Ein Immobiliengutachter schätzt den Wert eines Hauses in einem Immobiliengutachten. Welche Faktoren für den Gutachter eine Rolle spielen, wie Sie einen seriösen Immobiliensachverständigen finden und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.
Ein Immobiliengutachter prüft, was ein Haus wert ist – entweder das eigene oder eines, das zum Verkauf steht. Dazu ermittelt der Gutachter den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und verfasst darüber ein Wertgutachten. Der Immobiliensachverständige nimmt das Haus dafür genau unter die Lupe und checkt es nach einem bestimmten Kriterienkatalog.
Mit Hilfe eines speziellen Verfahrens zur Wertermittlung schätzt der Gutachter in seinem Verkehrswertgutachten dann den Preis der Immobilie.
Gutachter checken ein Haus sprichwörtlich vom Keller bis zum Dach. Bei älteren Häusern geht es häufig um Alterserscheinungen des Gebäudes, bei Neubauten eher darum zu prüfen, ob fachgerecht gearbeitet wurde oder ob Baumängel oder Pfusch vorliegen.
Zu den Faktoren, die ein Immobiliengutachter beim Fertigen eines Wertgutachtens checkt, zählen:
Immobiliengutachter sind nicht ausschließlich als Immobilienwertermittler tätig. Sie prüfen und beraten auch in baulicher und baurechtlicher Hinsicht. Diese Leistungen kommen vor allem beim Hauskauf zum Tragen. So kann ein Immobiliensachverständiger für Sie vor dem Kauf prüfen:
Ein Immobiliengutachter kann Ihnen helfen, für ein Haus einen realistischen Kaufpreis zu erzielen und im Nachgang keine allzu bösen Überraschungen zu erleben. Das im Vorfeld in einen unabhängigen Gutachter investierte Geld sparen Sie unter Umständen später am Haus!
„Immobiliengutachter“ ist keine geschützte Bezeichnung, was bedeutet: Auch Sie könnten sich so nennen. Soll ein Wertgutachten jedoch Bestand vor Ämtern oder Gerichten haben, muss es zwingend aus der Hand eines unabhängigen, öffentlich geprüften und vereidigten Gutachters für Immobilien stammen. Andernfalls besitzt es keine rechtliche Gültigkeit.
Solche geprüften Immobiliensachverständige haben immer eine bestimmte fachliche Qualifikation erlangt. Das kann ein Studium, langjährige Fachkunde oder ein Meistertitel in einem einschlägigen Handwerk sein. Diese Qualifikation müssen sie bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen und eine entsprechende Prüfung bestehen.
Wenn Sie sich erstmals nach einem Immobiliengutachter umsehen, sollten Sie also folgende Differenzierungen kennen:
Wenn die Bank einen Immobiliengutachter schickt, geht es in der Regel um eine Finanzierung, die Sie aufnehmen wollen. Setzen Sie dafür als Sicherheit eine Immobilie ein, prüft die Bank, ob die von Ihnen gemachten Angaben richtig sind. Der Immobiliensachverständige macht sich in dem Fall einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, um den Beleihungswert einschätzen zu können.
Der Immobiliengutachter der Bank wird sich das Gebäude nur von außen ansehen. Solange Sie mit den Zahlungen nicht im Verzug sind, gibt es auch keinen Grund, ihn ins Haus zu lassen. Wichtig: Die Kosten für den Immobiliengutachter trägt die Bank! Sollten Sie aufgefordert werden, selbst einen Gutachter zur Bezifferung des Beleihungswertes zu bestellen, brauchen Sie dem nicht Folge zu leisten. Denn ein derartiges Wertgutachten fürs Haus liegt allein im Interesse der Bank.
Bei der Suche nach einem unabhängigen Gutachter fürs Haus sind die Berufsverbände behilflich, die Immobiliensachverständige in Ihrer Nähe vermitteln können, beispielsweise der
Zertifizierte unabhängige Gutachter fürs Haus verfügen über einen IHK-Ausweis. Den sollten Sie sich zeigen lassen. Er enthält Informationen über das Fachgebiet des Gutachters. Der Stempel der ausstellenden Kammer bürgt für die Echtheit.
