Renditerechner für Immobilien: Jetzt Ihre Mietrendite berechnen!

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Die Berechnung der Rendite einer vermieteten Immobilie ist immer ein gegeneinander Aufrechnen von Ausgaben und Einnahmen. Auf der einen Seite können Sie mit Mieteinnahmen planen. Auf der anderen Seite stehen eine hohe Investition für den Erwerb des Objektes und Kosten für den laufenden Betrieb sowie für die Finanzierung. Es existieren verschiedene Formeln zur Berechnung der Rendite, die unterschiedliche Aspekte berücksichtigen. Hier erfahren Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Formeln und was Ihnen unser Renditerechner bietet.

Machen Sie es sich einfach mit unserem Renditerechner für Immobilien!

Sie können die mögliche Rendite einer Immobilie, eines Gebäudes oder einer Wohnung ganz einfach mit unserem Renditerechner berechnen.

Den Renditerechner für Immobilien haben wir als Excel-Datei erstellt, so können Sie die für Ihre Immobilie passenden Informationen eintragen und speichern. Das hat den Vorteil, dass Ihre Angaben beim Berechnen der Immobilienrendite automatisch die vorgegebene mathematische Formel vervollständigen und Ihnen am Ende der Excel-Tabelle sowohl die Nettomietrendite als auch die Eigenkapitalrendite angezeigt wird.

Zusätzlich bietet der Rechner als Ergebnis eine Kalkulation zur Entwicklung der Mietpreissteigerung für einen Zeitraum von 50 Jahren und einen Tilgungsplan für Ihre Immobilienfinanzierung auf Grundlage Ihrer Angaben.

Welche Informationen sind zum Berechnen der Mietrendite notwendig?

Um Ihre Mietrendite zu berechnen, müssen Sie in die Excel-Tabelle des Renditerechners Angaben zu vier Bereichen machen:

• Objektdaten der Immobilie: Dazu gehört der Kaufpreis und der anteilige Wert des Gebäudes in Abgrenzung zum Grundstückswert. Das ist wichtig für die Berechnung der steuerlichen Aspekte. Dann müssen Sie noch die Wohnfläche und die Kosten für eine mögliche Renovierung eintragen.
• Kredit zur Immobilienfinanzierung: Hier tragen Sie die Höhe des Hauskredites ein, den Sie einplanen. Außerdem einige Kreditkonditionen wie Zinssatz und Tilgung. Ein letzter Punkt betrifft die Anschlussfinanzierung. Geben Sie den erwarteten Folgezins nach Abschluss der Zinsbindung Ihres Kredites an.
• geschätzte Mieteinahmen: Mit welcher Kaltmiete pro Monat rechnen Sie? Je höher diese ausfällt, desto höher wird am Ende Ihre Immobilienrendite sein. Von den Mieteinnahmen werden in der Excel-Tabelle automatisch die Verwaltungskosten, die Ausgaben für Instandhaltung und eine Mietausfallpauschale abgezogen.
• Ihre Rendite: Bevor Sie die Angaben zu Ihrer Immobilienrendite erhalten, müssen Sie noch Ihren individuellen Steuersatz eintragen. Dieser ist wichtig, um Ihre Steuerlast zu berechnen. Ganz am Ende der Berechnung wird Ihnen die mögliche Rendite angezeigt.

Was bedeutet Rendite bei Immobilien?

Unter Rendite versteht man den Ertrag einer Geldanlage im Laufe eines Jahres. Sie wird immer in Bezug zum Kapitaleinsatz angegeben, also als Prozentzahl. Der Begriff Rendite stammt aus dem italienischen „rendita“ und bedeutet so viel wie Einnahmen. Die Rendite bei Immobilien, auch Immobilienrendite genannt, beschreibt also den Gewinn, den Sie als Immobilienbesitzer mit dem Objekt erzielen.

Bei der Immobilienrendite lässt sich unterscheiden zwischen der Eigenkapitalrendite, der Mietrendite und der Objektrendite.

• Eigenkapitalrendite berechnen

  Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch der Jahresertrag auf das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital ist. Dabei werden alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Das bedeutet, mit weniger Eigenkapital und mehr Fremdkapital erhalten Sie eine höhere Eigenkapitalrendite. Allerdings erhöhen Sie damit auch Ihr Risiko in Bezug auf die Finanzierung und mögliche Zinssteigerungen, insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Für die Ermittlung der Eigenkapitalrendite bei Immobilien ziehen Sie von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten, die Zinskosten und die Steuerzahlung ab. Diesen Betrag multiplizieren Sie mit 100 und teilen das Ergebnis durch das eingesetzte Eigenkapital. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie und Tilgungsleistungen werden nicht einbezogen.

  Es gilt folgende Formel:

  Eigenkapitalrendite = Jahresertrag nach Steuern x 100 ÷ Eigenkapital

  Unser Renditerechner für Immobilien nimmt Ihnen die Berechnung ab und zeigt Ihnen Ihre Eigenkapitalrendite am Ende der Tabelle an.

• Mietrendite berechnen

  Die Mietrendite ist der Ertrag, den Sie aus der Vermietung des Objektes erzielen. Wichtig ist dabei der Unterschied zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite lässt die Kosten, die Sie als Immobilienbesitzer haben außen vor. Bei der Nettomietrendite werden Ihre Kosten wie z. B. für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes vom Gewinn abgerechnet. Die Nettorendite ist damit die aussagekräftigste Zahl, weil sie Ihre Ausgaben berücksichtigt.

  Die Nettomietrendite berechnen Sie, indem Sie zuerst den Jahresreinertrag ermitteln. Dazu ziehen Sie von den Jahres-Nettokaltmiete alle Ausgaben wie Finanzierungs- und Instandhaltungskosten ab. Den Jahresreinertrag teilen Sie durch die Investitionskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) und multiplizieren den Betrag mit 100.

  Daraus ergibt sich folgende Formel:

  Nettomietrendite in % = Jahresertrag ÷ Investitionskosten x 100

  Auch die Nettomietrendite können Sie ganz einfach mit unserem Renditerechner für Immobilien ermitteln.

• Objektrendite berechnen

  Die Objektrendite beschreibt den Gewinn nach der Verrechnung aller Ausgaben und Kosten mit den Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Allerdings spielt die Finanzierung der Immobilie keine Rolle. Alle Ausgaben, die mit der Immobilienfinanzierung zu tun haben, tauchen bei der Objektrendite nicht auf. Es wird also so getan, als ob die Immobilie komplett aus eigenen Mitteln finanziert wäre. Das erlaubt einen guten Vergleich mehrerer Objekte.

  Für die Berechnung der Objektrendite müssen Sie im ersten Schritt von der Jahres-Nettokaltmiete die jährlichen Unterhaltskosten sowie die Steuer abziehen. Diesen Betrag teilen Sie dann durch die Investitionskosten (also Kaufpreis plus Nebenkosten) und multiplizieren mit 100.

  Das ergibt folgende Formel:

  Objektrendite = (Jahres-Nettokaltmiete – Unterhaltskosten – Steuern) ÷ Investitionskosten x 100

Eine weitere Kennzahl ist der Mietpreismultiplikator, der häufig in Exposés genannt wird. Er beschreibt, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um die Immobilie zu finanzieren. Diese Zahl ist aber nur als erster grober Anhaltspunkt sinnvoll, weil wichtige Bestandteile der Renditeberechnung bei Immobilien wie mögliche Mietausfälle nicht berücksichtigt werden.

Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Es gilt die Faustregel, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4 % das Ziel sein sollte. Das ist der Ertrag nach dem Abzug Ihrer Ausgaben, die Sie in den Erwerb und Erhalt der Immobilie stecken. Damit wird eine höhere Rendite erreicht als z.B. bei der Geldanlage in Tagesgeld oder Festgeld. Hier ist zurzeit eine Rendite von bis zu 1,5 % möglich ist. Allerdings auch nur bei sehr langen Anlagezeiträumen von 10 Jahren.

Wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt in erster Linie von der erwarteten Rendite ab. Und die Rendite hängt wiederum von mehreren Einflussfaktoren ab. Dazu gehören:

• Kaufpreis und Kaufnebenkosten: Je höher der Kaufpreis ausfällt, desto schwerer wird es, das 4 %-Ziel zu erreichen. Das gleiche gilt für die Kaufnebenkosten. Dazu gehören Notar- und Grundbuchkosten, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer.
• Verwaltungskosten: Entweder übernehmen Sie selbst die Verwaltung oder Sie engagieren eine professionelle Hausverwaltung. Beides kostet Geld.
• das Baujahr der Immobilie: Je älter ein Gebäude ist, desto wahrscheinlicher werden Ausgaben für Instandhaltung und Sanierung. Auch diese Kosten verringern die Rendite. Außerdem bestimmt das Baujahr die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.

Ein wichtiger Wert im Renditerechner für Immobilien: die Miethöhe

Der Gedanke ist ganz einfach: Je höher die Miete ausfällt, die ich verlangen kann, desto höher steigt meine Rendite bei der Vermietung. Abgesehen von gesetzlichen Beschränkungen der Miethöhe, die Sie unbedingt beachten sollten, gibt es weitere Faktoren, die die Miethöhe beeinflussen. Deshalb sollten Sie bereits bei der Auswahl des Objektes besonders auf die Lage und die Qualität der Immobilie achten, wenn Sie später eine gute Mietrendite berechnen möchten.

Die Lage der Immobilie

Die Immobilienlage ist in den meisten Fällen das wichtigste Kriterium für die Festlegung von Immobilienpreisen beim Kauf und für die Miethöhe. Eine gute oder sehr gute Lage erlaubt Ihnen höhere Mieten zu verlangen. Das ist z. B. gegeben, wenn eine gute Infrastruktur von Verkehrswegen und Einkaufsmöglichkeiten besteht. Oder wenn sich Freizeitmöglichkeiten und Grünanlagen in der Nähe befinden. Diese Punkte machen eine Gegend beliebt und sorgen für eine hohe Nachfrage, die sich in hohen Mieten wiederspiegelt. Vielfach ist deshalb das Mietpreisniveau in Großstädten und Innenstädten höher als in Randlagen oder in kleineren Städten.

Die Qualität der Immobilie

Ein weiterer wichtiger Faktor für eine hohe Miete ist die bauliche Qualität des Gebäudes und der Zustand des Grundstücks. Moderne Neubauten oder gepflegte und frisch sanierte Mietobjekte sind beliebter und lassen sich besser vermieten als heruntergekommene Häuser oder Wohnungen. Das gleiche gilt für die Innenausstattung: Eine moderne Einbauküche mit energiesparenden Geräten ist wertvoller als ein leerer Küchenraum mit freiliegenden Anschlüssen. Ein guter Zustand der Immobilie sorgt für höhere Mieten.

Denken Sie auch an nicht umlagefähige Kosten

Als Vermieter kommen Ausgaben auf Sie zu, die Sie nicht auf die Mieter über die jährliche Betriebskostenabrechnung umlegen dürfen. Sie sind mit der Miete bereits abgegolten. Dazu gehören:

• Instandsetzungs- und Reparaturkosten
• Verwaltungs- und Bankkosten
• Rücklagen

Dagegen können Sie einen Teil der Kosten, die beim Betrieb der Immobilie anfallen, als Betriebskosten (Nebenkosten) auf die Miete umlegen. Das sind z. B. Ausgaben für:

• Heizung und Warmwasser
• die Abwasserentsorgung und Müllabfuhr
• die Beleuchtung
• den Hausmeister und Schornsteinfeger
• Versicherungen und Grundsteuer
• den Aufzug

Diese Kosten müssen Sie einmal im Jahr mit der Betriebskostenabrechnung dem Mieter gegenüber offenlegen. Sie machen den Unterschied zwischen Kaltmiete (Nettomiete) und Warmmiete (Bruttomiete) aus. Bei der Warmmiete sind die Nebenkosten bereits enthalten. Sie ist deswegen immer höher als die Kaltmiete.

Der beste Weg zur Immobilienfinanzierung

Auch eine Immobilie als Kapitalanlage wird fast immer über einen Immo­bilien­kredit finanziert, weil man die Kredit­zinsen steuer­lich geltend machen kann. Einen Über­blick über die aktu­ellen Ange­bote bietet Ihnen unser Bau­finan­zierung Vergleich. Außer­dem haben wir für Sie 7 Tipps zur Bau­finan­zierung zusammen­gestellt, die es Ihnen er­leich­tern, den passen­den Kredit zu finden.

Muss ich für Mieteinnahmen Steuern zahlen?

Ja, als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder mehrere Objekte vermieten – Sie müssen auf Ihren Gewinn Steuern zahlen. Das geschieht im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung zu Ihrem persönlichen Steuersatz, der zwischen 14 und 42 % liegt. Ausgenommen sind kurzfristige Untervermietungen.

Sie können allerdings Ihre Steuerlast verringern, indem Sie Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören z.B. Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Kreditzinsen, Reparaturkosten und Kosten für den Steuerberater.

Absetzung für Abnutzung (AfA) reduziert Steuerlast

Außerdem besteht die Möglichkeit einer Abschreibung der Immobilie. Der Fachbegriff lautet „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA. Auf diesem Weg können Sie einen Teil der Wertminderung des Gebäudes steuerlich berücksichtigen. Das geschieht, indem Sie über mehrere Jahre jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Gebäudewertes von den Mieteinnahmen abrechnen. Je nach dem Alter des Gebäudes existieren verschiedene Abschreibungssätze für die AfA. Bei Immobilien, die älter als Baujahr 1924 sind, über 40 Jahre jährlich 2,5 % der Kosten, bei jüngeren über 50 Jahre 2 % pro Jahr.

Auf jeden Fall ist es ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie als Geldanlage mit einem Steuerberater zu klären, was Sie steuerlich absetzen können.

Soll ich meine Immobilie verkaufen oder vermieten?

Die Frage, was rentabler ist, Haus oder Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Ihren persönlichen Umständen und der Immobilie ab, um die es geht. Es gibt sowohl Argumente für einen Verkauf als auch für eine Vermietung.

Gute Argumente für eine Vermietung sind:

• regelmäßige Einnahmen (siehe Mietrendite berechnen)
• mögliche Wertsteigerung für einen späteren Verkauf

Für einen Verkauf spricht:

• hoher Erlös (einmalig)
• kein Aufwand bei Suche eines geeigneten Mieters
• keine Arbeit und kein Ärger mit Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung

Sind Sie noch unsicher, ob Sie besser verkaufen oder vermieten sollen? Dann hilft Ihnen vielleicht eine aktuelle Bewertung der betreffenden Immobilie. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung erhalten Sie in wenigen Schritten einen Eindruck, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung zurzeit am Markt wert ist.

Crowdinvesting als neue Möglichkeit der Geldanlage in Immobilien

Heutzutage können Sie auch per Crowdinvesting mit Immo­bilien Gewinn machen. Das funk­tio­niert schon mit klei­nen Summen. Bei dieser Form der Geldanlage in­ves­tieren viele Men­schen ge­mein­sam in aus­ge­wählte Immo­bilien­pro­jekte. Diese werden über spe­zielle Platt­formen vermittelt. Be­kannte An­bieter sind z. B. Exporo, Bergfürst und Zinsland.

An diesem Immobilien-Investment können Sie sich bereits mit geringen Be­trägen von 250 € oder 500 € be­tei­ligen. Bei rela­tiv kurzen Lauf­zeiten von 1–3 Jahren sind Ren­diten bis zu 10 % möglich. Aller­dings gilt diese Geld­anlage als riskant, weil es sich fast immer um Nach­rang­dar­lehen handelt. Im Falle einer In­sol­venz des Immo­bilien­pro­jek­tes werden als erstes die Forde­rungen der Banken erfüllt. Erst danach sind Pri­vat­inves­toren an der Reihe.