Erbbaurecht: wenn die eigene Immobilie auf fremdem Grund steht

Was ist Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ermöglicht Ihnen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ohne das zugehörige Grundstück erwerben zu müssen. Der Eigentümer des Grundstücks räumt Ihnen das Recht ein, es für die Laufzeit des Vertrags – etwa 33, 66, oder 99 Jahre – zu nutzen. Für diesen Besitz auf Zeit werden Erbbauzinsen fällig, die einer Miete für das Grundstück entsprechen. Sie haben so die Möglichkeit zu bauen oder zu kaufen, auch wenn Sie sich unter Umständen den Preis für ein Haus inklusive Grundstück nicht leisten könnten.

Nach § 94 des BGB gilt ein Bauwerk eigentlich immer als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Das Erbbaurecht erlaubt aber die Trennung zwischen Grundstück und Immobilie und damit eine Ausnahme dieser Regel.

Das Erbbaugrundstück: Besitzer auf Zeit

Das Grundstück bleibt während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Erbbaurechtgebers – das Haus dagegen ist Ihr Besitz. Sie werden im Grundbuch als Erbbauberechtigter eingetragen und können die Immobilie jederzeit nach Ihren Vorstellungen erweitern, umbauen, vermieten oder anderweitig nutzen. Das Erbbaurecht an einem Grundstück lässt sich genau wie Grundeigentum auch verkaufen, vererben oder mit Krediten beleihen. Nach regulärem Ablauf des Erbpachtvertrags geht das Haus als Bestandteil des Grundstücks an dessen Eigentümer über. Allerdings erhalten Sie als vorheriger Besitzer eine Entschädigung, die im Vorfeld vertraglich vereinbart werden sollte. Sie muss mindestens zwei Drittel des Immobilienwerts betragen.

Erbbaurechtgeber sind oft kirchliche oder öffentliche Institutionen, Stiftungen oder Kommunen, die das Grundstück als Sachwert nicht aufgeben wollen, manchmal aber auch Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften. Etwa 5 % der in Deutschland zum Wohnen genutzten Flächen sind als Erbbaurecht vergeben.

Wann lohnt sich Erbpacht?

Erbbaurecht hat Vor- und Nachteile. Ursprünglich ging es bei der Idee darum, dass sich der Hausbauer nicht zu sehr verschuldet, indem er zusätzlich zum Haus auch noch ein Grundstück erwirbt. Der veraltete Begriff „Erbpacht” meinte ursprünglich ein zeitlich unbegrenztes Pachtverhältnis und wird heute nur noch umgangssprachlich als Synonym zum Erbbaurecht benutzt. Denn Erbbaurechtsverträge sind immer auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt.

Vorteile bei der Erbpacht

Generell lohnt sich ein Erbbauvertrag, wenn entweder die Zinsen für Baugeld hoch oder die Preise für Grundstücke teuer sind. Der offensichtliche Vorteil beim Erbbaurecht ist, dass Sie sich die Kosten für den Grundstückskauf zunächst sparen. Besonders in Ballungszentren wie Hamburg, Stuttgart oder München liegen die Preise für Bauland zum Teil sogar höher als die Immobilienpreise an sich. Sie profitieren vom Erbbaurecht also, weil

• Sie weniger Kapital für den Kauf oder den Bau einer Immobilie benötigen und
• der Erbbauzins am Ende unter Umständen geringer ausfällt als die Kaufkosten des Grundstücks.

Auch junge Familien mit geringem Eigenkapital können so eine eigene Immobilie finanzieren. Von einigen Erbbaurechtsgebern werden sie daher bei der Vergabe bevorzugt.

Nachteile bei der Erbpacht

Grundstücke sind sehr gefragt, das zeigt sich vor allem in beliebten Regionen an den kontinuierlich steigenden Preisen für Bauland. Es handelt sich also um einen wertvollen Besitz. Wenn Sie aber eine Immobilie mit Erbbaurecht besitzen, dann gehört Ihnen ausschließlich das Gebäude und kein einziger Quadratmeter des Grund und Bodens, auf dem es steht. Das könnte sich bemerkbar machen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und aus diesem Grund weniger Interessenten finden. Weitere Nachteile sind folgende:

• Bei einer kurzen Restlaufzeit des Vertrags wird der Verkauf des Hauses schwierig. Der Pachtzins steigt über die Jahre und geht auch auf Ihre Erben über.
• Weil in Erbbaurechtsverträgen meistens gegenseitige Vorverkaufsrechte eingeräumt werden, sind Sie auf die Zustimmung des Grundstückseigentümers angewiesen, wenn Sie vor Ablauf der Pacht verkaufen wollen.
• Auf lange Sicht profitieren Sie nicht von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie, weil sie erstens eng an den Grundstückswert geknüpft ist und zweitens durch den ablaufenden Pachtvertrag geschmälert wird.
• Bei Ablauf des Vertrags fällt die Entschädigung für die Immobilie unter Umständen geringer aus als ihr tatsächlicher Wert. 

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins orientiert sich am Kaufpreis des gepachteten Bodens – meist sind das 3–5 % des Grundstückswertes pro Jahr. Ist das Grundstück zum Beispiel 100.000 € wert, zahlen Sie bei einem Zinssatz von 4 % jährlich 4.000 € an Erbbauzins, was einer monatlichen Belastung von 333 € entspricht. Der Zinssatz ist aber grundsätzlich frei verhandelbar und wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Enthält der Erbbaurechtsvertrag eine Wertsicherungsklausel, dann wird der Zins regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung oder die Inflation angepasst – meist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Frühestens ist das alle 3 Jahre möglich; üblich sind alle 5 Jahre. Der Gesetzgeber sieht eine Kappungsgrenze vor, damit der Erbbauzins nicht willkürlich oder beliebig erhöht werden kann.

Dennoch müssen Sie beachten, dass der Erbbauzins dadurch immer ein Unsicherheitsfaktor bei Ihrer Finanzplanung bleiben wird!

Es kann auch ein fester Erbbauzins vereinbart werden, der sich über die Laufzeit des Vertrags nicht verändert. In diesem Fall wird der Erbbauzins meist in einer Summe entrichtet. Große Eigentümer wie Kirchen gewähren beim Zins übrigens manchmal Vergünstigungen nach sozialen Gesichtspunkten, etwa für junge Familien.

Wieviel Geld lässt sich dank Erbbaurecht wirklich sparen?

Auf den ersten Blick scheint sich Erbpacht allein dadurch zu lohnen, dass Sie sich die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück sparen und diese nicht in Ihre Baufinanzierung einplanen müssen. Das können je nach Lage mehrere hunderttausend Euro sein. Ob in einem Hauskauf mit Erbpacht aber tatsächlich ein so großes Sparpotential steckt, hängt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten sind der Grundstückspreis und der Unterschied zwischen Erbpacht- und aktuellen Bauzinsen.

Eine Beispielrechnung soll das verdeutlichen:
Angenommen, Sie haben die Wahl zwischen zwei vergleichbaren Objekten. Beide sollen 350.000 € kosten. Im ersten Fall kommen dazu noch die Grundstückskosten in Höhe von 200.000 €, im zweiten Fall kaufen Sie das Grundstück mit Erbbaurecht (und einem Erbbauzins von 3 %).

Für Ihren Baufinanzierungskredit wählen Sie eine Laufzeit von 15 Jahren mit einer Tilgung in Höhe von 1 %. Der Sollzins beträgt 3,7 %. Sie bringen 100.000 € Eigenkapital ein. Daraus ergibt sich folgende Rechnung: 

Mit diesen Eckdaten liegt Ihre monatliche Belastung bei dem Objekt mit Erbpacht um 250 € niedriger als wenn Sie auch das Grundstück finanzieren. Allerdings müssen Sie bedenken:

Der Erbbauzins liegt mit 3 % eher niedrig. Bei 4 % liegen die monatlichen Kosten schon bei 667 €, bei 5 % bei 833 €. Und während der Käufer bei einer Anschlussfinanzierung mit ähnlichen Konditionen sowohl Haus als auch Grundstück nach 27 Jahren komplett abbezahlt hat, zahlen Sie beim Erbbaurecht auch nach dem Abbezahlen der Immobilie bis zum Ende der Vertragslaufzeit weiterhin den monatlichen Erbbauzins. Zudem kann dieser Wert über Wertsicherungsklauseln auch durch den Pachtgeber erhöht werden, das ist vor allem in Zeiten hoher Inflation der Fall.

Fazit: Erbpacht lohnt sich bei einem niedrigen Erbbauzins und vergleichsweise hohen Grundstückskosten. Nach zwei bis drei Jahrzehnten kippt die Rechnung aber. Nach diesem Zeitraum haben Sie ein Grundstück in der Regel abbezahlt, der Erbbauzins läuft jedoch über die gesamte Vertragslaufzeit weiter.

Wie schließt man einen Erbpachtvertrag?

Der Grundstückseigentümer und der Pächter gehen zu einem Notar, um den Erbbaurechtsvertrag aufzusetzen. Der Pächter darf im Laufe der Vertragszeit das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen, es also bebauen oder den Garten bewohnen, oder das Haus oder die Wohnung weitervermieten. Daher spricht man von einem „grundstücksgleichen” Recht.

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch und in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen – um sicherzustellen, dass das Erbbaurecht auch im Fall einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht. In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte genannt, in Abteilung II der Erbbauzins sowie sonstige Rechte und Belastungen – etwa ein im Erbbaurechtsvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht des Erbbaurechtnehmers. Grundpfandrechte werden in Abteilung III eingetragen.

