Welche Bank vergibt einen Baukredit ohne Eigenkapital?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 18.11.2024

Es gibt viele Banken, die einen Haus­kredit ohne Eigen­kapital vergeben. Aller­dings kommt es in jedem Fall auf Ihre indi­viduel­len Voraus­set­zun­gen an, ob eine Bank eine Bau­finan­zierung über den vollen Kauf­preis einer Immo­bilie über­nimmt.

Von Ihren persönlichen Voraus­set­zun­gen sind auch die Kondi­tio­nen der Baufinan­zie­rung ab­hän­gig, wie z. B. der Zins­satz und die monat­liche Rate. Es gilt die Regel: Das Risi­ko, einen Haus­kredit ohne Eigen­kapi­tal zu ver­ge­ben, las­sen sich die Ban­ken mit einem kräfti­gen Zins­auf­schlag be­zah­len. Sie müs­sen durch konkre­te Anfra­gen aus­lo­ten, welche Bank Ihr Haus ohne Eigen­kapi­tal finan­ziert. Es gibt also nicht die beste Bank für eine Immo­bilien­finan­zierung ohne Eigen­kapital. Einige Kredit­insti­tute haben zu­dem grund­sätz­lich ihre Richt­linien bei der Kredit­ver­gabe ver­schärft und finan­zieren nur noch bis 80, 90 oder maxi­mal 95 % vom Kauf­preis der Immo­bilie.

Welche Varianten der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es?

Wichtig ist bei einem Immo­bilien­kredit ohne Eigen­kapital die Unter­schei­dung, ob Sie eine 100 %-Finan­zie­rung oder eine 110 %-Finan­zie­rung benö­ti­gen:

• Bei einer 100 %-Finan­zie­rung deckt der Kre­dit die Kos­ten für das Haus, Sie bezahlen aber die Kauf­neben­kosten aus Eigen­kapital . Diese be­tra­gen je nach Bundes­land zusätz­lich 9–15 % des Kauf­prei­ses für Grund­er­werbs­steuer und Notar- und Grund­buch­kosten.
• Bei einer 110 %-Finan­zierung han­delt es sich um einen Immo­bilien­kredit ganz ohne Eigen­kapi­tal, bei dem die Bank die komplet­ten Kos­ten rund um den Haus­kauf finan­ziert. Im fol­genden Ab­schnitt zeigen wir Ihnen, welche Bank eine Bau­finan­zierung zu 110 % übernimmt.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Banken sind grundsätzlich dazu bereit?

Nachdem viele Banken ihre Richt­linien bei der Kredit­ver­gabe ver­schärft haben, woll­ten wir es genau wis­sen: Welche Banken finan­zieren noch ohne Eigen­kapi­tal?

Das Resultat einer Vergleich.de-Umfrage im November 2024 bestätigte unsere Ergebnisse aus dem April 2023: Die meisten Banken, bei denen wir mit Stichproben nachgefragt haben, sind grundsätzlich zu einer Baufinanzierung ohne Eigen­kapital bereit: 78 % der Banken, die sich an der Um­frage beteiligt haben, ver­geben eine 100 %-Finanzierung. Die Hälfte der Banken ist ergän­zend dazu unter bestimmten Vor­ausset­zungen auch zu einer 110 %-Finan­zierung bereit. Nur knapp 22 % schließen eine Bau­finanzierung ohne Eigen­kapital aus.

Die konkreten Ergeb­nisse unserer Um­frage sehen Sie in der fol­gen­den Tabel­le.

Bitte bedenken Sie, dass in vielen Fällen die 100 %- und besonders die 110 %-Finanzierung an besondere Voraussetzungen geknüpft ist. Dazu zählen

• sehr gute Bonität
• erhöhter Tilgungssatz von mindestens 1,5 oder 2 %
• Stellung von zusätzlichen Sicherheiten
• separater Ratenkredit als Ersatz für Eigenkapital
• wertvolles Objekt

Oft fragen sich Kunden, ob eine bestimmte Bank eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital anbietet. Dann geht es zum Beispiel darum, ob die Post­bank oder die Commerz­bank eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital anbietet. Wir haben für Sie die häu­figsten Fragen zusammen­gestellt und geben die Antworten.

• Bietet die Volksbank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Das ist von Volksbank zu Volksbank unter­schied­lich. Das liegt an der dezen­tralen Struktur, so dass z. B. die Berliner Volks­bank andere Rege­lungen besitzt als die Volks­bank in Frank­furt oder in Dresden. Insge­samt gibt es fast 700 ver­schie­dene Volks­banken in Deutschland.

• Bietet die Postbank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Ja, bei der Postbank können Sie eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital abschließen. Sind die ent­sprechenden Voraus­set­zungen gegeben, wie z. B. aus­reichende Bonität, sicheres Einkommen sowie ein wert­haltiges Objekt, kann im Aus­nahme­fall eine 110 %-Finan­zierung in Frage kommen.

• Bietet die LBS eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Die Landesbausparkassen (LBS) gehen unter­schied­lich mit diesem Thema um. Bei einigen ist eine 100 %-Finan­zierung möglich, bei anderen nicht. Es gibt ver­schie­dene öffent­lich-recht­liche Landes­bau­spar­kassen der Spar­kassen-Finanz­gruppe, die regio­nal in die Bereiche Süd, Nordwest, Nordost, Hessen-Thüringen und Saar unter­teilt sind.

• Bietet die Santander eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Nein, die Santander hat das komplette Bau­finan­zierungs­geschäft zum April 2024 einge­stellt.

• Bietet die Commerzbank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Ja, die Commerzbank bietet Haus­kredite ohne Eigen­kapital an. Auch eine 110 %-Finan­zierung ist möglich.

• Bietet die Targobank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Die Targobank bietet keine eigene Immo­bilien­finan­zierung an, sie koope­riert mit einem Immo­bilien­dienst­leister. Grund­sätzlich sind über diesen Weg Bau­finan­zierungen ohne Eigen­kapital möglich.

• Bietet die Sparkasse einen Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Das ist von Sparkasse zu Sparkasse unter­schied­lich. Das liegt an der dezen­tralen Struk­tur, so dass z. B. die Spar­kasse in Lübeck andere Rege­lungen besitzt als die Spar­kasse in Leipzig oder in München. Insge­samt gibt es fast 350 ver­schie­dene Spar­kassen in Deutschland.

• Bietet die Deutsche Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?

  Ja, die Deutsche Bank vergibt einen Haus­kredit auch ohne Eigen­kapital. Ebenso ist eine 110 %-Finan­zierung ist möglich.

Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Das lässt sich nicht eindeutig sagen, da die Kosten in jedem konkreten Einzel­fall unter­schied­lich sind. Eine Voll­finan­zie­rung ist aber grund­sätz­lich teurer als eine Bau­finan­zie­rung unter Ein­satz von Eigen­kapi­tal, weil Ban­ken einen Sicher­heits­auf­schlag ver­lan­gen. Die Zin­sen lie­gen bis zu 1 Prozent­punkt hö­her, was mehrere zehn­tausend Euro Zins­kosten ausvmachen kann.

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 300.000 €, Immobilienwert: 300.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:

KAUF

, Tilgungssatz: 2,00 %)

Zinsbindung	effektiver Jahreszins	monatl. Rate	Anfrage
5 Jahre	3,50 %	1.375,00 €
8 Jahre	3,60 %	1.400,00 €
10 Jahre	3,66 %	1.415,00 €
12 Jahre	3,85 %	1.462,50 €
15 Jahre	3,93 %	1.482,50 €
20 Jahre	4,20 %	1.550,00 €

Quelle: Vergleich.de - Stand 21.11.2024

zum Anbieter-Vergleich

Da die Zinsunter­schie­de zwischen den Ban­ken bei einer Voll­finan­zie­rung hoch sind, empfeh­len wir Ihnen den Ver­gleich der Ange­bote ver­schiede­ner Ban­ken. Dabei hil­ft Ihnen unser Bau­finan­zie­rung Vergleich. Darüber hinaus spre­chen Sie am bes­ten auch mit Ihrer Haus­bank und fragen bei Ban­ken in Ihrer Region nach.

Um die Kosten für einen Kredit ohne Eigen­kapital zu ver­deut­lichen, rechnen wir mehrere Bei­spiele für Sie durch. Wir nennen jeweils einen günstigen Zins­satz, den wir mit unserem Bau­finan­zierung Ver­gleich ermittelt haben, und die daraus ent­stehenden Zins­kosten (Stand: 17.10.2024).

• Beispiel: 180.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

  Sie möchten eine Woh­nung kaufen, die 180.000 € kos­tet.

  Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eigener Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kredit in Höhe von 180.000 €. Bei einem Zins­satz von 3,87 %, einer Lauf­zeit von 10 Jah­ren und einer An­fangs­til­gung von 2 % ergibt sich eine monat­liche Rate von 880 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jah­ren bei knapp 62.000 €.

  Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten ­finan­zieren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 205.000 €. Hier liegt der Zins­satz höher. Bei 4,13 % und ansons­ten gleichen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von knapp 1.050 €. Die Zins­kos­ten lie­gen nach 10 Jahren bei etwas über 75.000 €.

  Zum Vergleich: Bringen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 140.000 € finan­zie­ren, er­gibt sich bei einem Zins­satz von 3,44 % eine monat­liche Rate von 635 €. Die gezahlten Zins­kos­ten liegen bei knapp 43.000 €.

• Beispiel: 200.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

  Sie möchten eine Woh­nung kaufen, die 200.000 € kos­tet.

  Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eigener Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kredit in Höhe von 200.000 €. Bei einem Zins­satz von 3,76 %, einer Lauf­zeit von 10 Jah­ren und einer An­fangs­til­gung von 2 % ergibt sich eine monat­liche Rate von 960 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jah­ren bei knapp 67.000 €.

  Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten ­finan­zieren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 225.000 €. Hier liegt der Zins­satz höher. Bei 4,13 % und ansons­ten gleichen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von knapp 1.150 €. Die Zins­kos­ten lie­gen nach 10 Jahren bei etwas über 82.000 €.

  Zum Vergleich: Bringen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 150.000 € finan­zie­ren, er­gibt sich bei einem Zins­satz von 3,43 % eine monat­liche Rate von 680 €. Die gezahlten Zins­kos­ten liegen bei knapp 46.000 €.

• Beispiel: 250.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

  Sie möchten eine Woh­nung kaufen, die 250.000 € kos­tet.

  Kön­nen Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eige­ner Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kre­dit in Höhe von 250.000 €. Bei einem Zins­satz von 3,75 %, einer Lauf­zeit von 10 Jah­ren und einer An­fangs­til­gung von 2 % ergibt sich eine monat­liche Rate von 1.200 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jahren bei knapp 83.500 €.

  Haben Sie gar kein Eigen­kapital, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten finan­zie­ren, brau­chen Sie eine Kredit­sum­me von etwa 280.000 €. Hier liegt der Zins­satz höher. Bei 4,09 % und ansons­ten glei­chen Bedin­gun­gen ergibt sich eine monat­liche Rate von gut 1.420 €. Die Zinskos­ten liegen nach 10 Jah­ren bei über 101.000 €.

  Zum Vergleich: Bringen Sie Eigen­kapital mit und müs­sen nur 200.000 € finan­zie­ren, er­gibt sich bei einem Zins­satz von 3,25 % eine monat­liche Rate von 875 €. Die gezahl­ten Zins­kosten liegen bei knapp 58.000 €.

• Beispiel: 300.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

  Sie möchten ein Haus kaufen, das 300.000 € kostet.

  Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eige­ner Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kre­dit in Höhe von 300.000 €. Bei einem Zins­satz von 3,72 %, einer Lauf­zeit von 10 Jahren und einer Anfangs­til­gung von 2 % er­gibt sich eine monat­liche Rate von 1.430 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jah­ren bei gut 99.000 €.

  Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also die Kauf­neben­kos­ten mit­finan­zie­ren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 340.000 €. Hier liegt der Zins­satz höher. Bei 4,09 % und ansons­ten glei­chen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von gut 1.725 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jahren bei gut 123.000 €. 

  Zum Vergleich: Brin­gen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 260.000 € finan­zie­ren, ergibt sich bei einem Zins­satz von 3,39 % eine monat­liche Rate von 1.168 €. Die gezahl­ten Zins­kos­ten lie­gen bei gut 78.800 €.

• Beispiel: 400.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

  Sie planen einen Hauskauf, der 400.000 € kostet.

  Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eige­ner Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kre­dit in Höhe von 400.000 €. Bei einem Zins­satz von 3,67 %, einer Lauf­zeit von 10 Jahren und einer Anfangs­til­gung von 2 % er­gibt sich eine monat­liche Rate von 1.890 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jah­ren bei gut 130.000 €.

  Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also die Kauf­neben­kos­ten mit­finan­zie­ren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 450.000 €. Hier liegt der Zins­satz höher. Bei 4,04 % und ansons­ten glei­chen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von gut 2.265 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jahren bei gut 161.000 €. 

  Zum Vergleich: Brin­gen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 350.000 € finan­zie­ren, ergibt sich bei einem Zins­satz von 3,41 % eine monat­liche Rate von 1.578 €. Die gezahl­ten Zins­kos­ten lie­gen bei gut 106.800 €.

• Beispiel: 500.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

  Sie möchten ein Haus kaufen, das 500.000 € kostet.

  Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eige­ner Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kre­dit in Höhe von 500.000 €. Bei einem Zins­satz von 3,67 %, einer Lauf­zeit von 10 Jahren und einer Anfangs­til­gung von 2 % er­gibt sich eine monat­liche Rate von 2.363 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jah­ren bei knapp 163.000 €.

  Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten ­finan­zie­ren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 570.000 €. Hier liegt der Zins­satz höher. Bei 4,04 % und ansons­ten glei­chen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von gut 1.890 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 10 Jahren bei gut 204.000 €. 

  Zum Vergleich: Brin­gen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 430.000 € finan­zie­ren, ergibt sich bei einem Zins­satz von 3,42 % eine monat­liche Rate von 1.942 €. Die gezahl­ten Zins­kos­ten lie­gen bei gut 130.700 €.

Wann lassen sich Banken auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital ein?

Zum An­forderungs­kata­log für eine Bau­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal gehören unter ande­rem ein hohes und siche­res Ein­kom­men sowie eine aus­ge­zeich­nete Boni­tät. Manche Ban­ken verlan­gen auch eine anfäng­liche Til­gung von mindes­tens 2 %, was die monat­liche Rate er­höht.

Außerdem ist es hilfreich, wenn es sich um eine wert­volle Immo­bilie handelt, da diese als Sicher­heit gilt. Ein Haus oder eine Eigen­tums­wohnung in sehr gutem Zustand und in guter Lage erhöht Ihre Chancen auf einen Haus­kredit ohne Eigen­kapital.

Was sind die Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Beach­ten Sie: Die Bank hat als einzi­ge Sicher­heit die Immo­bilie, für die sie einen Kredit gege­ben hat. Wenn Sie als Kredit­neh­mer in Zahlungs­schwierig­keiten kom­men und die Raten nicht mehr bezah­len kön­nen, wird die Bank im schlimms­ten Fall eine Zwangs­ver­stei­ge­rung durch­füh­ren. Reichen die Ein­nah­men aus der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht aus, um die Forde­run­gen der Bank zu erfül­len, bleiben Schul­den übrig, die zu einer Privat­insol­venz füh­ren kön­nen.

Außerdem besteht das Risiko, dass am Ende der Zinsbindung die Anschluss­finan­zierung sehr teuer wird. Denn zum einen ist in vielen Fällen bei einer Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital eine hohe Rest­schuld übrig. Zum anderen kann ein z. B. nach 10 oder 15 Jahren gestie­genes Zins­niveau für hohe Kosten sorgen, die bei der ur­sprüng­lichen Finan­zierung nicht planbar sind.