Wenn Sie Ihren Hauskauf nicht komplett durch Eigenkapital decken, nehmen Sie ein Baudarlehen auf. Um sich abzusichern verlangt der Kreditgeber eine Grundschuldbestellung im Grundbuch. Lesen Sie hier, wie die Eintragung der Grundschuld abläuft und was Sie dabei beachten sollten.
Bei einer Grundschuldbestellung stimmen Sie als Käufer zu, dass Ihre Immobilie mit einer Grundschuld belastet wird. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und entspricht einem Grundpfandrecht. Es macht ein Grundstück bzw. eine Immobilie zu einem Faustpfand für das kreditgebende Institut, das es damit bei Zahlungsausfall verwerten kann. Sollten Sie für den Hauskauf keine Immobilienfinanzierung benötigen, brauchen Sie auch keine Grundschuldbestellung vornehmen zu lassen.
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Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie wird im Regelfall eine Finanzierung benötigt – und für diese verlangt der Kreditgeber Sicherheiten. Hierfür bieten sich Grundpfandrechte an, die quasi als Faustpfand des Verkäufers für den Fall dienen, falls es bei der Darlehensrückzahlung Schwierigkeiten gibt. Beliebt ist hierbei die Grundschuld. Verankert ist die Grundschuld bei den sogenannten Grundpfandrechten im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sind sich Käufer, Darlehensgeber und Verkäufer über den Kauf und die Grundschuld einig, dann wird der Notar veranlassen, dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Den Ablauf erklären wir Schritt für Schritt:
Um sicherzustellen, dass dann, wenn sich Verkäufer und Käufer handelseinig geworden sind, der Verkäufer die Immobilie bis zum endgültigen Eigentümerwechsel nicht doch noch an einen Dritten verkauft, gibt es eine Auflassungsvormerkung. Diese beugt ebenso dem vor, dass der Verkäufer vor dem Eigentumsübergang im Grundbuch Belastungen eintragen lassen kann.
Bei der Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags bei ihm einen vorübergehenden Eintrag im Grundbuch. Dieser bleibt darin solange stehen, bis der neue Eigentümer endgültig eingetragen werden kann. Dies geschieht erst nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises, was einige Zeit dauern kann.
Eine Grundschuld kann grundsätzlich nur von einem Notar ins Grundbuch eingetragen werden. Er muss den Willen der Eigentümer und die Zustimmung zur Grundschuldbestellung schriftlich dokumentieren und darauf achten, dass keine Grundschuldbestellung unter Zwang erfolgt. Damit er mit den Vorbereitungen beginnen kann, braucht er ein Grundschuldbestellungsformular. Dieses erhalten Sie von Ihrem kreditgebenden Finanzinstitut. Es enthält alle wichtigen Daten wie die Höhe der Grundschuld und die Zweckerklärung. Sie beschreibt den konkreten Sicherungszweck. Sie können als Darlehensnehmer veranlassen, dass das Formular von der Bank direkt an den Notar versendet wird.
Häufig lässt sich dieser Termin mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Eintragung der Auflassungsvormerkung verbinden: Der Notar klärt Sie nun nochmals über die rechtlichen Folgen der Grundschuld auf, erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde und lässt Sie diese unterschreiben.
Eine Grundschuld kann erst nach der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragen werden. Diese erfolgt allerdings erst nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises. Kreditgeber zahlen Darlehen aber erst aus, wenn eine Sicherheit besteht. Um diesen Zeitraum zwischen der Beurkundung der Grundschuldbestellung und Umschreibung im Grundbuch zu überbrücken, erhalten Sie als Käufer vom Verkäufer der Immobilie eine Belastungsvollmacht. Damit ist der Käufer dann ermächtigt, für das Grundbuch eine Belastung zu veranlassen.
Die Grundschuldbestellungsurkunde, die der Notar verfasst, enthält die genaue Bezeichnung des haftenden Sicherungsobjektes: Flurnummer, Angaben zum Grundstück wie Größe und Bebaubarkeit sowie den Eigentümer. Gibt es mehrere Eigentümer, muss das Grundschuldbestellungsformular von jedem betroffenen Eigentümer unterzeichnet werden. Der Notar beurkundet dann diesen ganzen Vorgang und leitet die Unterlagen an die jeweilige Gemeinde weiter, in deren Gebiet das betroffene Grundstück liegt, um so die Eintragung der Grundschuld – als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld – zu veranlassen.
In der Grundschuldbestellungsurkunde sind neben den Grundschuldzinsen außerdem eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel eingetragen. Damit stimmen Sie zu, dass der Kreditgeber die Immobilie ohne weiteren Klageweg zwangsversteigern lassen kann, wenn Sie in dauerhafte Zahlungsschwierigkeiten geraten sollten.
Hat der Notar auf der Urkunde vermerkt, dass sie zum Zweck der Zwangsvollstreckung erstellt wird, handelt es sich um eine vollstreckbare Ausfertigung. Banken bestehen in der Regel darauf, weil sie sich damit ein vollstreckbares gerichtliches Urteil ersparen, sollte es wirklich zu einer Zwangsvollstreckung kommen. Die meisten Kreditgeber verlangen zudem auch ein abstraktes Schuldanerkenntnis, das einer persönlichen Haftungsunterwerfung entspricht. Damit kann er auch andere Gegenstände aus Ihrem Vermögen pfänden wie Autos, Aktien oder weitere Immobilien.
