Immobilienpreisentwicklung 2025: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise mit leichten Anstiegen

Die Immobilienpreise haben sich deutsch­land­weit laut Dr. Klein-Trend­indi­kator im vergangenen Jahr 2024 stabi­lisiert und sind teilweise wieder gestiegen. Die Preise für Eigen­tums­wohnungen sowie Ein- und Zwei­familien­häuser lassen demnach in vielen Regionen nur noch sehr ver­halten nach. In vielen Städten, etwa in Köln und Stuttgart, weisen erhöhte Immobilienpreise auf eine poten­zielle preis­liche Trend­wende am Immo­bilien­markt hin­.

Gegen Ende 2023 hatte es noch anders aus­gesehen: Die Preise für Wohn­immobilien fielen im 3. Quartal weiter. Verglichen mit dem Vor­quartal gaben die Preise für Eigen­tums­wohnungen um 1,5 % nach, für Einfamilien­häuser um 3,2 % und für Mehrfamilien­häuser um 5,9 %. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen, notariell beurkun­deten Verkaufs­preisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird.

Nach einem Jahre andauernden Preis­anstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rück­gang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilien­häuser waren in Groß­städten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesun­ken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmo­bilien sogar um durch­schnittlich 6,8 % gegenüber dem Vor­jahres­quartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundes­amtes war das der stärkste Rück­gang seit Beginn der Zeit­reihe im Jahr 2000.

Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestie­genen Bauzinsen, die Infla­tion sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilien­markt bemerkbar. Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestands­häuser wie auch Neu­bauten wurden in der zweiten Jahres­hälfte günstiger. Ist der Immo­bilien­boom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabi­lisieren sich zum Teil bereits wieder. Neubau­häuser sind sogar ungebremst teurer geworden. Dennoch kosten Immo­bilien mancher­orts heute 20 % weniger als noch 2022.

Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbe­sondere auf Alter und Sanierungs­stand an. "Bei allem, was einen schlechten Energie­ver­brauch hat oder sanierungs­bedürf­tig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themen­cluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirt­schaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energie­preise ein erheb­licher Kosten­faktor sind." Für neuere Immo­bilien sieht er vorerst eine Seit­wärts­bewegung. Bezogen auf Ballungs­räume stehe die Wohnungs­knapp­heit im Vorder­grund: "Die Nach­frage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbe­dingt so stark wie im letzten Jahr­zehnt, aber durch­aus merklich."

Auch die Geschäfts­führerin der Immobilien­platt­form ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preis­anstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzu­ordnen. Ein nach­haltiger Preis­rückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubau­ziele der Bundes­regierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittel­fristig mit einer Ver­knappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Sollten die Bauzinsen 2025 wieder fallen, könnte der Haus­kauf wieder für mehr Interessierte erschwing­lich werden. Die Immo­bilien­preise würden dann wieder anziehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2024“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preis­atlas zufolge können vor allem Immo­bilien­besitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Beson­ders der Süden und der Nord­westen Deutsch­lands profitieren.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Ausein­ander­driften der Immo­bilien­preise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zwei­familien­häuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Land­kreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abge­lege­nen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutsch­lands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ost­deutsch­land auch Regionen in Nord­hessen, Nieder­sachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demo­gra­fischen Wandel im länd­lichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungs­räume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nach­frage nach Wohn­immo­bilien. Die Immobilien­preise sinken.

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegen­läufigen Trend. Danach stiegen die Immo­bilien­preise 2021 in länd­lichen Kreisen sogar stärker als in den Metro­polen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Home­office zu einer größeren Nachfrage nach Immo­bilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesell­schaft­liche Ent­wick­lungen wie das Bemühen um Klima­schutz und Nach­haltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fort­setzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilien­preise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Öko­nomen spätes­tens für 2024 ein Ende des Preis­anstiegs für Wohn­immo­bilien voraus und anschließend eine Preis­redu­zierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurück­gehen der Zuwan­derung als Folge der Pan­demie und einem damit zusammen­hängenden Rück­gang der Nach­frage. Beschleu­nigt hat diese Ent­wicklung der hohe Anstieg der Bau­zinsen sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energie­ver­sorgung.

Allerdings werde diese Trend­wende nicht lang­fristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preis­delle werde voraus­sichtlich ein gegen­läufiger Trend ent­stehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immo­bilien­preisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q4/24 im Süden: Neuer Spitzen-Verkaufspreis in Frankfurt erzielt

Die hessische Börsenmetropole Frankfurt dreht bei den Wohnungen ins Plus. Um 3,01 % verteuern sich diese im Vergleich zum Vorquartal und bringen einen neuen Top-Verkaufspreis mit: Das teuerste Appartement geht vor Ort für 16.395 €/qm über den Tisch. Das ist der bisher höchste erreichte Wert für Frankfurt am Main seit Beginn der Datenmessung im Jahr 2015.

In München verteuern sich Wohnungen im Vergleich zum dritten Quartal 2024 um 2 %. Der Spitzenwert bei den Quadratmeterpreisen liegt bei 19.737 €. Recht unauffällig verhält sich unter den drei südlichen Großstädten das schwäbische Stuttgart. Mit rund 1 % bei Wohnungen und lediglich 0,13 % bei Häusern gestaltet sich der preisliche Anstieg im Quartalsvergleich recht zurückhaltend.

Haus- und Wohnungspreise Q4/24 im Norden und Osten: Dresden von stärkster Teuerung bei Häusern betroffen

Im Vergleich zum vierten Quartal 2023 sinken die Preise für Eigentumswohnungen um 0,04 % in Berlin und 0,97 % in Dresden. Die Pluszeichen finden sich hier bei Ein- und Zweifamilienhäusern: In Berlin verteuern sie sich im Jahresvergleich um 0,34 % und in Dresden sogar um 5,61 %. Im Eigenheimsektor erlebt die sächsische Metropole damit die stärkste Teuerung seit 2 Jahren und knüpft auch mit einem Medianpreis von 3.260 €/qm an die damalige Hochzeit des Immobilienmarktes an.

Verzeichnete Hamburg zu Beginn des Jahres 2024 bei den Preisen noch Rückgänge, ziehen diese zum Jahreswechsel wieder deutlich an. Besonders ausgeprägt ist das Pluszeichen bei Eigentumswohnungen: Sie verteuern sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,46 %. In Hannover zeigt sich bei den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen im Jahresvergleich eine ähnliche Tendenz wie in Hamburg: Sie ziehen auch hier bei Eigentumswohnungen mit 4,14 % wesentlich stärker an als bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit 0,59 %.

Haus- und Wohnungspreise Q4/24 im Westen: An der Ruhr steigen Preise für Eigentumswohnungen besonders stark

In Düsseldorf, Dortmund und Köln ist es teurer geworden. Die Zeiten des Abwärtstrends bei Preisen für Wohnimmobilien sind im Westen offenbar vorbei. Unter den drei ausgewerteten nordrhein-westfälischen Großstädten belegt Dortmund Platz eins bei der Preissteigerung für Appartements: Um 5,35 % verteuern sich diese im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Teuerung von Ein- und Zweifamilienhäusern fällt mit 0,49 % deutlich moderater aus.

Die Tabelle gibt einen Über­blick über die Ent­wick­lung in ausge­wählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufge­nommenen Kredit­höhen zur Bau­finan­zierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immo­bilien voraus­sicht­lich anhalten wird, sind die Rahmen­bedingungen der Immo­bilien­finan­zierung für Käufer und Bau­herren besonders wichtig. Die Finan­zierung muss zu den indi­vidu­ellen Voraus­set­zungen passen, da bei den hohen Preisen und dement­sprechend hohen Krediten die Über­schuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finan­zierungs­plan für Ihren Immo­bilien­kauf und nutzen Sie einen Baufinan­zierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit ent­scheiden. Wir empfehlen für die monat­liche Raten­zahlung maxi­mal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finan­zierung Ihrer Traum­immo­bilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Bau­finan­zierung Tipps.

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Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin