Maklerprovision: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?

Während bis Ende 2020 häufig der Käufer auf die Kosten für den Makler sitzen geblieben ist, sorgt eine Gesetzesänderung für die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Verkäufer. Darin wird festgelegt, dass beide Seiten jeweils 50 % bezahlen müssen. So soll erreicht werden, dass der Käufer einer Immobilie nicht einseitig mit der Provision belastet wird, wie es in vielen Bundesländern üblich war. Immerhin können Maklerkosten in Höhe von 20.000 € oder 30.000 € entstehen.

Neues Gesetz sorgt für das Teilen der Maklerprovision

Das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde im Mai 2020 vom Bundestag erneuert, es trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Im Folgenden beschreiben wir einige wichtige Details des Gesetzes.

Einzelheiten des Gesetzes zur Maklercourtage

Für die Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer spielen folgende Aspekte eine Rolle:

• Der Immobilienkäufer muss seinen Anteil erst bezahlen, wenn er einen Nachweis erhalten hat, dass der Verkäufer seinen Anteil an den Makler gezahlt hat. Dieser Nachweis kann vom Verkäufer (Überweisungsbeleg) oder vom Makler (Kontoauszug) ausgestellt sein.
• Der Käufer muss das Haus oder die Eigentumswohnung für die eigene Nutzung kaufen. Es muss das als Privatperson tun und darf nicht als Unternehmer auftreten, der z. B. eine größere Menge an Mietwohnungen besitzt. Als private Nutzung zählt auch eine Wohnung, die zur Altersvorsorge oder als Geldanlage vermietet wird.
• Von dieser neuen Regelung profitieren nur Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Sie gilt nicht für den Erwerb eines unbebauten Grundstückes, einer Gewerbeimmobilie oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses.
• Wird der Makler von Verkäufer und Käufer beauftragt, dann müssen sich beide zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe bereit erklären. 
• Maklerverträge über den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen schriftlich festgelegt werden. So sollen Streitigkeiten, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist, umgangen werden.
• Ein Ziel des Gesetzes ist, dass der Verkäufer bei Erteilung des Maklerauftrags über die Höhe der Maklerprovision verhandelt. Dazu hatte er bisher keinen Grund. Das könnte zu einer Reduzierung der Maklerprovision führen, da der Verkäufer nun selbst einen Anteil der Maklerprovision tragen muss.

Wie unterscheiden sich Maklerprovision, Maklergebühr und Maklercourtage?

Vermittelt ein Makler erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag, muss er nach § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dafür entlohnt werden. In Bezug auf die Entlohnung eines Maklers werden verschiedene Begriffe verwandt, die jedoch nicht alle ein- und dieselbe Bedeutung haben. Hier ein kurzer Überblick:

• Maklergebühr: Ein fester Betrag, der für eine Dienstleistung oder für die Benutzung einer Sache zu zahlen ist.
• Maklercourtage: Sowohl die Vermittlungsgebühr eines Maklers als auch die bei einem Börsengeschäft werden als „Courtage“ bezeichnet.
• Maklerprovision: Ein variables und erfolgsabhängiges Entgelt, das für eine Dienstleistung anfällt.

„Maklerprovision und Maklercourtage sind in der Sache dasselbe: eine erfolgsabhängige Vergütung des Maklers“, sagt Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung des Immobilienverbands Deutschland (IVD). "Maklergebühr“ dagegen meint eigentlich einen festen Betrag und unterscheidet sich damit von dem Provisionsgedanken. Trotzdem verwenden viele Makler diesen Begriff synonym zur Provision, um zu betonen, dass ihre Arbeit bei erfolgreicher Vermittlung eine Dienstleistung ist, die bezahlt werden muss. Fragen Sie im Zweifel lieber noch einmal nach, wie Ihr Makler seine Leistung abrechnet.  

Die Innenprovision zahlt der Verkäufer, die Außenprovision der Käufer

Bei der Maklerprovision gibt es zudem noch die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenprovision. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom Juni 2014 müssen Immobilienverkäufer die Summe, die für Käufer und Verkäufer anfällt, offenlegen, wenn der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage statt als Wohnraum nutzen will. Der Einfachheit halber weisen die meisten Makler seitdem automatisch beide Provisionsarten aus.

Hierbei gilt Folgendes:

• Innenprovision: Die Provision, die mit dem Verkäufer vertraglich vereinbart wurde, sie wird also vom Verkäufer bezahlt.
• Außenprovision: Die Provision, die mit dem Käufer vereinbart wurde, sie wird also vom Käufer bezahlt. Sie musste auch vor dem Gerichtsentscheid auf Immobilienangeboten ausgewiesen werden. Nun erhält der Käufer allerdings auch Einblick in den Provisionsanteil, den der Verkäufer zahlen muss.

Höhe der Maklerprovision: So viel zahlen Verkäufer und Käufer je nach Bundesland

Die Prozentsätze, nach denen sich die Maklerprovision berechnet, variieren von Bundesland zu Bundesland teilweise stark. Nach dem neuen „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten“ teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühren je zur Hälfte.

Wer also eine Immobilie für 400.000 € erwirbt, muss beispielsweise in Bayern in der Regel 14.280 € Maklerprovision zahlen, in Hessen 11.900 €.

Maklerprovision verhandeln: Nutzen Sie Ihren Spielraum

Da die Maklercourtage beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, gibt es Schwankungen, wie hoch die Gebühr letztlich ausfällt. Das bedeutet jedoch auch einen gewissen Spielraum für Verhandlungen. So können Sie versuchen, den üblichen Provisionssatz etwas zu drücken. Besonders bei schwer vermittelbaren Objekten im ländlichen Raum lohnt es sich immer, beim Makler in punkto Provisionshöhe nachzuhaken. In gefragten Regionen aber müssen Sie damit rechnen, die kompletten Maklergebühren beim Hauskauf zu übernehmen.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

In diesem Punkt unterscheiden sich die Regelungen des alten und des neuen Gesetzestextes.

Bis zum Inkrafttreten der Gesetzesänderung gilt: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes von 2012 kommt ein Maklervertrag nicht nur durch ausdrückliche Einwilligung, sondern auch durch sogenanntes „schlüssiges Handeln“ zustande. Das bedeutet: Sie schließen auch dann einen Vertrag, wenn Sie als Verkäufer oder Käufer einem Immobilienmakler zu einem von ihm erstellten Angebot, dessen Vermittlung als provisionsabhängig gekennzeichnet ist, eine Anfrage stellen – egal ob persönlich, telefonisch, per Mail oder durch ein Kontaktformular auf einer Website. Seit 2014 ist der Makler allerdings auch gesetzlich dazu verpflichtet, dem Kunden eine Widerrufsbelehrung zuzusenden, die darüber aufklärt, dass der Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist, meist sind es 14 Tage, widerrufen werden kann.

Mit der Gesetzesänderung zum Jahresende 2020 wird die Text-, bzw. Schriftform des Vertrages vorgeschrieben. Es kann sich dabei um einen extra aufgesetzten Vertrag aber auch um den E-Mail-Verkehr zwischen Makler und Kunden handeln.

Maklerkosten sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten

Die Maklerprovision ist bei einem Hauskauf nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Dazu gehören außerdem Gebühren für den Notar (ca. 1 % des Kaufpreises), für die Eintragung ins Grundbuch (ca. 0,5 % des Kaufpreises) und die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises).

Wer also beispielsweise in Rheinland-Pfalz eine Immobilie für 100.000 € erwirbt, muss ca. 1.000 € an Notargebühr, ca. 500 € für die Eintragung ins Grundbuchamt sowie 5.000 € an Grunderwerbsteuer (in Rheinland-Pfalz beträgt der derzeitige Satz 5 %) bezahlen.

Mit der 50-prozentigen Beteiligung an den Maklerkosten in Höhe von 3,57 % betragen die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Rheinland-Pfalz für 100.000 € folglich 10.250 €, also mehr als 10 % der Kaufsumme. Die Kaufnebenkosten sollten Sie auf jeden Fall bei Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten mit Ihrem Eigenkapital decken können.

• Wann wird die Maklerprovision fällig?

  In der Regel ist im Maklervertrag festgelegt, dass mit Abschluss eines notariell beglaubigten Miet- beziehungsweise Kaufvertrags die Maklercourtage fällig ist. Üblicherweise muss die Provision dann innerhalb von 1–2 Wochen beglichen werden. Muss auch der Verkäufer einen Teil der Courtage zahlen, wird manchmal eine Sonderregelung vereinbart: Er muss erst zahlen, wenn der Käufer ihm den Kaufpreis gezahlt hat beziehungsweise dieser fällig ist.

• Kann ich die Maklerkosten umgehen?

  Sehen Sie von Tricksereien lieber ab. Wer versucht, nach Abschluss eines Maklervertrages die Maklerprovision zu umgehen – zum Beispiel, indem er sich direkt an den Verkäufer wendet oder seinen Ehe- oder Lebenspartner als Käufer vorschickt, hat schlechte Karten. Die Dienstleistung, die das Abrechnen einer Provision rechtfertigt, hat der Makler an diesem Punkt bereits erbracht. Die Maklercourtage ist auf jeden Fall fällig.

• Ist der Makler bei Sachmängeln zu Schadenersatz verpflichtet?

  „Makler, die nicht ausdrücklich beratend tätig sind, sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, etwaige Sachmängel an einer Immobilie, über die sie der Verkäufer nicht in Kenntnis gesetzt hat, selbst aufzudecken“, sagt der Immobilienexperte Osthus. Eine Ausnahme sei es, wenn es für den Makler offen ersichtlich ist, dass die Angaben des Verkäufers fehlerhaft sind.

  Konkret heißt das: Sie als Käufer können nicht davon ausgehen, dass ein Makler beispielsweise ein Gutachten zu einer Immobilie erstellen lässt. Entdeckt der Käufer nach dem Kauf einen Mangel, haftet dafür also in der Regel nicht der Makler, sondern der Verkäufer. Das kann zu einem zermürbenden Rechtsstreit führen. Osthus rät deshalb jedem Käufer dringend dazu, eine Immobilie, die er ernsthaft erwerben will, von einem Sachverständigen auf etwaige Mängel untersuchen zu lassen. „Im Vergleich zu den Gesamtkosten ist das meist ein vergleichsweise geringer finanzieller Aufwand, der viel Ärger ersparen kann.“

Checkliste Maklergebühren: Worauf muss ich bei der Maklerprovision achten?

Haben Sie beim Immobilienkauf in punkto Maklerprovision an alles gedacht? Nutzen Sie unsere Checkliste.

• Stellen Sie sicher, dass Ihre Wunschimmobilie nur von einem Makler angeboten wird oder der Verkäufer und Sie nicht unterschiedliche Makler beauftragt haben, um eine doppelte Maklergebühr zu vermeiden.
• Die Kaufnebenkosten, zu denen die Maklerprovision gehört, sollten Sie vorab im Budget fest mit einplanen, da sie bis zu 20 % der Erwerbskosten der Immobilie ausmachen können.
• Wenn Sie ein Haus kaufen oder eine Eigentumswohnung kaufen, unterliegt die Höhe der Maklercourtage keiner gesetzlichen Regelung. Somit sollten Sie versuchen, darüber zu verhandeln. Achten Sie auch auf Abweichungen von den marktüblichen Provisionen wie einer Fest- oder Zusatzprovision.
• Kommt durch die Vermittlung des Maklers ein Kauf- beziehungsweise Mietvertrag zustande, so ist die vereinbarte Provision in der Regel innerhalb von 2–3 Wochen fällig. Ein anderslautendes Zahlungsziel kann vorab vereinbart werden und sollte schriftlich fixiert werden.
• Die Maklerprovision ist in der Regel auch dann fällig, wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag wieder einvernehmlich auflösen, wenn dieser vorab durch die Vermittlung des Maklers wirksam zustande gekommen ist.
• Die Maklerprovision kann nicht umgangen werden, indem ein direkter Kontakt mit dem Eigentümer der Immobilie aufgenommen wird oder durch Abschließen des Kaufvertrags durch einen Lebenspartner.
• Bei Mietverträgen darf der Makler keine Provision berechnen, wenn ein wirtschaftlicher Interessenskonflikt besteht (etwa weil er selbst Eigentümer ist) oder wenn der gemietete Wohnraum preisgebunden oder öffentlich gefördert ist.
• Bei Neubauprojekten weist der Bauträger die Vermittlung der Immobilie nicht als Außenprovision in Form einer Maklergebühr aus, sondern sie wird in der Regel als Innenprovision in die Verkaufssumme eingepreist. Sie zahlen also dennoch Provision.
• Nur wer ein Haus verkauft, kann die Maklerprovision von der Steuer absetzen, wenn ein sogenannter „steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn“ entstanden ist. Das ist der Fall, wenn die veräußerte Immobilie beispielsweise vermietet war oder zum Betriebsvermögen zählte und innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde.