Die Finanzierungsart bestimmt maßgeblich den Verlauf der Immobilienfinanzierung. Das passende Immobiliendarlehen hängt dabei von Ihrer finanziellen Situation ab. Wir zeigen Ihnen, was bei der Entscheidung für eine der Darlehensformen wichtig ist.
Wird ein Darlehen aufgenommen, um eine bestehende Immobilie zu erwerben oder ein Haus zu bauen, handelt es sich um ein Baudarlehen. Dabei werden die Finanzierungsarten anhand der Rückzahlungsmodalitäten, des Verwendungszwecks und der Verzinsung unterschieden.
Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale der Finanzierungsarten. Dabei wird zwischen klassischen Immobiliendarlehen, Förderdarlehen und Sonderformen unterschieden.
Ein Großteil der Bauherren und Immobilienkäufer entscheidet sich bei der Baufinanzierung für eine der klassischen Darlehensformen. Hierzu zählen neben dem Annuitätendarlehen auch variable Darlehen sowie das Forward Darlehen für die Anschlussfinanzierung.
Das Annuitätendarlehen ist eine der häufigsten Finanzierungsarten. Der Darlehensbetrag wird hierbei während der Sollzinsbindung von zumeist 5 oder 10 Jahren in konstanten Raten (Annuitäten) getilgt.
Die monatlich, viertel- oder halbjährlich zu zahlende Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da sich die Restschuld während der Kreditlaufzeit kontinuierlich verringert, wird auch der Zinsanteil an der Rate immer kleiner und der Tilgungsanteil steigt.
Der Vorteil dieses Immobiliendarlehens liegt darin, dass Kreditnehmer ihre monatlichen Belastungen genau kalkulieren können. Bei einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren besteht zudem nach 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.
Für Darlehensnehmer, die sich nicht auf einen bestimmten Zinssatz festlegen wollen, ist ein variables Darlehen eine geeignete Alternative. Bei dieser Finanzierungsform werden die Zinsen nicht über einen langen Zeitraum festgeschrieben, sondern alle 3 Monate an den aktuellen Marktzins angepasst. Als Grundlage für die Zinsanpassung dient der EURIBOR, ein Referenzzinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen.
Bei variablen Immobiliendarlehen trägt der Kreditnehmer das Risiko einer Zinssteigerung, kann jedoch von einem hohen Maß an Flexibilität profitieren. Denn variable Darlehen können jederzeit kurzfristig gekündigt und vollständig getilgt werden, ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Zudem besteht die Möglichkeit, das variable Darlehen in ein Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung umzuwandeln und jederzeit Sondertilgungen zu leisten.
Ein Forward Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der Kreditnehmer das gegenwärtige Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus sichern können. Ausgezahlt wird ein solches Darlehen erst nach der Restlaufzeit des bestehenden Kredits.
Die Zinsen für ein Forward Darlehen fallen in der Regel etwas höher aus. Ist jedoch von einem Anstieg des Zinsniveaus auszugehen und die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens noch nicht beendet, können Kreditnehmer sich so gegen steigende Zinsen absichern. Steigen die Zinsen tatsächlich, erhalten Kreditnehmer dann für ihre Anschlussfinanzierung einen günstigeren Zins als zum eigentlichen Umschuldungstermin.
Kreditnehmer erhalten mitunter Immobiliendarlehen mit speziellen Förderungen zu günstigeren Zinsen. Zu den Finanzierungsarten, bei denen Kreditnehmer von einer staatlichen Förderung profitieren können, zählen KfW-Darlehen, Wohnriester- und Bausparverträge.
Über die bundeseigene Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert der Staat Bau-, Kauf- und Sanierungsvorhaben mit zinsgünstigen Darlehen, Tilgungs- und Investitionszuschüssen. Welche KfW-Förderung infrage kommt, richtet sich danach, ob eine Immobilie gebaut, gekauft oder saniert wird.
Da der Kredithöchstbetrag bei den KfW-Förderprogrammen begrenzt ist, muss in der Regel zumindest ein Teil der erforderlichen Summe über eine der klassischen Darlehensformen finanziert werden. Allerdings können die einzelnen KfW-Darlehen teilweise untereinander kombiniert werden. Die Angebote der KfW lohnen sich vor allem bei energieeffizientem Sanieren oder Bauen.
Der Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum wird über das sogenannte Wohn-Riester staatlich gefördert. Grundsätzlich handelt es sich bei einem Wohn-Riester-Darlehen um eine Variante des Annuitätendarlehens, das eine Riester-Förderung beinhaltet. Voraussetzung für die Riester-Förderung ist jedoch, dass die betreffende Finanzierungsvariante vom Staat zertifiziert ist, eine laufende Tilgung von mindestens 1 % aufweist und mindestens 4 % des Bruttoeinkommens des Darlehensnehmers für die Tilgung aufgewendet werden.
Bei einem Wohn-Riester-Darlehen profitieren Kreditnehmer wie bei einem klassischen Riester-Vertrag von Zulagen und Steuervorteilen. Die Zulagen werden als Sondertilgung in den Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt.
Wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, besteht die Möglichkeit, ein Darlehen für die Baufinanzierung zu wählen. Dazu wird bei einer Bausparkasse eine bestimmte Sparsumme vertraglich vereinbart und das für eine Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben über regelmäßige Einzahlungen angespart. Ist diese Mindestsumme erreicht, erteilt die Bank die Freigabe zur Auszahlung des Guthabens und der bis zur vereinbarten Sparsumme fehlende Teil kann als Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.
Der Vorteil für Kreditnehmer liegt darin, dass das Immobiliendarlehen unabhängig vom aktuellen Marktzins zum vertraglich vereinbarten Zinssatz gewährt wird. Eine spezielle Variante ist das Bausparsofortdarlehen, bei dem die Bank das Darlehen gewährt, obwohl die erforderliche Zuteilungsreife des Bausparvertrags noch nicht erreicht ist.
Neben den klassischen Finanzierungsarten haben sich verschiedene Sonderformen etabliert, die zumindest teilweise Elemente der gängigen Darlehensformen enthalten. Hierzu zählen unter anderem das Cap-Darlehen, das Konstantdarlehen, der Konsumentenkredit und das Fremdwährungsdarlehen.
Bei einem Cap-Darlehen handelt es sich grundsätzlich um ein variables Darlehen. Das bedeutet, der Zinssatz ist variabel und wird in regelmäßigen Abständen an das allgemeine Zinsniveau angepasst. Als Grundlage der Zinsanpassung dient wie bei variablen Darlehen der EURIBOR, der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Allerdings wird bei dieser Darlehensform zusätzlich eine Zinsobergrenze vereinbart. Somit können Kreditnehmer von sinkenden Zinsen profitieren, das Risiko eines Zinsanstiegs ist jedoch begrenzt. Steigt das allgemeine Zinsniveau, steigt der Zins des Cap-Darlehens nur bis zu der vertraglich vereinbarten Zinsobergrenze, dem sogenannten Deckel (engl. Cap).
Bei Cap-Darlehen sind zudem jederzeit hohe Sondertilgungen möglich, allerdings zu deutlich teureren Konditionen als bei variablen Darlehen ohne Zinsobergrenze.
Das Konstantdarlehen ist eine Sonderform des Bausparvertrags, in Kombination mit einer Vollfinanzierung. Der Kredit wird sofort ausgezahlt und es wird mit der Tilgung begonnen, ohne dass zuvor ein bestimmtes Mindestguthaben angespart wurde. Im Unterschied zu einem Bausparsofortdarlehen wird bei einem Konstantdarlehen über die gesamte Laufzeit eine feste monatliche Tilgungsrate garantiert. Zudem sind die Zinsen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Gleichzeitig mit der Tilgung beginnt auch die Einzahlung in den Bausparvertrag. Mit der Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen teilweise getilgt. Die verbleibende Restschuld wird als Bauspardarlehen mit konstanten Raten weitergeführt.
Angesichts der konstanten Zinsen und Tilgungsraten bietet das Konstantdarlehen ein hohes Maß an Planungssicherheit. Es birgt aber auch gewisse Risiken wie fehlende Transparenz und Vergleichbarkeit mit einem klassischen Annuitätendarlehen. Aus diesem Grunde sollten vor Abschluss die Vor- und Nachteile gut abgewogen werden.
Mit einem Konsumentenkredit können Investitionen und Anschaffungen rund um das Wohneigentum finanziert werden. Grundsätzlich handelt es sich bei dieser Darlehensvariante um einen Ratenkredit mit Laufzeiten von 12 bis 84 Monaten. Darüber hinaus besteht bei Konsumentenkrediten üblicherweise die Möglichkeit zu Sondertilgungen. Der Finanzierungsrahmen ist mit 5.000 bis 50.000 Euro deutlich geringer als bei den klassischen Finanzierungsarten. Daher richtet sich diese Darlehensform vor allem an Immobilieneigentümer, die beispielsweise eine Renovierung oder Modernisierung planen oder eine neue Küche finanzieren wollen.
