Die neue Grundsteuer: Das bringt die Reform 2025

Das Wichtigste in Kürze

• Die neue Grundsteuer gilt ab 2025 für jeden Hauseigentümer. Mit der Reform ändert sich die Datengrundlage, mit der die Höhe der Grundsteuer berechnet wird.
• Es gibt kein einheitliches Berechnungsmodell für ganz Deutschland, da mehrere Bundesländer eigene Gesetze und Regeln zur Grundsteuer 2025 verabschiedet haben.
• Grundsätzlich berechnet sich die Grundsteuer aus drei Faktoren: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig.
• Für Städte und Kommunen ist die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Insgesamt soll die Grundsteuerreform kostenneutral ausfallen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer zahlen Eigentümer von Grund­stücken und Gebäuden. Die Höhe ist unab­hängig vom Ein­kommen, sie richtet sich nach dem Wert des Objektes. Wird die Immo­bilie ver­mietet, kann die Grund­steuer über die Neben­kosten auf die Mieter umge­legt werden.

Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben und stellt eine wichtige Ein­nahme­quelle dar. Sie trägt zur Finan­zierung lokaler Infra­stru­ktur wie Straßen und Brücken sowie Dienst­leis­tungen wie Schulen oder Büchereien bei.

Es gibt drei Hauptformen:

• Grundsteuer A: für land- und forst­wirt­schaft­liche Betriebe
• Grundsteuer B: für bebaute oder bebau­bare Grund­stücke und Gebäude
• Grundsteuer C: für unbe­baute, bau­reife Grund­stücke (ab 2025)

Ihre Berechnung ist komplex und hängt vom Grund­stücks­wert, von der Art der Bebauung, der Fläche, der Art der Nut­zung und weiteren Kriterien ab.

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige System der Grundsteuer 2018 für verfassungs­widrig er­klärt, da es gegen das im Grund­gesetz fest­ge­schrie­bene Gebot der Gleich­behand­lung verstieß. Die obersten Richter in Karls­ruhe kamen zu dem Schluss, dass die aktu­elle Berech­nungs­methode „völlig über­holt“ sei. Sie führe zu „gravie­renden Ungleich­behand­lungen" der Immo­bilien­besitzer.

Tatsächlich wurden bisher Daten aus den 1960er und teil­weise aus den 1930er Jahren heran­gezogen, um die Höhe der Grund­steuer zu berechnen. Obwohl eigent­lich alle 6 Jahre eine Neu­bewer­tung hätte statt­finden sollen, wurde dies auf­grund von Personal- und Geld­mangel nie durch­geführt. Da sich aber im Laufe der Jahre der Wert vieler Grund­stücke und Gebäude stark verän­derte, insbe­sondere in den Ballungs­räumen, musste eine neue Grund­steuer her.

Wie berechnet man die neue Grundsteuer ab 2025?

Zur Neuberechnung der Grund­steuer dient der aktu­elle konkrete Wert einer Immo­bilie und nicht mehr, so wie bisher, ein jahr­zehnte­alter Einheits­wert. Mit folgender Formel wird die neue Grund­steuer ab 2025 berechnet:

Neben dem Immobilienwert enthält die Formel zwei weitere Fak­toren: die Steuer­mess­zahl und den Hebesatz.

