Schritt für Schritt: Wie läuft eine Immobilienfinanzierung ab?
Von der ersten Idee für eine Immobilienfinanzierung bis zur Schlüsselübergabe sind einige Schritte notwendig. Generell lässt sich der Ablauf einer Immobilienfinanzierung in vier Abschnitte gliedern:
Planung der Finanzierung und erste Bankgespräche
Der erste Schritt ist das Aufstellen eines Finanzierungsplans. Dabei werden viele Fragen aufkommen: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Welche monatliche Rate kann ich aufbringen? Wie hoch ist mein Budget? Um Ihnen bei den Antworten auf diese Fragen zu helfen, stellen wir Ihnen die folgenden Rechner zur Verfügung:
- Baufinanzierungsrechner: Sie berechnen online die Kosten einer Baufinanzierung.
- Budgetrechner: Sie ermitteln, wie hoch Ihr Immobilienkredit maximal sein darf.
- Tilgungsrechner: Sie bestimmen die Auswirkungen von Tilgung, Sollzins und Sollzinsbindung auf Ihre monatlichen Raten und die Laufzeit Ihres Immobilienkredits.
Viele Banken und Baufinanzierungs-Vermittler bieten zudem einen Finanzierungs-Check an. Sie besprechen dabei den möglichen Rahmen Ihrer Finanzierung ohne konkrete Immobilie im Blick. Sprechen Sie bei dieser Gelegenheit auch eine Vorab-Finanzierungszusage an. Damit bekommen Sie eine schriftliche Bestätigung, dass die Finanzierung bis zu einer bestimmten Maximalsumme bereits geprüft und bewilligt ist. Das hilft Ihnen bei der Suche nach dem passenden Objekt.
Auswahl und Besichtigung der Immobilie sowie Preisverhandlungen
Jetzt geht es darum, eine konkrete Immobilie zu finden. Es bestehen verschiedene Möglichkeiten für die Suche, z. B. über ein Immobilien-Portal, per Zeitungsanzeige oder mithilfe eines Maklers. Wichtig ist, dass Sie sich klar werden, welche Anforderungen Sie an ein Haus oder eine Eigentumswohnung stellen. Gibt es ein Objekt, das Sie interessiert, kommt es zu einer Besichtigung.
Übrigens empfiehlt es sich, auch einen Grundbuchauszug zu beantragen. Sie erhalten so alle Informationen über Hypotheken oder mögliche Erbbaulasten. Der nächste Schritt ist die Preisverhandlung mit dem Verkäufer oder dem Makler und die Einigung auf einen Kaufpreis, der zu Ihrem Budget passt.
Abschluss der Immobilienfinanzierung
Nun kennen Sie den konkreten Preis, können die Nebenkosten abschätzen und schließen mit diesem Wissen die Immobilienfinanzierung ab. Nutzen Sie dafür einen Immobilienfinanzierung Vergleich und holen Sie mehrere Angebote ein, um das beste Angebot wählen zu können. In einem Beratungsgespräch mit der Bank Ihrer Wahl besprechen Sie alle Details und klären offene Fragen. Haben Sie sich entschieden, unterschreiben Sie den Kreditvertrag.
Kaufvertrag, Bezahlung, Grundbucheintrag
Ist die Finanzierung unter Dach und Fach, unterschreiben Sie den Kaufvertrag für die Immobilie. Dafür ist ein Notar notwendig, der den Vorgang begleitet und Ihnen eine Zahlungsaufforderung schickt. Damit erhalten Sie von der Bank das notwendige Geld entsprechend des Kreditvertrages und bezahlen die Immobilie. Abschließend kümmert sich der Notar um den Grundbucheintrag. Der letzte Schritt ist die Schlüsselübergabe. Fertig, Sie können einziehen!
Wir beschreiben alle Schritte, die bei einer Immobilienfinanzierung anstehen, ausführlich in unserem Ratgeber „Ablauf beim Hauskauf: In 11 Schritten zu Ihrer Immobilie“.
Wie hoch sind aktuell die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung?
Die Zinsen für eine günstige Immobilienfinanzierung liegen Mitte April im Bereich von 3,2–3,7 %.
Bauzinsen werden immer individuell berechnet, deshalb hängt die beste Immobilienfinanzierung für Ihr konkretes Projekt von vielen Faktoren ab, z. B. von
- der Höhe des Hauskredites,
- dem Anteil an Eigenkapital und
- vom Immobilienwert.
Außerdem unterscheiden sich die Banken in ihren Richtlinien bei der Kreditvergabe. Daher kann eine Aussage zu den aktuellen Bauzinsen immer nur einen ungefähren Wert beschreiben. Konkrete Zinsangaben erhalten Sie in unserem Immobilienfinanzierung Vergleich, der eine mehrmals täglich aktualisierte Übersicht bietet.
Topzins-Tabelle: Unsere aktuell besten Bauzinsen bei unterschiedlicher Zinsbindung
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,47 % | 1.458,67 € |  |
| 8 Jahre | 3,47 % | 1.458,67 € | |
| 10 Jahre | 3,47 % | 1.458,67 € | |
| 12 Jahre | 3,68 % | 1.514,67 € | |
| 15 Jahre | 4,04 % | 1.610,67 € | |
Sie sind im Vorteil, wenn Sie über einen längeren Zeitraum Informationen zum aktuellen Stand der Zinsen sammeln. So können Sie Zinsangebote besser einschätzen und lassen sich nicht von vermeintlich günstigen Zinsen blenden. Unsere Ratgeber zur Zinsentwicklung und zur Prognose der Bauzinsen helfen Ihnen dabei.
Wie viel darf meine Immobilie kosten?
Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Entscheidend ist die Höhe Ihres vorhandenen Budgets, das groß genug sein muss, um die monatlichen Ratenzahlungen stemmen zu können. Die Höhe der Monatsraten ist wiederum wichtig für die Banken bei der Berechnung des Immobilienkredites.
Es gibt aber eine Faustregel, die einen Richtwert beschreibt: Die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung sollte nicht mehr als 35–40 % Ihres Haushaltseinkommens ausmachen. Alles, was darüber hinausgeht, stellt Ihre Immobilienfinanzierung auf wacklige Füße.
Mit unserem Budgetrechner ermitteln Sie innerhalb weniger Minuten den passenden Rahmen für Ihre Hausfinanzierung. Er zeigt Ihnen den maximal möglichen Immobilienpreis passend zu Ihren finanziellen Möglichkeiten.
Wir haben für Sie die maximalen Immobilienkosten für verschiedene Einkommen berechnet. Dabei gehen wir von der empfohlenen Monatsrate von 40 % des Gesamteinkommens und einem Eigenkapital von 50.000 € aus. Folgende Tabelle zeigt den maximalen Kaufpreis passend zu unterschiedlichen Einkommen.
Höhe eines möglichen Immobilienkredits & maximaler Kaufpreis nach Netto-Gehalt
monatliches Netto-Gehalt | Monatsrate | Höhe Darlehensbetrag | maximaler Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten |
|---|---|---|---|
1.500 € | 600 € | 137.143 € | 160.790 € |
2.000 € | 800 € | 182.857 € | 200.067 € |
2.500 € | 1.000 € | 228.571 € | 239.344 € |
3.000 € | 1.200 € | 274.286 € | 278.621 € |
4.000 € | 1.600 € | 365.714 € | 357.175 € |
5.000 € | 2.000 € | 457.143 € | 435.729 € |
Bekomme ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
Ja, es ist möglich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen. Aber Sie müssen mit einem Zinsaufschlag von ungefähr 0,1 % Prozentpunkten rechnen. Das liegt daran, dass Sie ohne Eigenkapital eine höhere Kreditsumme benötigen und die kreditgebende Bank ein höheres Ausfallrisiko eingeht.
Außerdem müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen, um eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Dazu gehören:
Als Eigenkapital zählen nicht nur Bargeld und Ersparnisse auf Konten, sondern auch Wertpapiere, weitere Immobilien und Wertgegenstände wie z. B. Gemälde.
Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Finanzierung einbringen?
Im besten Fall beträgt der Eigenanteil an einer Immobilienfinanzierung 30–35 % vom Kaufpreis. Bei einem Immobilienwert von 400.000 € sind das 120.00–140.000 €. So können Sie die anfallenden Kaufnebenkosten wie Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer abdecken und zusätzlich die Kreditsumme verringern, die Sie sich von der Bank leihen.
Was sind die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung wird Sie viele Jahre begleiten, da es um sehr hohe Summen und lange Laufzeiten geht. Wer Fehler dabei macht, muss deutlich mehr zahlen, als notwendig wäre. Wir beschreiben die häufigsten Fehler und zeigen, wie Sie sie vermeiden.
Fehler 1: zu optimistische Budgetplanung
Es gibt immer wieder Fälle, bei denen sich Immobilienbesitzer überschätzen und mit ihrer Budgetplanung bis an die Grenze gehen. Sollten dann beim Bau eines Hauses oder nach dem Kauf zusätzliche Ausgaben, z. B. für Sanierungsmaßnahmen, notwendig werden, fehlt es an Reserven. Oft werden auch die anfallenden Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer unterschätzt. Deshalb ist es wichtig bei der Finanz- und Budgetplanung einen Puffer für Unvorhergesehenes zu behalten.
Fehler 2: fehlender Vergleich der Angebote
Es ist die einfachste Variante mit dem Wunsch nach einer Immobilienfinanzierung zu seiner Hausbank zu gehen: Sie sind dort als Person und mit Ihren finanziellen Rahmenbedingungen bekannt. Der Nachteil ist, dass Sie dort nur das Angebot dieser einen Bank erhalten. Auf dem Markt gibt es aber hunderte Anbieter, die miteinander konkurrieren. Mit einem Finanzierungsvergleich für den Kauf einer Immobilie erhalten Sie einen Überblick und können einen günstigen Kredit finden. Ein halber Prozentpunkt weniger bei den Bauzinsen bringt im Laufe der Jahre eine Ersparnis von einigen tausend Euro.
Fehler 3: zu wenig Eigenkapital
Je weniger Eigenkapital Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen, desto mehr Zinsen müssen Sie zahlen. Außerdem steigt der Kreditbetrag, den Sie aufnehmen müssen, mit einem geringen Eigenkapitalanteil. Das erhöht ebenfalls die Zinsen, und es dauert länger, das Baudarlehen zurückzuzahlen. Legen Sie also wenigstens 15–20 % der Kauf- oder Baukosten zurück, besser noch etwas mehr. So sparen Sie am Ende einige tausend Euro bei den Finanzierungskosten.
Fehler 4: zu niedrige Tilgungsrate
Die Tilgungsrate ist der Prozentbetrag des Darlehens, der pro Jahr getilgt wird. Eine niedrige Tilgungsrate von 1 % ermöglicht eine günstige Monatsrate, kann aber dazu verleiten, hohe Kredite aufzunehmen. Außerdem verlängert eine niedrige Tilgung die Dauer der Rückzahlung und erhöht so die Zinskosten. Eine höhere Tilgungsrate von 2 oder 3 % hat mehrere Vorteile: zum einen eine kürzere Laufzeit und zum anderen günstigere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung, weil die verbleibende Restschuld geringer ist.
Fehler 5: zu kurze Zinsbindung
Mit der Sollzinsbindung bestimmen Sie den Zeitraum, in dem sich die Zinsen nicht verändern. Anschließend werden sie entsprechend der aktuellen Marktsituation neu berechnet. Die meisten Banken bieten eine Zinsbindung zwischen 5 und 30 Jahre an. Je kürzer die Zinsbindung, desto besser die Zinsen. Es besteht aber ein Risiko: Wählen Sie eine kurze Zinsbindung, kann es sein, dass anschließend die Zinsen stark steigen und Sie bei der Anschlussfinanzierung deutlich mehr zahlen müssen. In diesem Fall wäre ein längere Zinsbindung günstiger gewesen.
Fehler 6: keine staatliche Förderung
Viele staatliche Förderprogramme, z. B. im Rahmen der KfW-Förderung, unterstützen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden mit Zuschüssen und Krediten. Diese sind zukünftigen Immobilienbesitzern oft unbekannt, dabei können Sie mit der passenden Unterstützung viele tausend Euro sparen.
Wie sichere ich mir günstige Immobilienzinsen?
Die Finanzierung einer Immobilie ist eine komplexe und individuelle Angelegenheit. So unterschiedlich wie Immobilien sind, so unterschiedlich sind auch die Anforderungen an eine Finanzierung, z. B. was die Kredithöhe oder Dauer der Zinsbindung angeht. Wir haben für Sie einige Tipps, wie Sie eine günstige Finanzierung finden, die genau zu Ihren Wünschen passt.
- Vergleichen Sie die aktuellen Finanzierungsangebote für Immobilien genau. Schon wenige Prozentpunkte weniger bei den Zinsen ergeben einen Unterschied von mehreren tausend Euro. Nutzen Sie dafür unseren Zinsrechner, der Ihnen hilft, die passende Immobilienfinanzierung zu finden.
- Bringen Sie Eigenkapital mit. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto weniger Geld benötigen Sie von der Bank. Dafür erhalten Sie bessere Zinsen und die Schulden sind schneller beglichen.
- Wählen Sie eine passende Zinsbindung. Befinden sich die Bauzinsen auf einem hohen Niveau, ist eine kurze Zinsbindung sinnvoll, z. B. von 10 Jahren. Sind die Zinsen bei Abschluss der Immobilienfinanzierung gerade niedrig, ist eine längere Zinsbindung besser, weil Sie dann länger von diesem günstigen Zinssatz profitieren.
- Nutzen Sie staatliche Fördergelder. Der Staat unterstützt den Kauf und Bau von Eigenheimen im Rahmen der KfW-Förderung. Das können sowohl zinsgünstige Kredite als auch Zuschüsse sein.
- Passen Sie den Tilgungssatz an das Zinsniveau an. Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr getilgt werden. Dabei gilt: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau ist, desto höher kann der Tilgungssatz ausfallen. Bei einem hohen Zinsniveau ist eine niedrige Tilgung ratsam, weil sonst die monatliche Belastung zu hoch ausfällt. Unser Tilgungsrechner hilft Ihnen dabei zu ermitteln, wie sich verschiedene Tilgungsraten auf Ihre Baufinanzierung auswirken.
Diese und weitere hilfreiche Ratschläge für eine günstige Immobilienfinanzierung finden Sie in unserem Ratgeber „7 Tipps zum Immobilienkredit“.
Immobilienfinanzierungen vergleichen: So geht´s
Praktische Helfer für Ihre Immobilienfinanzierung: Checklisten und Musterformulare zum Download
Um Ihnen den Ablauf Ihrer Immobilienfinanzierung zu erleichtern, haben wir verschiedene Checklisten und Mustervorlagen zusammengestellt.
- Checkliste Baufinanzierung (PDF, barrierefrei)
- Checkliste Anschlussfinanzierung (PDF, barrierefrei)
- Checkliste Gespräch Baufinanzierung (PDF, barrierefrei)
- Muster Beratungsprotokoll (PDF, nicht barrierefrei)
- Checkliste Grundstück kaufen (PDF, nicht barrierefrei)
- Checkliste Wohnung kaufen (PDF, barrierefrei)
- Muster Antrag Grundbuchauszug (PDF, nicht barrierefrei)
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, die sich für den Kauf oder Bau einer Immobilie eignen. Im Folgenden beschreiben wir die jeweiligen Eigenschaften und die Unterschiede.
Hypothekendarlehen
Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Immobiliendarlehen, das durch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, auf die finanzierte Immobilie abgesichert wird. Die Bank erhält dadurch das Recht, die Immobilie bei Zahlungsausfällen zu verkaufen, um ihre Forderungen zu decken.
- Die häufigste Variante ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie gleichmäßige Raten über einen vorher festgelegten Zeitraum. Es bietet ein hohes Maß an Planungssicherheit.
- Eine andere, deutlich weniger genutzte Variante, ist das variable Darlehen. In diesem Fall werden die Zinsen regelmäßig an das aktuelle Niveau angepasst. So können Sie von Zinssenkungen profitieren. Allerdings besteht das Risiko von Zinssteigerungen.
Eine weitere wichtige Finanzierungsart ist das Forward-Darlehen. Es kommt infrage, wenn für ein bereits laufendes Hausdarlehen die Anschlussfinanzierung ansteht. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich das aktuell günstige Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus.
Staatlich geförderte Finanzierungen
Darüber hinaus gibt es spezielle Finanzierungen, die vom Staat unterstützt werden. Dazu gehören mehrere Programme im Rahmen der KfW-Förderung, z. B. das Programm 297, das mit Krediten den Neubau klimafreundlicher Gebäude unterstützt.
Staatlich gefördert werden auch Bausparverträge, bei denen Sparen und Immobilienfinanzierung kombiniert werden. Zu Beginn zahlen Sie regelmäßig Geld ein, das durch Zinsen und Förderungen wächst. Sobald ein Mindestguthaben erreicht ist, wird der Vertrag zuteilungsreif. Bausparverträge bieten Planungssicherheit durch feste Zinsen, sie sind aber nicht flexibel und haben niedrige Guthabenzinsen.
Dann gibt es noch Wohn-Riester-Darlehen. Das ist eine staatlich geförderte Form der privaten Altersvorsorge, die speziell darauf abzielt, den Kauf und den Bau von selbstgenutztem Wohneigentum mit Zulagen und Steuervorteilen zu unterstützen.
Versicherungsdarlehen
Bei einem Versicherungsdarlehen werden ein Darlehen und eine Lebensversicherung kombiniert. Während der Laufzeit des Vertrages zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen für das Darlehen. Parallel dazu werden Beiträge in eine Kapitallebensversicherung eingezahlt. Die Tilgung des Darlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit mit der Auszahlung der Lebensversicherung.
Versicherungsdarlehen bringen einige Nachteile mit sich:
- Die Zinskosten sind höher als bei anderen Finanzierungsarten.
- Bei einer frühzeitigen Kündigung der Lebensversicherung drohen finanzielle Verluste durch den niedrigen Rückkaufswert.
- Die Rückzahlung des Darlehens hängt von der Performance der Lebensversicherung ab. Schlechte Renditen können dazu führen, dass die Versicherungssumme am Ende nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen, was eine teure Anschlussfinanzierung erforderlich macht.
Versicherungsdarlehen eignen sich hauptsächlich für Investoren mit hohem Steuersatz, die Immobilien vermieten, für Inhaber von Altverträgen und für Selbstständige mit Investitionsbedarf.
FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Welche Unterlagen benötigt die Bank für meine Immobilienfinanzierung?
Bei einer Immobilienfinanzierung müssen Sie Unterlagen vorlegen, die sowohl genaue Angaben zu der betreffenden Immobilie als auch zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation machen. Unterlagen, die das Haus oder die Eigentumswohnung betreffen, sind:
- aktueller Grundbuchauszug
- Grundriss, Ansicht und Schnitt der Immobilie
- Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
- Flurkarte/Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Fotos der Immobilie
- bei Neubau: Baubeschreibung und Baukostenaufstellung oder Werkvertrag
Zu den notwendigen persönlichen Unterlagen gehören
- Personalausweiskopie
- Gehaltsnachweise bei Angestellten (bei Rentnern aktuelle Renteninformationen, bei Selbstständigen Bilanzen oder Gewinnermittlungen der letzten 3 Jahre)
- letzter Einkommensteuerbescheid
- Nachweis über Eigenkapital und Vermögen
- Nachweis über bestehende Kredite und weitere Verbindlichkeiten
Die genauen Anforderungen können sich von Bank zu Bank unterscheiden, sodass eventuell weitere Unterlagen hinzukommen.
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung?
Die Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung setzen sich aus Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten zusammen. Sie betragen in der Regel 10–15 % des Kaufpreises. Beim Hausbau können sie aufgrund zusätzlicher Kosten auf 15–20 % steigen.
Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Posten. Dazu zeigen wir Ihnen jeweils eine Berechnung anhand eines Beispiels, das von einem Kaufpreis von 420.000 € und einer Finanzierungssumme von 350.000 € ausgeht:
Kaufnebenkosten bei einem Kaufpreis von 420.000 €
Art der Nebenkosten
Anteil am Kaufpreis
Summe der Nebenkosten
Grunderwerbsteuer
3,5–6,5 %
14.700–27.300 €
Notarkosten
1,5 %
6.300 €
Grundbuchkosten
0,5 %
2.100 €
Maklerprovision
3,57–7,14 %
14.994–29.988 €
Finanzierungsnebenkosten bei einer Finanzierungssumme von 350.000 €
Art der Nebenkosten
Anteil an der Finanzierungssumme
Summe der Nebenkosten
Grundbucheintrag der Hypothek
1,2–1,5 %
4.200–5.250 €
Bearbeitungsgebühr der Bank
1–1,5 %
3.500–5.250 €
Schätzkosten für Immobilienbewertung
0,1–0,5 %
350–1.750 €
Quelle: Vergleich.de, Stand: März 2025
Nicht in jedem Fall werden alle genannten Nebenkosten fällig. Allerdings können weitere Kosten wie Erschließungsgebühren oder Anschlusskosten anfallen, ebenso Renovierungs- und Umzugskosten.
Wie lange dauert eine Immobilienfinanzierung?
Sie müssen für eine Immobilienfinanzierung vom ersten Beratungsgespräch bis zu einer verbindlichen Zusage mehrere Wochen einrechnen. Sind alle Unterlagen vorhanden, kann eine Zusage innerhalb von 2–4 Wochen erfolgen. Die Dauer ist sehr unterschiedlich, weil sie sowohl von den Prozessen innerhalb einer Bank als auch von den individuellen Umständen abhängt.
Benötigen Sie nur eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung, die oft unabhängig von einem bestimmten Objekt vergeben wird, kann diese im besten Fall noch am Tag der Anfrage ausgestellt werden.
