Immobilienpreisentwicklung 2024: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise geben nicht mehr überall nach

Die Immobilienpreise haben sich deutsch­land­weit laut Dr. Klein-Trend­indi­kator im ersten und zweiten Quartal 2024 stabi­lisiert. Die Preise für Eigen­tums­wohnungen sowie Ein- und Zwei­familien­häuser lassen demnach in vielen Regionen nur noch sehr ver­halten nach. Eine Aus­nahme bildet Hannover: In der nieder­sächsischen Landes­haupt­stadt fallen die Preise für Woh­nungen noch­mals um mehr als 8 %. In anderen Städten hin­gegen, etwa in Köln und Stuttgart, könnten nur noch geringe Preis­reduktionen auf eine poten­zielle preis­liche Trend­wende am Immo­bilien­markt hin­weisen.

Gegen Ende 2023 hatte es noch anders aus­gesehen: Die Preise für Wohn­immobilien fielen im 3. Quartal weiter. Verglichen mit dem Vor­quartal gaben die Preise für Eigen­tums­wohnungen um 1,5 % nach, für Einfamilien­häuser um 3,2 % und für Mehrfamilien­häuser um 5,9 %. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen, notariell beurkun­deten Verkaufs­preisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird.

Nach einem Jahre andauernden Preis­anstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rück­gang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilien­häuser waren in Groß­städten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesun­ken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmo­bilien sogar um durch­schnittlich 6,8 % gegenüber dem Vor­jahres­quartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundes­amtes war das der stärkste Rück­gang seit Beginn der Zeit­reihe im Jahr 2000.

Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestie­genen Bauzinsen, die Infla­tion sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilien­markt bemerkbar. Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestands­häuser wie auch Neu­bauten wurden in der zweiten Jahres­hälfte günstiger. Ist der Immo­bilien­boom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabi­lisieren sich zum Teil bereits wieder. Neubau­häuser sind sogar ungebremst teurer geworden. Dennoch kosten Immo­bilien mancher­orts heute 20 % weniger als noch 2022.

Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbe­sondere auf Alter und Sanierungs­stand an. "Bei allem, was einen schlechten Energie­ver­brauch hat oder sanierungs­bedürf­tig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themen­cluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirt­schaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energie­preise ein erheb­licher Kosten­faktor sind." Für neuere Immo­bilien sieht er vorerst eine Seit­wärts­bewegung. Bezogen auf Ballungs­räume stehe die Wohnungs­knapp­heit im Vorder­grund: "Die Nach­frage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbe­dingt so stark wie im letzten Jahr­zehnt, aber durch­aus merklich."

Auch die Geschäfts­führerin der Immobilien­platt­form ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preis­anstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzu­ordnen. Ein nach­haltiger Preis­rückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubau­ziele der Bundes­regierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittel­fristig mit einer Ver­knappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Sollten die Bauzinsen 2024 wieder fallen, könnte der Haus­kauf wieder für mehr Interessierte erschwing­lich werden. Die Immo­bilien­preise würden dann wieder anziehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2024“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preis­atlas zufolge können vor allem Immo­bilien­besitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Beson­ders der Süden und der Nord­westen Deutsch­lands profitieren.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Ausein­ander­driften der Immo­bilien­preise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zwei­familien­häuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Land­kreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abge­lege­nen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutsch­lands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ost­deutsch­land auch Regionen in Nord­hessen, Nieder­sachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demo­gra­fischen Wandel im länd­lichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungs­räume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nach­frage nach Wohn­immo­bilien. Die Immobilien­preise sinken.

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegen­läufigen Trend. Danach stiegen die Immo­bilien­preise 2021 in länd­lichen Kreisen sogar stärker als in den Metro­polen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Home­office zu einer größeren Nachfrage nach Immo­bilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesell­schaft­liche Ent­wick­lungen wie das Bemühen um Klima­schutz und Nach­haltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fort­setzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilien­preise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Öko­nomen spätes­tens für 2024 ein Ende des Preis­anstiegs für Wohn­immo­bilien voraus und anschließend eine Preis­redu­zierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurück­gehen der Zuwan­derung als Folge der Pan­demie und einem damit zusammen­hängenden Rück­gang der Nach­frage. Beschleu­nigt hat diese Ent­wicklung der hohe Anstieg der Bau­zinsen sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energie­ver­sorgung.

Allerdings werde diese Trend­wende nicht lang­fristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preis­delle werde voraus­sichtlich ein gegen­läufiger Trend ent­stehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immo­bilien­preisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q3/24 im Süden: Hoch, höher, München – Immobilienpreise ziehen weiter an

Seit jeher sind die Immobilien­preise in München auf der Überhol­spur – und sie ziehen im 3. Quartal weiter an. So ver­teuern sich Apparte­ments vor Ort um 1,23 % im Ver­gleich zum Vor­quartal, Häuser werden mit einem Anstieg von 0,51 % ebenso leicht teu­rer. Satte 7.079 € pro Quadrat­meter zahlen Käu­fer im Mittel für eine Eigen­tums­wohnung, für ein Ein- oder Zwei­familien­haus sind es für den Quadrat­meter 6.041 €.

Auch in Stuttgart und Frankfurt steigen die Immobilien­preise langsam, aber sicher wieder an. Michaela Prehn, Spezia­listin für Bau­finan­zierung bei Dr. Klein in Frank­furt am Main, beobachtet, dass es jetzt in einigen Fällen nicht mehr möglich ist, über die Preise zu verhan­deln: "Insbesondere die­jenigen, die sich eine Immobilie für die Eigen­nutzung zulegen wollen, verfolgen den Wunsch des Haus- oder Wohnungs­kaufes sehr ent­schieden. Immer noch stehen alte, sanierungs­bedürftige Objekte im Fokus."

Haus- und Wohnungspreise Q3/24 im Norden und Osten: Preisentwicklung in Großstädten uneins

Innerhalb der nordöstlich unter­suchten Region kann weder von einer spür­baren Stei­gerung noch Verrin­gerung der Kauf­preise die Rede sein. Deutschlands Norden lässt sich bei der Kauf­preis­ent­wicklung von Wohnei­gentum nichts nach­sagen: Insbeson­dere Eigentums­wohnungen in Hamburg (+2,03 %) und Hannover (+4,31 %) legen im Quartals­vergleich zu. Ein- und Zwei­familien­häuser gehen es sowohl in der Hanse­stadt (+0,6 %) als auch in der nieder­sächsischen Landes­haupt­stadt (+0,43 %) bei der Preis­steigerung verhaltener an.

Ein gänzlich anderes Bild zeigt sich an der Spree: Die Haupt­stadt lässt im 3. Quartal 2024 nicht viel von Preis­steige­rungen sehen. Eigentums­wohnungen ver­teuern sich im Quartals­vergleich um vor­sichtige 0,17 %, Ein- und Zwei­familien­häuser haben sich mit -0,1 % sogar noch etwas dem Abwärts­kurs zugewandt. Nichts­desto­trotz ist das Kaufpreis­niveau Berlins nach wie vor in der obersten Liga ange­siedelt. Bis zu maximal 17.124 €/qm geben Berliner Wohnungs­käufer im 3. Quartal für ihr Eigen­tum aus.

Haus- und Wohnungspreise Q3/24 im Westen: Teuerung bei Eigentumswohnungen am stärksten

Besonders angestiegen sind zwischen Juli und Sep­tember die Preise für Eigen­tums­wohnun­gen. In Köln macht deren gemit­telter, tatsäch­lich gezahlter Quadrat­meter­preis besonders große Sprünge. Haben Käufer im Vor­quartal noch 3.436 €/qm gezahlt, sind es nun 3.579 €/qm.

In Dortmund und Düsseldorf zeichnet sich die Ent­wick­lung verhal­tener ab: Im Schnitt ist Käufern die Eigentums­wohnung in der Groß­stadt an der Ruhr 2.124 €/qm wert – 62 € mehr als im 2. Quartal. Düssel­dorfer oder diejenigen, die es noch werden wollen, nehmen für den Quadrat­meter 3.300 € in die Hand. Die Teuerungs­rate für Ein- und Zweifamilien­häuser in allen drei Groß­städten klettert im 3. Quartal 2024 nur langsam nach oben:

Die Tabelle gibt einen Über­blick über die Ent­wick­lung in ausge­wählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufge­nommenen Kredit­höhen zur Bau­finan­zierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immo­bilien voraus­sicht­lich anhalten wird, sind die Rahmen­bedingungen der Immo­bilien­finan­zierung für Käufer und Bau­herren besonders wichtig. Die Finan­zierung muss zu den indi­vidu­ellen Voraus­set­zungen passen, da bei den hohen Preisen und dement­sprechend hohen Krediten die Über­schuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finan­zierungs­plan für Ihren Immo­bilien­kauf und nutzen Sie einen Baufinan­zierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit ent­scheiden. Wir empfehlen für die monat­liche Raten­zahlung maxi­mal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finan­zierung Ihrer Traum­immo­bilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Bau­finan­zierung Tipps.

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin