Kein Haus ohne Grundstück. Wer kein fertiges Ensemble aus Haus und Grundstück kaufen will, sondern selbst baut, der muss zuerst das Bauland erwerben. Wir zeigen Ihnen, worauf es beim Grundstückskauf ankommt und wie der Ablauf aussieht. Dazu gibt es Tipps und eine Checkliste.
Der zeitliche Ablauf eines Grundstückskaufs ist in den meisten Fällen gleich: Wenn Sie ein Grundstück kaufen, dann beginnen Sie mit der Berechnung Ihres finanziellen Rahmens, es folgt die Suche und die Entscheidung für ein bestimmtes Grundstück und dann wickeln Sie den Kauf ab. Es gibt grundsätzlich fünf Schritte beim Grundstückskauf.
Eine feste und realistische Obergrenze ist wichtig, damit Sie sich mit dem Grundstückskauf und Hausbau nicht übernehmen. Beim Ermitteln dieser Grenze kann Ihnen unser Budgetrechner helfen, mit dem Sie berechnen können, wie viel Sie für Ihr Bauvorhaben ausgeben können.
Es geht beim Festlegen des finanziellen Rahmens darum, Ihre regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüberzustellen. So ermitteln Sie das Budget, das Sie für den Immobilienkauf zur Verfügung haben. Berücksichtigen Sie dabei unbedingt sämtliche Nebenkosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer. Außerdem sollten Sie die später dazu kommenden Hausbaukosten im Blick haben. Diese hängen natürlich von der Größe des Gebäudes sowie der Ausstattung und den damit verbundenen Baumaßnahmen ab.
Mit einer Finanzierungsbestätigung versichert Ihnen Ihre Bank, dass Sie grundsätzlich alle Voraussetzungen für einen Baukredit erfüllen. Diese Bestätigung wird auch Finanzierungszusage genannt. Mit dieser Zusage in der Tasche haben Sie bei der Suche nach einem passenden Grundstück einen Vorteil. Denn manchmal muss es schnell gehen, weil andere Interessenten ebenfalls mit dem Verkäufer verhandeln. Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, können Sie mit einer Finanzierungsbestätigung dem Makler oder Verkäufer gegenüber belegen, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen und sie Ihnen vertrauen können.
Diese Zusage Ihrer Bank ist vorläufig und nicht verbindlich. Sie können sich also später immer noch für eine Finanzierung bei einem anderen Anbieter entscheiden. Die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung ist nicht verpflichtend, sie kann Ihnen aber einen entscheidenden Vorsprung bei der Suche nach einem Grundstück liefern.
Als erstes sollten Sie sich darüber klar werden, wo Sie ein Grundstück suchen. Dann entscheiden Sie, welche Wünsche und Anforderungen Sie an das Bauland haben, was die Größe und den Zustand betrifft. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück kann sich einige Monate hinziehen. Gerade in begehrten Wohngegenden ist oftmals das Angebot klein und die Nachfrage groß.
Wenn Sie ein passendes Grundstück gefunden haben, geht es darum mit dem Verkäufer den Kaufpreis auszuhandeln. Haben Sie sich über den Preis und alle weiteren Details geeinigt, können Sie einen Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfes beauftragen. Diesen Vorvertrag benötigen Sie bei der nun anstehenden Finanzierung des Grundstücks.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Finanzierung über einen Immobilienkredit. Nur die wenigsten Bauherren kommen ohne aus. Dabei können Sie zwischen einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen wählen, das sind die gängigsten Formen beim Grundstückskauf.
Planen Sie direkt im Anschluss die Bebauung, wird die Baufinanzierung das komplette Vorhaben umfassen. Soll das Gelände erst wesentlich später bebaut werden, können Sie erst einmal auch nur das Grundstück finanzieren. Haben Sie sich für einen konkreten Anbieter entschieden und eine verbindliche Zusage für den Kredit, folgt die notarielle Beurkundung des Kaufes.
Um den Kaufvertrag rechtlich abzusichern, muss er von einem Notar beurkundet werden. Er verliest den Vertragsparteien den Wortlaut und klärt letzte Fragen. Anschließend wird der Vertrag unterschrieben. Mit dem beurkundeten Kaufvertrag gehen Sie zu Ihrer Bank, die daraufhin die Darlehenssumme auszahlt, sodass Sie den Kaufpreis bezahlen können.
Der Notar zeigt diesen Vorgang beim Finanzamt an, das Ihnen die Grunderwerbssteuer in Rechnung stellt. Sobald Sie diese bezahlt haben, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet sie an den Notar, der dafür zuständig ist, dass der Eigentümerwechsel und die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Erst jetzt gehört das Grundstück Ihnen.
Hier klären wir alle wichtigen Fragen, die beim Thema Grundstückskauf auftauchen können. Wir zeigen Ihnen, wie Sie nach einem Grundstück suchen können, welche Papiere Sie für den Kauf benötigen und worauf es bei der Finanzierung ankommt.
Wenn Sie wissen, welche Anforderungen das Grundstück Ihrer Wahl erfüllen muss, können Sie sich auf die Suche machen. Es gibt diverse Möglichkeiten dafür, so dass Sie mit ein wenig Geduld gute Chancen haben, Ihr Ziel zu erreichen.
Die Lage des Grundstückes gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung und ist entscheidend für den Preis, den Sie bezahlen müssen. Je besser die Lage, desto teurer das Grundstück. Daher ist es wichtig, dass Sie sich im Klaren sind, was Sie in der Nähe benötigen. Klären Sie also im Vorfeld folgende Fragen:
Außerdem ist wichtig, dass Sie den Erschließungszustand des Grundstückes genau kennen. Es macht einen großen Unterschied, ob Wasserleitungen und Stromanschlüsse bereits vorhanden sind oder erst mit viel Aufwand gelegt werden müssen.
Eine wichtige Informationsquelle ist der Bebauungsplan der Gemeinde. Er sagt Ihnen, wie hoch Sie bauen dürfen, welche Dachformen zugelassen sind und welche Mindestabstände erlaubt sind. Die Vorgaben der Gemeinde sollten zu Ihren Wünschen passen. Schauen Sie also unbedingt vor der Kaufentscheidung in den Bebauungsplan.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, haben Sie erst einmal nur den Boden, auf dem später Ihr Haus stehen soll. Umso wichtiger, dass der Boden keine Probleme bereitet. Ein feuchter Boden verlangt andere bauliche Maßnahmen als ein trockener. Leider lässt sich die Bodenbeschaffenheit nicht immer von außen vollständig bewerten. Möglicherweise verbergen sich Altlasten durch Chemikalien oder Öl im Erdreich.
Damit Sie solche Probleme ausschließen können, empfehlen wir eine Nachfrage beim Altlasten-Kataster der zuständigen Umweltbehörde. Ein von Ihnen beauftragtes Bodengutachten gibt zudem Aufschluss über die geologische Beschaffenheit und den Grundwasserspiegel. Das kostet Sie zwar einige hundert Euro, dafür gehen Sie auf Nummer sicher und können damit spätere teure Ausgaben ausschließen.
Das Grundbuch enthält alle Angaben, die das Grundstück eventuell belasten. Dazu gehören eine noch bestehende Grundschuld gegenüber einer Bank, ein Vorkaufsrecht einer anderen Person und ein eingeräumtes Wegerecht. Einen Grundbuchauszug können Sie bei den Grundbuchämtern der Gemeinden beantragen, die von den örtlichen Amtsgerichten geführt werden. Ein beglaubigter Grundbuchauszug kostet 20 €.
Ein Grundstückskauf lässt sich ohne bürokratischen Aufwand nicht über die Bühne bringen. Dazu benötigen Sie eine Reihe von Unterlagen und Belegen. Je eher Sie diese zusammen haben, desto schneller gehört das Grundstück Ihnen. Folgende Listen zeigen Ihnen, welche Papiere Sie benötigen.
Notwendige Papiere für die Finanzierung:
Notwendige Papiere für den Grundstückskauf und die Beurkundung:
Notwendige Papiere für den Grundbucheintrag beim Amt:
Wenn Sie ein Haus bauen wollen und dafür ein Grundstück kaufen, dann benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Immobilienfinanzierung. Beim Grundstück finanzieren gibt es zwei grundsätzliche Varianten.
