Immobilien als Kapitalanlage: So lohnt sich das Investment

Welche Anlagestrategie verfolgen Sie mit Immobilien als Kapitalanlage?

Es gibt gute Gründe, eine Immobilie – etwa eine vermietete Wohnung – als Kapitalanlage zu kaufen. Manchmal steht eine Steuerersparnis im Vordergrund. Andere Käufer setzen bei ihrer Kapitalanlage auf Wertsteigerung oder wollen nur eine kurzfristige Geldanlage und planen, die Anlageimmobilie schnell wieder zu verkaufen. Wieder andere wollen die Immobilien für ihre Altersvorsorge einsetzen und planen langfristig.

Doch wie finanziert man diese Wertanlage? Worauf sollte man bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage achten? Welche Risiken muss man bei der Immobilienanlage bedenken? Und wie viel Rendite sollte eine Immobilie bringen, damit sie sich lohnt?

Wie auch immer Ihre Pläne sind, entwickeln Sie mit unserer Hilfe die für Sie perfekt passende individuelle Anlagestrategie. Los geht´s!

Strategie 1: Sie möchten Immobilien als sichere und rentable Anlageform nutzen

Die aktuellen Niedrigzinsen machen es schwer, Geld gewinnbringend anzulegen. Tagesgeld und Festgeld bieten zwar eine hohe Sicherheit, aber eine geringe Rendite. Neben Aktiendepots, ETFs und Crowdinvesting gewinnen daher vermietete Immobilien als Anlageimmobilien an Attraktivität. Eine Immobilie ist ein Wertgegenstand, dessen Wert in der Regel über einen längeren Zeitraum ansteigt. Das hat allerdings seinen Preis: Die wenigsten können die Immobilie zur Kapitalanlage aus eigenem Budget kaufen, sondern finanzieren sie mit einem Baudarlehen. Sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, bei der Sie nur die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen.

So oder so sollten Sie sich bei einer Investition dieser Größe über die Risiken bei Immobilienanlagen im Klaren sein:

• Unterschätzen Sie nicht den Instandhaltungsbedarf bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Den Wert einer Immobilie erhalten und bestenfalls steigern können Sie im Regelfall nur durch regelmäßige Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen. Dafür sind hohe Summen einzuplanen: Die Dachsanierung eines Einfamilienhauses kostet 15.000 – 25.000 €, ein neues Badezimmer mindestens 10.000 € und der Austausch von Fenstern geht ab 8.000 € los.
• Unabhängig von Zustand der Immobilie selbst bestimmt sich deren Wert auch durch die Beliebtheit der Lage. Im schlechtesten Fall kann es passieren, dass sich die Immobilienpreise anders entwickeln als Sie kalkuliert haben. Dann können Sie die Immobilie möglicherweise schlechter wiederverkaufen oder vermieten als geplant.
• Auch große Immobiliengesellschaften machen immer wieder schlechte Erfahrungen mit Mietnomaden, ausstehenden Mietzahlungen oder Mietern, die die Bausubstanz verkommen lassen – indem sie beispielsweise kaum heizen und lüften und so Feuchtigkeitsschäden produzieren. Mietausfälle aber werden bei der Finanzierung von Banken kaum in die Berechnung einkalkuliert.

Strategie 2: Sie möchten mit der Anlageimmobilie Steuern sparen

Interessant bei Immobilien als Kapitalanlage sind neben der Rendite auch die Abschreibungsmöglichkeiten. So können Sie einen Teil der Kaufsumme bzw. Baukosten von der Steuer absetzen: Bei Immobilien, die älter als Baujahr 1924 sind, über 40 Jahre jährlich mit 2,5 % der Kosten, bei jüngeren über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr.