Tipps für den Erbbaurechtsvertrag

Wenn Sie bei Ihrem Notartermin über den Vertrag verhandeln, achten Sie auf folgende Punkte:

• Vereinbaren Sie eine möglichst lange Vertragslaufzeit, sie sollte bei mindestens 75 Jahren liegen.
• Vereinbaren Sie die Wertsicherungsklausel auf Basis des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamts.
• Lassen Sie sich im Erbbauvertrag ein Vorkaufsrecht einräumen – das bedeutet, dass Sie als Käufer bevorzugt werden, sollte das Grundstück verkauft werden.
• Vermeiden Sie dagegen eine Ankaufspflicht für den Fall, dass das Grundstück verkauft wird.
• Achten Sie auf eine angemessene Entschädigungssumme im Heimfall, also wenn die Immobilie an den Grundstücksbesitzer übergeht.

Die 7 wichtigsten Fragen zum Erbbaurecht

• Wie hoch sind die laufenden Kosten beim Erbbaurecht?

  Als Erbpächter sind Sie Dauerschuldner. Neben der Pacht, die monatlich, vierteljährlich oder jährlich entrichtet werden kann, müssen Sie auch Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und andere kommunale Abgaben zahlen, und das Haus instand halten. Sie verpflichten sich, es in bestimmten Abständen zu renovieren oder zu modernisieren, und die Immobilie gegen Schäden zu versichern. Außerdem müssen sie sich um laufende Kosten wie Wassergebühren oder Straßenreinigung kümmern. 

• Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer beim Erbbaurecht?

  Da das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen wird und die Erbpachtregelung dem Eigentumsrecht am Grundstück sehr nahekommt, wird für Sie beim Kauf mit Erbbaurecht die Grunderwerbsteuer fällig. Sie wird auf Basis des vereinbarten Erbbauzinses mit einem festgelegten Multiplikator für die Laufzeit des Vertrages erhoben. Erst wenn die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt eingegangen ist, erstellt es eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für den Grundbucheintrag nötig ist.

• Wieviel Grundsteuer zahlt man bei der Erbpacht?

  Die Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Gebäudes, das Sie auf dem gepachteten Grundstück errichtet haben, sowie dem Grundstückswert. Meist geht es dabei um einen dreistelligen Betrag, den Sie jährlich zahlen. Wie die Grundsteuer in Zukunft berechnet werden soll, steht derzeit auf dem Prüfstand.

• Was passiert nach Ablauf der Erbpacht?

  Ein Erbbaurechtsvertrag kann von beiden Seiten vor Ablauf des Vertragszeitraums grundsätzlich nicht gekündigt werden. Bei Vertragsende fällt das Grundstück an den ursprünglichen Eigentümer zurück – außer, es wurde ausdrücklich anders vereinbart. Sie erhalten dafür eine Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des allgemeinen Gebäudewertes betragen muss. Eine höhere Entschädigung erhalten Sie nur, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.

  Ansonsten können Sie sich um eine Vertragsverlängerung oder einen Neuvertrag bemühen – einen Anspruch darauf haben Sie aber nicht. Gemeinden, kirchliche Organisationen oder gemeinnützige Verbände stimmen als Verpächter einer Vertragsverlängerung meist zu, da sie kaum Interesse daran haben werden, ein altes Haus erwerben zu müssen und instand zu halten. Wenn Sie das Grundstück weiterhin pachten wollen, sind Sie gegenüber anderen Interessenten im Vorrecht.

• Was bedeutet „Heimfall“ im Erbbaurecht?

  In bestimmten Fällen kann Ihnen der Erbbaurechtsgeber kündigen, etwa, wenn Sie den Pachtzins nicht zahlen, das Grundstück verwahrlosen lassen oder der Verpächter Eigenbedarf anmeldet. Das nennt sich dann „Heimfall”. Ihnen steht aber auch in diesem Fall eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewertes zu.

• Kann das Erbbaurecht verkauft werden?

  Sie können Ihr Erbbaurecht noch während der Vertragslaufzeit verkaufen, brauchen dazu aber die Einwilligung des Eigentümers. Für sein Veto muss dieser aber gute Gründe angeben, zum Beispiel, dass Sie die Immobilie statt zum Wohnen für ein Gewerbe nutzen wollen. Beim Erbbaurecht ist oft ein gegenseitiges Vorkaufsrecht üblich. Das bedeutet, dass Sie zuerst dem Grundstückseigner ein Angebot machen müssen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen. Das gilt auch umgekehrt: Wenn sich dieser von seinem Grundstück trennen will, werden Sie als Käufer bevorzugt.

• Was muss ich bei der Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht beachten?

  Manche Banken haben Vorbehalte, ein Darlehen für den Bau auf einem Erbbaugrundstück zu gewähren – weil der Erbbaurechtgeber Mitsprache hat. Sie sollten daher rechtzeitig klären, ob Ihre Bank einen Kredit gibt, und an welche Bedingungen sie ihn knüpft. Häufig machen Geldinstitute das an der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages fest. Wer staatliche Förderung beantragt, zum Beispiel durch KfW- oder Länderprogramme, muss in der Regel keine Nachteile durch ein Erbbaugrundstück befürchten.