• Was ist der Hebesatz? Es handelt sich um eine Prozent­angabe, mit der die Höhe der Grund­steuer ermittelt wird. Jede Kommune legt den Hebe­satz für ihr Einzugs­gebiet selbst fest; daher gibt es bundes­weit große Unter­schiede.
• Wie hoch ist der Hebesatz 2025? Das steht in den meis­ten Fällen noch nicht fest, da viele Gemein­den ihre neuen Hebe­sätze noch nicht bestimmt haben. Bisher lag der Hebe­satz im Bereich von 0–960 %. Dabei gilt: Je höher der Hebe­satz einer Kommune ist, desto mehr Grund­steuer ist für Grund­stücke und Immo­bilien an diesem Ort fällig.
• Was ist die Steuer­mess­zahl und wie hoch ist sie ab 2025? Die Steuer­mess­zahl gibt vor, wie viel vom Immo­bilien­wert ver­steuert werden muss. Sie wird vom Bund fest­gelegt und beträgt ab 2025 für alle Wohn­grund­stücke 0,031 % und 0,034 % für Nicht­wohn­gebäude. Das ist unge­fähr ein Zehntel des bishe­rigen Wertes. Mit dieser Absenkung der Steuer­mess­zahl soll ver­mieden werden, dass die Grund­steuer mit der Neu­berech­nung steigt.

In der folgenden Grafik hat das Bundes­finanz­minis­terium zusammen­gestellt, wie die Grund­steuer künftig werte­ab­hängig berechnet werden soll. Als Bei­spiel dient ein Ein­familien­haus, Baujahr 1960, mit einer Wohn­fläche von 120 qm und einem 1.000 qm großen Grund­stück. Der bis­herige Hebe­satz der Kommune liegt bei 480 % – um die Ein­nahmen konstant zu halten, müsste dieser auf 421 % gesenkt werden.

Verschiedene Methoden der Grundsteuerberechnung in den Bundesländern

Bei der Ausgestaltung der Grund­steuer­reform im Jahr 2019 gab es zwischen der Bundes­regierung und den Bundes­ländern keine Eini­gung, wie der für die Steuer­berech­nung grund­legende Immo­bilien­wert ermittelt werden soll. Uneinig­keit herrschte darüber, nach welchen Krite­rien der Wert einer Immo­bilie bestimmt werden soll. In der Dis­kussion standen:

• der Bodenrichtwert
• die Fläche
• die Nutzungsart
• die Wohnlage
• die erzielte Miete
• das Alter des Gebäudes
• eine Kombination mehrerer dieser Punkte

Um einen politischen Kompro­miss zu finden, enthält das Gesetz zur Grund­steuer­reform 2025 eine Öffnungs­klausel. Danach dürfen die Bundes­länder vom Berech­nungs­modell des Bundes abweichen und eigene Gesetze zur Grund­steuer­berech­nung beschließen. In der Folge entstand ein bundes­weiter Flicken­teppich mit unter­schied­lichen Modellen, sodass je Bundes­land andere Regeln und Daten als Berech­nungs­grundlage gelten.

Folgende Tabelle gibt einen Über­blick über die ver­schie­denen Modelle der Grund­steuer­berechnung.

Folgende Grafik verdeut­licht die Ver­teilung der unter­schied­lichen Berech­nungs­modelle in Deutschland. Die rote Farbe steht für das Bundes­modell, das in den meisten Bundes­ländern zur An­wen­dung kommt.

Beispielrechnung: Wieviel Grundsteuer muss ich ab 2025 zahlen?

Für den konkreten Einzel­fall lässt sich das nur anhand der vorliegenden Steuerbescheide sagen. Hier zeigen wir mit Bei­spiel­rech­nungen, wie teuer die neue Grund­steuer unge­fähr wird.

Folgende Tabelle ver­anschau­licht, wie hoch die Grund­steuer in Abhängig­keit vom Hebe­satz aus­fällt. Es wird deut­lich, dass ein höherer Hebe­satz zu einer höheren Grund­steuer führt.

Die nächste Tabelle zeigt bei­spiel­haft die Höhe der Grund­steuer bei unter­schied­lichen Immo­bilien­werten aber einem iden­tischen Hebe­satz wie es z. B. inner­halb einer Gemeinde der Fall sein kann. Da die neue Grund­steuer wert­ab­hängig erhoben wird, steigt die zu zahlende Grund­steuer mit dem Immobilienwert.

