Die neue Grundsteuer: Das bringt die Reform 2025

Das Wichtigste in Kürze

• Die neue Grundsteuer gilt ab 2025 für jeden Hauseigentümer. Mit der Reform ändert sich die Datengrundlage, mit der die Höhe der Grundsteuer berechnet wird.
• Es gibt kein einheitliches Berechnungsmodell für ganz Deutschland, da mehrere Bundesländer eigene Gesetze und Regeln zur Grundsteuer 2025 verabschiedet haben.
• Grundsätzlich berechnet sich die Grundsteuer aus drei Faktoren: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig.
• Für Städte und Kommunen ist die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Insgesamt soll die Grundsteuerreform kostenneutral ausfallen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer zahlen Eigentümer von Grund­stücken und Gebäuden. Die Höhe ist unab­hängig vom Ein­kommen, sie richtet sich nach dem Wert des Objektes. Wird die Immo­bilie ver­mietet, kann die Grund­steuer über die Neben­kosten auf die Mieter umge­legt werden.

Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben und stellt eine wichtige Ein­nahme­quelle dar. Sie trägt zur Finan­zierung lokaler Infra­stru­ktur wie Straßen und Brücken sowie Dienst­leis­tungen wie Schulen oder Büchereien bei.

Es gibt drei Hauptformen:

• Grundsteuer A: für land- und forst­wirt­schaft­liche Betriebe
• Grundsteuer B: für bebaute oder bebau­bare Grund­stücke und Gebäude
• Grundsteuer C: für unbe­baute, bau­reife Grund­stücke (ab 2025)

Ihre Berechnung ist komplex und hängt vom Grund­stücks­wert, von der Art der Bebauung, der Fläche, der Art der Nut­zung und weiteren Kriterien ab.

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige System der Grundsteuer 2018 für verfassungs­widrig er­klärt, da es gegen das im Grund­gesetz fest­ge­schrie­bene Gebot der Gleich­behand­lung verstieß. Die obersten Richter in Karls­ruhe kamen zu dem Schluss, dass die aktu­elle Berech­nungs­methode „völlig über­holt“ sei. Sie führe zu „gravie­renden Ungleich­behand­lungen" der Immo­bilien­besitzer.

Tatsächlich wurden bisher Daten aus den 1960er und teil­weise aus den 1930er Jahren heran­gezogen, um die Höhe der Grund­steuer zu berechnen. Obwohl eigent­lich alle 6 Jahre eine Neu­bewer­tung hätte statt­finden sollen, wurde dies auf­grund von Personal- und Geld­mangel nie durch­geführt. Da sich aber im Laufe der Jahre der Wert vieler Grund­stücke und Gebäude stark verän­derte, insbe­sondere in den Ballungs­räumen, musste eine neue Grund­steuer her.

Wie berechnet man die neue Grundsteuer ab 2025?

Zur Neuberechnung der Grund­steuer dient der aktu­elle konkrete Wert einer Immo­bilie und nicht mehr, so wie bisher, ein jahr­zehnte­alter Einheits­wert. Mit folgender Formel wird die neue Grund­steuer ab 2025 berechnet:

Neben dem Immobilienwert enthält die Formel zwei weitere Fak­toren: die Steuer­mess­zahl und den Hebesatz.

• Was ist der Hebesatz? Es handelt sich um eine Prozent­angabe, mit der die Höhe der Grund­steuer ermittelt wird. Jede Kommune legt den Hebe­satz für ihr Einzugs­gebiet selbst fest; daher gibt es bundes­weit große Unter­schiede.
• Wie hoch ist der Hebesatz 2025? Das steht in den meis­ten Fällen noch nicht fest, da viele Gemein­den ihre neuen Hebe­sätze noch nicht bestimmt haben. Bisher lag der Hebe­satz im Bereich von 0–960 %. Dabei gilt: Je höher der Hebe­satz einer Kommune ist, desto mehr Grund­steuer ist für Grund­stücke und Immo­bilien an diesem Ort fällig.
• Was ist die Steuer­mess­zahl und wie hoch ist sie ab 2025? Die Steuer­mess­zahl gibt vor, wie viel vom Immo­bilien­wert ver­steuert werden muss. Sie wird vom Bund fest­gelegt und beträgt ab 2025 für alle Wohn­grund­stücke 0,031 % und 0,034 % für Nicht­wohn­gebäude. Das ist unge­fähr ein Zehntel des bishe­rigen Wertes. Mit dieser Absenkung der Steuer­mess­zahl soll ver­mieden werden, dass die Grund­steuer mit der Neu­berech­nung steigt.

