Mit Crowdinvesting in Immobilien investieren – renditestarke Immobilien-Investments im Vergleich

Immobilien-Investments im Vergleich

Heike Kevenhörster

Zuständige Redakteurin für den Bereich Geldanlage

Unser Vergleich von Immobilien-Investments, den Sie oben sehen, bietet Ihnen die grundlegenden Informationen ausgewählter Angebote zur Geldanlage mit Crowdinvesting in Immobilien. Dazu gehören:

• der Name des Anbieters
• der zugesagte Zinssatz
• eine Klickmöglichkeit zum Anbieter
• Prüfsiegel von Prüf- und Bewertungsorganisationen wie z. B. dem TÜV Saarland

Mit einem Klick auf den Button „mehr Informationen“ gelangen Sie direkt auf die Website der ausgewählten Plattform, also des Anbieters des vorgestellten Immobilien-Investments. Dort finden Sie alle notwendigen Angaben zu den angebotenen Immobilienprojekten:

• Zinssatz
• Beschreibung der Projekte
• Höhe der Mindesteinlage
• Bonus-Aktionen
• weitere Hintergrundinformationen
• Kontaktmöglichkeiten

Haben Sie sich entschieden und möchten Sie in eine der vorgestellten Immobilien investieren, können Sie sich sofort auf der Anbieter-Website registrieren. Dazu sind in der Regel nur Ihr Name, Ihre Anschrift und E-Mailadresse notwendig.

Wie funktioniert ein Immobilien-Investment mit Crowdinvesting?

Im Folgenden erklären wir Ihnen Einzelheiten zum Crowdinvesting in Immobilien, beleuchten die Grundlagen des Immobilien-Investments und zeigen, wie Sie dabei am besten vorgehen. Dazu beantworten wir Fragen wie „Wie kann ich in Immobilien investieren?“ und „Wann lohnt sich eine Kapitalanlage in Immobilien?“.

Was ist Crowdinvesting in Immobilien?

Crowdinvesting in Immobilien ist eine Form der Geldanlage, bei der viele Privatinvestoren in ein Immobilienprojekt investieren. Dabei kann es sich um den Bau eines Bürogebäudes, einer Wohnanlage oder eines Einkaufszentrums handeln. Die Vermittlung zwischen den privaten Geldgebern und dem Projektträger geschieht über spezialisierte Plattformen. Bei einem Immobilien-Investment mit Crowdinvesting können Sie relativ hohe Gewinne bis zu 8 % erzielen.

Wie funktioniert das Investieren in Immobilien mit Crowdinvesting?

Der Ablauf eines Immobilien-Investments mit Crowdfunding kann in vier Abschnitte unterteilt werden.

1. Die Vermittlungsplattform bietet ein zuvor geprüftes und bewertetes Immobilienprojekt an. Es wird ausführlich beschrieben mit allen wichtigen Kennzahlen zum Immobilien-Investment wie die geplante Rendite, die Laufzeit und der Auszahlungszeitpunkt der Rendite.

2. Interessieren Sie sich als Anleger für ein bestimmtes Immobilienprojekt, müssen Sie sich bei der Plattform registrieren. Dazu ist in einem ersten Schritt nur Ihre E-Mail-Adresse notwendig. Nun erhalten Sie weitere Informationen zum Projekt.

3. Haben Sie sich endgültig entschieden, müssen Sie für die Investition Ihre personenbezogenen Daten angeben. Dazu gehören u.a. Ihr Name, Ihre Anschrift und Geburtsdatum sowie Ihre Bankverbindung und Steuernummer.

4. Nachdem Sie eine Bestätigung Ihres Investments erhalten haben, zahlen Sie den von Ihnen festgelegten Investitionsbetrag per Überweisung oder Lastschriftverfahren ein. Je nach Vereinbarung erhalten Sie jährlich oder am Ende der Laufzeit Ihre Rendite.

In den meisten Fällen erfolgt der komplette Investitionsvorgang digital. Das postalische Versenden von Dokumenten ist dann nicht notwendig.

Anbieter von Immobilien-Investments im Vergleich

In Deutschland ist das Immobilien-Investment der größte Bereich beim Crowdinvesting noch vor Marktsegmenten wie Mittelstandsunternehmen, Startups und erneuerbare Energien. Anbieter wie Exporo, Bergfürst und Engel und Völkers Digital Invest präsentieren Projekte, die insgesamt ein Investitionsvolumen von mehreren Milliarden Euro haben. Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über wichtige Anbieter im Bereich Immobilien-Investment.

Checkliste: Darauf kommt es beim Immobilien-Investment an

Auf der Suche nach einem passenden Immobilien-Investment können Sie verschiedene Angebote anhand der folgenden Anhaltspunkte unter die Lupe nehmen. Sie bieten Ihnen eine erste Orientierung, wie erfolgsversprechend eine geplante Investition ist.

Punkt 1: Befindet sich das Objekt in einer guten Lage?

Eine attraktive, gefragte Lage gibt Sicherheit für den Erfolg eines Projekts. Kleine Ortschaften, Lärmquellen wie eine stark befahrene Straße in der Nähe des geplanten Objekts, soziale Brennpunkte und schlechte Verkehrsanbindung wirken sich hingegen oft risikoreich auf ein Bauvorhaben aus. Auch Umweltbelastungen in der Nähe des Immobilien-Investments können den Erfolg des Projekts gefährden und sollten von Ihnen vorab ausgeschlossen werden.

Die Beurteilung eines unabhängigen Gutachters liefert Ihnen gute Anhaltswerte darüber, ob die Kosten des Bau- oder Sanierungsprojekts angemessen und plausibel sind. Außerdem erhalten Sie mit einem Gutachten die Einschätzung eines Fachmannes, ob der angesetzte Verkaufspreis oder die kalkulierten Mieteinnahmen realistisch sind. Aus diesen Angaben können Sie die Chancen für das Immobilien-Investment ableiten. Hier haben wir für Sie noch einmal die wichtigsten Punkte der Checkliste, worauf es beim Immobilien-Investment ankommt, zusammengefasst:

• die Lage des Objektes
• der Allgemeinzustand der Immobilie
• ausreichend Eigenkapital der Projektentwickler
• Beurteilung eines Gutachters

Punkt 3: Können Sie den Allgemeinzustand der Immobilie einschätzen?

Vertrauen Sie bei der Wahl des Immobilien-Investments auf Ihren gesunden Menschenverstand und fragen Sie sich, ob Sie selbst als Mieter oder Käufer Interesse an der Immobilie hätten. Generell gilt: Neubauten sind risikoreicher als Bestandsimmobilien, gepflegte Immobilien erfolgsversprechender als Objekte mit einem großen Renovierungsbedarf. Bei einem Neubau-Projekt sollten Sie außerdem darauf achten, ob es eine Baugenehmigung für das geplante Projekt gibt und ob die Finanzierung gesichert ist, ansonsten kann das Projekt nach der Investitionsrunde gefährdet sein oder im schlechtesten Fall erst gar nicht gebaut werden.

Punkt 4: Steuert der Projektentwickler ausreichend Eigenkapital bei?

Beim Crowdinvesting in Immobilien steuern private Anleger meistens nur einen Teil der Finanzierung bei. Den Löwenanteil macht in der Regel der Fremdanteil durch die Baufinanzierung der Bank aus. Das Kapital der Kleinanleger wird zusammen mit dem Eigenkapital des Projektentwicklers als sogenanntes Mezzanine-Kapital gewertet. Als Faustregel gilt: Umso mehr Eigenkapital der Projektentwickler in das Immobilien-Investment einbringt, umso stärker ist er persönlich in das Projekt involviert. Und je höher die Fremdkapitalquote, umso stärker ist das Projekt gefährdet, weil die Bank bei einer möglichen Insolvenz zuerst bedient wird und danach für private Investoren im schlechtesten Fall nichts mehr übrigbleibt.

Wie sind die Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting?

Crowdinvesting ist in Deutschland eine noch relativ neue Anlageform. Deshalb fragen sich viele Anleger, ob es spezielle Risiken bei Plattformen wie Exporo, Bergfürst und weiteren gibt und wie die Erfahrungen anderer Investoren aussehen.

Es existieren zahlreiche Blogs und Finanzforen, in denen Anleger ihre Sicht darlegen. Dort sind überwiegend positive Berichte zu finden. In einigen Fällen kam es zu Verzögerungen bei einzelnen Immobilienprojekten, was eine verzögerte Auszahlung der Rendite zur Folge hatte.

Sehr selten ist die Insolvenz eines Projektträgers, was für die Investoren einen Totalausfall bedeutet. So geschehen 2019 beim Bauprojekt „Z19 Stadthaus plus“ in Bernburg, das über Bergfürst vermittelt wurde. Die Plattformen prüfen jedes Projekt, bevor sie es in ihr Angebot aufnehmen. Aber eine umfassende Sicherheit können sie natürlich nicht gewähren.

Weitere Möglichkeiten für ein Immobilien-Investment

Neben dem Crowdfunding gibt es weitere Möglichkeiten, wie Sie Ihr Geld in Immobilien investieren können. Dabei wird zwischen dem direkten und indirekten Investment unterschieden.

Indirektes Immobilien-Investment

Zu den indirekten Immobilien-Investments gehört das Crowdinvesting, wie wir es oben beschrieben haben. Weitere Formen sind:

Mit Immobilienaktien erwerben Sie An­teile an Unter­nehmen, die an der Börse ge­han­delt werden und in der Immo­bilien­branche tätig sind. Da­bei kann es sich um Aktien von Woh­nungs­bau­gesell­schaften, großen Immo­bilien­maklern, Haus­ver­wal­tungs- oder Bau­unter­nehmen han­deln. Einen Gewinn er­wirt­schaften Sie ent­weder durch die Aus­schüt­tung einer Ren­dite am Ende des Ge­schäfts­jah­res oder wenn Sie die Aktie teurer ver­kau­fen, als Sie sie gekauft haben.

• Vorteile
  • hohe Rendite möglich
  • ständige Verfügbarkeit Ihres Vermögens
  • Aktien sind als Sondervermögen bei einer Bankeninsolvenz geschützt
• Nachteile
  • hohes Risiko inkl. Totalverlust
  • starke Kursschwankungen möglich
  • hoher Aufwand für die Unternehmensanalyse

Immobilienanleihen sind fest­ver­zins­liche Wert­papiere von Unter­nehmen der Immo­bilien­branche. Das bedeutet, Sie als An­leger geben dem Unter­nehmen einen Kredit. Sie er­halten regel­mäßig Zin­sen und er­halten Ihr ein­ge­setz­tes Kapi­tal nach dem Ende der Lauf­zeit zurück. An­leihen werden an der Börse gehandelt.

• Vorteile
  • wenig Aufwand
  • feste Zinsen
  • hohe Liquidität
• Nachteile
  • geringere Rendite

Ein ETF (exchange-traded fund) ist ein börsen­ge­han­delter Index­fonds, der nicht die Wert­ent­wicklung einer Aktie, sondern eines ganzen Indi­zes abbildet. Das kann z. B. der DAX, der Dow Jones oder der MSCI World sein. Immobilien-ETFs fassen Aktien von Unter­nehmen zu­sam­men, die in der Immo­bilien­branche tätig sind. Mit einem ETF Sparplan können Sie bereits ab 1 € monat­lich in Immo­bilien investieren.

• Vorteile
  • niedrige Kosten
  • wenig Aufwand
  • hohe Liquidität
  • ETFs sind als Sondervermögen bei einer Insolvenz von Bank oder Fondsgesellschaft geschützt
• Nachteile
  • Wertschwankungen möglich

Immobilienfonds werden von pro­fes­sio­nellen In­ves­toren zusammen­gestellt. Diese Fonds-Manager sammeln Geld von Pri­vat­an­legern und in­ves­tieren es in Unter­nehmen der Immo­bilien­branche. Es gibt offene Immo­bilien­fonds, deren Volumen un­be­grenzt ist. Hier können Sie Ihre An­teile am Fonds zurück­geben, haben aber in der Regel eine Kün­di­gungs­frist. In geschlossenen Immo­bilien­fonds ist die Geld­menge begrenzt und Sie müssen Ihren Anteil über eine fest­gelegte Lauf­zeit halten.

• Vorteile
  • hohe Rendite möglich
• Nachteile
  • hohes Risiko
  • i. d. R. begrenzte Liquidität
  • nicht immer als Sondervermögen geschützt

Direktes Immobilien-Investment

Bei der direkten Investition in Immobilien kaufen Sie ein Objekt und vermieten es dann möglichst gewinnbringend. Dabei kann es sich um ein einzelnes Haus, um mehrere Häuser oder um eine Wohnung bzw. mehrere handeln.

• Vorteile
  • steuerliche Vorteile
  • regelmäßige Mieteinnahmen
  • langfristig Inflationsschutz durch Sachbesitz
• Nachteile
  • aufwändiger Kaufprozess
  • hohe Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Grundsteuer)
  • dauerhafte Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betrieb)
  • Klumpenrisiko: Ihr Geld steckt in einer einzigen Immobilie bzw. wenigen Objekten
  • Verkauf erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei

Wie viel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren?

Schon mit wenigen Euro können Sie in Immobilien-ETFs in­ves­tieren. Auch für eine Geld­anlage in Immo­bilien-Aktien brau­chen Sie nicht viel Kapital. Sie können einen Immobilien-Sparplan je nach An­bieter schon ab 1 € oder 25 € anlegen. Beim Crowd­in­vesting über spe­zielle Platt­formen ist eine Be­tei­li­gung bereits ab wenigen hun­dert Euro möglich. Bei anderen In­vesti­tions­formen in Immo­bilien wie ge­schlos­senen Immo­bilien­fonds be­stehen teil­weise Mindest­an­lage­summen, die sehr unter­schied­lich ausfallen. Nach oben sind Ihrer In­vesti­tion sel­ten Gren­zen gesetzt.

Wenn Sie selbst eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, pro­fi­tie­ren Sie von viel freiem Kapi­tal, da es die Immobilien­finan­zierung ent­weder über­flüssig macht oder zu­min­dest er­leich­tert und vergünstigt. Die Eigenkapital-Höhe hängt vom Immo­bilien­preis ab und sollte min­des­tens 30–35 % betragen.