Bitte bedenken Sie, dass es sich um Beispiel­rech­nungen handelt, die Ihnen einen Über­blick geben sollen. Einige Bundes­länder bieten zur besseren Orien­tierung einen Grund­steuer-Rechner 2025 an, mit dem Sie unge­fähre Werte berechnen können. In dem Rechner der Berliner Senats­ver­waltung für Finanzen müssen Sie z. B. nur den Wert vom Grund­steuer­wert­bescheid, den Sie bereits erhal­ten haben, und die Nutzungs­art eintragen.

Wie viel Grundsteuer zahlt man für 1.000 qm Grundstücksfläche?

Das lässt sich nicht eindeutig sagen, da die Grund­stücks­fläche nicht das ent­schei­dende Merkmal für die Fest­legung der Grund­steuer ist. Des­halb kann auch keine kon­krete Aussage für eine Grund­stücks­fläche von 500 qm oder eine Wohn­fläche von 100 qm getroffen werden. Ent­schei­dend für die Grund­steuer sind in der Regel der Grund­stücks­wert, die Art der Nut­zung und der Hebe­satz, den die Gemeinde ansetzt.

Für wen wird die neue Grundsteuer teurer und für wen günstiger?

Voraussichtlich müssen Eigen­tümer von wert­vollen Immo­bilien in guten Lagen eine höhere Grund­steuer bezahlen als bisher. Das sind:

• Eigentümer in Innen­stadt­lagen
• Besitzer von Grundstücken in Gebieten mit starker Wert­steige­rung
• Eigentümer von neuen Häusern

Das bedeutet auf der anderen Seite, dass für Immo­bilien in weniger attrak­tiven Wohn­gegen­den und abseits der Ballungs­räume die Grund­steuer geringer ausfallen könnte.

Das Bundes­finanz­minis­terium weist darauf hin, dass dieser Effekt durch das Urteil des Bundes­verfassungs­gerichtes, das eine Grund­steuer­reform verlangt hat, vor­gegeben ist. Das Ziel der Reform ist eine größere Gerechtig­keit bei der Grund­steuer­belas­tung. Das hat zur Folge, dass wert­volle Immo­bilien höher be­steuert werden und Grund­stücke und Gebäude in weniger wert­vollen Lagen geringer.

Allerdings sind das nur Schät­zungen. Die konkrete Höhe der zu zahlenden Grund­steuer hängt vom Vor­gehen der ein­zelnen Gemein­den ab, die den Hebe­satz vor­geben. Das Finanz­minis­terium hat an einem Bei­spiel durch­gerechnet, wie die Grund­steuer 2025 für unter­schied­liche Gebäude­typen aus­fallen könnte.

Berlin hat sich bspw. sehr früh fest­gelegt und den kon­kreten Hebe­satz für 2025 schon im Sommer beschlossen. Er wird von 810 % auf 470 % ab 2025 gesenkt. Damit sollen die realen Wert­steige­rungen der ver­gan­genen Jahr­zehnte so ausge­glichen werden, dass Eigen­tümer durch die neue Grund­steuer nicht im hohen Maße mehr belastet werden. Rheinland-Pfalz hat Mitte Oktober eine Liste der neuen Hebesätze und Brandenburg Ende November ein Hebesatz-Register veröffentlicht.

Ab wann muss die neue Grundsteuer gezahlt werden?

Die neue Grundsteuer muss ab dem 1. Januar 2025 gezahlt werden. An diesem Tag tritt die Grund­steuer­reform in Kraft. Aktu­ell läuft noch die Vor­bereitungs­phase, in der die Besteuerungs­grundlagen fest­gestellt und die Grund­steuer­mess­beträge fest­gesetzt werden. Außer­dem legen zurzeit die Gemein­den die Hebe­sätze fest, die zur Steuer­berech­nung heran­gezogen werden. Die Zah­lung erfolgt in der Regel quartalsweise.

Bis Ende 2024 gilt also noch die bisherige Grund­steuer­berech­nung. Als Eigen­tümer zahlen Sie bis dahin weiter­hin die gewohnte Grund­steuer.

Das mussten Eigentümer bisher für die neue Grundsteuerberechnung erledigen

Alle Eigentümer von Häusern und Grund­stücken mussten bis spätes­tens April 2023 eine Grund­steuer­er­klärung abgeben. Darin wurden Infor­mationen zur Immo­bilie gesammelt, z. B. ging es um

• die Grundstücksfläche
• die Lage des Grundstücks (die Adresse)
• die Steuernummer
• die Wohn- und Nutzfläche
• die Nutzungsart
• das Gebäudealter

Die abgefragten Angaben unterschieden sich nach den Bundes­ländern. Viele Immo­bilien­besitzer berich­teten von Schwierig­keiten beim auf­wän­digen Zusammen­stellen der gefor­derten Infor­mationen und beim Aus­füllen der Formulare.

Inzwischen haben die Finanz­ämter zwei Bescheide verschickt: zum einen den Bescheid über den Grund­steuer­wert und zum anderen den über den Grund­steuer­messbetrag. Die dort enthal­tenen Zahlen dienen als Grund­lage zur späteren Fest­legung der kon­kreten Höhe der Grundsteuer.

Wann werden die neuen Grundsteuerbescheide verschickt?

Viele Gemeinden haben die neuen Grund­steuer­bescheide, die die Steuer­zahlungen ab 2025 fest­legen, seit Herbst 2024 verschickt. Das ist von Bundes­land zu Bundes­land unter­schied­lich. Berlin hat am 14.10.2024 mit dem Versand begonnen und Hamburg hat bereits ange­kündigt, die Steuer­bescheide erst im März 2025 zu versenden.

Die Finanzbehörden können die genaue Höhe der Grund­steuer erst berechnen, wenn die Kommunen die 2025 gültigen Hebe­sätze fest­gelegt haben. Bis zur Bekannt­gabe eines neuen Grund­steuer­bescheides zahlen Sie die Grund­steuer wie bisher.

Kann ich gegen den endgültigen Grundsteuerbescheid Einspruch erheben?

Ja, das können Sie. Dafür besteht eine Frist von 1 Monat beginnend 3 Tage nach dem Datum, das im Bescheid angegeben ist. Handelt es sich beim Tag des Frist­beginns um einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich um 1 Tag. Der Wider­spruch selbst ist kosten­los, es können aber Aus­gaben für einen Steuer­berater oder Anwalt auf Sie zukommen.

Es reicht ein form­loses Schreiben, das folgende Punkte enthalten sollte:

• Name und Anschrift
• Steuernummer
• Datum des Bescheides
• Aktenzeichen
• genaue Begründung des Widerspruchs

Ein Widerspruch ist dann sinnvoll, wenn im end­gül­tigen Bescheid ein falscher Steuer­mess­betrag oder ein falscher Grund­steuer­wert ange­geben wurde. Weiter­hin könnte ein falscher Hebe­satz für die Berechnung der Grund­steuer ver­wendet worden sein. Auch dann emp­fiehlt sich ein Wider­spruch. Da der Kommune, die den Grund­steuer­bescheid ausstellt, die Werte vom Finanz­amt über­mittelt werden, kann es beim Aus­tausch der Daten zu Fehlern kommen. Sollten die Werte korrekt sein, ist ein Wider­spruch in den meisten Fällen zwecklos.

Wie wurde die Grundsteuer bis 2024 berechnet?

Die Grundsteuer wird bis ein­schließ­lich 2024 mit fol­gender Formel ermittelt:

Dabei sind drei Faktoren wichtig:

• Der Einheitswert: Dies ist ein von den Finanz­ämtern fest­geleg­ter Wert für das Grund­stück und die Immo­bilie.
• Die Grundsteuermesszahl: Ein gesetz­lich fest­geleg­ter Prozent­satz, der für ver­schie­dene Immo­bilien­typen unter­schied­lich sein kann.
• Der Hebesatz: Dieser wird von der jewei­ligen Gemeinde indi­vidu­ell fest­gelegt und kann stark variieren. Groß­städte haben meist höhere Hebe­sätze zwischen 400 und 800 %. Das bedeutet, dass sie das 4- bis 8-fache des Grund­steuer­mess­betrages als Grund­steuer bemessen.

