Beim Immobilienkauf gibt es einiges zu beachten, um das Sie als Käufer nicht herumkommen. Finanzierungsangebote einzuholen, bei der Hausbesichtigung die richtigen Fragen zu stellen oder Notartermine zu vereinbaren. Wir geben Ihnen Tipps für den Hauskauf und eine Checkliste zum Download.
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, machen Sie unbedingt einen „Kassensturz“. Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber, prüfen Sie Ihre Rücklagen und bedenken Sie auch die Kaufnebenkosten: Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch Kosten für Notar, Makler, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer dazu, die in Deutschland regional unterschiedlich hoch ist und zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Hauskauf und -bau, zum Beispiel für Häuser, die einem bestimmten Effizienzstandard entsprechen. Familien können das Baukindergeld als staatliche Förderung erhalten. Außerdem gibt es noch die BAFA-Förderung, Wohn-Riester und unterschiedliche Förderprogramme der Bundesländer. Am besten informieren Sie sich im Vorfeld und fragen Ihren Finanzierungsberater gezielt nach verschiedenen Optionen.
„Einfache”, „mittlere” oder „gute” Immobilienlage? Das hängt von Ihren persönlichen Wünschen ab – „Lage, Lage, Lage“ ist aber einer der wichtigsten Faktoren, die den Preis beim Immobilienkauf bestimmen. Die Einstufung der Lage basiert auf der Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Grünanlagen, Bildungs- und Betreuungsmöglichkeiten), der Bevölkerungsstruktur und dem allgemeinen Image der Region, in der Sie ein Haus kaufen wollen. Haben Sie ein bestimmtes Objekt im Blick, dann gehen Sie das Viertel am besten mehrfach zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen ab.
Soll es für Sie ein moderner Bungalow auf dem Land, eine Altbauwohnung in der Innenstadt sein – oder wollen Sie sich ein Doppelhaus teilen? Die Wohnart und Bauweise eines Objekts bestimmen den Preis beim Hauskauf stark. Machen Sie sich einen Überblick über Haustypen mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen.
Bevor Sie das Haus zum ersten Mal begehen, sollten Sie sich vorher einen Eindruck von der Gegend und der Nachbarschaft verschaffen. Es kann sogar sinnvoll sein, bei Nachbarn zu klingeln und sich kurz vorzustellen – manchmal ergeben sich daraus interessante Gespräche und Hinweise. Bereiten Sie sich auf den Termin zur Hausbesichtigung gründlich vor. Achten Sie auf bestimmte Punkte, zum Beispiel auf Mängel und Schäden, und darauf, die richtigen Fragen an den Verkäufer zu stellen. Auch einige Dokumente sollten Sie am besten im Vorfeld einsehen. Alle wichtigen Infos finden Sie in unserer Checkliste zur Hausbesichtigung als PDF, die wichtigsten Fragen beim Hauskauf an den Verkäufer haben wir für Sie ebenfalls als Checkliste zusammengefasst.
Spätestens wenn Sie sich für den Kauf entschieden haben, sollten Sie das Grundbuch einsehen. Hier sind die vorherigen Eigentümer vermerkt, die bestehenden Wegerechte und mögliche Alt- und Baulasten. Die Grundbucheinsicht beantragen Sie beim Grundbuchamt im zuständigen Amtsgericht. Oft stellen Hausverkäufer aber von selbst aktuelle Grundbuchauszüge bereit. Lassen Sie sich vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfahren Sie, mit welchen Energiekosten Sie zu rechnen haben. Ein Energieausweis ist beim Verkauf eines Hauses gesetzlich vorgeschrieben.
Das ist Ihre Entscheidung – aber oft zu empfehlen. Ein geprüfter Sachverständiger kann mögliche Mängel am Haus feststellen, die Reparaturkosten nennen und einschätzen, ob das Haus den Preis wert ist, zu dem es angeboten wird – das ist wichtig für die Preisverhandlung. Kurzgutachten bekommen Sie bereits für bis zu 100 €, ausführliche Gutachten kosten um die 1.500 €, und sind sogar vor Gericht zulässig. Experten finden Sie zum Beispiel beim örtlichen Gutachter-Ausschuss.
Wenn es Ihnen vor allem darum geht, den angesetzten Verkaufspreis einzuordnen, empfehlen wir Ihnen unsere Ratgeberseite Immobilienbewertung, wo Sie auch ein kostenloses Bewertungstool finden.
