Immobilienpreisentwicklung 2024: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise geben wieder etwas nach

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung

Stand: 28.03.2024

Nachdem es im 2. Quartal 2023 nach einer Preis­erholung ausgesehen hatte, sind die Preise für Wohn­immobilien im 3. Quartal weiter gefallen. Verglichen mit dem Vorquartal gaben die Preise für Eigentums­wohnungen um 1,5 % nach, für Einfamilien­häuser um 3,2 % und für Mehrfamilien­häuser um 5,9 %. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen, notariell beurkun­deten Verkaufs­preisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird.

Nach einem Jahre andauernden Preis­anstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rück­gang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilien­häuser waren in Groß­städten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesun­ken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmo­bilien sogar um durch­schnittlich 6,8 % gegenüber dem Vor­jahres­quartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundes­amtes war das der stärkste Rück­gang seit Beginn der Zeit­reihe im Jahr 2000.

Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestie­genen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilien­markt bemerkbar. Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestandshäuser wie auch Neubauten wurden in der zweiten Jahres­hälfte günstiger. Ist der Immobilienboom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabilisieren sich zum Teil bereits wieder. Neubau­häuser sind sogar ungebremst teurer geworden. Dennoch kosten Immobilien mancherorts heute 20 % weniger als noch 2022.

Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbesondere auf Alter und Sanierungsstand an. "Bei allem, was einen schlechten Energieverbrauch hat oder sanierungsbedürftig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energiepreise ein erheblicher Kostenfaktor sind." Für neuere Immobilien sieht er vorerst eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf Ballungsräume stehe die Wohnungsknappheit im Vordergrund: "Die Nachfrage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbedingt so stark wie im letzten Jahrzehnt, aber durchaus merklich."

Auch die Geschäftsführerin der Immobilienplattform ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Sollten die Bauzinsen 2024 wieder fallen, könnte der Hauskauf wieder für mehr Interessierte erschwinglich werden. Die Immobilienpreise würden dann wieder anziehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2023“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken. 

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.

Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q1/24 im Süden: Trotz Preisrückgang Spitzenwerte bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Die starke Verteuerung bei Immobilien hat in den drei untersuchten südlichen Großstädten – München, Stuttgart und Frankfurt am Main – bereits seit Ende 2022 nachgelassen. Nichtsdestotrotz gibt es immer noch Käufer, die in München für ein eigenes Haus Rekordwerte zahlen. 19.000 € für den Quadratmeter sind in der bayerischen Landeshauptstadt im 1. Quartal als maximaler Preis über den Tisch gegangen, der höchste gemessene Wert seit Erhebung der Daten im Jahr 2007.

Ähnlich sieht es in Stuttgart aus: Auch hier gibt es Personen, die mit 11.789 € für den Quadratmeter tief in die Tasche greifen, um sich ihr Traumhaus zu kaufen. In der preislichen Mitte dieser beiden Landeshauptstädte liegt das hessische Frankfurt mit einem maximal investierten Quadratmeterpreis von 14.516 € im 1. Quartal.

Haus- und Wohnungspreise Q1/24 im Norden und Osten: Käufer kehren zurück

Ob Kapitalanleger oder Privatpersonen mit wenig Eigenkapital: Beide Parteien drängen im ersten Quartal dieses Jahres nach langer Zeit wieder auf den Hannoveraner Immobilienmarkt. „Eigennutzer, die einen Immobilienkauf nur mit wenig Eigenkapital unterstützen können, sind wieder am Markt vertreten. Auffällig ist, dass sich diese fast durchgehend für einen anfänglichen Tilgungssatz von 1 % entscheiden, um die monatliche Darlehensrate so erträglich wie möglich zu halten“, führt Jens Seeger, er ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr.Klein, aus. 

Und die Preise? Innerhalb eines Jahres sind Appartements in Hannover um fast 13 % günstiger geworden. Im Schnitt zahlen Käufer jetzt 2.587 € für den qm. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnen ein Minus von 5 % im Jahresvergleich und kosten im 1. Quartal dieses Jahres 2.490 € pro qm. Doch bedeuten diese rückläufigen Entwicklungen nicht, dass gekaufter Wohnraum in Hannover günstig ist: Die aktuellen Zahlen nähern sich lediglich dem Preisniveau von 2020.

Haus- und Wohnungspreise Q1/24 im Westen: Kaum Bewegung

Viel Bewegung bieten die Immobilienpreise in Dortmund, Düsseldorf und Köln im 1. Quartal des Jahres im Vergleich zu Ende 2023 nicht. So werden Wohnungen in Düsseldorf nur noch um 0,27 % günstiger, in Dortmund lassen sie um 0,59 % im Preis nach. Einzig Köln weist bei Appartements mit 0,36 % eine dezente Preissteigerung auf.

Ein Blick auf die Medianpreise der drei Städte zeigt, dass Käufer immer noch bereit sind, viel Geld in den Erwerb der eigenen vier Wände zu stecken. Seit fast 5 Jahren liegt der gemittelte, tatsächlich gezahlte Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Düsseldorf bei über 3.000 € – die Eigentumswohnung ist Käufern im 1. Quartal 2024 immer noch 3.294 € wert.

In Dortmund zeigt sich der Medianpreis für den Quadratmeter eines Appartements deutlich niedriger und liegt bei 2.159 €. Das meiste Geld müssen mit 3.409 €pro qm diejenigen in die Hand nehmen, die sich in der Domstadt eine Wohnung zulegen wollen.

Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich anhalten wird, sind die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin