gebäudeenergiegesetzes gelten als Baudenkmal „alle nach Landesrecht geschützten Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit". Das bedeutet, dass auch Häuser, die zu einem geschützten Ensemble gehören, von der Ausweispflicht befreit sind.
Das Baujahr eines Gebäudes spielt für die Verpflichtung einen Energieausweis auszustellen keine Rolle. Bei Neubauten von Wohngebäuden wird in jedem Fall ein Energiepass erstellt. Für ältere Gebäude gilt: Bei Verkauf oder Vermietung sowie bei einer umfassenden Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus ist ein Energieausweis angesagt. Ausnahmen gibt es nur bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Die Kosten für einen Energieausweis liegen ungefähr im Bereich von 60–500 €. Ein Bedarfsausweis ist mit Kosten zwischen 200 und 500 € die teurere Variante, weil die Erstellung aufwändiger und häufig mit einem Besichtigungstermin vor Ort verbunden ist. Ein Verbrauchsausweis ist mit 60–250 € günstiger, weil die notwendigen Unterlagen online eingereicht werden können und die Berechnung der Kennzahlen unkomplizierter ist. Dafür sind die Ergebnisse nicht so genau wie bei einem Bedarfsausweis.
Im Internet bieten Dienstleister die Berechnung der Effizienzklasse inklusive Ausstellung des Ausweises für deutlich unter 50 € an. Hierbei besteht das Risiko, dass die Daten unvollständig erhoben werden und der Energieausweis falsche Angaben enthält. Vorsicht ist auch bei Werbeanrufen per Telefon und unangekündigten Hausbesuchen eines „Beraters“ geboten, so die Verbraucherzentrale NRW.
Einen Energieausweis dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz nur Personen mit einer speziellen Qualifikation sowie mit Berufspraxis ausstellen. Das können z. B. Architekten, Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder andere Handwerker sein. Wichtig ist eine entsprechende Aus- oder Weiterbildung, die die erforderlichen Kenntnisse vermittelt.
Es gibt allerdings kein amtliches Zertifikat, das die Qualifikation bestätigt. Deshalb müssen Sie sich als Kunde darauf verlassen, dass die Anforderungen erfüllt werden. Wenn Sie bei der Wahl eines Experten sicher gehen wollen, nutzen Sie die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes oder erkundigen sich bei Ihrem Bezirksschornsteinfeger.
Im ersten Schritt suchen Sie sich einen Experten in Ihrer Region, der berechtigt ist die Effizienzklassen zu berechnen und einen Energieausweis auszustellen. Dazu können Sie sich verschiedene Angebote einholen. Lassen Sie sich zur Sicherheit eine schriftliche Bestätigung darüber geben, dass er als Experte berechtigt ist, Energieausweise auszustellen. Anschließend wird er bei einem Besichtigungstermin die Daten wie den Gebäudetyp und die Maße feststellen, die Verbrauchswerte abfragen und die Gebäudesubstanz analysieren.
Sie können einen Energieausweis auch online erstellen lassen. Meistens ist das bei einem Verbrauchsausweis der Fall, weil als Grundlage der Bewertung Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der letzten 3 Jahre herangezogen werden. Dann stellen Sie die notwendigen Belege dem Aussteller als Nachweis zur Verfügung. Das ist aber mit einem Risiko verbunden: Falschangaben des Eigentümers, egal ob fahrlässig oder vorsätzlich, können ein Bußgeld von bis zu 15.000 € nach sich ziehen.
Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum. Ältere Ausweise werden ungültig und müssen erneuert werden.
Die Einteilung in eine der neun Energieeffizienzklassen ist in den meisten Fällen die zentrale Aussage eines Energieausweises. Mit dieser Angabe können sowohl die Eigentümer als auch mögliche Käufer oder Mieter einer Immobilie den zukünftigen Energiebedarf abschätzen, der für Heizen und Warmwasserzubereitung benötigt wird.
Der Energiepass für ein Haus enthält die Einteilung der Energieeffizienzklassen von A+ bis H, wobei A+ die beste Variante und H die schlechteste darstellt. Folgende Tabelle zeigt die Energieeffizienzklassen A+ bis H mit dem dazugehörenden Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter in einem Jahr.
Energieklasse | Energiebedarf |
|---|---|
Energieeffizienzklasse A+ | unter 30 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse A | 30–50 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse B | 51–75 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse C | 76–100 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse D | 101–130 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse E | 131–160 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse F | 161–200 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse G | 201–250 kWh/qm pro Jahr |
Energieeffizienzklasse H | über 250 kWh/qm pro Jahr |
Quelle: Gebäudeenergiegesetz (GEG), Anlage 10 zu § 86, Stand: Mai 2023
Die dargestellte Abstufung der Energieeffizienzklassen wurde erst 2014 endgültig geregelt, deshalb enthalten ältere Energieausweise andere Angaben, die nicht mit den heutigen vergleichbar sind. Da die Gültigkeit eines Energieausweises auf 10 Jahre begrenzt ist, geben alle gültigen Ausweise ab 2024 die oben beschriebenen Energieklassen an.
Ein moderner Neubau wird mindestens mit der Energieeffizienzklasse A errichtet, hat also höchstens einen Energieverbrauch von 50 kWh/qm pro Jahr. Der durchschnittliche Wert aller Wohngebäude in Deutschland befindet sich in der Energieklasse E.
Anhand der oben gezeigten Liste der Energieeffizienzklassen wird deutlich, dass eine Immobilie der Energieklasse F zu den Gebäuden mit einem überdurchschnittlich hohen Energieverbrauch gehört. In der Farbskala des Energieausweises anhand des Ampelsystems befindet sich die Klasse F fast im roten Bereich.
Für eine Verbesserung des Zustandes sind z. B. die Nutzung erneuerbarer Energien für die Heizung, etwa eine Wärmepumpe oder Photovoltaik, und Maßnahmen zur verbesserten Wärmedämmung notwendig.
Es gibt eine Faustformel, mit der sich die realen Kosten für Warmwasser und Heizung, die Ihr Haus jährlich verursacht, mithilfe der Energieeffizienzklassen ungefähr bestimmen lassen. Sie nehmen die Wohnfläche der Immobilie, multiplizieren diese mal 1,2 und nehmen anschließend diesen Wert mal dem Verbrauchswert laut Energieausweis:
Folgendes Beispiel kann die Rechnung verdeutlichen:
Das Gebäude hat einen jährlichen Energiebedarf von ca. 15.120 kWh. Die ungefähren Energiekosten ermitteln Sie jetzt mit den realen Preisen Ihres Energieversorgers.