Der Notar leitet die Urkunde zusammen mit einem aktuellen Grundbucheintrag an das Grundbuchamt sowie an die Bank weiter. Mit der Übersendung dieser Bestätigung sind wichtige Voraussetzungen geschaffen, damit die Bank das Darlehen auszahlen kann. Dies dauert in der Regel einigen Wochen. Hat der Käufer dann den Kaufpreis bezahlt, ist er wirtschaftlicher beziehungsweise schuldrechtlicher Eigentümer der Immobilie. Nach der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer ist dann auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich. Dies dauert im Regelfall bis zu 5 Monaten.
Insgesamt müssen Sie mit 4-6 Wochen rechnen, bis die Grundschuldeintragung abgeschlossen ist. Das ist insofern relevant, dass Ihnen auch das Baudarlehen erst mit Eintragung der Grundschuld ausgezahlt wird. Es ist also ratsam, die Grundschuldbestellung bestmöglich voranzutreiben. Achten Sie zum Beispiel darauf, dass das Grundschuldbestellungsformular schon bei der Beurkundung des Kaufvertrags mit beurkundet wird und der Notar für die Bank und den Kreditnehmer Ausfertigungen ausstellen kann.
Danach dauert es bis zu 6 Wochen, bis das Darlehen ausgezahlt wird. Mit einer Dauer von 2 Wochen ist zu rechnen, wenn es sich um eine reine Anschlussfinanzierung handelt. Wenn Sie die Kreditsumme zügig benötigen, dann kann Ihnen die Vorlage einer Rangbescheinigung des Notars helfen, in der er versichert, dass einer erstrangigen Grundschuldbestellung nichts im Weg steht. Achtung: Bei Verzögerungen bei der Auszahlung des Darlehens kann es zu Mehrkosten kommen, da Sie dann gegenüber dem Verkäufer in Verzug geraten und dies zu Verzugszinsen führen kann.
Nach der Grundschuldbestellung schreitet der Kaufprozess weiter voran. Hat der Käufer den Kaufpreis beglichen und die Grunderwerbssteuer bezahlt, dann kann der Notar die Eigentumsumschreibung veranlassen. Das Finanzamt stellt nach der Bezahlung der Grunderwerbsteuer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Als Käufer müssen Sie aber damit rechnen, dass bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch bis zu 6 Monate vergehen könne. Das ist völlig normal.
Auch dann, wenn Sie als Käufer noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, der Notar diese Eintragung aber schon veranlasst hat, sind Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Sie können sie nutzen, einziehen, umbauen und so weiter. Zugleich sind Sie dann auch verpflichtet, die mit der Immobilie anfallenden Kosten zu tragen.
Bei der Grundschuldbestellung fallen Kosten für den Notar sowie für das Grundbuchamt an. Sie bemessen sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Grob gerechnet sollten Sie mit 0,5–0,6 % der Grundschuld rechnen. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen groben Überblick:
| Höhe der Grundschuld | Grundbuch- und Notarkosten |
|---|---|
| 200.000 € | 1.109 € |
| 300.000 € | 1.618 € |
| 400.000 € | 2.000 € |
Quelle: www.grundbuch.de/grundbuchrechner
Wer bei einem Immobilienkauf eine Grundschuld eintragen lassen muss, sollte diese Kosten für die Grundschuldbestellung in die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Sie sind Teil der Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf, die bei 1,5–2,0 % vom Kaufpreis liegen.
Bei einem Immobilienkauf setzt der Käufer voraus, dass die Immobilie schuldenfrei übergeben wird. Das funktioniert nur, wenn Grundpfandrechte, die im Grundbuch in der Abteilung III eingetragen sind, gelöscht werden können. Für eine solche Löschung braucht es die Zustimmung beziehungsweise Bewilligung des Kreditinstituts, für das die Grundschuld eingetragen wurde.
Im Regelfall kann der Verkäufer die Summe der bestehenden Grundschuld durch den Kaufpreis decken, sodass die Immobile lastenfrei ist. Zuständig zu prüfen, ob die Löschungsvoraussetzungen erfüllt sind, ist der Notar – allerdings macht er dies in der Regel erst nach dem Kauf. Wenn nun der Käufer feststellt, dass vorhandene Schulden durch die Kaufpreishöhe nicht abgedeckt werden, dann gibt das Gesetz dem Käufer das Recht zum Rücktritt.
Das Rücktrittsrecht bei Grundschulden, die höher sind als der Kaufpreis, schützt den Käufer. Allerdings ist ein Rücktritt von einem Immobilienkauf umständlich und bringt einiges an Arbeit mit sich. Es kann sehr viel Ärger ersparen, wenn Sie sich als Käufer vor der Beurkundung des Kaufs die Schuldhöhe durch den Verkäufer nachweisen lassen. Dazu muss dieser die im Grundbuch als Gläubiger eingetragenen Bank auffordern, die Höhe der Schulden schriftlich mitzuteilen.
