Sie fragen sich: Wie viel ist meine Immobilie wert? Oder würden gerne wissen, wie sich der Wert einer Eigentumswohnung in den vergangenen Jahren entwickelt hat? Wenn Sie eine Immobilie schätzen lassen wollen, haben Sie verschiedene Optionen. Wir stellen sie Ihnen im Folgenden vor.
Um den Wert Ihres Hauses zu ermitteln, haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten. Im ersten Schritt können Sie es zum Beispiel online bewerten lassen. Sie können dafür aber auch einen Makler engagieren oder Ihr Haus von einem unabhängigen Gutachter bewerten lassen. Welche Vor- und Nachteile diese Optionen haben und wie die Bewertung jeweils abläuft, erklären wir Ihnen im Folgenden. Außerdem beantworten wir die Frage, wie teuer es ist, ein Haus schätzen zu lassen.
Um eine Idee davon zu bekommen, wie viel Ihr Haus wert ist, können Sie es online bewerten lassen. Dafür müssen Sie verschiedene Informationen in das Online-Formular eingeben: etwa, um welche Art von Immobilie es sich handelt, wo genau sie sich befindet, welche Wohn- und Grundstücksfläche sie hat und wann sie gebaut wurde. Danach erhalten Sie einen Richtwert – unverbindlich und kostenlos. Die Online-Bewertung unseres Kooperationspartners AroundHome eignet sich vor allem zur Orientierung für Verkäufer, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen. Vor Gericht oder gegenüber Behörden hat sie keinen Bestand.
Haben Sie einen Makler für den Verkauf oder Kauf Ihres Hauses beauftragt, kann er Ihnen eine preisliche Einschätzung nennen. Im Idealfall ist er Mitglied eines Immobilienverbande, etwa des IVD. In diesen Verband wird nur aufgenommen, wer eine fundierte Ausbildung hat, regelmäßige Schulungen und Seminare besucht und eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nachweisen kann. Den Makler gewissenhaft auszuwählen ist deshalb so wichtig, weil er den Wert Ihres Hauses so realistisch wie möglich einschätzen muss. Schwarze Schafe könnten das Haus absichtlich unter Wert einschätzen, um eine schnelle Provision einzustreichen. Oder sie bieten die Immobilie über dem Marktwert an, finden dann aber lange Zeit keinen Käufer. Ein Makler kann Ihnen auch dabei helfen, einen Sachverständigen zu finden, um den Hauswert zu ermitteln.
Qualifizierte Sachverständige und Immobiliengutachter, die von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigt wurden, können den Wert einer Immobilie am präzisesten ermitteln. Auf Nummer sicher geht auch, wer sich an bekannte Prüfdienstleister wie TÜV oder Dekra wendet. Mit einem vollständigen Verkehrsgutachtens erhalten Verkäufer und Käufer eine realistische Einschätzung, was ihr Haus tatsächlich wert ist. Sinnvoll ist die Beauftragung eines Gutachters zur Wertberechnung eines Hauses auch dann, wenn es zum Beispiel Mängel aufweist oder auf sonstige Art vom Standard abweicht.
Das Gutachten zum Haus basiert auf rechtlichen Vorgaben und normierten Verfahren. Es hat deswegen auch vor Gericht Bestand. Auch Erblasser und Erben, Geschiedene sowie Enteignete sollten deshalb einen solchen Experten beauftragen, schließlich ist das Resultat für einen Rechtsstreit wichtig. Was ein Gutachten für eine Immobilie kostet, ist Verhandlungssache. Bei einem Objektwert von 200.000 € liegen die Kosten bei etwas mehr als 1.000 €. Das kann sich lohnen, denn das Gutachten kann ein gutes Verkaufsargument sein: So signalisiert es Kaufinteressenten, dass ein erfahrener Sachverständiger das Haus bereits sorgfältig geprüft hat.
Auch Banken können ein Haus oder eine Wohnung schätzen lassen, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Neben einem regelmäßigen Einkommen dient ihnen die Immobilie als zusätzliche Sicherheit: Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank das finanzierte Objekt dann in eine Zwangsversteigerung geben. Um dabei keine Verluste einzufahren, ermittelt die Bank vor der Finanzierung den sogenannten Beleihungswert. Er entspricht dem Wert, den die Bank jederzeit durch den Erlös der Immobilie erzielen könnte.