Bevor Sie den Verkäufer treffen, informieren Sie sich über die Preise vergleichbarer Häuser. Das geht online gut auf Immobilien-Portalen oder in den entsprechenden Anzeigen der Tageszeitungen. Außerdem gibt der Immobilienverband Deutschland jährlich einen Wohnpreisspiegel heraus. Auch das lokale Katasteramt kennt die Daten von zurückliegenden Immobilienverkäufen in der Region. Bei älteren Häusern sollten Sie Modernisierungskosten einkalkulieren. Überlegen Sie sich vor dem Treffen mit dem Verkäufer, bis zu welchem Preis Sie maximal gehen wollen. Mit einer guten Preisverhandlung beim Hauskauf sparen Sie doppelt: beim eigentlichen Kaufpreis und bei der Grunderwerbssteuer.
Am besten vereinbaren Sie erste Beratungsgespräche bereits dann, wenn der Wunsch nach einer eigenen Immobilie aufkommt. Haben Sie bereits eine konkrete Immobilie gefunden, an der möglichweise auch andere potentielle Hauskäufer interessiert sind, wird es oft stressig.
Es ist gesetzlich festgelegt, dass Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht für den Kreditvertrag zusteht. In dieser Zeit müssen Sie keine Gründe dafür angeben. Die Widerrufsfrist läuft ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihr Kreditgeber schriftlich über Ihr Widerrufrechts informiert hat. Wurde Ihnen zum Zeitpunkt des Widerrufs Ihr Darlehen bereits ausgezahlt, müssen Sie den Geldbetrag innerhalb von 14 Tagen an die Bank zurück überweisen. Andernfalls ist Ihr Widerruf ungültig.
Banken benötigen für eine Finanzierungszusage mindestens ein paar Tage Zeit. Unser Tipp: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag nicht, bevor Sie die endgültige Zusage haben. Denn Sie haben keinen Anspruch auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn kein Kreditvertrag zustande kommt. Den Kaufvertrag entwirft und beurkundet der Notar, den Sie in der Regel gemeinsam mit dem Verkäufer auswählen. Nach der Vertragsunterzeichnung trägt der Notar Sie als neuen Eigentümer ins Grundbuch ein. Die Beurkundung durch den Notar ist in Deutschland beim Kauf von Grund und Boden gesetzlich zwingend vorgeschrieben.
Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn Sie wirklich mit allen Vertragsinhalten einverstanden sind. Im Zweifel können Sie den Notar vor oder bei der Vertragsunterzeichnung auf die Punkte ansprechen und Änderungen verlangen. Falls Sie sich an Details stören, können Sie einen neuen Termin zur Unterzeichnung vereinbaren.
Wenn Sie nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben, ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag nicht möglich. Es gibt einige wenige gesetzlich festgeschriebene Ausnahmen. Ein Grund für eine Rückabwicklung wären erhebliche Mängel an der Immobilie. Sie müssen allerdings nachweisen, dass Sie zum Zeitpunkt des Kaufs nichts von ihnen wussten. Und der Verkäufer muss zuvor eine Mahnung und eine Frist erhalten, die Mängel zu beheben. Ein anderer Rücktrittsgrund vom Kaufvertrag wäre, wenn der Verkäufer Schulden auf der Immobilie lasten, die nicht gelöscht oder übertragen werden können.
Mit der Unterschrift des Kaufvertrags wird auch der Kaufpreis für das Haus fällig. Nehmen Sie dafür einen Kredit auf, überweist in der Regel die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer. Neben dem Kaufpreis für ein Haus sind auch die Nebenkosten nicht unerheblich. Die Provision für einen Makler liegt je nach Bundesland zwischen 3,57 bis mehr als 7 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Grunderwerbssteuer beträgt momentan zwischen 3,5 und 6,5 % je nach Bundesland. Die Notarkosten belaufen sich häufig auf 1,2 % des Kaufpreises. Keine Sorge, diese Zahlungen können Sie nicht verpassen: Zur Zahlung der Grunderwerbssteuer fordert Sie das Finanzamt auf und der Notar wie auch der Makler schicken Ihnen Rechnungen.
Mit der Schlüsselübergabe gehört das Haus endgültig Ihnen. Begehen Sie bei dem Termin nochmal alle Räume und prüfen Sie sie auf eventuelle Mängel. Lesen Sie die Zählerstände ab und lassen Sie sich die Rechnungen für kürzlich angeschaffte Geräte oder Reparaturen geben. Es sollte auch geregelt werden, ob Sie das Haus schon beziehen dürfen, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Falls Sie Versicherungen des Vorbesitzers übernehmen wollen, gelten dafür gesetzliche Fristen. Falls sich die Schlüsselübergabe verzögert, können Sie eine Entschädigung verlangen. Das müssen Sie allerdings ausdrücklich im Kaufvertrag festlegen.
Alle wichtigen Stationen auf dem Weg zum Eigenheim haben wir Ihnen in einer praktischen Checkliste zum Hauskauf als PDF zum Download zusammengefasst. So behalten Sie alle To-Do‘s im Blick und können Erledigtes direkt abhaken.