In der folgenden Grafik hat das Bundes­finanz­minis­terium zusammen­gestellt, wie die Grund­steuer künftig werte­ab­hängig berechnet werden soll. Als Bei­spiel dient ein Ein­familien­haus, Baujahr 1960, mit einer Wohn­fläche von 120 qm und einem 1.000 qm großen Grund­stück. Der bis­herige Hebe­satz der Kommune liegt bei 480 % – um die Ein­nahmen konstant zu halten, müsste dieser auf 421 % gesenkt werden.

Verschiedene Methoden der Grundsteuerberechnung in den Bundesländern

Bei der Ausgestaltung der Grund­steuer­reform im Jahr 2019 gab es zwischen der Bundes­regierung und den Bundes­ländern keine Eini­gung, wie der für die Steuer­berech­nung grund­legende Immo­bilien­wert ermittelt werden soll. Uneinig­keit herrschte darüber, nach welchen Krite­rien der Wert einer Immo­bilie bestimmt werden soll. In der Dis­kussion standen:

• der Bodenrichtwert
• die Fläche
• die Nutzungsart
• die Wohnlage
• die erzielte Miete
• das Alter des Gebäudes
• eine Kombination mehrerer dieser Punkte

Um einen politischen Kompro­miss zu finden, enthält das Gesetz zur Grund­steuer­reform 2025 eine Öffnungs­klausel. Danach dürfen die Bundes­länder vom Berech­nungs­modell des Bundes abweichen und eigene Gesetze zur Grund­steuer­berech­nung beschließen. In der Folge entstand ein bundes­weiter Flicken­teppich mit unter­schied­lichen Modellen, sodass je Bundes­land andere Regeln und Daten als Berech­nungs­grundlage gelten.

Folgende Tabelle gibt einen Über­blick über die ver­schie­denen Modelle der Grund­steuer­berechnung.

Folgende Grafik verdeut­licht die Ver­teilung der unter­schied­lichen Berech­nungs­modelle in Deutschland. Die rote Farbe steht für das Bundes­modell, das in den meisten Bundes­ländern zur An­wen­dung kommt.

Beispielrechnung: Wieviel Grundsteuer muss ich ab 2025 zahlen?

Für den konkreten Einzel­fall lässt sich noch nicht ab­schließend sagen, wie die Höhe der Grund­steuer 2025 aus­fallen wird. Aktu­ell kann nur mit Bei­spiel­rech­nungen gezeigt werden, wie teuer die neue Grund­steuer unge­fähr wird.

Folgende Tabelle ver­anschau­licht, wie hoch die Grund­steuer in Abhängig­keit vom Hebe­satz aus­fällt. Es wird deut­lich, dass ein höherer Hebe­satz zu einer höheren Grund­steuer führt.

Die nächste Tabelle zeigt bei­spiel­haft die Höhe der Grund­steuer bei unter­schied­lichen Immo­bilien­werten aber einem iden­tischen Hebe­satz wie es z. B. inner­halb einer Gemeinde der Fall sein kann. Da die neue Grund­steuer wert­ab­hängig erhoben wird, steigt die zu zahlende Grund­steuer mit dem Immobilienwert.

Bitte bedenken Sie, dass es sich um Beispiel­rech­nungen handelt, die Ihnen einen Über­blick geben sollen. Einige Bundes­länder bieten zur besseren Orien­tierung einen Grund­steuer-Rechner 2025 an, mit dem Sie unge­fähre Werte berechnen können. In dem Rechner der Berliner Senats­ver­waltung für Finanzen müssen Sie z. B. nur den Wert vom Grund­steuer­wert­bescheid, den Sie bereits erhal­ten haben, und die Nutzungs­art eintragen.

Wie viel Grundsteuer zahlt man für 1.000 qm Grundstücksfläche?

Das lässt sich nicht eindeutig sagen, da die Grund­stücks­fläche nicht das ent­schei­dende Merkmal für die Fest­legung der Grund­steuer ist. Des­halb kann auch keine kon­krete Aussage für eine Grund­stücks­fläche von 500 qm oder eine Wohn­fläche von 100 qm getroffen werden. Ent­schei­dend für die Grund­steuer sind in der Regel der Grund­stücks­wert, die Art der Nut­zung und der Hebe­satz, den die Gemeinde ansetzt.

Für wen wird die neue Grundsteuer teurer und für wen günstiger?

Voraussichtlich müssen Eigen­tümer von wert­vollen Immo­bilien in guten Lagen eine höhere Grund­steuer bezahlen als bisher. Das sind:

• Eigentümer in Innen­stadt­lagen
• Besitzer von Grundstücken in Gebieten mit starker Wert­steige­rung
• Eigentümer von neuen Häusern

Das bedeutet auf der anderen Seite, dass für Immo­bilien in weniger attrak­tiven Wohn­gegen­den und abseits der Ballungs­räume die Grund­steuer geringer ausfallen könnte.

Das Bundes­finanz­minis­terium weist darauf hin, dass dieser Effekt durch das Urteil des Bundes­verfassungs­gerichtes, das eine Grund­steuer­reform verlangt hat, vor­gegeben ist. Das Ziel der Reform ist eine größere Gerechtig­keit bei der Grund­steuer­belas­tung. Das hat zur Folge, dass wert­volle Immo­bilien höher be­steuert werden und Grund­stücke und Gebäude in weniger wert­vollen Lagen geringer.

Allerdings sind das nur Schät­zungen. Die konkrete Höhe der zu zahlenden Grund­steuer hängt vom Vor­gehen der ein­zelnen Gemein­den ab, die den Hebe­satz vor­geben. Das Finanz­minis­terium hat an einem Bei­spiel durch­gerechnet, wie die Grund­steuer 2025 für unter­schied­liche Gebäude­typen aus­fallen könnte.

Viele Gemeinden haben sich noch nicht ent­schie­den, wie sie auf die neue Grund­steuer rea­gieren und die Hebe­sätze ab 2025 noch nicht fest­gelegt. Erst im Laufe des Herbstes werden diese Ent­schei­dungen getroffen.

Es gibt aber auch Aus­nahmen: Berlin hat sich bspw. bereits fest­gelegt und den kon­kreten Hebe­satz für 2025 beschlossen. Er wird von zurzeit 810 % auf 470 % ab 2025 gesenkt. Damit sollen die realen Wert­steige­rungen der ver­gan­genen Jahr­zehnte so ausge­glichen werden, dass Eigen­tümer durch die neue Grund­steuer nicht im hohen Maße mehr belastet werden. Rheinland-Pfalz hat Mitte Oktober eine Liste der neuen Hebesätze veröffentlicht.

Ab wann muss die neue Grundsteuer gezahlt werden?

Die neue Grundsteuer muss ab dem 1. Januar 2025 gezahlt werden. An diesem Tag tritt die Grund­steuer­reform in Kraft. Aktu­ell läuft noch die Vor­bereitungs­phase, in der die Besteuerungs­grundlagen fest­gestellt und die Grund­steuer­mess­beträge fest­gesetzt werden. Außer­dem legen zurzeit die Gemein­den die Hebe­sätze fest, die zur Steuer­berech­nung heran­gezogen werden. Die Zah­lung erfolgt in der Regel quartalsweise.

Bis Ende 2024 gilt also noch die bisherige Grund­steuer­berech­nung. Als Eigen­tümer zahlen Sie bis dahin weiter­hin die gewohnte Grund­steuer.

Das mussten Eigentümer bisher für die neue Grundsteuerberechnung erledigen

Alle Eigentümer von Häusern und Grund­stücken mussten bis spätes­tens April 2023 eine Grund­steuer­er­klärung abgeben. Darin wurden Infor­mationen zur Immo­bilie gesammelt, z. B. ging es um

• die Grundstücksfläche
• die Lage des Grundstücks (die Adresse)
• die Steuernummer
• die Wohn- und Nutzfläche
• die Nutzungsart
• das Gebäudealter

Die abgefragten Angaben unterschieden sich nach den Bundes­ländern. Viele Immo­bilien­besitzer berich­teten von Schwierig­keiten beim auf­wän­digen Zusammen­stellen der gefor­derten Infor­mationen und beim Aus­füllen der Formulare.

Inzwischen haben die Finanz­ämter zwei Bescheide verschickt: zum einen den Bescheid über den Grund­steuer­wert und zum anderen den über den Grund­steuer­messbetrag. Die dort enthal­tenen Zahlen dienen als Grund­lage zur späteren Fest­legung der kon­kreten Höhe der Grundsteuer.

Wann werden die neuen Grundsteuerbescheide verschickt?

Voraussichtlich verschicken die Gemeinden die neuen Grund­steuer­bescheide, die die Steuer­zahlungen ab 2025 fest­legen, ab Herbst 2024. Das wird von Bundes­land zu Bundes­land unter­schied­lich sein. Berlin hat am 14.10.2024 mit dem Versand begonnen und Hamburg hat bereits ange­kündigt, die Steuer­bescheide erst im März 2025 zu versenden.

Die Finanzbehörden können die genaue Höhe der Grund­steuer erst berechnen, wenn die Kommunen die 2025 gültigen Hebe­sätze fest­gelegt haben. In Berlin und Bremen wurden die neuen Hebe­sätze bereits bestimmt, in Hamburg und Nordrhein-Westfalen gibt es erste Planungen. Andere Bundes­länder sind noch nicht so weit. Bis zur Bekannt­gabe eines neuen Grund­steuer­bescheides zahlen Sie die Grund­steuer wie bisher.

Kann ich gegen den endgültigen Grundsteuerbescheid Einspruch erheben?

Ja, das können Sie. Dafür besteht eine Frist von 1 Monat beginnend 3 Tage nach dem Datum, das im Bescheid angegeben ist. Handelt es sich beim Tag des Frist­beginns um einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich um 1 Tag. Der Wider­spruch selbst ist kosten­los, es können aber Aus­gaben für einen Steuer­berater oder Anwalt auf Sie zukommen.

Es reicht ein form­loses Schreiben, das folgende Punkte enthalten sollte:

• Name und Anschrift
• Steuernummer
• Datum des Bescheides
• Aktenzeichen
• genaue Begründung des Widerspruchs

Ein Widerspruch ist dann sinnvoll, wenn im end­gül­tigen Bescheid ein falscher Steuer­mess­betrag oder ein falscher Grund­steuer­wert ange­geben wurde. Weiter­hin könnte ein falscher Hebe­satz für die Berechnung der Grund­steuer ver­wendet worden sein. Auch dann emp­fiehlt sich ein Wider­spruch. Da der Kommune, die den Grund­steuer­bescheid ausstellt, die Werte vom Finanz­amt über­mittelt werden, kann es beim Aus­tausch der Daten zu Fehlern kommen. Sollten die Werte korrekt sein, ist ein Wider­spruch in den meisten Fällen zwecklos.

Wie wurde die Grundsteuer bis 2024 berechnet?

Die Grundsteuer wird bis ein­schließ­lich 2024 mit fol­gender Formel ermittelt:

Dabei sind drei Faktoren wichtig:

• Der Einheitswert: Dies ist ein von den Finanz­ämtern fest­geleg­ter Wert für das Grund­stück und die Immo­bilie.
• Die Grundsteuermesszahl: Ein gesetz­lich fest­geleg­ter Prozent­satz, der für ver­schie­dene Immo­bilien­typen unter­schied­lich sein kann.
• Der Hebesatz: Dieser wird von der jewei­ligen Gemeinde indi­vidu­ell fest­gelegt und kann stark variieren. Groß­städte haben meist höhere Hebe­sätze zwischen 400 und 800 %. Das bedeutet, dass sie das 4- bis 8-fache des Grund­steuer­mess­betrages als Grund­steuer bemessen.

Der Einheitswert wird mit der Grund­steuer­mess­zahl multi­pliziert, um den Grund­steuer­mess­betrag zu erhalten. Dieser wird dann mit dem Hebe­satz (geteilt durch 100) multi­pliziert, um die jähr­liche Grund­steuer zu berechnen.

Warum könnte die neue Grundsteuerberechnung verfassungswidrig sein?

Mehrere Verbände kritisieren die Grund­steuer­reform, die 2025 umge­setzt wird, als verfassungs­widrig. Folgende Kritik­punkte werden u. a. vom Eigen­tümer­verband Haus & Grund sowie vom Bund der Steuer­zahler vorgebracht:

• Ungleichbehandlung der Eigen­tümer: Die Bewertung der Grund­stücke auf Basis von Boden­richt­werten und pauschal ange­setzten Mieten könnte zu ungenauen und syste­matisch fehler­haften Bewer­tungen führen, insbe­sondere wenn unzu­reichende Daten vorliegen.
• Fehlende Rechtssicherheit und Transparenz: Das Bundes­modell wird wegen der Viel­zahl der zu berück­sichti­genden Para­meter (wie Wohn­fläche, Bau­jahr, Miet­niveau, Bewirt­schaftungs­kosten) als zu komplex und intrans­parent kritisiert.
• Verletzung der Eigen­tums­rechte: Es besteht die Sorge, dass die neue Grund­steuer zu einer starken finan­ziellen Belastung der Grund­stücks­eigen­tümer und Mieter führt.

Aktuell beschäftigen sich mehrere Finanz­gerichte mit verschie­denen Klagen gegen die Grund­steuer­reform 2025. Am 19.09.2024 hat das Finanz­gericht Köln eine Klage zurück­gewiesen. Begründung: Das neue Bewertungs­recht zur Neu­fest­setzung der Grund­steuer begegnet keinen durch­greifenden verfassungs­recht­lichen Bedenken. Das letzte Wort ist aber noch nicht gesprochen, denn de Revision zum Bundes­finanzhof ist möglich. Eventuell muss das Bundes­verfassungs­gericht als letzte Instanz entscheiden.

Ist die Grundsteuer von der Steuer absetzbar?

Das geht nur unter bestimmten Voraus­set­zungen – näm­lich dann, wenn Sie als Ver­mieter einer Wohnung oder eines Hauses die Grund­steuer nicht im Rahmen der Neben­kosten auf die Mieter umlegen. Dann können Sie die Grund­steuer als Werbungs­kosten von den Miet­ein­nahmen absetzen.

Nicht absetzbar ist die Grundsteuer, wenn Sie als Eigen­tümer die Immo­bilie selbst bewohnen oder als Vermieter die Grund­steuer auf die Mieter umlegen.

Fazit: Das bringt die Grundsteuerreform 2025

Mit der neuen Grundsteuer 2025 verändern sich die Grund­lagen der Steuer­berech­nung. In den ver­gangenen beiden Jahren wurde der Wert aller Immo­bilien neu berechnet, der in Zukunft ein wichtiger Faktor bei der Grund­steuer sein wird. Aktu­ell legen viele Gemeinden die Hebe­sätze neu fest, die eben­falls zur Berech­nung not­wendig sind. Voraus­sicht­lich erhalten Sie Ihren neuen Grund­steuer­bescheid spätes­tens zum Jahres­wechsel. Erst dann kennen Sie die genaue Höhe der Grund­steuer für Ihre Immo­bilie.