Was ist zu beachten beim Hauskauf für Unverheiratete?
Beim Hauskauf oder -bau ohne Trauschein kommt es darauf an, wie die Eigentums- und Besitzverhältnisse vertraglich geregelt werden. Nur Ehepartner leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft: Das bedeutet, dass es in ihrer Partnerschaft einen gemeinschaftlichen Vermögenszuwachs gibt, dessen Aufteilung bei Trennung – oder falls ein Partner verstirbt – automatisch geregelt ist. Für unverheiratete Paare gilt dies nicht. Bei ihnen bleibt das Vermögen beider Partner in der Regel getrennt, auch wenn es zur gemeinsamen Nutzung angeschafft wurde. Sie müssen selbst für Rechtssicherheit sorgen.
Ein Gang zum Notar oder zum Anwalt ist also unerlässlich, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind – so unromantisch diese Vorstellung auch sein mag. Um negative Eventualitäten besser einschätzen zu können, haben wir Ihnen im Folgenden einige grundsätzliche Fakten zum Immobilienkauf für Unverheiratete zusammengestellt.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,47 %
Fester Sollzins p.a.:3,39 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:92.496,26 €
Monatliche Rate:1.367,50 €
Restschuld:228.396,26 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:349
Gesamtbetrag:476.498,49 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,47 %
Fester Sollzins p.a.:3,40 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:92.496,26 €
Monatliche Rate:1.367,50 €
Restschuld:228.396,26 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:349
Gesamtbetrag:476.498,49 €
Wem gehört die Immobilie als Unverheiratete nach dem Kauf?
Eigentümer einer Immobilie mitsamt Grundstück ist immer derjenige, der namentlich im Grundbuch steht. Ihm allein steht das Nutzungsrecht der Immobilie gesetzlich zu, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind. Ist nur ein Partner im Grundbuch vermerkt, so hat der andere keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum – unabhängig davon, wie viel Geld, Arbeit oder Liebe er in den Bau, in die Renovierung oder die Einrichtung der Immobilie gesteckt hat.
Wenn beide Partner das Eigentum gemeinsam finanzieren möchten, sollten sich folglich auch unbedingt beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen. Bringen Sie als Unverheiratete unterschiedlich hohes Eigenkapital in den Hauskauf ein, können die Besitzverhältnisse anteilig im Grundbuch angegeben werden. Das heißt, je nachdem, wie Sie sich einigen, können Sie statt eines Besitzverhältnisses von jeweils 50 % auch ein Verhältnis von beispielsweise 30 % zu 70 % wählen. Gleiches gilt, wenn einer der Partner Eigenkapital mitbringt – und der andere erhebliche Arbeitsleistungen in den gemeinsamen Wohntraum investiert.
Wer muss die Raten für die Finanzierung bezahlen?
Ähnlich wie mit dem Grundbuch verhält es sich mit der Finanzierung der Immobilie: Derjenige, der seine Unterschrift unter den Finanzierungsvertrag setzt, ist auch für die Tilgung der Raten verantwortlich. In den meisten Fällen finanzieren deshalb beide Partner das Haus oder die Wohnung mit einem gemeinsamen Kredit. Sie unterschreiben den Vertrag beide und haften gegenüber der Bank zu 100 %. Das hat zur Folge, dass auch ein Partner den Kredit weiter begleichen muss, wenn der andere ausfällt – und zwar unabhängig davon, wer laut der ursprünglichen Absprachen die Raten zahlen sollte oder wie die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geregelt sind. Weil die Banken auf diese Sicherheit bestehen, sind zwei getrennte Kredite eher unüblich und auch nur zu schlechteren Konditionen zu bekommen.
Unverheiratet und getrennt: Was passiert mit der Immobilie?
Wenn es keine gesonderten Regelungen gibt, gehört das Haus eines unverheirateten Paares im Falle einer Trennung demjenigen, der im Grundbuch steht. Zwar kann der andere Partner einen so genannten Anspruchsausgleich für gemeinschaftsbezogene Zuwendungen fordern. Dafür muss er vor Gericht aber nachweisen, dass die Immobilie einst in der Erwartung angeschafft wurde, dass die Beziehung Bestand hat.
Stehen beide Partner jeweils anteilig im Grundbuch, gilt es zu klären, wer im Haus oder in der Wohnung bleiben darf und wer auszieht und dann finanziell entschädigt wird. Kann sich das unverheiratete Paar in Trennung hier nicht einigen, droht im schlimmsten Fall eine gerichtlich angeordnete Teilungsversteigerung.
Eine Teilungsversteigerung ist so ähnlich wie eine Zwangsversteigerung – mit dem Unterschied, dass die Immobilie hierbei nicht veräußert wird, weil das Ex-Paar zahlungsunfähig wäre, sondern weil es sich nicht einigen kann. Das Gericht kümmert sich dann um den Verkauf, muss aber sicherstellen, dass das Höchstgebot mindestens 50 % des ermittelten Verkehrswerts der Immobilie entspricht. In der Regel ist bei diesem Verfahren trotzdem mit großen Verlusten zu rechnen – zumal vom Erlös auch noch die Kosten für das Verfahren abgezogen werden. Der Restbetrag wird zwischen den Getrennten aufgeteilt. Es ist auch möglich, dass die Ex-Partner bei der Teilungsversteigerung mitbieten.
Was wird nach der Trennung aus der Baufinanzierung?
Im schlimmsten Fall haben Sie sich im Kauf- oder Bauprozess so geeinigt, dass ein Partner im Grundbuch steht und der andere die Finanzierung unterschreibt. Dann gehört bei Streit und Trennung dem einen das Haus und der andere muss weiterzahlen. Zwar lässt sich ein Baufinanzierungsvertrag auch kündigen, in diesem Fall verlangt die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe hängt vom Betrag der Restschuld, vom Zinssatz, von der Monatsrate und vom Ende der Zinsbindung ab.
Anders sieht es aus, wenn die Baufinanzierung schon mehr als 10 Jahre läuft: In diesem Fall greift das Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Hier wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, es ist aber eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zu beachten. Sobald diese Frist abgelaufen ist, muss die Restschuld bei der Bank binnen 2 Wochen vollständig abgelöst werden.
Hört der finanzierende Partner trotz eines laufenden Baufinanzierungsvertrages einfach auf die Raten zu zahlen, kann die Bank das Haus oder die Wohnung zwangsversteigern, weil sie mit im Grundbuch steht.
Was passiert im Todesfall nach dem Immobilienkauf von Unverheirateten?
Wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind und beide im Grundbuch stehen, ist der überlebende Partner im Sterbefall nicht automatisch erbberechtigt und hat rechtlich gesehen keinen Anspruch auf den Hausanteil des verstorbenen Partners. Dieser Anteil wird stattdessen an die nächsten Verwandten des Verstorbenen vererbt – etwa an die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern oder Geschwister. Wenn der überlebende Partner die Erben nicht ausbezahlen kann oder die Erben ins Haus einziehen wollen, droht eine Teilungsversteigerung. Ist der Verstorbene dem Grundbuch nach der alleinige Besitzer der Immobilie, muss der Überlebende innerhalb von 30 Tagen aus dem Haus ausziehen, wenn die Erben Anspruch erheben.
Vorsorgen können Sie als unverheiratete Partner, indem Sie jeder ein Testament für den jeweils anderen aufstellen. Darin setzen Sie Ihren Partner als Erben ein und räumen ihm ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Vorkaufsrecht für die nicht vererbbaren Pflichtanteile an der Immobilie ein.
Zudem sollten Sie sich beim Hauskauf als Unverheiratete mit dem Thema Erbschaftssteuer befassen: Denn Unverheiratete haben im Todesfall Ihres Partners bei Erbschaften nur einen steuerlichen Freibetrag von 20.000 € – der Freibetrag von Ehegatten liegt bei 500.000 €. Alles über den Freibetrag hinaus wird mit mindestens 30 % besteuert.
Ähnliches gilt für eine Schenkung zu Lebzeiten. Auch hier fallen für Unverheiratete hohe Steuern an: Bei einem Hausanteil von 200.000 € werden rund 80.000 € Schenkungssteuer fällig.
Wie sollte man den Hauskauf unverheiratet angehen?
Die vielen Fallstricke beim Hauskauf von Unverheirateten bedeuten nun aber nicht, dass jedes Paar vor der gemeinsamen Immobilie erst vor den Traualtar treten muss. Glücklicherweise gibt es vertragliche Regelungen, die Ihnen in dieser Situation helfen können. In einer Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigen wir Ihnen, wie Sie dabei vorgehen können und woran Sie denken müssen.
Schritt 1: Halten Sie Ihre Partnerschaft vor dem Immobilienkauf vertraglich fest
Planen Sie noch vor den ersten Besichtigungsterminen unbedingt einen Besuch beim Anwalt oder Notar ein. Grundsätzlich haben Sie zwei Optionen:
Ein notariell beglaubigter Partnerschaftsvertrag schützt und klärt den Besitz unverheirateter Partner. Wird er im Zuge eines Hauskaufs aufgesetzt, sollte darin beispielsweise festgelegt werden,
- wer beim Kauf welchen Teil des Eigenkapitals eingebracht hat,
- wer Handwerkerleistungen beglichen hat,
- wer Eigenleistungen wie Dachausbau, Tapezieren und Streichen erbracht hat,
- wem welche Möbel gehören,
- ob Rentenzahlungen geleistet werden sollen und
- wer für die Rückzahlung der Baufinanzierung haftet.
Auch lässt sich im Partnerschaftsvertrag regeln, wie sich die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie im Falle einer späteren Heirat verändern sollen. Denn nur während der Ehe gemeinsam erworbenes Vermögen gilt als Zugewinn und wird nach dem eventuellen Ende der Beziehung aufgeteilt.
Die Kosten eines Partnerschaftsvertrags richten sich nach dem jeweiligen Vermögenswert: Durchschnittlich liegen sie bei 5 € je 1.000 € Vermögenswert. Handelt es sich also um eine Immobilie im Wert von 400.000 €, fallen 2.000 € Kosten für den Vertrag an. Hinzu kommen die Beratungsgebühren des Anwalts oder Notars. Die Höhe dieser Kosten ist unterschiedlich, man sollte aber mindestens mit weiteren 250 € rechnen.
Eine andere Möglichkeit Besitzverhältnisse von Immobilien zu regeln, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind, ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Hierdurch werden Sie gemeinschaftlich ins Grundbuch eingetragen. Die Besitzverhältnisse und Eventualitäten bei Trennung oder Auflösung der Gesellschaft werden in einem separaten Gesellschaftervertrag festgehalten.
Eine GbR bietet große Flexibilität, da beispielsweise die Eigentumsanteile der unverheirateten Partner nicht im Grundbuch, sondern lediglich im Gesellschaftervertrag geändert werden müssen. Die Verschiebung der Anteile unter den Partnern kostet dadurch unter bestimmten Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer. Weiterhin ist im Grundbuch nach außen nicht einsehbar, wem welcher Anteil am Eigentum gehört. Denn im Grundbuch steht die GbR als 100-%ige Besitzerin. Auch der Tod eines Partners kann im Gesellschaftervertrag geregelt werden. In diesem Fall können dann beispielsweise alle Anteile des Verstorbenen auf den Überlebenden übertragen werden (abzüglich des Pflichtanteils für potenzielle Erben).
Allerdings muss für eine GbR ab einem bestimmten Gesellschaftsvermögen, wozu das Haus des unverheirateten Paares ja zählt, eine Buchhaltung geführt werden. Alle Ausgaben – eventuell auch die Ausgaben zum alltäglichen Leben – müssen hier aufgedröselt und festgehalten werden. Das kann viel Aufwand bedeuten.
Schritt 2: Suchen Sie nach der passenden Baufinanzierung
Der Markt für Immobilienfinanzierungen ist groß und die Angebote sind vielfältig. Umso wichtiger ist es, dass sich unverheiratete Paare vor dem Hauskauf einen umfassenden Überblick über die besten Angebote am Markt verschaffen.
Baufinanzierung Vergleich
Schritt 3: Nehmen Sie einen Beratungstermin wahr
Banken interessieren sich vor allem für Ihre Zahlungsfähigkeit und für eine verlässliche Kreditrückzahlung. Bei der Beurteilung Ihrer Bonität machen Banken deshalb keinen Unterschied zwischen Ehepaaren und Paaren ohne Trauschein. Die primäre Sicherheit stellt immer die Immobilie selbst dar. In aller Regel unterschreiben beim Immobilienkauf beide künftigen Hausbesitzer als Kreditnehmer den Vertrag. Lassen Sie sich von Ihrem Bank- oder Finanzierungsberater zum Beispiel darüber aufklären,
- was passiert, wenn einer der Partner aus dem Darlehensvertrag aussteigen will
- unter welchen Voraussetzungen eine Entlassung aus der Haftung möglich ist
- unter welchen Bedingungen die Immobilie an einen Dritten verkauft werden kann
- wann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
Schritt 4: Denken Sie auch über Versicherungen nach
Lassen Sie sich vor dem Hauskauf zu den folgenden Versicherungen individuell beraten – sie können im Ernstfall die Immobilie und ihre Finanzen retten:
- Eine Restschuldversicherung kommt beim Tod des Kreditnehmers für die Kreditschulden auf und bietet sich sowohl für Paare an, die beim Hauskauf unverheiratet sind, als auch für verheiratete Paare.
- Wenn beide unverheirateten Partner vor dem Hauskauf eine Lebensversicherung füreinander abschließen, können zur Not die Erbschaftssteuer für die Immobilie gezahlt, der Pflichtanteil der Erben ausbezahlt oder die restliche Finanzierung gestemmt werden. Im Todesfall fällt keine Erbschaftssteuer für die Versicherungssumme an.
Schritt 5: Setzen Sie als Unverheiratete jeder ein Testament vor dem Hauskauf auf
Gründen sie keine GbR, können unverheiratete Paare vorsorglich Einzeltestamente aufstellen. Darin wird der jeweils andere Partner als Erbe eingesetzt und es wird ihm ein Vorkaufsrecht für die nicht vererbbaren Pflichtanteile an der Immobilie eingeräumt. Zwar haben potenzielle Erben dann immer noch Anspruch auf einen Pflichtanteil, der verstorbene Partner kann dem anderen aber ein Vorkaufsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.
Falls der verstorbene Partner dem Überlebenden einen Anteil seines Hausanteils vererbt, sollte man die steuerlichen Folgen bedenken. Denn unverheiratete Partner haben nur einen steuerlichen Freibetrag bei Erbschaften von 20.000 € (Ehegatten: 500.000 €). Alles über den Freibetrag hinaus wird mit mindestens 30 % besteuert.
