Was ist eine Immobilienblase?
Bei einer Immobilienblase steigen die Preise für Häuser und Wohnungen binnen kurzer Zeit unverhältnismäßig stark an. Diese Definition meint, dass sich die Preisentwicklung von Immobilien von der normalen Teuerungsrate und dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung abkoppelt und von Spekulanten getrieben wird. Immobilien sind dann überbewertet und der eigentliche Wert des Objekts gerät in den Hintergrund.
Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?
Einige Experten schätzen die Immobilien in manchen deutschen Großstädten als überbewertet ein. So warnt die Bundesbank schon seit Jahren, dass die Immobilienpreise mindestens 30 % zu hoch lägen. Im europäischen Vergleich sind sie aber immer noch recht niedrig. Auch deswegen haben in den vergangenen Jahren viele ausländische Kapitalanleger den deutschen Immobilienmarkt für ihre Investitionen entdeckt.
Besonders heiß gelaufen ist der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main sowie in München. Zu diesem Ergebnis kommt zumindest der Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS. Darin untersucht sie weltweit Städte auf die Gefahr einer Immobilienblase. Frankfurt sieht sie sogar zusammen mit dem kanadischen Toronto auf Platz 1 der Liste, dicht gefolgt von München auf Platz 3. Je höher die Platzierung, desto höher das Risiko.
Anders sieht das zum Beispiel das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW): Die jüngsten Entwicklungen zeigten zwar, dass der Immobilienboom in Deutschland langsam zu Ende gehe, der Markt sei aber stabil. Dass die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen sind, lässt sich unter anderem mit dem historisch günstigen Zinsniveau, der Bautätigkeit und der Nachfrage nach Wohnraum erklären.
"Die Gefahr einer Immobilienpreisblase sehe ich nicht. Ein typisches Anzeichen für eine solche Blase ist, dass zu viel gebaut wird – und das tun wir ja nun gerade nicht."
Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln
Warum ist trotzdem immer wieder von einer Immobilienblase die Rede?
Dass es wiederkehrend Diskussionen darüber gibt, ob wir in Deutschland 2024 auf eine Immobilienblase zusteuern oder uns bereits mittendrin befinden, liegt vor allem an zwei Gründen:
- Der Begriff Immobilienblase wird ungenau verwendet. Oft ist damit auch nur ein starker Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen gemeint. Doch der allein macht noch keine Immobilienblase aus. Er gilt nur als einer von mehreren Risikofaktoren für eine Preisblase.
- Je nach Region ist die Situation unterschiedlich: In den Metropolen und ihren Randlagen sind die Immobilienpreise tatsächlich sehr stark angestiegen. Zu den Metropolen zählen Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München, Berlin und Hamburg. In strukturschwachen Gebieten – zum Beispiel in einigen Gegenden im Osten Deutschlands – sinken die Immobilienpreise zum Teil aber auch schon länger.
Ob sich der Immobilienkauf lohnt oder ob Objekte überbewertet sind, hängt von der jeweiligen Region oder Stadt und oftmals auch von der konkreten Immobilienlage in der Stadt ab.
Immobilienkrise? Aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt Deutschland
Mitte 2022 hat der deutsche Immobilienmarkt eine Vollbremsung hingelegt. Der Krieg in der Ukraine, die Energiekrise und die hohe Inflation haben Kaufinteressenten, Anleger und Bauträger stark verunsichert, sodass sich das Volumen der abgeschlossenen Verträge innerhalb kurzer Zeit halbiert hat. Zudem erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) schrittweise ihren Leitzins auf 4,25 %. Erst im Juni 2024 kam es zu ersten Zinssenkungen durch die EZB. Indirekt beeinflusst das auch die aktuellen Bauzinsen, die sich innerhalb eines Jahres gut vervierfachten. Immobilienkredite sind heute deutlich teurer als Anfang 2022. Viele Kaufinteressenten können sich Immobilien heute nicht mehr leisten, für die sie ein Jahr früher noch einen Kredit bekommen hätten.
Das hat zur Folge, dass Immobilien heute länger auf dem Markt sind und Verkäufer nicht mehr jeden Preis durchsetzen können. Interessenten können wieder in die Preisverhandlung gehen. In vielen Regionen werden Immobilien bereits wieder günstiger, meist in einem Rahmen von 3–6 %. Den Preisrückgang betreffen vor allem ältere, unsanierte Häuser, weil Käufer die hohen Energiekosten und den Modernisierungsaufwand scheuen. (Denn auch Handwerker sind teurer geworden und immer noch schwer zu bekommen.) Neubauten dagegen sind jüngst im Preis sogar schon wieder angestiegen. Insgesamt sind die Immobilienpreise nach wie vor sehr hoch und über dem Niveau von 2021.
Weil derzeit weniger Menschen kaufen, steigt die Nachfrage nach Mietobjekten. Wohnraum war ohnehin schon knapp, aber weil in deutschen Städten schon lange zu wenig gebaut wird, übersteigt die Nachfrage das Angebot. Mieten werden dementsprechend teurer. Nähern sich Kauf- und Mietpreise an, verringert das die Gefahr einer Immobilienblase.
Stabilisierung oder weiter fallende Immobilienpreise? Prognose
Zu einem Immobiliencrash wird es sehr wahrscheinlich nicht kommen. Auf der einen Seite stehen zwar schwierigere Finanzierungsbedingungen und Inflation, auf der anderen Seite eine wachsende Bevölkerungszahl und ein echter Bedarf an Wohnraum. Viele Experten erwarten daher, dass sich der Preisrückgang bei Immobilien abschwächen wird und sich der Markt im zweiten Halbjahr 2023 stabilisiert. Die Geschäftsführerin von ImmScout24, Gesa Crockford, vermutet: „Die aktuelle Marktlage wird nur für einen begrenzten Zeitraum anhalten. In den Metropolen sehen wir bereits Anzeichen, dass die Nachfrage bei Kaufinteressenten wieder anzieht.“
Wie es langfristig auf dem Immobilienmarkt weitergehen könnte, hat die Postbank für ihren „PostbankWohnatlas“ vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) untersuchen lassen. Wer bis 2035 von steigenden Preisen profitieren kann, stellen wir Ihnen auf unserer Seite Immobilienpreise vor.
Ist es sinnvoll jetzt ein Haus zu verkaufen?
Sollten Sie kurzfristig ein Haus verkaufen wollen oder müssen, spricht nichts dagegen – sie müssen sich aber darauf einstellen, nicht sofort einen Käufer zu finden und über den Preis verhandeln zu müssen. Für Käufer ist eine Finanzierung deutlich schwieriger geworden, oft dauert es auch sehr lange, bis der Baukredit in trockenen Tüchern ist. Machen Sie sich Sorgen über einen aufziehenden Immobiliencrash, der den Wert Ihres Hauses bedroht, lassen Sie sich nicht verunsichern. Derzeit spricht alles für die Robustheit des Marktes.
Haben Sie Zeit mit dem Immobilienverkauf, sollten Sie besser Ruhe bewahren und abwarten, bis sich der Immobilienmarkt wieder beruhigt. Wenn Sie eine Immobilie besitzen und vermieten, können Sie in Zukunft wahrscheinlich sogar von einer besseren Mietrendite profitieren, weil die Angebotsmieten steigen.
"Diejenigen, die eine ältere Immobilie haben, müssen sich die Frage stellen: Will ich mittelfristig sanieren oder lieber jetzt verkaufen und vielleicht in eine kleinere, neuere Wohnung investieren? Wahrscheinlich wird es irgendwann gesetzliche Auflagen zum Sanieren geben, dann wird der Druck steigen und die Preise werden weiter runtergehen."
Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln
Woran erkennt man eine Immobilienblase?
Ob Immobilienpreise aus nachvollziehbaren Gründen angestiegen sind oder ob wir auf einen Immobiliencrash zusteuern, muss individuell für eine Region oder sogar eine konkrete Stadt beantwortet werden. Orientieren kann man sich dabei an folgenden Aspekten:
Erstes Indiz: zu hohe Immobilienpreise
Um herauszufinden, ob es sich bei einer angebotenen Immobilie um einen fairen Kaufpreis handelt, kann man für eine erste Orientierung den sogenannten Kaufpreisfaktor berechnen. Dafür teilt man den Kaufpreis durch die potenzielle Jahreskaltmiete, die man für dieses Objekt bekommen könnte.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis : Jahreskaltmiete
Je besser die Gegend oder der Stadtteil sind, in der sich eine Immobilie befindet, desto höher ist auch der Kaufpreisfaktor. Als Faustformel kann man sich Folgendes merken:
- A-Lage (besonders gute Lage): Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 25
- B-Lage (mittlerer Lage): Kaufpreisfaktor zwischen 15 und 18
- C-Lage (einfache Lage oder dünn besiedeltes Gebiet): teilweise Kaufpreisfaktor von unter 10
In Metropolen sind heute häufig Kaufpreisfaktoren von 30 bis 35 üblich. Experten sehen einen Faktor von 30 oder mehr allerdings als Indiz dafür, dass der Markt auf eine Überhitzung zusteuert. Deutschlandweit am teuersten sind Immobilien momentan in München. Eine Wohnung kostete dort Mitte 2023 im Durchschnitt 7.500 € pro Quadratmeter. 2018 waren es 8.342 €, 2014 waren es 6.737 €.
Allgemein gilt: Wenn Kaufpreise deutlich stärker steigen als die Mieten, ist das ein Indiz für eine Immobilienblase.
Zweites Indiz: Käufer wollen spekulieren
Wer eine Immobilie kauft, möchte sie entweder bewohnen oder nutzt die Immobilie als Kapitalanlage. In Zeiten von Niedrigzinsen haben immer mehr Anleger den Immobilienmarkt als Alternative zu Geldanlagen bei der Bank gesehen. Zu einer Immoblase kommt es vor allem dann, wenn Käufer bewusst auf eine Preisentwicklung nach oben spekulieren und sie die Immobilie nach möglichst kurzer Zeit wieder mit Gewinn abstoßen wollen. Experten sehen für Deutschland dabei aber keine Gefahr, weil die Deutschen eher nach einer Möglichkeit suchen, um ihr Geld langfristig anzulegen und vor einem Wertverlust zu schützen.
Zudem interessieren sich potenzielle Käufer hierzulande in erster Linie immer noch für ein Eigenheim. Nach Aussage des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein beantragt der größte Teil ihrer Kunden ein Baudarlehen für ein Haus oder eine Wohnung, weil sie sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen möchten. Anders als bei der während der Finanzkrise geplatzte Spekulationsblase in Spanien zum Beispiel überwiegt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot deutlich.
Drittes Indiz: riskante Baufinanzierungen
Im Schnitt liehen sich die Deutschen 2022 laut Zahlen von Europace etwa 425.000 € für einen Neubau und rund 290.000 € für die Finanzierung einer Bestandsimmobilie. Das ist deutlich mehr als noch vor einigen Jahren, aber den höheren Kreditsummen steht ein gestiegener Eigenkapitalanteil gegenüber. Die Bundesbank spricht den Deutschen eine gute Bonität zu, weil kaum eine Finanzierung 80 % vom Kaufpreis übersteigt und der Beleihungsauslauf damit niedrig liegt.
Zudem liegt die Tilgung heute deutlich höher als noch vor ein paar Jahren. Viele Immobilienbesitzer tilgen mit mindestens 2 %. Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das minimiert das Risiko der zu hohen Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Sind zu diesem Zeitpunkt die Zinsen gestiegen, steigt auch das Risiko, dass der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann und er die Immobilie verkaufen muss. Kommen viele Immobilien gleichzeitig auf den Markt, muss das kein Immobiliencrash werden, aber die Kaufpreise könnten zurückgehen.
Dies könnte tatsächlich passieren, wenn in wenigen Jahren die ersten Baudarlehen auslaufen, die zu den historisch niedrigen Zinsen von 1 % oder sogar weniger abgeschlossen wurden. Liegt der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung plötzlich drei- bis viermal so hoch, könnten die monatlichen Raten zu hoch werden.
Bei dieser Frage hilft Ihnen unser Budgetrechner. Als Faustregel gilt: Maximal 40 % ihres Haushaltsnettoeinkommens sollten Käufer im Monat für die Tilgung ihres Hauskredits ausgeben – sofern sie das Objekt selbst nutzen.
zum BudgetrechnerViertes Indiz: risikobereite Banken
Deutsche Banken vergeben Kredite nur, wenn sie auch getilgt werden können. Das unterscheidet sie von den Finanzierungsinstituten in den USA mit ihrer lockeren Vergabepraxis, wo es erst zu einer Immobilienkrise kam, die anschließend zu einer globalen Wirtschaftskrise führte.
Seit 2016 gelten die strengen Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im vergangenen Jahr haben Banken aufgrund von Inflation und Rezessionsängsten ihre Kriterien noch einmal verschärft. Unter anderem erhöhten sie die Pauschalen für Lebenshaltungskosten und erwarten bei Haushaltsrechnungen einen höheren Puffer. Sie prüfen auch die Immobilien kritischer und verlangen Sicherheiten, zum Beispiel einen bestimmten Anteil an Eigenkapital. Zwar ist auch bei einigen Instituten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, dann aber müssen Sie als Kreditnehmer über ein hohes, sicheres Einkommen verfügen und eine tadellose Bonität vorweisen. Zustand und Lage der Immobilie müssen zudem exzellent sein.
Wann platzt eine Immobilienblase?
Wenn eine Immobilienblase platzt, fallen die Preise in kurzer Zeit ziemlich stark. Für das Platzen einer Immobilienblase kann es verschiedene Gründe geben:
Kreditausfälle durch zu lockere Kreditvergabe
Es gab in der Vergangenheit Situationen wie in Spanien oder den USA, in denen Banken eine sehr lockere Kreditvergabe praktiziert haben. Das heißt, sie haben Kredite auch an Kunden mit sehr geringer Bonität vergeben. Je mehr Immobilienkredite abgeschlossen werden, desto stärker steigen wiederum die Immobilienpreise. Halten die Banken an ihrer lockeren Kreditvergabe fest, kann es passieren, dass die vergebenen Kredite immer größer werden – obwohl die Bonität der Kunden sehr gering ist. Je höher ein aufgenommener Kredit ist, desto größer ist das Risiko, dass ein Schuldner ihn nicht zurückzahlen kann. Tritt dieser Fall bei sehr vielen Kreditnehmern ein, platzt die Immobilienblase. Bei massenhaften Kreditausfällen können auch die Banken in Schieflage geraten.
Falsche Anreize durch die Politik
Manchmal belohnt die Politik den Bau von bestimmten Immobilien mit steuerlichen Vorteilen. So kann es passieren, dass Investoren beispielsweise stark in Büroimmobilien investieren und es auf diesem Gebiet zu einem regelrechten Bauboom kommt. Geht das Angebot aber an der Nachfrage vorbei, stürzen die Immobilienpreise, die zunächst gestiegen sind, stark ab. Auch dann spricht man davon, dass eine Immobilienblase platzt.
Psychologische Gründe
Manchmal sind es auch psychologische Gründe, die zu einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt führen. Kaufinteressenten werden dann vermehrt zögerlich und hoffen auf sinkende Preise, während Immobilienbesitzer ihr Objekt noch schnell zu einem möglichst guten Preis verkaufen wollen. Es kommen immer mehr Wohnungen und Häuser auf den Markt. Das Angebot wird also größer, die Preise sinken.
Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
Für Immobilienbesitzer, die ihr Objekt bereits abbezahlt haben, und die nicht planen, es zu verkaufen, ist das Platzen einer Immobilienblase unproblematisch. Negativ wirkt sich das Platzen einer Spekulationsblase für Eigentümer unter zwei Bedingungen aus:
- Die Immobilie muss verkauft werden: Wer eine Immobilie bereits überteuert gekauft hat und nach dem Platzen einer Preisblase gezwungen ist, sie zu verkaufen, wird sehr wahrscheinlich Verluste machen.
- Die Anschlussfinanzierung steht an: Bei einer Anschlussfinanzierung bewertet die Bank die Immobilie neu. Wird der Wert auf Grund einer geplatzten Spekulationsblase niedriger angesetzt, während gleichzeitig erst ein kleiner Betrag getilgt wurde, kann die Anschlussfinanzierung sehr teuer werden. Sind noch dazu die Zinsen gestiegen, sind Besitzer häufig dazu gezwungen, ihr Objekt mit Verlust zu verkaufen.
Wenn eine Spekulationsblase platzt, kann das verheerende Auswirkungen auf das Finanzsystem haben. Geschehen ist das beispielsweise in den USA, wo das Platzen einer Preisblase im Jahr 2008 der Ausgangspunkt für eine weltweite Finanzkrise war.
So kam es zum Platzen der Immoblase in den USA
Begonnen hat in den USA alles damit, dass die Notenbank Fed ihre Zinsen ab 2001 von durchschnittlich 6,1 % auf im Schnitt 1 % senkte. Die niedrigen Zinsen führten dazu, dass immer mehr Menschen sich für einen Immobilienkredit interessierten. Die Banken vergaben gegen einen Zinsaufschlag Kredite auch an Interessenten, die gar kein Eigenkapital besaßen (sogenannte Subprime-Kredite).
Das Risiko für die Bank war gering: Wenn ein Immobilienbesitzer seinen Kredit nicht mehr bedienen konnte, wurde die Immobilie verkauft. Das deckte in der Regel den Kredit. Die Nachfrage nach Immobilien stieg immer weiter, gleichzeitig zogen die Preise an.
Ab 2006 stiegen dann jedoch auch wieder die Zinsen. Da es in den USA variabel verzinste Kredite gibt, konnten immer mehr Menschen ihre Kredite nicht mehr bedienen. Die Folge war ein Rekord bei Zwangsversteigerungen. Weil dadurch immer mehr Objekte auf den Markt kamen, brachen Nachfrage und Preise ein. Das traf zum einen die Kreditnehmer und zum anderen die Banken, die nun massenhaft Kreditausfälle verkraften mussten. Auch die Investment Bank Lehman Brothers ging auf diese Weise pleite. Dieser Vorfall gilt als Auslöser der weltweiten Finanzkrise.
Das Platzen der Immobilienblase in Spanien
Während in Deutschland nur 49,5 % der Menschen eine eigene Wohnung oder ein Haus besitzen, sind es in Spanien rund 76 %. Die spanische Regierung machte es den Menschen durch Steuererleichterungen viele Jahre schmackhaft eine Immobilie zu kaufen. Dazu kam, dass es leicht war, einen Kredit zu erhalten. Durch die Einführung des Euro fiel außerdem das Zinsniveau. Gleichzeitig machten Kommunen es großen Investoren leicht, Bauland zu erwerben, so dass es in vielen Teilen des Landes riesige Bauprojekte gab.
Viele Menschen besaßen sogar mehrere Immobilien und waren dadurch eigentlich überschuldet. Als die Zinsen stiegen, brachen die Immobilienpreise ein und das Land geriet in eine Rezession. Der Bausektor spielt in Spanien eine wichtige Rolle. Viele Menschen verloren in dieser Zeit ihren Job. In der Folge mussten Immobilienbesitzer ihre Objekte verkaufen – sehr häufig geschah das mit hohen Verlusten. Die Preise fielen zum Teil um bis zu 30 %.
