Wer die Kosten für den Hausbau unterschätzt und seine Baufinanzierung zu niedrig ansetzt, braucht eine Nachfinanzierung. Die ist häufig teuer, lässt sich aber auch bei sorgfältiger Planung nicht immer vermeiden. Wir informieren Sie über Möglichkeiten und Kosten.
Die meisten Bauherren sind unerfahren und viele unterschätzen die Kosten für den Hausbau. Wenn aber bei Vertragsabschluss falsch kalkuliert wird, kann es passieren, dass das Geld während des Baus ausgeht und eine Nachfinanzierung nötig wird. Nicht nur, wenn Sie sich plötzlich für teurere Fenster oder eine hochwertigere Badausstattung entscheiden. Lassen Sie sich daher alle Kosten von Handwerkern und Dienstleistern im Vorfeld genau aufstellen, bevor Sie ihr Baudarlehen beantragen, und bedenken Sie auch Baunebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungskosten. Das Gleiche gilt natürlich, um eine Nachfinanzierung beim Hauskauf einer bestehenden Immobilie zu vermeiden.
Auch wenn zum Beispiel Stürme und Unwetter große Schäden auf der Baustelle anrichten und diese nicht versichert sind, lassen sich Reparaturen manchmal nur über eine Nachfinanzierung realisieren. Immobilienversicherungen für Bauherren und Hausbesitzer können Sie davor schützen.
Wer seinen Hausbau nachfinanzieren muss oder will, hat zwei Möglichkeiten: Entweder wendet er sich an die Bank, über die bereits die Erstfinanzierung läuft, oder an ein anderes Kreditinstitut.
Sich bei einer zweiten Bank Geld für die Hausfinanzierung zu leihen, ist allerdings nicht immer möglich oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen. Denn wer einen Kredit vergibt, darf sich als Gläubiger ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Stehen dort mehrere Gläubiger, wird der Erlös im Falle einer Zwangsversteigerung nach der Reihenfolge im Grundbuch verteilt. Während die erste Bank als erster Gläubiger auch erstrangig behandelt wird, steht die zweite Bank nachrangig nur an zweiter Stelle. Die zweite Bank hat also mit solch einem Nachrangdarlehen ein höheres Kreditausfallrisiko, und das geht nicht jede Bank ein. Nimmt sie es auf sich, lässt die Bank sich das höhere Risiko immer über hohe Zinsen bezahlen.
Beachten Sie: Auch die erstfinanzierende Bank lehnt eine Nachfinanzierung manchmal ab. Zum Beispiel dann, wenn der schon bestehende Kredit sehr hoch ist oder es sich bereits um eine Vollfinanzierung handelt.
Nötig für die Immobilien-Nachfinanzierung ist eine Aufstellung über die Bauarbeiten, die noch ausgeführt werden müssen, sowie die Bestätigung eines Experten – beispielsweise eines Architekten – dass die beantragte Summe dafür ausreicht. Darüber hinaus benötigen Bauherren ihre aktuellen Einkommensnachweise und einen ausgefüllten Finanzierungsantrag.
Wichtig ist, die Nachfinanzierung zügig zu beantragen, sobald klar wird, dass das vorhandene Baugeld nicht reicht. Die Banken brauchen für die Bearbeitung des Antrags meistens einige Zeit und es kann passieren, dass der neue Kredit zu spät genehmigt wird. Wer dann keine Handwerkerrechnungen mehr bezahlen kann, riskiert durch Mahngebühren zusätzliche Kosten und im schlimmsten Fall einen Baustopp.
Bauherren müssen sich darauf einstellen, dass eine Nachfinanzierung teuer wird. Weil die Darlehenssumme meist deutlich niedriger ist als bei der Erstfinanzierung, berechnen manche Banken einen Kleindarlehensaufschlag. Der Verwaltungsaufwand ist für die Bank nämlich genauso hoch wie bei einem Antrag für eine Erstfinanzierung.
Dazu kommt, dass viele Bauherren mit einer Nachfinanzierung die Beleihungsgrenze ihrer Immobilie überschreiten. Beim sogenannten Beleihungswert handelt es sich um den Betrag, den die Bank bei einer potentiellen Versteigerung mit großer Sicherheit für die Immobilie bekommt. Er entspricht meist 70 bis 90 % des Kaufpreises. Wird dieser Wert durch die Nachfinanzierung überschritten, lassen die Banken sich dies durch einen deutlich höheren Zinssatz bezahlen. Manche Banken lehnen eine Nachfinanzierung in so einem Fall aber auch ab.
Geld zahlen Bauherren auch für den Experten, der die Kostenschätzung übernimmt. Wer die Nachfinanzierung bei einer anderen Bank abschließt als die Erstfinanzierung, muss zusätzlich die Notarkosten für den erneuten Grundbucheintrag zahlen. Dieser Posten entfällt, wenn Bauherren Erstfinanzierung und Nachfinanzierung bei derselben Bank abschließen.
Wer einen zusätzlichen Kredit abschließt, muss diesen natürlich zusätzlich zur Erstfinanzierung bedienen. Die monatliche Belastung steigt also. Durch die hohen Zinsen können schon relativ kleine Beträge eine Nachfinanzierung sehr teuer machen.
Ob Bauherren zunächst nur die Zinsen für den zusätzlich aufgenommenen Kredit zahlen und die Tilgung aussetzen können, hängt von der jeweiligen Bank ab. Häufig gibt es die Möglichkeit, die Tilgung für einige Monate oder sogar ein Jahr auszusetzen.
Bei einer Nachfinanzierung handelt es sich um einen zusätzlichen Kredit zur laufenden Baufinanzierung. Sie ist nötig, wenn das bestehende Baudarlehen nicht ausreicht, um alle Baukosten zu decken. Eine Anschlussfinanzierung schließen Bauherren und Hauskäufer ab, wenn nach dem Ende der Erstfinanzierung noch eine Restschuld offen ist. Die Begriffe werden häufig synonym verwandt, haben aber nichts miteinander zu tun.
Wer keine Nachfinanzierung bekommt, sollte Sonderwünsche und alle Bauarbeiten, die zum aktuellen Zeitpunkt nicht zwingend nötig sind, aufschieben. Ein Pool im Garten oder der Ausbau des Dachbodens kann vielleicht auch noch in ein paar Jahren oder später einmal in Eigenarbeit umgesetzt werden. Fehlen nur kleinere Beträge um den Hausbau fertigzustellen, kann es unter Umständen günstiger sein, statt eines Immobilienkredits einen Ratenkredit aufzunehmen. Dieser wird genau wie ein klassisches Annuitätendarlehen in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Anders als bei einem Immobilienkredit ist es hier aber auch nicht möglich, zunächst nur die Zinsen zu zahlen und erst später mit der Tilgung zu beginnen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, zum Beispiel über Familie oder Freunde einen Privatkredit aufzunehmen.
