Grundstücke sind gefragt wie nie, daher steigen seit Jahren die Preise. Erfahren Sie, wie Sie den Grundstückswert ermitteln, um einen Kaufpreis realistisch einzuschätzen – egal, ob Sie ein Grundstück verkaufen, ein Angebot überprüfen oder eine Bestandskontrolle machen möchten.
Den Grundstückswert berechnen Sie komfortabel und schnell mit unserem Online-Tool, das wir Ihnen zusammen mit unserem Kooperationspartner Dr. Klein anbieten. Es funktioniert auch ohne Anmeldung. Hier geben Sie Kerninformationen ein wie die Größe des Grundstücks, den Erschließungsstand, die Bebaubarkeit, das Bebauungsgebiet und die genaue Adresse. Einen ersten Schätzwert für Ihr Grundstück sehen Sie direkt im Anschluss, außerdem bekommen Sie per E-Mail alle Information zur Berechnung des Grundstückswert.
Deutlich genauer wird die Berechnung, wenn Sie einem Anruf zustimmen, damit Sie zusammen mit einem Experten die Detailfragen durchgehen können. Möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen, vermittelt der Mitarbeiter Ihnen auf Wunsch auch gerne den Kontakt zu einem Immobilienmakler. Dies ist ein kostenloser Service, den wir allen potenziellen Verkäufern empfehlen. (Warum, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber „Haus mit oder ohne Makler verkaufen?“)
Der Wert eines Grundstücks ergibt sich aus seinen konkreten Eigenschaften.
Der Bodenwert ihres Grundstücks errechnet sich aus dem vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Bei einem Bodenrichtwert von 500 € und einer Fläche von 500 qm würde sich also rechnerisch ein Wert von 250.000 € ergeben. Ist der Bodenrichtwert also gleich Grundstückspreis? Nein, denn durch weitere Einflussfaktoren kann sich abhängig von der genauen Beschaffenheit des Grundstücks der Grundstückspreis vom Bodenrichtwert unterscheiden – letzterer gibt aber eine grobe Orientierung.
Dahinter verbirgt sich die direkte Nachbarschaft. Ein Grundstück in einer verkehrsberuhigten Einfamilienhaus-Siedlung, von der aus Schulen und Ärzte schnell zu erreichen sind, hat eine wertsteigernde Mikrolage. Ein Grundstück in der Einflugschneise, neben einem Güterbahnhof oder einer lauten Industrieanlage hat eine wertmindernde Lage.
Sind große Anteile des Grundstücks in einer Hanglage, senkt das den Wert. Ähnlich ist es bei Zuschnitten, die Anteile des Grundstücks nur schwer nutzbar machen.
Beim Kauf eines Baugrundstücks ist dies ein wichtiger Faktor. Ein Anschluss an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen sowie das Straßennetz und gegebenenfalls das Gasnetz ist optimal, solch ein Grundstück ist voll erschlossen. Als teilerschlossen gilt ein Grundstück etwa, wenn zwar die Straßen erreicht werden können, Strom und Wasser aber fehlen. Ohne irgendeine Anbindung ist das Land Rohbauland – hier kommen noch erhebliche Kosten auf den Käufer für die Erschließung zu, was den Wert senkt. Äußerst wichtig ist auch das Wegerecht – ohne das Wegerecht, das den Zugang zu einer öffentlichen Straße nachweist, gibt es kein Baurecht. Um den Grund- und Bodenwert ermitteln zu können, spielt der Erschließungsgrad also eine große Rolle.
Hat das Grundstück Altlasten wie zum Beispiel Verunreinigungen des Bodens durch eine frühere gewerbliche Nutzung, wirkt dies wertmindernd. Falls etwa Chemikalien gelagert wurden, kann auch eine teure Bodensanierung fällig werden. In manchen Gegenden gibt es auch eine erhöhte Gefahr, dass Blindgänger im Erdreich stecken.
Maßgeblich ist das Bewertungsgesetz und hier der Paragraph 78. Danach umfasst der Grundstückswert für ein bebautes Grundstück den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf dabei nicht niedriger sein als der Wert, mit dem Grund und Bode alleine als unbebautes Grundstück zu bewerten wären. Allerdings dürfen Abbruchkosten berücksichtigt werden, falls ein Abrisshaus auf dem Grundstück steht.
Grundsätzlich lohnt sich eine Grundstückswertermittlung bei jedem Kauf oder Verkauf einer Immobilie. In der Ermittlung des Grundstückswert steckt auch eine Aussage, welche künftige Entwicklung zu erwarten ist. Wird das Grundstück wegen der prosperierenden Region oder einer absehbaren Aufwertung des Stadtteils wertvoller? Es gibt aber auch Fälle, in denen Sie eine gerichtsfeste Einschätzung eines Gutachters brauchen. Wir stellen die möglichen Fälle vor, die eine externe Grundstückswertermittlung sinnvoll machen.
Im Verkaufsfall kann Ihnen ein Makler einen maximal zu erwartenden Preis nennen – diese Obergrenze ist eine gute Information für Verkaufsverhandlungen. Über unser Tool zur Grundstückswertermittlung können Sie auch einen telefonischen Kontakt mit einem Experten von Dr. Klein zulassen, der Ihnen im Anschluss kostenlos und unverbindlich einen Kontakt zu einem Makler vermittelt.
Für solche Fälle kann ein Kurzgutachten hilfreich sein. Das gibt eine genaue Werteinschätzung und zudem erfahren Sie mehr über Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und eventuell vorhandene Altlasten.
Im Rahmen des Zugewinnausgleichs im Scheidungsfall benötigen Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, um ein Grundstück entsprechend zu veräußern oder um einen Partner abfinden zu können. Dies erstellt ein zertifizierter Immobiliengutachter.
Auch in diesem Fall kommen Sie an einer professionellen Grundstückswertermittlung nicht vorbei. Als Alleinerbe eines Grundstücks werden Sie vom Finanzamt zur Entrichtung der Erbschaftssteuer aufgefordert. Die Gefahr ist groß, dass das Finanzamt einen überhöhten Grundstückswert ansetzt – ein Gutachten zur Ermittlung des Grundstückswerts für das Finanzamt kann die Steuerlast abmildern. Bei einer Erbengemeinschaft treten ähnliche Gründe für eine Begutachtung ein wie bei einer Scheidung. Falls sich die Erben über die Verwertung des Grundstücks uneinig sind, benötigen sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines anerkannten Sachverständigen.
Das geschenkte Grundstück führt genau wie das geerbte Grundstück zu Forderungen des Finanzamts. Deshalb gilt dasselbe: Um eine womöglich überzogene Steuerforderung zu senken, hilft ein Gutachten.
Es gibt noch weitere Fälle, in denen eine Grundstückswertermittlung sinnvoll sein kann. Bei einer Zwangsversteigerung wird der für das Startgebot maßgebliche Bodenwert gerne zu niedrig angesetzt. Ob sich ein Verkehrswertgutachten lohnt, um dies zu korrigieren, müssen Sie überlegen. Ähnlich ist es für die Beleihung eines Grundstücks. Mit einem professionellen Gutachten in der Hand können Sie konkret Konditionen bei ihrer Bank aushandeln.
Die Grundstückswertermittlungen sind für Sie auf zwei Kanälen möglich – offline und online. Außerdem lassen sich die Anbieter als behördlich und privat aufteilen, wobei die privaten Anbieter die offiziellen behördlichen Daten nutzen.
Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960. Ein Gutachterausschuss bekommt Kopien aller in dem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge und hat insofern den vollständigen Überblick über das Marktgeschehen. Angesiedelt sind Gutachterausschüsse etwa bei Kommunen, Vermessungs- und Katasterämtern oder Landesämtern – hier gibt es in den Bundesländern Unterschiede. Zu den Aufgaben zählen gebührenpflichtige Verkehrswertgutachten. Bei den Gutachterausschüssen lässt sich auch der Grundstückswert ermitteln mit BORIS. Dies ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, über das die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse leicht zugänglich bereitgestellt werden sollen.
Wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten brauchen, ist ein Gutachten durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen nötig. Der Preis dafür kann zwischen 500 € und 2.500 € liegen, je nach Immobilienwert kann es auch mehr werden.
Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, kann Ihnen auch ein Makler bei der Grundstückswertermittlung helfen. Er kennt sich mit denen regionalen Gegebenheiten aus und hat einen guten Überblick über die aktuelle Nachfrage. Beim Verkauf profitieren Sie nicht nur von seinen Marktkenntnissen und seiner Kundenkartei, er kümmert sich auch um die Vermarktung, Besichtigungen, Vertragsdetails und Behördengänge. Falls Sie einen Makler suchen, können Sie einfach unser Tool zur Grundstückswertermittlung benutzen und die Option „Anruf“ wählen. Ein Mitarbeiter von Dr. Klein vermittelt Ihnen kostenlos und unverbindlich einen passenden Makler in Ihrer Region.