Der Einheitswert wird mit der Grund­steuer­mess­zahl multi­pliziert, um den Grund­steuer­mess­betrag zu erhalten. Dieser wird dann mit dem Hebe­satz (geteilt durch 100) multi­pliziert, um die jähr­liche Grund­steuer zu berechnen.

Warum könnte die neue Grundsteuerberechnung verfassungswidrig sein?

Mehrere Verbände kritisieren die Grund­steuer­reform, die 2025 umge­setzt wird, als verfassungs­widrig. Folgende Kritik­punkte werden u. a. vom Eigen­tümer­verband Haus & Grund sowie vom Bund der Steuer­zahler vorgebracht:

• Ungleichbehandlung der Eigen­tümer: Die Bewertung der Grund­stücke auf Basis von Boden­richt­werten und pauschal ange­setzten Mieten könnte zu ungenauen und syste­matisch fehler­haften Bewer­tungen führen, insbe­sondere wenn unzu­reichende Daten vorliegen.
• Fehlende Rechtssicherheit und Transparenz: Das Bundes­modell wird wegen der Viel­zahl der zu berück­sichti­genden Para­meter (wie Wohn­fläche, Bau­jahr, Miet­niveau, Bewirt­schaftungs­kosten) als zu komplex und intrans­parent kritisiert.
• Verletzung der Eigen­tums­rechte: Es besteht die Sorge, dass die neue Grund­steuer zu einer starken finan­ziellen Belastung der Grund­stücks­eigen­tümer und Mieter führt.

Aktuell beschäftigen sich mehrere Finanz­gerichte mit verschie­denen Klagen gegen die Grund­steuer­reform 2025. Am 19.09.2024 hat das Finanz­gericht Köln eine Klage zurück­gewiesen. Begründung: Das neue Bewertungs­recht zur Neu­fest­setzung der Grund­steuer begegnet keinen durch­greifenden verfassungs­recht­lichen Bedenken. Das letzte Wort ist aber noch nicht gesprochen, denn de Revision zum Bundes­finanzhof ist möglich. Eventuell muss das Bundes­verfassungs­gericht als letzte Instanz entscheiden.

Ist die Grundsteuer von der Steuer absetzbar?

Das geht nur unter bestimmten Voraus­set­zungen – näm­lich dann, wenn Sie als Ver­mieter einer Wohnung oder eines Hauses die Grund­steuer nicht im Rahmen der Neben­kosten auf die Mieter umlegen. Dann können Sie die Grund­steuer als Werbungs­kosten von den Miet­ein­nahmen absetzen.

Nicht absetzbar ist die Grundsteuer, wenn Sie als Eigen­tümer die Immo­bilie selbst bewohnen oder als Vermieter die Grund­steuer auf die Mieter umlegen.

Fazit: Das bringt die Grundsteuerreform 2025

Mit der neuen Grundsteuer 2025 verändern sich die Grund­lagen der Steuer­berech­nung. In den ver­gangenen beiden Jahren wurde der Wert aller Immo­bilien neu berechnet, der in Zukunft ein wichtiger Faktor bei der Grund­steuer sein wird. Aktu­ell legen viele Gemeinden die Hebe­sätze neu fest, die eben­falls zur Berech­nung not­wendig sind. Voraus­sicht­lich erhalten Sie Ihren neuen Grund­steuer­bescheid spätes­tens zum Jahres­wechsel. Erst dann kennen Sie die genaue Höhe der Grund­steuer für Ihre Immo­bilie.