Unser Ratgeber zum Thema „Sollzins und Effektivzins“ beschreibt die Unterschiede zwischen den Zinsarten und erklärt, wie Sie Darlehens-Angebote richtig vergleichen und worauf es bei der Entscheidung für die passende Baufinanzierung ankommt.
Wer ein Grundstück kauft, der zahlt nicht nur den reinen Kaufpreis. Es kommen weitere Ausgaben dazu, die Sie bei einer Finanzierung im Blick haben müssen. Und welche Kosten fallen beim Grundstückskauf zusätzlich an? Das sind zum einen Kaufnebenkosten, die in jedem Fall hinzukommen, und mögliche Mehrkosten, die durch den Zustand des Grundstücks verursacht werden können. Unvermeidliche Nebenkosten beim Grundstückskauf sind:
Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises. Es ist empfehlenswert, diesen Betrag als Eigenkapital in die Finanzierung mitzubringen.
Unter speziellen Voraussetzungen sind Banken bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Sie müssen ein sehr hohes Einkommen besitzen, einen sicheren Arbeitsplatz haben und über eine sehr gute Bonität verfügen. In diesem Fall wären auch die Kaufnebenkosten im Rahmen des Immobiliendarlehens finanziert. Allerdings müssen Sie dann mit höheren Zinsen und einer längeren Kreditlaufzeit rechnen.
Mögliche Mehrkosten beim Grundstückskauf in Abhängigkeit vom Zustand des Grundstücks sind:
Es gibt weitere Ausgaben, die auf Sie als Grundstückseigentümer zukommen. Das eine ist die Grundsteuer, die jährlich zu zahlen ist. Zudem sind während der Bauphase einige Versicherungen wie eine Bauherrenhaftpflicht- und unter bestimmten Umständen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig.
Der Bodenrichtwert steht für den Wert eines unbebauten Grundstücks und wird von den zuständigen Gemeindeämtern ermittelt. Berechnungsgrundlage sind die durchschnittlichen Kaufpreise von Grundstücken mit vergleichbarer Nutzung einer Gemeinde in den vergangenen Jahren. Er gibt Ihnen einen ungefähren Anhaltspunkt über den zu zahlenden Preis. Der konkrete Grundstückspreis wird aber immer davon abweichen, weil er von der Nachfrage und weiteren Faktoren bestimmt wird. Die Bodenrichtwerte können Sie in speziell erstellten Bodenrichtwertkarten der Bundesländer nachschauen.
In vielen Fällen einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung. Damit versichern sich beide Seiten ihren Willen, das Grundstück voneinander zu kaufen bzw. zu verkaufen. Aber Achtung! Dieser Vorvertrag ist ohne notarielle Beurkundung für beide Parteien rechtlich nicht bindend. Die Nichteinhaltung bleibt ohne Konsequenzen. Laut Gesetz ist für einen Grundstückskauf unbedingt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages notwendig. Ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung dienen eher dazu, die Absicht der Beteiligten festzuhalten und so Vertrauen zu bilden.
Falls es schwierig wird, ein Grundstück zu finden und zu kaufen, kann das Erbbaurecht eine Alternative sein. Auf diesem Weg können Sie ein Grundstück pachten und dort ein Haus bauen. Sie „mieten“ das Grundstück, das weiterhin Eigentum des Pachtgebers ist, und das Haus gehört Ihnen. Dafür zahlen Sie einen Erbbauzins, meistens in Höhe von 3 – 6 % des Grundstückswertes. Erbbauverträge gelten meistens für mehrere Jahrzehnte, manchmal bis zu 99 Jahre, und können dann auch verlängert werden. In den meisten Fällen sind Städte, Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen die Pachtgeber. In jedem Fall sollten Sie genau durchrechnen, ob das jahrzehntelange Bezahlen des Erbbauzinses wirklich günstiger ist als ein Grundstückskauf.
Für einen besseren Überblick haben wir für Sie eine umfangreiche Checkliste zum Grundstückskauf zusammengestellt, die Sie hier herunterladen und ausdrucken können. Sie schildert detailliert, welche Schritte bis zum Kaufen eines Grundstückes notwendig sind und listet alle notwendigen Dokumente und Unterlagen auf, die Sie für den Kauf und die Finanzierung benötigen.
Download: Checkliste zum Grundstückskauf als PDF-Datei