Früher haben einige Kreditinstitute und Bausparkassen sich die Kosten für ein entsprechendes Gutachten vom Kunden bezahlen lassen, dieses Vorgehen haben aber schon mehrere Gerichte für rechtswidrig erklärt. Sollten für Sie Kosten entstehen, wenn Banken Ihr Haus schätzen lassen, empfiehlt die Verbraucherzentrale, das Geld zurückzufordern.
Auch das Finanzamt will den Hauswert ermitteln: und zwar dann, wenn es z.B. Erbschaftssteuer auf eine Immobilie bemessen will. Hält der Erbe den Wert für zu hoch, kann er dies durch einen Gutachter nachweisen – allerdings aus eigener Tasche.
Wenn Sie ein Haus in Hessen schätzen lassen möchten, können Sie sich auch an das zuständige Ortsgericht wenden. Es gibt sie in jeder hessischen Gemeinde. Sie schätzen auf Antrag den Wert von unbebauten sowie bebauten Grundstücken samt Gebäuden.
Das Haus schätzen lassen – warum eigentlich? Nun, den Wert Ihres Hauses zu kennen ist vor allem dann wichtig, wenn Sie darüber nachdenken, es zu verkaufen. Hier erfahren Sie, in welchen Fällen es sonst noch sinnvoll werden kann, Ihr Haus schätzen zu lassen.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen müssen oder wollen, ist es elementar wichtig, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu kennen. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, das Haus entweder zu günstig zu verkaufen – oder aber so teuer anzubieten, dass sie es ewig nicht loswerden.
Treten Sie als Käufer auf, ist es ebenfalls entscheidend, dass Sie das Haus schätzen lassen, um den Wert des entsprechenden Objekts zu kennen. Nur so können Sie sicher gehen, dass Sie nicht zu viel dafür bezahlen oder grobe Mängel übersehen.
Wenn Sie ein Haus erben und denken, dass das Finanzamt den Wert der Immobilie zu hoch angesetzt hat, können Sie versuchen, dies mit einem eigens beauftragten Gutachten zu beweisen und den tatsächlichen Hauswert ermitteln. Sie sollten aber wissen, dass beim Erbe der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie maßgebend ist. Die früheren Bewertungsregeln, durch die selbst genutzte Immobilien mit nur 60 % des Verkehrswerts eingingen, gibt es nicht mehr. Einen Abschlag von 10 % des Verkehrswertes gewährt das Finanzamt ausschließlich bei vermieteten Immobilien.
Für Schenkungen gilt: Jeder Elternteil kann jedem Kind alle 10 Jahre Werte bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen. Dieser Freibetrag greift unabhängig davon, ob der Nachwuchs die geschenkte Immobilie selbst bezieht oder nicht.
Nach einer Scheidung wird das Eigenheim in der Regel zwischen den Eheleuten aufgeteilt. Um den aktuellen Hauswert zu ermitteln, beauftragen Sie am besten gemeinsam einen unabhängigen Gutachter, damit das Ergebnis hinterher nicht von einer Partei angezweifelt wird. Auf Basis dieser Schätzung haben Sie mehrere Möglichkeiten: Das Haus kann auf einen der Partner überschrieben und der andere ausgezahlt werden. Alternativ können Sie das Haus verkaufen und sich den Gewinn teilen. Oder aber Sie vermieten das Haus und teilen sich die Mieteinnahmen. Wenn Sie sich unter keinen Umständen einigen können, kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Mehr zum Thema lesen Sie auf unserer Ratgeberseite Scheidung und Haus.
Wenn Sie Ihr Haus modernisiert, aus- oder umgebaut haben, könnte dies eine beträchtliche Wertsteigerung zur Folge haben: vor allem, wenn Sie beispielsweise eine moderne Heizungsanlage eingebaut, das Bad renoviert oder Fenster neu verglast haben. Sollte Ihr Haus zum letzten Mal vor diesen Maßnahmen geschätzt worden sein, lassen Sie den Wert neu ermitteln, bevor Sie über einen Verkauf nachdenken.
