Mieteinnahmen versteuern: Tipps und Beispielrechnungen

Das Wichtigste in Kürze

• Mieteinnahmen müssen versteuert werden, denn sie gelten als Einkommen des Vermieters (§21 Ein­kommen­steuer­gesetz, kurz: EStG).
• Steuerzahlungen werden aber erst not­wendig, wenn Sie mit Ihren kompletten Ein­nahmen den jährlichen Grund­frei­betrag von 11.784 € übersteigen. Für Verhei­ratete erhöht sich der Frei­betrag auf 23.568 €.
• Ausgaben, die für die vermietete Immobilie entstehen, redu­zieren die Ein­nahmen. Dazu gehören z. B. Zins­kosten und Aus­gaben für die Haus­ver­waltung.
• Die Mieteinnahmen werden bei der Steuer­erklärung in die Anlage V eingetragen.

Welche Mieteinnahmen gibt es?

Sie erzielen Miet­einahmen, wenn Sie einzelne Teile eines Gebäudes, komplette Immo­bilien, aber auch beweg­liche Gegen­stände wie Maschinen oder Werk­zeuge oder Ur­heber­rechte gegen eine Zahlung einer anderen Person zur Ver­fügung stellen. Im Bereich von Immo­bilien geht es dabei z. B. um:

• Wohnungen
• Häuser
• Zimmer
• Garagen
• Keller
• Ferienwohnungen
• Grundstücke
• Flächen für Werbe­maß­nahmen

Es spielt bei steuer­pflich­tigen Miet­ein­künften keine Rolle, ob sie durch Ver­mietung oder Ver­pachtung erzielt werden. Eine Miet­kaution zählt nicht zu den Miet­ein­nahmen, da sie als Sicher­heit dient und dem Ver­mieter nicht zur freien Ver­fügung steht.

Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Ja, denn Mieteinnahmen zählen als Ein­kommen des Ver­mie­ters. Daher richtet sich die Höhe des Steuer­satzes nach dessen indi­vidu­ellen Ein­kommens­steuer­satz. Aller­dings müssen Sie nicht die kompletten Miet­ein­künfte ver­steuern, da in die Ein­kommens­steuer­er­klärung auch Aus­gaben rund um die ver­mie­tete Immo­bilie fließen. Diese können die Ein­nahmen mindern.

Warum müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Mieteinnahmen müssen versteuert werden, weil sie als Ein­künfte gelten und somit der Ein­kommen­steuer­pflicht unter­liegen. Dies ist im § 21 des Ein­kommen­steuer­gesetzes (EStG) geregelt.

Wann muss ich Mieteinkünfte versteuern?

Mieteinnahmen müssen in der jähr­lichen Ein­kommens­steuer­erklärung angegeben werden. Wenn Sie ein Haus oder eine Woh­nung ver­mieten, be­rech­nen sich nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip immer in dem Jahr die Steuern, in dem die Miet­ein­nahmen auf Ihrem Konto ein­ge­gangen sind.

Sollten Sie z. B. eine Vor­aus­zah­lung ver­ein­bart haben und Ihr Mieter zahlt Ihnen schon Mitte Dezember 2024 für Januar 2025 die Miete, müssen Sie die Ein­nahme in der Steuer­er­klärung für 2024 angeben. Oder wenn Sie um­ge­kehrt eine Agen­tur mit der Ver­mie­tung einer Ferien­wohnung be­auf­tragt haben und erst Ende Januar 2025 das Geld für die Weih­nachts­gäste 2024 aus­be­zahlt bekommen, greift die Steuer erst 2025.

Eine Aus­nahme davon ist die 10-Tage-Regel, die für alle regel­mäßi­gen Ein­nah­men und Aus­gaben wie Mieten oder Ver­siche­rungs­prämien gilt:

• Einnahmen und Aus­gaben, die das nach­fol­gende Jahr be­treffen, aber schon zwischen dem 22. und 31. Dezember ge­zahlt werden, geben Sie erst im Folge­jahr bei der Steuer an.
• Einnahmen und Aus­gaben, die das Vor­jahr be­treffen, aber erst zwischen dem 1. und 10. Januar ge­zahlt werden, geben Sie im Vor­jahr bei der Steuer an.

Das­selbe gilt für Aus­gaben: Es zählt immer der Zeit­punkt, an dem Sie die Zah­lung ver­an­lasst haben mit Aus­nahme der 10-Tage-Regel.

Folgende Tabelle zeigt am Beispiel von Miet­ein­nahmen sowie von Zah­lungen für Hand­werker und an das Finanz­amt (Grund­steuer) welchen Ein­fluss der Zeit­punkt der Zahlung auf das anzu­wendende Steuer­jahr hat.

Wie viel Mieteinnahmen sind steuerfrei?

Pauschal lässt sich nicht sagen, wie viel Miet­ein­nahmen steuer­frei sind. Es gibt einen jähr­lich neu fest­ge­legten Grund­frei­betrag, der sich auf Ihre gesamten steuer­pflich­tigen Ein­künfte bezieht. Für das Jahr 2024 be­trägt er 11.784 € bzw. 23.568 € im Jahr für Ver­hei­ratete. Wenn Sie mit allen Ein­künften unter­halb dieses Frei­betrags bleiben, müssen Sie keine Steuern zahlen, auch nicht auf Ihre Miet­ein­nahmen.

Wie viel Steuer zahle ich auf Mieteinnahmen?

Wie hoch Ihre Mieteinkünfte versteuert werden, richtet sich nach Ihrem Ein­kommens­steuer­satz. Über­steigen Ihre gesamten Ein­nahmen 11.784 € im Jahr, beginnt die Be­steue­rung mit 14 % (Ein­gangs­steuer­satz). Bei bestimmten Grenz­werten im Ein­kommen steigt der Steuer­satz bis auf 45 % an. Bei einigen Steuer­sätzen ändern sich von 2024 zu 2025 die Grenz­werte. Fol­gende Tabelle zeigt Ihnen die Steuer­sätze in Abhängig­keit vom Ein­kommen.

Welche Unterschiede gibt es zwischen privaten und gewerblichen Vermietern?

Als privater Vermieter zahlen Sie auf Ihre Miet­ein­nahmen Ein­kommen­steuer nach Ihrem jewei­ligen Steuer­satz. Umsatz­steuer müssen Sie bei der Miete nicht erheben und auch nicht abführen. Aus­gaben, die Sie für die Wohnung haben, bei­spiels­weise für die Buch­hal­tung, können Sie als Werbungs­kosten in Ihrer Steuer­er­klärung geltend machen.

Betreiben Sie die Ver­mietung dagegen gewerb­lich, vari­iert die steuer­liche Behand­lung je nach Ihrer Unter­nehmens­struktur. Abhängig von der Organi­sations­form können Miet­ein­künfte der Ein­kommen­steuer, Kapital­ertrag­steuer, Gewerbe­steuer oder Körper­schaft­steuer unter­liegen. Das Finanz­amt stuft Sie als gewerb­lichen Ver­mieter ein, wenn mehrere der fol­genden Voraus­set­zungen erfüllt sind:

• große Zahl an vermie­teten Wohnungen
• hoher Aufwand für die Ver­waltung der Immo­bilien, z. B. ein eigenes Büro oder Personal
• umfangreiche Werbe­maß­nahmen für die Miet­objekte
• Angebot von Zusatz­leis­tungen wie z. B. Früh­stück oder Bettwäsche

Ihr Finanzamt entscheidet, ob es sich um eine private oder gewerb­liche Vermietung handelt.

Beispielrechnungen: 1.000 € Mieteinnahmen versteuern – wie viel Steuern zahle ich?