Ein Immobiliengutachten ist immer dann sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie eine Rolle spielt. Typische Situationen, in denen eine Immobilienwertermittlung anfällt, sind etwa:
Um sich einen ersten Eindruck vom Wert einer Immobilie zu verschaffen, empfehlen wir Ihnen unser kostenloses Immobilienbewertungstool. Hier können Sie mit einigen Angaben zu Haus, Wohnung oder Grundstück einen Schätzwert berechnen lassen.
Die Kosten für ein Wertgutachten sind grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis richten sich die Preise dennoch nach vergleichbaren Honorarsätzen, denn die meisten Gutachter legen ihrer Preisgestaltung die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zugrunde.
Die Kosten für ein Wertgutachten bemessen sich in der HOAI nicht nach Stundensätzen, sondern nach dem Wert des Hauses. Pi mal Daumen können Sie mit ca. 0,5–1 % des Verkehrswertes rechnen. Bei einem Immobilienwert von 400.000 € wären das demnach Kosten von 2.000–4.000 €.
Den Preis für ein Immobiliengutachten hebt und senkt vor allem der Umfang der beauftragten Wertermittlung. So gibt es zwei Arten von Wertgutachten:
Ein Kurzgutachten ist ein Immobiliengutachten von geringerem Umfang als ein Vollgutachten. Darin sind Teile ausgespart, die für den jeweiligen Verwendungszweck nicht unbedingt erforderlich sind, wie etwa ein Grundbuchauszug oder die exakte Wohnflächenberechnung.
Vorteile des Kurzgutachtens: Es ist schneller verfasst und preislich günstiger. Oftmals ist es möglich, mit dem Immobiliengutachter eine Pauschale dafür auszuhandeln (ca. 500 €).
Vor Gerichten und Ämtern hat das Kurzgutachten aber keinen Bestand. Hierfür braucht es ein Vollgutachten, also ein behördlich anerkanntes, vollständiges Verkehrswertgutachten.
Die folgende Tabelle zeigt, in welchen Fällen Sie ein Vollgutachten brauchen und wann ein Kurzgutachten unter Umständen reicht.
| Vollgutachten gesetzlich vorgeschrieben | Kurzgutachten optional |
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Wie lange Sie auf ein Immobiliengutachten warten müssen, hängt davon ab, ob Sie ein Vollgutachten oder ein Kurzgutachten beauftragen.
Für ein vollumfängliches Wertgutachten müssen Sie bis zu 8 Wochen Zeit einplanen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, wartet der Verkäufer oft nicht so lang. Daher bietet sich gerade beim Immobilienkauf ein Kurzgutachten an.
Den Immobiliensachverständigen können Sie auch direkt mit zur Besichtigung bringen. Er wird Ihnen vor Ort eine Einschätzung geben, ob das Preisangebot realistisch ist und wo die Schwachstellen der Immobilie liegen. Nicht in jedem Fall braucht es dann noch ein schriftliches Wertgutachten.
Immobilienwertermittler sind bei ihrer Arbeit an die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) gebunden. In dieser Verordnung zählen zum Grundstück auch die darauf befindlichen Gebäude.
Das konkrete Vorgehen bei der Wertermittlung findet sich in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Sie hält drei unterschiedliche Modell-Verfahren bereit, von denen sich jedes für ein Wertgutachten eines bestimmten Gebäudetyps eignet:
Immobiliengutachter wählen in manchen Fällen zwei Wertermittlungsverfahren, um ein besonders genaues Wertgutachten zu erstellen.
Der Immobiliensachverständige braucht einige Informationen und Dokumente für seine Arbeit. Erleichtern Sie die Wertermittlung, indem Sie die Unterlagen möglichst früh zusammenstellen. Zum Vor-Ort-Termin muss der Immobiliengutachter sie in jedem Fall vorliegen haben!
Die Zeit, die Sie vorher in die Beschaffung aller Papiere investieren, sparen Sie später beim reibungslosen Ablauf der Immobilienwertermittlung mit vollständigen Dokumenten!
Häufige Schwachstellen, auf die ein Immobiliensachverständiger Sie beim Hauskauf rechtzeitig aufmerksam machen kann, sind unter anderem:
