Ein Haus zu kaufen zählt zu den größten Anschaffungen im Leben. Ein Schritt, der gut geplant sein will! Wir beantworten Ihnen alle wichtigen Fragen zum Hauskauf und sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.
Der allgemeine Bau- und Immobilienboom ging in Folge der Leitzinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) zwischen Juli 2022 und Herbst 2023 zu Ende, da die hohen Leitzinsen zu steigenden Zinsen für Baukredite führten. Erst seit dem Jahreswechsel zu 2024 sind die Bauzinsen wieder gesunken und bewegen sich aktuell seitwärts. Für viele Kaufwillige rückt eine Baufinanzierung damit wieder in greifbare Nähe.
Wer in Deutschland ein Haus kaufen will, bewegt sich jedoch auf einem extrem heterogen Markt: In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin stiegen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren exponentiell, während sie in manchen ländlichen Regionen drastisch fielen, etwa im Osten der Republik. So kostet der Quadratmeter Wohnraum in München heute 141 % mehr als vor 10 Jahren. Teilweise mehr als verdoppelt haben sich die Preise auch in Berlin, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart. Prognosen sind schwierig und hängen sowohl von der Wirtschaftskonjunktur als auch von der weiteren Zinspolitik der EZB ab.
Muss es unbedingt das Eigenheim sein? Sollte ich lieber mieten oder kaufen? Die Antwort hängt von Ihren individuellen Voraussetzungen, Ihren finanziellen Möglichkeiten und der Wahl der Immobilie ab.
Als Faustregel hat das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) ermittelt: Ein Haus zu kaufen ist langfristig kostengünstiger als lebenslang zur Miete wohnen und zwar im Schnitt um 33 %. Nachteil: Beim Kaufen sind die Kosten am Anfang sehr hoch (Sie bezahlen einen Teil des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten, dann kommen der Bauzins und die Tilgung auf Sie zu). Dafür sinken sie über die Jahre und Sie wohnen im Alter, wenn alles gut geht, schuldenfrei. Beim Mieten dagegen steigen die Kosten über die Jahre eher, weil die Mietpreise angehoben werden.
Wie sehr sich ein Hauskauf im Vergleich zur Miete lohnt, hängt jedoch auch von der Lage ab. In Boom-Metropolen wie München beträgt die Ersparnis im Vergleich zur Mietwohnung nämlich nur noch 6,4 %. Im Saale-Orla-Kreis in Thüringen dagegen 62,2 %.
Das spricht dafür ein Haus zu kaufen:
Das spricht dagegen ein Haus zu kaufen:
Beim Kaufen eines Hauses spielen Geschmacksfragen und emotionale Werte immer eine große Rolle. Wirklich geldwert und langfristig tragend sind aber andere Faktoren. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei der Auswahl einer Immobilie wirklich achten müssen, damit Sie den Hauskauf nicht bereuen.
Die Länge des Arbeitsweges, die Entfernung zu Kindergarten, Schule oder Einkaufsmöglichkeiten, aber auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr werden im Alltag eine große Rolle spielen und genießen daher Priorität. Erkundigen Sie sich über die Nachbarschaft und eventuell geplante Bauvorhaben! Machen Sie bei der Immobilienlage lieber keine Kompromisse.
Die beste Lage hilft Ihnen nichts, wenn das Haus sanierungsfällig, feucht oder verschimmelt ist. Ein Verkehrswertgutachten schafft Sicherheit über den Sanierungsstand, die konkrete Bauqualität und die allgemeine Beschaffenheit der Immobilie und beugt bösen Überraschungen vor. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten Sie sich immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 5 Jahre zeigen lassen. Auch darin finden sich oft Hinweise auf verschleppte Sanierungsmaßnahmen.
Wenn Sie einen Neubau erwerben, ist Ihr Vertragspartner meist ein Bauträger. Hiervon gibt es gute und weniger gute. Da es um viel Geld geht, empfehlen wir Ihnen, sich zu Beginn genau über den Bauträger zu informieren.
Lassen Sie sich Referenzobjekte zeigen und recherchieren Sie zum Beispiel beim Verbraucherschutzverein „Wohnen im Eigentum e. V.“ Dort können Sie eine Bonitätsauskunft über den jeweiligen Bauträger einholen, Bauträger- bzw. Kaufverträge prüfen lassen und werden auch im Fall von Baumängeln beraten.
Wer ein Haus kaufen möchte, muss drei verschiedene Kostenstellen einkalkulieren:
Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie die verschiedenen Positionen zustande kommen und womit Sie rechnen müssen, wenn Sie ein Eigenheim kaufen.
Wenn Sie ein Haus kaufen, wird zunächst der Kaufpreis fällig. Wie hoch der Kaufpreis im Einzelnen ist, hängt immer vom Wert der Immobilie einerseits und von den Gegebenheiten des Immobilienmarktes andererseits ab, sprich: Die Nachfrage bestimmt den Preis. Für eine erste Immobilienbewertung können Sie zum Beispiel die Preise von ähnlichen Immobilien vergleichen, die gerade zum Verkauf stehen.
Mit dem Kaufpreis ist es beim Hauskauf noch nicht getan. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten an, die sich prozentual zum Hauspreis berechnen. Im Folgenden ein erster Überblick:
Sie haben das Haus Ihrer Träume gekauft, aber auch danach geht es weiter mit den Zahlungen. Denn wer ein Eigenheim besitzt, muss sich – wie ein Vermieter – um viele Belange kümmern. Folgende Kosten fallen für Sie Monat für Monat an:
Verhandeln Sie beim Hauskauf nach Möglichkeit immer den Preis! Viele scheuen sich davor, obwohl Makler und Verkäufer oftmals von vornherein einen bestimmten Spielraum in der Preisgestaltung einrechnen. Und: Je niedriger der Kaufpreis ausfällt, desto niedriger sind auch die prozentualen Kaufnebenkosten!
Wir empfehlen Ihnen, sich schon vor der Haussuche Gedanken über die Baufinanzierung zu machen. Zum einen laufen Sie so nicht Gefahr, sich in der Preisklasse zu verheben. Zum anderen verschafft Ihnen ein fundiertes Finanzierungskonzept auf dem engen Immobilienmarkt Vorteile gegenüber der Konkurrenz.
Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten. Um herauszufinden, wie viel Geld Sie in ein Haus investieren können, empfehlen wir Ihnen unseren Budgetrechner. Die oft vergessenen Kaufnebenkosten sind dabei berücksichtigt.
Darüber hinaus sollten Sie auf dem Weg zu Ihrer optimalen Baufinanzierung eine Vorab-Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen, wie immer mehr Banken und Vermittler sie anbieten. Dabei widmet sich ein Berater eingehend Ihrer Situation und berät Sie bezüglich der Maximalsumme, die eine Immobilie Sie kosten darf. Im Anschluss erhalten Sie eine schriftliche Vorab-Finanzierungszusage, die Sie bei Maklern oder Verkäufern vorzeigen können, um den Zuschlag zu bekommen.
„Die Zinskonditionen sind natürlich ein wesentlicher Bestandteil des Angebots, sollten aber nicht der einzige Faktor bei der Bewertung sein. Denn daneben kommt es immer auch auf die individuelle Situation an. Fragen Sie sich, was Ihnen wichtig ist: Steht bei Ihnen Planungssicherheit an erster Stelle? Wollen Sie flexibel bleiben? Sind Ihnen Sondertilgungen wichtig? Wie risikobereit sind Sie? Das sind verschiedene Bausteine, die in den Angeboten auf jeden Fall berücksichtigt werden sollten.“
(Karsten Eiß, Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Wenn Sie mit knappem Budget ein Haus kaufen wollen, gibt es die Möglichkeit der Erbpacht. Das Erbbaurecht sieht vor, dass Sie ein Haus bauen oder kaufen, ohne das dazugehörige Grundstück erwerben zu müssen. Sie pachten das Grundstück dabei lediglich vom Eigentümer für eine bestimmte Laufzeit gegen die Zahlung von Erbpachtzinsen.
Vorteil: Sie sparen die teuren Grundstückskosten. Dennoch sind Sie vollberechtigter Hauseigentümer, der seine Immobilie vererben, vermieten und auch für einen Kredit einsetzen kann. Nachteil: Nach dem zeitlichen Ablauf des Erbpachtvertrages geht das Haus an den Grundstückseigentümer über. Sie bekommen dafür eine im Vorfeld vertraglich zugesicherte Entschädigung ausbezahlt.
In welchem Haus wollen Sie leben? Eine Frage, die den Startpunkt aller Überlegungen zum Hauskauf bildet. Auch auf dem Immobilienmarkt stellt sie eine feste Größe dar, wo verschiedene Haustypen genau definiert und beschrieben sind.
So unterscheidet der Fachmann zwischen Immobilientypen, die sich in der Wohnart unterscheiden und solchen, die sich in der Bauart unterscheiden, also der Bauweise des Hauses. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Haustypen aus beiden Kategorien kurz vor.
Haustypen, die sich in der Wohnart unterscheiden, sind:
Der Vorteil von Doppel-, bzw. Reihenhäusern ist der Preis, der in der Regel unter dem eines Einfamilienhauses liegt. Auch Bungalows sind im Bau meist billiger, brauchen aber mehr Grundstücksfläche, um alle Zimmer ebenerdig anzuordnen.
Haustypen, die sich in der Bauart unterscheiden, sind:
Ein Architekt, der sich eine individuelle Lösung überlegt, ist teuer, ebenso das Baumaterial für ein geplantes Massiv- oder Holzhaus. Ein Fertighaus „von der Stange“ ist dagegen sowohl in der Planung als auch im Materialwert billiger und eignet sich für alle, die aufs Budget schauen müssen.
Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, wenn Sie ein Haus kaufen wollen, geben wir Ihnen im Folgenden einen kurzen Einblick in den üblichen Ablauf beim Immobilienerwerb:
Vorbereitung:
Kauf:
Übergabe:
Theoretisch ist das möglich, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. So bestehen Banken in der Regel auf den Nachweis eines hohen Einkommens bei sicheren Arbeitsplatzverhältnissen (z. B. Beamte). Positiv wirkt sich auch eine starke Nachfrage für die Immobilie aus, weil das die Sicherheit der Bank erhöht. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt Sie aber sehr viel teurer, da die Zinsen dafür wesentlich höher liegen.
Rein rechtlich haben Sie diese Pflicht nicht, auch wenn der Makler oder Verkäufer dies fordert. Es ist jedoch in Ihrem eigenen Interesse, die Finanzierung schon vorher, spätestens jedoch zum Beurkundungstermin, abschließend in trockenen Tüchern zu haben. Denn von einem abgeschlossenen Immobilienvertrag können Sie rechtlich nicht zurücktreten.
Wenn Sie erfolgreich ein Haus gekauft haben, lassen Sie sich vom ehemaligen Besitzer noch einmal die „Betriebsanleitung“ erklären: Wie funktionieren Heizung, Herd und Boiler? Haben Sie alle Handwerkerrechnungen erhalten, auf die noch Gewährleistungspflicht gilt? Wurden alle Zählerstande quittiert und gemeldet? Besser jetzt fragen als später solchen Informationen lange nachlaufen.