Um zu zeigen, wie Sie Ihre Miet­ein­nahmen ver­steuern müssen, haben wir einige (ver­ein­fachte) Bei­spiel­rech­nungen für Sie. Dabei gehen wir immer von monat­lichen Miet­ein­nahmen in Höhe von 1.000 € aus, ändern aber je­weils die Rahmen­be­din­gungen.

• Beispiel 1: Kreditfinanzierte Wohnung vermieten und Steuer berechnen

  Im ersten Bei­spiel geht es darum, was Sie bei einer ver­mie­teten Eigen­tums­wohnung steuer­lich ab­setzen können. Ange­nommen Sie kaufen eine Woh­nung für 300.000 €. Der Wert des Gebäu­des ohne Grund­stück beträgt 200.000 €, wovon Sie über 50 Jahre jähr­lich 2 % (also 4.000 €) ab­schrei­ben können. Den Kauf­preis finan­zieren Sie bis auf die Kauf­neben­kosten über die Bank. Durch den Immo­bilien­kredit ent­stehen Ihnen im 1. Jahr Zins­kosten in Höhe von 3.500 €.

  Berechnung der zu versteuernden Mieteinnahmen bei einer kreditfinanzierten Wohnung

  Mieteinnahmen	12.000 €
  Kreditzinsen	- 3.500 €
  Abschreibung	- 4.000 €
  Laufende Kosten, z.B. Hausverwaltung	- 700 €
  Zu versteuernde Erträge	3.800 €

  Unter diesen Voraus­setzungen müssen Sie 3.800 € Miet­ein­nahmen zu Ihrem indi­vidu­ellen Steuer­satz ver­steuern.

• Beispiel 2: Vermietung einer geerbten Wohnung – wie viel Steuern zahle ich?

  In der zweiten Bei­spiel­rechnung gehen wir davon aus, dass Sie die Woh­nung nicht kaufen, sondern erben. Sie ist schon seit mehr als 50 Jahren im Familien­besitz, d. h. die Frist für Ab­schrei­bungen ist ab­ge­laufen. Auch einen Kredit brauchen Sie nicht mehr zu bedienen. Dafür kaufen Sie eine neue Ein­bau­küche für 10.000 €, die Sie über 10 Jahre ab­schreiben können. Und Sie be­auf­tragen Hand­werker für einige Schön­heits­re­para­turen.

  Berechnung der zu versteuernden Mieteinnahmen bei einer geerbten Wohnung

  Mieteinnahmen	12.000 €
  Abschreibung	- 1.000 €
  Laufende Kosten, z.B. Hausverwaltung	- 700 €
  Handwerker	- 1.000 €
  Zu versteuernde Erträge	9.300 €

  Sie sehen: Fallen die Ab­schrei­bung für das Gebäude sowie die Zins­kosten weg, müssen Sie mit 9.300 € einen deut­lich höheren Anteil Ihrer Miet­ein­künfte versteuern.

• Beispiel 3: Ferienwohnung vermieten und Steuer berechnen

  Im dritten Beispiel möchten Sie eine Ferien­wohnung ver­mieten und die Steuer berechnen. Auch die Ferien­wohnung kaufen Sie für 300.000 € mit einer 100 %-Finan­zierung. Es stehen einige Renovierungen an, außer­dem sehen Sie im Laufe des Jahres häu­figer nach dem Rechten und setzen dafür Fahrt­kos­ten an. Für die Ver­mie­tung be­auf­tragen Sie eine Agen­tur, die 20 % der Miet­ein­nahmen einbehält.

  Berechnung der zu versteuernden Mieteinnahmen bei einer Ferienwohnung

  Mieteinnahmen	12.000 €
  Kreditzinsen	- 3.500 €
  Abschreibung	- 4.000 €
  Laufende Kosten, z.B. Hausverwaltung	- 700 €
  Agentur	- 2.400 €
  Handwerker	- 1.500 €
  Fahrtkosten	- 250 €
  Zu versteuernde Erträge	- 350 €

  In diesem Fall ergibt sich sogar ein nega­tiver Betrag, sie müssen also nichts ver­steuern. Im Gegen­teil: Von Ihrem an­sons­ten zu ver­steu­ern­den Ein­kommen werden noch 350 € abge­zogen. In dieser Hin­sicht lohnt sich Ver­mieten steuer­lich be­son­ders.

Lohnt sich Vermieten steuerlich?

In vielen Fällen lohnt sich das Vermieten einer Immobilie steuerlich. Be­son­ders dann, wenn Sie den Ein­nahmen Aus­gaben gegen­über­setzen können. Zu den Aus­gaben gehören unter anderem die Zin­sen für Ihren Immo­bilien­kredit, Werbe­kosten für Inse­rate, Reno­vierungs­kosten, die Grund­steuer und Fahrt­kosten.

Besonders im ersten Jahr nach dem Kauf können Sie viele Aus­gaben mit anderen Ein­künf­ten ver­rechnen. Bei ver­mie­teten Immo­bilien lassen sich sowohl die Makler­provi­sion als auch Kosten für Notar und Gut­achter absetzen. Sollten Sie Ver­luste mit der Ver­mie­tung er­zielen, redu­ziert sich da­durch sogar die Steuer auf Ihre anderen Einkünfte.

Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?

In der Steuererklärung geben Sie nicht nur die Miet­ein­künfte an, sondern auch sämt­liche Ausgaben rund um Ihre Ver­mietung. Das ist gut für Sie: Denn die Aus­gaben werden von den Ein­nahmen abge­zogen und das zu ver­steuernde Ein­kommen reduziert sich. Im Fol­genden zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihre Miet­ein­nahmen in die Steuer­erklärung eintragen.

Wo gebe ich in der Steuererklärung Mieteinnahmen an?

Relevant für die Angaben zu Ihren Miet­ein­künften ist Anlage V Ihrer Ein­kommens­steuer­er­klärung. Das V steht für Ver­mietung und Ver­pachtung. Hier geben Sie auch die Wer­bungs­kosten an. Für jedes vermie­tete Objekt müssen Sie eine eigene Anlage V aus­füllen. Handelt es sich bei dem vermie­teten Objekt um eine Ferien­wohnung, dann nutzen Sie die Anlage V-Fewo.

Wie fülle ich die Anlage V korrekt aus?

Die Anlage V ist ein mehrseitiges Formular, das Sie bei der Steuer­er­klärung aus­füllen müssen, sobald Sie Miet­ein­künfte zu ver­steuern haben. Das Formu­lar besteht aus vier verschie­denen Bereichen.

1. Allgemeine Angaben: Name, Adresse, Steuer­nummer
2. Angaben zur Immobilie: Adresse, Art der Nut­zung, Einheitswert-Aktenzeichen, vermietete Wohn­fläche
3. Angaben zu den Einnahmen: Kalt­miete, Neben­kosten (Vor- und Nach­zah­lungen)
4. Angaben zu Ausgaben/Werbungskosten: z. B. Instand­haltungs­kosten, die nicht auf den Mieter umge­legt werden können

Sammeln Sie unbedingt alle Rech­nungen und Belege, um Ihre Angaben, falls dies not­wendig wird, beweisen zu können.

Steuerspartipps für Vermieter

Als Vermieter haben Sie zwei Möglich­keiten, Ihre Aus­gaben bei der Steuer­er­klärung geltend zu machen. Zum einen als Werbungs­kosten und zum anderen über den Weg der Ab­schrei­bungen. Beide Vari­anten stellen wir Ihnen vor.

Was kann ich als Vermieter von der Steuer als Werbungskosten absetzen?

Zu den Wer­bungs­kosten zählt steuer­lich alles, was Sie als Ver­mieter in­ves­tieren müssen, um die Miet­ein­nahmen zu er­hal­ten bzw. zu sichern. Auch wenn Sie eine Immo­bilie für die Ver­mie­tung vor­be­reiten und Ihnen da­durch Kos­ten ent­ste­hen, dürfen Sie vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kosten an­set­zen, ohne dass Sie bereits Miet­ein­künfte er­zielen. Anders als die Her­stel­lungs­kosten können Sie Wer­bungs­kosten sofort ab­schrei­ben. Zu den Wer­bungs­kosten zählen z. B.

• sämtliche Finanzierungs­kosten (u. a. Hypo­theken­zinsen, Ab­schluss­ge­bühren für einen Bau­spar­ver­trag, Grund­buch­ge­bühren für die Ein­tra­gung des Bau­dar­lehens, sogar Fahrt­kosten zum Finan­zie­rungs­berater)
• Erhaltungsaufwände, also Reno­vie­rungen und Mo­der­ni­sie­rungen, die Sie ent­weder im Jahr der Be­zah­lung in einer Summe ab­set­zen oder gleich­mäßig ver­teilt auf 2–5 Jahre
• Kosten für Gutachter
• Maklergebühren
• Kosten für Mietanzeigen
• Grundsteuer (wenn sie nicht auf den Mieter umgelegt wird)
• Fahrtkosten
• Kosten für einen Energie­ausweis
• Erbbauzins
• Hausmeister und Haus­ver­waltung
• Kosten für ein separates Mietkonto
• Räumungskosten
• Zweitwohnungssteuer (für den Zeit­raum, in dem die Immo­bilie ver­mietet ist)

Alle Ausgaben belegen Sie mit Rechnungen, die Sie im Laufe des Jahres sammeln.

Welche Abschreibungen kann ich bei vermieteten Immobilien ansetzen?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Immo­bilien zur Kapi­tal­an­lage nur eine be­grenz­te Nut­zungs­dauer haben, die für die meisten Fälle auf 50 Jahre fest­gelegt wurde. Um die „Ab­nut­zung“ an­zu­er­kennen, dürfen Sie als Ver­mieter eine „Ab­set­zung für Ab­nut­zung“ (kurz: AfA) in Ihrer Steuer­er­klärung angeben. Dadurch redu­ziert sich Ihre Steuer­last, gleich­zeitig er­höht sich Ihre Miet­ren­dite.

Die gängigste Variante ist die lineare Abschreibung: Sie können 50 Jahre lang einen bestimmten Prozentsatz der An­schaffungs- und Her­stel­lungs­kosten ansetzen. Zu den An­schaf­fungs­kosten zählen z. B. der Kauf­preis der Immo­bilie, die Makler­provi­sion, Notar­kosten und die Grund­erwerbs­steuer. Her­stel­lungs­kosten mei­nen die Haus­bau­kosten bzw. Aus­gaben für Sa­nie­rung oder Reno­vie­rung. Der Prozentsatz richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie.

Prozentsatz der jährlichen linearen Abschreibung

• 2 % pro Jahr für Gebäude, die vor 2023 fertig­gestellt wurden
• 3 % pro Jahr für Gebäude, die ab 2023 fertig­gestellt wurden
• 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor 1925 fertig­gestellt wurden

Neben der linearen Abschrei­bung gibt es mit der degressiven und der Sonder­ab­schrei­bung nach § 7b Ein­kommen­steuer­gesetz zwei weitere Varianten. Diese können nur unter bestimmten Voraus­setzungen durch­geführt werden und haben den Vorteil, dass Sie schneller einen höheren Prozent­satz ab­schreiben können. Zu den Voraus­setzungen gehören z. B. eine Bau­kosten­ober­grenze und bestimmte Werte bei der Energie­effi­zienz. Am besten fragen Sie Ihren Steuer­berater, welche Möglich­keit in Ihrem speziellen Fall am güns­tigsten ist.

Worauf muss ich beim Versteuern von Mieteinnahmen achten?

Das Prinzip ist einfach: Miet­ein­künfte müssen ver­steuert werden und Aus­gaben, die für die Ver­mietung not­wendig sind, ver­ringern den Gewinn und damit die Steuer­last. Doch häufig steckt der Teufel im Detail und indi­vidu­elle Sonder­fälle machen eine ein­fache Regelung kompli­ziert. Im Fol­genden betrachten wir einige dieser Sonderfälle.

Wie muss ich eine Untervermietung versteuern?

Untervermietungen und Miet­ein­nahmen über Airbnb ver­steuern Sie prin­zi­piell wie alle anderen Miet­ein­nahmen auch. Es gibt aber eine Sonder­regel: Bei einer Teil­ver­mietung in einer selbst­ge­nutzten Immo­bilie sind die Miet­ein­nahmen steuer­frei, wenn die Ver­mie­tung vor­über­gehend ist und die Ein­nahmen weniger als 520 € im Jahr be­tra­gen (ab­züg­lich der Aus­gaben). Sobald sie auch nur 1 € darüber liegen, müssen Sie aller­dings den kom­pletten Be­trag ver­steuern.

Wie werden Mieteinnahmen von Familienmitgliedern und Verwandten besteuert?

Das Finanzamt gesteht Ihnen zu, eine Immo­bilie an Ver­wandte ver­güns­tigt zu ver­mie­ten. Aller­dings prüft es, ob Ihre Ein­nah­men min­des­tens 50 % der orts­üb­lichen Miete be­tragen. Wenn ja, ist für Sie steuer­lich der volle Wer­bungs­kosten­abzug mög­lich. Liegen die Ein­nah­men bei unter 50 %, sieht das Finanz­amt nur eine teil­ent­gelt­liche Ver­mie­tung. Sie müssen Ihren Wer­bungs­kosten­abzug dann ent­sprechend kürzen. Vermieten Sie Ihre Woh­nung z. B. nur zu 45 % der orts­üb­lichen Miete, können Sie steuer­lich auch nur 45 % der Aus­gaben ab­setzen.

Wie wirkt sich Leerstand einer vermieteten Wohnung auf die Steuer aus?

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus ver­mie­ten, finden aber keinen Mie­ter? Steuer­lich pro­fi­tieren Sie trotz­dem, weil Sie Ihre Aus­gaben weiter ab­set­zen dürfen. Aller­dings muss das Finanz­amt Ihre Ver­mie­tungs­ab­sicht an­er­kennen. Bei länger­fris­tigem Miet­aus­fall müssen Sie daher nach­weisen, dass Sie sich aktiv um Mieter be­mühen. Als Be­lege eignen sich z. B. Makler­ver­träge, Rech­nun­gen von Hand­wer­kern oder Kopien von Miet­an­zeigen in der Zei­tung oder auf Immo­bilien­portalen.

Kann ich die Gebäudeversicherung und die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, denn sowohl die Grundsteuer als auch die Gebäude­ver­siche­rung zählen zu den Be­triebs­kosten. Als Ver­mieter nehmen Sie am besten eine ent­sprech­ende Klausel in den Miet­ver­trag auf, die regelt, dass die Vor­gaben der Be­triebs­kosten­ver­ordnung gelten (wo auch die Grund­steuer auf­ge­zählt ist).

Wie muss ich Mieteinnahmen aus dem Ausland versteuern?

Prinzipiell wird die Miet­ein­nahme dort ver­steuert, wo sie auch be­zahlt wird – näm­lich am Stand­ort der Immo­bilie. In­so­fern hat der aus­län­dische Staat, in dem die Immo­bilie liegt, das Be­steue­rungs­recht und die Ver­mie­tung ist in Deutsch­land steuer­frei. Mit einigen Län­dern gibt es aber Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen, nach dem die im Aus­land be­zahlte Steuer auf die deut­sche Ein­kommens­steuer an­rechen­bar ist. In­for­mieren Sie sich am besten im kon­kreten Ein­zel­fall, welche Re­ge­lung gilt.

Fazit: Mieteinkünfte versteuern und Steuererklärung zu Ihrem Vorteil nutzen

Vermieten Sie eine Wohnung oder ein Haus, dann müssen Sie die Miet­ein­nahmen zu Ihrem persön­lichen Steuer­satz ver­steuern. Das geschieht im Rahmen der Ein­kommen­steuer­erklärung. Sie nutzen dafür die Anlage V, in der Sie die Ein­nahmen und die Aus­gaben ein­tragen. Die Aus­gaben, die für die Vermie­tung not­wendig sind, redu­zieren die Miet­ein­künfte sowie den zu ver­steuernden Betrag und damit die zu zahlende Steuer. Wenn Sie in der Steuer­er­klärung alle zulässigen Aus­gaben korrekt angeben, haben Sie eine gute Möglich­keit, Steuern zu sparen.

Häufige Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen

• Wird die Warm- oder die Kaltmiete versteuert?

  Steuern zahlen Sie auf die Kalt­miete, die Ihnen Ihr Mieter über­weist. In der Steuer­er­klärung gehören alle An­gaben zu Miet­ein­nahmen in Anlage V. Bei den Ein­nahmen tragen Sie getrennt die Kalt­miete und die er­hal­tenen Neben­kosten ein, die auf den Mieter um­gelegt wurden.

• Kann ich Hausgeld von der Steuer absetzen?

  Ja, sofern Sie auch ent­spre­chen­de Aus­gaben hatten, können Sie das von Ihren Mie­tern ge­zahlte Haus­geld als Wer­bungs­kos­ten ab­setzen. Er­le­di­gen Sie selbst die Haus­meister­tätig­keiten oder gilt ein Teil des Haus­gelds allein den Rück­lagen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft, so können Sie diesen Be­trag nicht steuer­lich gel­tend machen.

• Muss ich als Vermieter die Mietkaution versteuern?

  Nein, sie zählt nicht als Ein­nahme und muss daher nicht ver­steuert werden. Aus­nahme: Falls Sie die Kau­tion aus dem Mietkautionskonto nach Ende des Miet­ver­hält­nisses ein­be­halten, dann wird sie in diesem Moment zur ver­steue­rungs­pflich­tigen Ein­nahme. Aller­dings handelt es sich dabei meis­tens um einen Schadens­fall. Die Kosten für dessen Be­sei­ti­gung werden als Wer­bungs­kosten be­rück­sichtigt. 

• Muss ich als Rentner Mieteinnahmen versteuern?

  Ja, Mieteinnahmen unter­liegen auch für Rentner dem Ein­kommens­steuer­gesetz. Steuer­frei sind die Miet­ein­nahmen nur dann, wenn sie zu­sammen mit anderen steuer­pflich­tigen Ein­künften den Grund­frei­betrag nicht über­schreiten. Sofern Sie das 64. Lebens­jahr voll­endet haben, steht Ihnen zudem der Alters­ent­lastungs­betrag zu, der die Summe Ihrer Ein­künfte noch­mals redu­ziert. Er berechnet sich ab­hän­gig von der Höhe Ihres Ein­kommens.

• Wie überprüft das Finanzamt Mieteinnahmen?

  Das Finanzamt hat verschiedene Möglich­keiten, die Korrekt­heit Ihrer Angaben in der Steuer­er­klärung zu über­prüfen. Zum einen werden die Miet­ver­träge und Neben­kosten­ab­rechnungen analy­siert. Zum anderen ist ein Teil der Miet­über­wachung des Finanz­amts der Vergleich der verein­barten mit der orts­üblichen Warm­miete. Hierfür nutzen die Behörden Miet­spiegel als Referenz.

• Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht angebe?

  Sollten Sie Mieteinnahmen in der Steuer­er­klärung gar nicht oder nicht korrekt angeben, handelt es sich um Steuer­hinter­ziehung, was zu Nach­zah­lungen, Zinsen und weiteren Strafen führen kann.