Umgekehrt kann es auch sinnvoll sein, das Haus schätzen zu lassen, bevor Sie derlei Maßnahmen ergreifen. Ein Sachverständiger kann Ihnen genau ausrechnen, ob sich die Modernisierung überhaupt lohnt oder vergleichsweise wenig am Verkaufspreis ändern würde. Auch mithilfe unseres Online-Tools lässt sich abschätzen, mit welchem Wertzuwachs Sie bei verbesserter Dämmung, Heizungswechsel, Fenstertausch oder anderen Maßnahmen rechnen können.
Eine Wohngebäudeversicherung deckt das Risiko am Wohneigentum ab, das über die Hausratversicherung hinausgeht. Der wichtigste Faktor, mit dem der Versicherungsbeitrag kalkuliert wird, ist der Wert des Gebäudes. Und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem man das Haus versichert. Wollen Sie eine Versicherung abschließen, empfiehlt es sich den Hauswert zu ermitteln. Natürlich könnte man sein Haus auch absichtlich unter Wert versichern, das senkt die Prämien. Eine Unterversicherung würde aber dazu führen, dass man im Schadensfall nicht das ganze Geld ausbezahlt bekommt, das man für eine Reparatur benötigen würde.
Besonders wichtig ist die Versicherungssumme im Falle eines Totalschadens. Ist ein Haus nicht mehr bewohnbar, erhält man von der Versicherung nur den aktuellen Wert ausgezahlt.
Wie lange es dauert, das Haus schätzen zu lassen, kommt auf verschiedene Faktoren an, etwa auf die Größe und Art der Immobilie. Wie lange es dauert, ein Wertgutachten zu erstellen, hängt aber auch davon ab, wen Sie damit beauftragen. Während eine Online-Bewertung in wenigen Minuten erledigt ist, kann es bei Maklern und Sachverständigen schon mal 3 – 4 Wochen dauern, bis ein entsprechender Bericht vorliegt.
Wie hoch der Wert eines Hauses ist, hängt entscheidend von der Immobilienlage ab. Hauspreise können sogar von einem Straßenzug zum nächsten stark variieren. Auch die Bauqualität und die Ausstattung bestimmen den Wert mit. Jeder vierte Verkäufer schätzt aufgrund seiner emotionalen Bindung den Wert seines Hauses zu hoch ein. Käufer suchen dagegen nach Mängeln, um den Preis zu drücken. Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, spielt daher eine wichtige Rolle, um eine realistische Einschätzung für alle Beteiligten zu geben. Eine Wertermittlung beruht auf drei Verfahren, die der Gesetzgeber festgelegt hat und die wir Ihnen im Folgenden kurz vorstellen.
Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in derselben Region und mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. In die Bewertung fließen beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts und etwaige Modernisierungsmaßnahmen mit ein, aber auch Faktoren wie die Nachbarschaft, die Einkommens- und Altersverteilung.
Das Vergleichswertverfahren bietet sich an, wenn man Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und baugleiche Reihenhäuser schätzen lassen möchte. Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Bei Bauland wird auf den Bodenrichtwert zurückgegriffen. Schwierig wird die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren, wenn Vergleichsobjekte fehlen.
Das Ertragswertverfahren wird etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewandt – also immer dann, wenn die Rendite und nicht die Eigennutzung im Vordergrund steht. Zwei Komponenten sind bei der Bewertung maßgebend: der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. In die Berechnung fließt außerdem die Jahresnettokaltmiete ein, Bewirtschaftungskosten werden abgezogen.
Wenn es keine Vergleichsobjekte gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren, um ein Haus schätzen zu lassen. Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist.
Wie viel Sie bei einem Verkauf tatsächlich für Ihre Immobilie erzielen, bestimmt sich nicht allein nach dem Wert, den Ihnen z.B. unser Online-Tool anzeigt. Auch die Marktsituation und die Emotionen eines Käufers spielen eine Rolle. Sie fragen sich, ob beim Verkauf Ihres Hauses noch Luft nach oben ist? Wir zeigen Ihnen auf unserer Ratgeberseite Preisverhandlung Hauskauf, wie Sie sich vorbereiten und den Verkauf mit der optimalen Verhandlungsstrategie erfolgreich abschließen.