Der größte Steuervorteil betrifft die Mieteinnahmen: Diese versteuern Sie nicht direkt, sondern dürfen vorher alles abziehen, was Sie im selben Jahr für die Immobilie ausgegeben haben. Dazu zählen unter anderem:

• Reparatur- und Renovierungsarbeiten
• Zinskosten für das Baudarlehen – Käufer, denen es vor allem um steuerliche Abschreibungen geht, wählen daher meist einen möglichst geringen Eigenkapitalanteil und eine niedrige Tilgung, um den Zinsanteil hoch zu halten.
• Kosten für Makler und Annoncen
• Fahrtkosten
• Besonders interessant können Denkmalschutz-Immobilien sein, da hier zusätzliche Möglichkeiten winken, etwa bei Modernisierungs- oder Wiederherstellungsmaßnahmen

Strategie 3: Sie möchten kurzfristig mit Immobilien eine hohe Rendite erzielen

Sie kennen sich mit Immobilienpreisen aus, können analysieren, welche Lagen in Zukunft an Wert gewinnen? Sie haben Informationsvorsprung? Etwa, weil nur Sie wissen, dass die Verkehrsanbindung sich in absehbarer Zeit verbessern wird und damit eine noch unattraktive Lage begehrt werden wird? Na dann, nur zu: Machen Sie Ihr Wissen zu Geld, indem Sie das für Ihre Strategie richtige Renditeobjekt finanzieren. Natürlich gibt es aber kein Spekulieren ohne Risiko. Ziehen Sie daher lieber auch einen Immobilienspezialisten zu Rate.

Und denken Sie an die Spekulationssteuer, die auf Gewinne aus Immobilienverkäufen anfällt. Sie entspricht Ihrem persönlichen Steuersatz, den Sie auf Ihr Einkommen zahlen. Vermeiden können Sie die Spekulationssteuer nur, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben bzw. mindestens im Verkaufsjahr und den 2 vorangegangenen Jahren oder wenn Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre besessen haben.

Strategie 4: Sie möchten Anlageimmobilien als Altersvorsorge nutzen

Wer eine Eigentumswohnung oder eine größere Immobilie als Kapitalanlage zur Altersversorgung finanzieren will, sollte sichergehen, dass sie bis zum Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist. Eine längere Finanzierung mit einer Sollzinsbindung von 15 - 30 Jahren verschafft Sicherheit, zudem ist eine möglichst hohe Tilgungsrate sinnvoll. Bei dieser Strategie sollten Sie auch einen höheren Eigenkapitalanteil einbringen.

Diese Faktoren beeinflussen die Rendite Ihrer Immobilie

Kalkulieren Sie immer selbst die Rendite Ihrer Immobilie – und verlassen Sie sich nicht blauäugig auf Renditeversprechen von Maklern oder Bauträgern. Diese gehen meist von sehr optimistischen Prämissen aus.

Das sind die wichtigsten Punkte, die die Höhe der Rendite bestimmen:

• Der Kaufpreis wirkt sich auf die Mietrendite aus

  Beim Kaufpreis sollten Sie nicht nur auf die Bodenrichtwerte achten, sondern auch darauf, wie das Verhältnis von Kaufpreis zu den pro Jahr erzielbaren Mieteinnahmen steht. Ist das Verhältnis 1 zu 20, können Sie von einem guten Kauf ausgehen (wenn zum Beispiel die monatlichen Mieteinnahmen bei 800 € liegen und die Immobilie 192.000 € gekostet hat), ein Faktor von 25 ist häufig der Normalfall (etwa bei monatlichen Mieteinnahmen von 800 € und einem Kaufpreis von 240.000 €). Ist der Faktor noch höher, ist das für die Rendite eher ungünstig (wenn also die Immobilie bei monatlichen Mieteinnahmen von 800 € teurer als 250.000 € ist).

  Beispiel: Gute Rendite, schlechte Rendite bei vermieteten Immobilien

  	gute Rendite	durchschnittliche Rendite	schlechte Rendite
  Mieteinnahmen	800 €	800 €	800 €
  Kaufpreis der Immobilie	192.000 €	240.000 €	teurer als 250.000 €

• Halten Sie die Verwaltungskosten möglichst gering

  Werden Sie die Immobilie selbst verwalten und damit für die Mieter zuständig sein? Oder gibt es eine Hausverwaltung oder eine Eigentümergemeinschaft an Wohnungseigentümern, die einen Verwalter beauftragt hat? Wie hoch sind die entsprechenden Verwaltungskosten?

• Beziehen Sie die Kaufnebenkosten in Ihre Kalkulation ein

  Beim Erwerb einer Immobilie fallen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Kosten für den Eintrag in das Grundbuch an. Das sollten Sie bei der Finanzierung der Immobilienanlage mit einkalkulieren.

• Welches Baujahr hat Ihre Anlageimmobilie?

  Das Alter der Immobilie bestimmt die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten: In Bezug auf das Gebäude sind die Anschaffungskosten auf 40 Jahre mit 2,5 % (bei Gebäuden, die älter als Baujahr 1924 sind) beziehungsweise 50 Jahre mit 2 % absatzbar. Zusätzliche Möglichkeiten gibt es bei denkmalgeschützten Immobilien.

• Bedenken Sie Instandhaltungskosten der Immobilie

  Wie hoch sind die Kosten, die Sie in den kommenden Jahren in den Erhalt Ihrer Anlageimmobilie investieren werden müssen? Bei Eigentumswohnungen sollten Sie auch die laufenden Nebenkosten einfließen lassen. Wie hoch ist zum Beispiel das Hausgeld zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums?

• Wie lange möchten Sie die Immobilie als Kapitalanlage behalten?

  Welche Anlagestrategie verfolgen Sie mit Ihrer Immobilienanlage? Wollen Sie die Immobilie wiederverkaufen? Wenn ja, in welchem Zeitraum? Welche Aussagen lassen sich in Bezug auf die Wertentwicklung treffen?

• Machen Sie sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung

  Für welchen Zeitraum haben Sie die Sollzinsbindung bei der Finanzierung Ihrer Kapitalanlage festgeschrieben? Bedenken Sie, dass sich die Zinsen ändern können und bei einer Anschlussfinanzierung ein schlechterer Zinssatz die Rendite schmälern könnte.

Wie viel Rendite sollte eine Immobilie zur Kapitalanlage bringen?

Es kommt darauf an, was Sie sich von Ihrer Immobilienanlage versprechen. Berücksichtigt man Aufwand und Risiken beim Investieren in Immobilien, sollte Ihre Mietrendite bei mindestens 4 % liegen.

Um die Mietrendite zu berechnen, stellen Sie die Ausgaben und Einnahmen gegenüber.

• Im ersten Schritt berechnen Sie den Gesamtkaufpreis, indem Sie die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zum Kaufpreis addieren.
• Im zweiten Schritt berechnen Sie die Nettokaltmiete. Dem entspricht die jährliche Kaltmiete, von der Sie die nicht umlagefähigen Kosten wie das Hausgeld abziehen (da diese Ausgabe Ihre Einnahmen schmälert).
• Im dritten Schritt teilen Sie die Nettokaltmiete durch den Gesamtkaufpreis. Das Ergebnis entspricht der Nettomietrendite. Anhand dieses Wertes können Sie das Potential mehrerer Immobilien miteinander vergleichen.

Verlassen Sie sich bei der Berechnung der Rendite nicht auf den Hochglanzprospekt eines Maklers oder Bauträgers. Oft lassen diese die Kaufnebenkosten und Kosten für die Hausverwaltung einfach weg oder setzen die Warmmiete als Mieteinnahme an. Überprüfen Sie deren Annahmen und nehmen Sie deren Berechnung genau unter die Lupe. Wenn Sie einen Punkt nicht nachvollziehen können, lassen Sie ihn sich erklären.

Um neben der Mietrendite zusätzlich Ihre individuelle Immobilienrendite zu bestimmen – also die tatsächliche Wertsteigerung Ihrer Geldanlage – müssen Sie noch einen Schritt weitergehen. Und zwar berechnen Sie das Nettoobjektergebnis Ihrer Immobilie, indem Sie von der Kaltmiete neben den nicht umlagefähigen Kosten auch die Zinskosten für Ihr Baudarlehen und die Steuern auf Ihre Mieterträge abziehen. Indem sie dieses Nettoobjektergebnis durch Ihr eingesetztes Eigenkapital teilen, erhalten Sie die Eigenkapitalrendite. Sie sinkt mit der Zeit, da Sie durch die Tilgungsraten Monat für Monat mehr Eigenkapital in die Finanzierung einfließen lassen.

Tipps zur Rendite Ihrer Immobilie

• Die Mieteinnahmen sollten die monatliche Rate für Zins und Tilgung weitgehend tragen. Kalkulieren Sie aber nicht mit der vollen Mieteinnahme. Bedenken Sie mögliche Mietausfälle und Instandhaltungsbedarf am Mietobjekt. Für die Erhaltung setzen Banken in der Regel niedrigere Werte an, als Sie das in Ihrer Renditeberechnung tun sollten. Gehen Sie davon aus, dass Sie jährlich ca. 1 % des Kaufpreises in Erhaltungsmaßnahmen investieren müssen. Bedenken Sie zudem: Auch die Kosten für eine Hausverwaltung sind nicht auf die Mieter umlegbar und mindern also die Mietrendite.
• Nach einer Modernisierung können Sie in vielen Fällen die Miete erhöhen und jährlich 8 % der Baukosten auf den Mieter umlegen. Ist die Modernisierung abbezahlt, bleibt es bei der erhöhten Miete. Als Vermieter müssen Sie die Mittel dennoch zunächst vorstrecken.
• Wiederverkaufswert: Maßgeblich für die Preisentwicklung ist der Zustand der Immobilie zum Wiederverkaufszeitpunkt und ebenso der regionale Wohnungs- beziehungsweise Häusermarkt.

Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage?

Wohnungen, Mietshäuser, Einfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, was kommt für Privatanleger in Frage?

Bei der Eigentumswohnung kommt es auf die Eigentümergemeinschaft an

Eine Eigentumswohnung ist die im Vergleich am günstigsten zu erwerbende Immobilie zur Wertanlage. Zu bedenken ist aber, dass Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden. Ist diese zerstritten, sind Sie – ob Sie das wollen oder nicht – Mitakteur. Werfen Sie vor dem Kauf einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen: Gibt es viel Streit? Werden Verschönerungsmaßnahmen geplant, die keine positiven Auswirkungen auf die erzielbare Miete haben und die Ihre Rendite dementsprechend schmälern? Werden ausreichend Rücklagen gebildet für Sanierungsarbeiten, etwa an Dach oder den Tausch einer Heizanlage? Gibt es einen Sanierungsstau?

Wer sich den Kauf eines ganzen Mietshauses leisten kann, muss sich nicht mit anderen Eigentümern abstimmen. Vor allem kann Ihnen niemand einen Mieter hineinsetzen, der sich ungut auf den Hausfrieden auswirkt.

Hierbei ist zu bedenken, dass nur die Kosten für die Gebäudeherstellung oder den Gebäudeerwerb steuerlich absetzbar sind. Somit müssen Sie die Kosten für den Gebäudeerwerb und den Grunderwerb trennen. Ein Garten kann sich aber sehr positiv auf die Vermietbarkeit oder den Wiederverkaufswert auswirken.

Gewerbeimmobilien eignen sich eher für Profis

Die Risiken bei Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage sind für Privatanleger ohne Erfahrung kaum zu kalkulieren. Wer sich im Gewerbemietrecht nicht auskennt, lässt besser die Finger weg.

Welche Alternativen haben Anleger, die eine hohe Rendite wünschen?

Nur wenige Produkte versprechen beim derzeitigen Zinsniveau eine gute Rendite.

• Wer das Risiko einer Immobilie als Kapitalanlage Geldanlage nicht alleine tragen will beziehungsweise den Aufwand scheut, kann auf Crowdinvestment setzen. Dabei investieren Sie zusammen mit anderen privaten Investoren mit kleineren Beträgen in ein Projekt. Angebote für Crowdinvesting in Immobilien finden Sie in unserem Immobilien-Investment Vergleich.
• Eine weitere Alternative für Anleger sind ETFs. Das sind börsennotierte Fonds, die sich an Aktienindizes wie dem Dax orientieren und wenig Aufwand für den Anleger bedeuten. Angebote für ETFs finden Sie in unserem ETF Vergleich.
• Immobilienfonds: Da Kapital vieler Anleger gebündelt in Immobilien investiert wird, muss der einzelne Anleger vergleichsweise wenig investieren. Einfluss auf das Handeln des Fonds hat er aber kaum.