Grundstück finanzieren: Spartipps und Stolper­fallen bei der Grundstücks­finanzierung

Finanzierungsvarianten: Haus und Grundstück zusammen oder getrennt finanzieren?

Bauherren können sich zwischen zwei Varianten entscheiden: Entweder finanzieren Sie Haus und Baugrundstück zusammen, zum Beispiel wenn Sie bei einem Bauträger kaufen. Oder Sie finanzieren zuerst das Grundstück und beginnen erst später mit dem eigentlichen Hausbau.

Variante 1: Grundstück und Haus zusammen finanzieren

Finanzieren Sie Grundstück und Haus gemeinsam, bezieht sich das Gesamtdarlehen auf den Wert des Bodens sowie des geplanten Bauprojektes. Eine gemeinsame Finanzierung ist möglich, wenn die Planung des Neubaus schon sehr weit fortgeschritten ist: etwa, wenn es schon Entwürfe für das Haus gibt oder bereits ein Bauunternehmer beauftragt ist.

Variante 2: Erst Grundstück finanzieren und später bauen

Andere Bauherren „verlieben“ sich dagegen zuerst in ein ganz bestimmtes Grundstück – zum Beispiel aufgrund der Lage – und haben noch keine konkrete Vorstellung von dem Haus, das später dort stehen könnte. In diesem Fall kann eine getrennte Finanzierung Sinn machen, schließlich sollten Sie ein Bauprojekt in Ruhe planen und sich die nötige Zeit dafür nehmen. Bei einer getrennten Finanzierung sollten Sie aber einiges beachten.

Wie kann ich ein Grundstück finanzieren?

Für die Grundstücksfinanzierung kommen verschiedene Modelle der Baufinanzierung in Frage:

• ein gemeinsames Darlehen für Haus und Grundstück bei Bank A
• ein Darlehen bei Bank A und später ein zweites bei Bank B
• zwei getrennt voneinander laufende Darlehen

Bei dem Kauf eines Bauplatzes sollten Sie dieser Entscheidung besonders viel Aufmerksamkeit widmen, um sich nicht abhängig von einem Kreditgeber zu machen. Das könnte später die Finanzierung des Hausbaus verteuern.

Variante 1: ein gemeinsames Darlehen für Haus und Grundstück bei Bank A

Finanzieren Sie Grundstück und Haus gleichzeitig, können Sie ein gemeinsames Darlehen bei einer Bank aufnehmen. Dieses Szenario setzt voraus, dass Ihre Planungen für den Hausbau bereits fortgeschritten sind und Sie bereit sind, sich für Ihr Eigenheim lange an ein Darlehen zu binden. Dafür kommen folgende Finanzierungsmodelle in Frage:

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Sie zahlen feste monatliche Raten, die sich während der gesamten Laufzeit der Zinsbindung nicht ändern. Die Fristen der Zinsbindung erstrecken sich in der Regel über 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Vorteil dieser planbaren Finanzierung: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate zugunsten der Tilgung.
• Bauspardarlehen: Im Vorfeld dieses Kredits wurde ein zweckgebundener Sparvertrag abgeschlossen. Ist dieser zuteilungsreif – also hat der Sparer die Mindestsumme angespart, die Mindestlaufzeit ist erfüllt und der Vertrag hat die erforderliche Bewertungszahl der Bausparkasse bekommen –, kann man ein zinsgünstiges Baudarlehen beantragen. Die Krux: Meist kann es sehr lange dauern, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist – für eine schnelle Finanzierung kommt er daher meist nicht in Frage.
• Konstantdarlehen: Dieses Modell ist im Grunde eine Kombination aus Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen, aber ohne dass Sie schon im Vorfeld einen Bausparvertrag abgeschlossen haben müssen. Allerdings ist ein Konstantdarlehen im Vergleich mit anderen Finanzierungen sehr teuer.

Variante 2: ein Darlehen bei Bank A und später ein zweites bei Bank B

Wenn der eigentliche Hausbau noch in den Sternen steht, Sie aber bereits ein Grundstück finanzieren möchten, sollten Sie zuerst folgendes Modell wählen:

• Variables Darlehen: Der größte Unterschied zu den klassischen Baufinanzierungen liegt in der Laufzeit der Zinsbindung: Statt nach 5, 10 oder gar 20 Jahren wird der Zinssatz alle 3 bis 6 Monate neu berechnet – so können Sie von sinkenden Zinsen profitieren, müssen aber in Zeiten steigender Zinsen mit höheren Kosten rechnen. 

  Der Vorteil bei einer Grundstücksfinanzierung liegt auf der Hand: Sie können das variable Darlehen bei Bedarf mit einer dreimonatigen Frist kündigen – zum Beispiel, wenn Sie mit dem Neubau beginnen möchten und Ihnen Ihre Bank kein gutes Kreditangebot für dessen Finanzierung machen möchte.

  Folgendes Beispiel beschreibt den Vorgang genauer: Sie nehmen für den Kauf des Grundstücks ein variables Darlehen über 90.000 € auf. Ein halbes Jahr später wollen Sie mit dem Hausbau beginnen und benötigen dafür einen Hauskredit über 250.000 €. Nun entscheiden Sie sich für ein Annuitätendarlehen mit günstigen Zinsen. Sie nehmen eine Baufinanzierung über 340.000 € auf. Diesen Betrag nutzen Sie zum einen für den Hausbau (250.000 €) und zum anderen zum Ablösen des variablen Darlehens (90.000 €), das Sie komplett zurückzahlen. Das variable Darlehen wird anschließend aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Bank wird dann an der ersten Stelle in das Grundbuch eingetragen.

Variante 3: zwei getrennte Darlehen

Haben Sie bereits eine getrennte Finanzierung von Grundstück und Neubau angestoßen, können Sie folgendes Finanzierungsmodell für den Hauskredit in Erwägung ziehen, um möglichst unabhängig und flexibel zu bleiben:

• Darlehenssplitting: Diese Form ermöglicht es Ihnen, die Zinskosten für das zweite Darlehen zu verringern. Sie schließen für einen Teil der Summe des Bauprojektes einen Kredit mit geringer Laufzeit (und entsprechend besseren Konditionen) ab und finanzieren die Restsumme mit einem Kredit mit langer Sollzinsbindung und geringer Tilgung. Für die Reihenfolge im Grundbuch gilt allerdings: Das Darlehen mit der langen Zinsbindung steht im Grundbuch an erster Stelle, die anderen Kreditgeber folgen auf dem zweiten oder dritten Platz. Wenn Sie das kurzfristige Darlehen über eine andere Bank finanzieren wollen, wird die Suche nicht ganz leicht. Wenn Sie wissen, dass Sie in absehbarer Zeit einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung zugeteilt bekommen und damit eine Sicherheit vorlegen können, erhöhen sich Ihre Chancen dafür wiederum.

Modelle für Zwischen- oder Anschlussfinanzierung Ihres Bauvorhabens

Benötigen Sie ein Darlehen nur als Überbrückung oder sind Sie in Ihrer Planung bereits soweit, dass Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken, sollten Sie sich noch folgende Modelle ansehen:

• Cap Darlehen: Diese Kreditform kombiniert einen variablen Zinssatz mit einer Zinsdeckelung. Die Kreditnehmer profitieren also von sinkenden Zinsen, haben aber gleichzeitig ein Stück Sicherheit. Das hat jedoch seinen Preis in Form eines Zinsaufschlags, außerdem wird die Bonität der Kreditnehmer sehr streng geprüft. Ein Cap Darlehen eignet sich vor allem als Zwischenfinanzierung oder als kurzfristige Baufinanzierung, sofern der Kreditnehmer in absehbarer Zeit mit einem Geldregen rechnen kann.
• Volltilgerdarlehen: Bei einem Volltilgerdarlehen bleiben die Zinsen über die gesamte Laufzeit gleich, bei Ablauf der Zinsbindung ist auch die gesamte Immobilie abbezahlt. Allerdings ist dieses Modell nicht sehr flexibel: Sie sollten darauf achten, dass Sie die Option auf Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel eingeschlossen ist. Bei plötzlicher Krankheit oder Arbeitslosigkeit könnte sonst das Eigenheim in Gefahr geraten.

Typische Stolperfallen bei der Grund­stücks­finanzierung: Von Nebenkosten bis zu Bebauungspflichten

Ob Sie Grundstück und Haus getrennt oder zusammen finanzieren: Folgende Punkte sollten Sie bei beiden Szenarien dringend beachten:

• Nebenkosten kalkulieren: Viele Bauherren wissen, dass bei einem Hausbau hohe Nebenkosten anfallen – allerdings gilt das auch, wenn Sie ein Grundstück finanzieren. Für die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für Makler, Notar und den Grundbucheintrag entstehen noch einmal Kosten in Höhe von ca. 15 % des Gesamtpreises. Das sollten Sie vorab unbedingt einkalkulieren.
• Anschluss an die Versorgung, Boden und Wegerecht: Auch wenn Sie es eilig haben, prüfen Sie vor dem Kauf, ob das Grundstück an Straße, Stromnetz und Zu- und Abwasser angeschlossen ist. Auch den Boden sollten Sie sich genauer anschauen: Muss beispielsweise ein besonders lehmiger Boden ausgehoben werden, kann das sehr teuer werden. Ein gründlicher Blick ins Grundbuch offenbart außerdem, ob Nachbarn Wegerecht an Ihrem Grundstück besitzen. In diesem Fall dürfen sie Ihr künftiges Grundstück betreten, um an ihr eigenes zu kommen.
• Bebauungspflichten: Falls Sie den Bauplatz von der Kommune erwerben, sollten Sie prüfen, ob es Vereinbarungen zum Bebauungsplan gibt. Oft sind in diesem Fall nämlich bestimmte Fristen einzuhalten, bis zu denen spätestens mit dem Bau des Hauses begonnen werden muss. Wird die Frist nicht eingehalten, kann die Gemeinde den Bauplatz wieder zurückfordern.

Grundbucheintrag für eine getrennte Grundstücksfinanzierung erschwert die Suche nach weiteren Krediten

Gehören Sie zu denjenigen, die zuerst das Grundstück gefunden haben und es nun getrennt von dem Hausbau finanzieren möchten? In diesem Fall müssen Sie einige Dinge beachten – es lauern riskante Stolperfallen.

Die Bank, die Ihnen ein Darlehen für Ihre Grundstücksfinanzierung gibt, wird an erster Stelle des Grundbuches eingetragen. Sollte der Eigentümer die Kreditraten nicht mehr zahlen können, fällt der Bauplatz automatisch an die Bank – er dient somit als Sicherheit.

Die Grundbuchrangfolge ist für den Bauherrn insofern ein Problem, als dass er bei einer getrennten Finanzierung nur schwierig einen alternativen Geldgeber für den Hausbau finden wird. Denn mit einem zweiten oder dritten Platz im Grundbuch wird sich eine andere Bank nicht zufriedengeben. Bei Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers wird der Erlös einer Zwangsversteigerung nämlich gemäß der Reihenfolge im Grundbuch ausgezahlt, jeder weitere Gläubiger könnte also leer ausgehen. Der Bauherr wird somit wohl nur bei der Bank ein Darlehen für sein Haus bekommen, die bereits auch das Grundstück finanziert. Damit sind Sie in einer schlechten Verhandlungsposition.

Tipps: So können Sie mit einem Grundstückskauf Kosten sparen

• Grunderwerbsteuer sparen: Sie müssen die Grunderwerbsteuer nur einmal zahlen, wenn Sie einzig das Grundstück finanzieren. Denn die Steuer wird dann nur auf den Bauplatz fällig und nicht auf den Hausbau. So können Sie mehrere tausend Euro sparen. Allerdings prüft das Finanzamt diesen Umstand sehr genau. Sie müssen daher darauf achten, zwei Kaufverträge vorlegen zu können. Findet das Finanzamt nämlich einen Zusammenhang zwischen den vorherigen Eigentümern des Grundstücks und den Bauunternehmern des Hauses, müssen Sie im Zweifel auch die Steuer für das Grundstück zahlen. Außerdem müssen mindestens 12 Monate zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung für das Bauprojekt liegen.
• Grundstück als Eigenkapital nutzen: Wenn Sie bereits ein schuldfreies Grundstück besitzen, beispielsweise durch eine Erbschaft, dann wirkt dieses bei der Finanzierung eines Neubaus wie Eigenkapital. Bei der Baufinanzierung können Sie somit auf günstige Konditionen hoffen.

Grundstück ohne Eigenkapital finanzieren: Das sind die Vor- und Nachteile

Früher fanden sich kaum Banken, die ein Grundstück ohne ein Eigenkapital von mindestens 20 % finanzierten. Genau das ist heute jedoch unter Umständen möglich. In Zeiten niedriger Zinsen müssen die Banken nämlich selbst nicht mehr so hohe Refinanzierungs-Zinsen zahlen. Für den Kreditnehmer ist das von Vorteil, da er kein Eigenkapital ansparen muss, sondern das Grundstück gleich erwerben kann.

Allerdings sollte man sich diesen Schritt gut überlegen, denn im Vergleich kostet eine Finanzierung ohne Eigenkapital den Grundstückskäufer immer mehr. Wenn er die Raten zudem nicht mehr bedienen kann, bleibt er auf einer Restschuld sitzen.

Fazit: So finanzieren Sie Ihr Grundstück richtig

Ein Grundstück zu finanzieren ist von mehreren Faktoren abhängig. Haben Sie bisher nur den Bauplatz im Auge oder geht die Finanzierung von Grundstück und Haus Hand in Hand? Haben Sie vielleicht sogar ein Grundstück geerbt oder können - im Gegenteil - gar kein Eigenkapital aufbringen?

Versuchen Sie, wenn möglich, nicht übereilt zu handeln und prüfen Sie lieber die verschiedenen Finanzierungen der Banken. In unserem Baugeld Vergleich können Sie Zinsen und Konditionen vergleichen und außerdem individuelle Angebote anfordern. So finden Sie die Grundstücksfinanzierung, die zu Ihren Bedürfnissen passt.