Zins- und Tilgungsrechner: Jetzt Tilgung für Ihre Immobilie berechnen!

Tilgung berechnen: So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 18.09.2024

Eine Immobilienfinanzierung bestimmt sich anhand mehrerer Variablen. Am besten rechnen Sie vor Ihrem ersten Finanzierungs­gespräch genau durch, wie sich die einzelnen Para­meter auf Ihre Kredit­konditionen aus­wirken. Mit unserem Tilgungs­rechner können Sie einfach per Maus­klick berechnen, welchen Effekt z. B. die Zinsen oder die Dauer der ZInsbindung auf Rate und Rest­schuld haben. Nutzen Sie den Tilgungsrechner zum Ausprobieren: Verändern Sie einzelne Angaben und es wird deutlich, welchen Einfluss die einzelnen Parameter auf die Baufinanzierung haben.

Im Folgenden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Angaben Sie in unserem Tilgungs­rechner für Immobilien machen müssen und welche Rolle diese spielen.

• Schritt 1: Tragen Sie die gewünschte Sollzinsbindung ein

  Sie wählen eine Sollzins­bindung zwischen 5 und 30 Jahre. Das ist der Zeit­raum, in dem die Zinsen Ihrer Bau­finan­zierung unver­ändert bleiben. Generell gilt dabei: Sind die Zinsen aktuell niedrig, lohnt sich eine lange Zins­bindung. Bei hohen Zinsen ist eine kurze Zins­bindung ange­bracht. Sehr häufig ist eine Zinsbindung von 10 oder 12 Jahren, also ein mittlerer Zeit­raum.

  Läuft die Zinsbindung ab, dann suchen Sie sich für die Anschluss­finanzierung einen An­bieter mit dann günstigen Zinsen für die Abzahlung der Rest­schuld.

• Schritt 2: Entscheiden Sie sich für einen Darlehensbetrag

  Hier tragen Sie die Summe ein, die Sie für Ihre Finanzierung benötigen.

• Schritt 3: Wählen Sie den effektiver Jahreszins

  Der Effektive Jahreszins gibt an, wie teuer das Darlehen für Sie wird. Je höher die Zinsen, desto höher fallen die Kreditkosten aus. Dieser Zinssatz ist während der Zinsbindung festgeschrieben und kann nicht verändert werden.

• Schritt 4: Bestimmen Sie die monatliche Rate

  Das ist der Betrag, den Sie pro Monat an die Bank zurückzahlen. Hierbei ist es wichtig, dass die Monatsrate zu Ihrem finanziellen Budget passt. Es gilt die Faustregel, dass die Rate nicht mehr als 35 % Ihres monat­lichen Netto­ein­kommens übersteigt.

• Schritt 5: Tragen Sie einen Tilgungssatz ein

  Der Tilgungssatz oder auch die Tilgungsrate ist der Prozentsatz des Kredits, der pro Jahr an die Bank zurückgezahlt wird. Sie dient dazu, die aufgenommene Kreditschuld in gleichbleibenden Raten abzuzahlen. Eine hohe Tilgungsrate führt dazu, dass Sie den Kredit schneller abbezahlen. Allerdings sind dafür höhere Monatsraten notwendig. In vielen Fällen entscheiden sich Kreditnehmer für eine Tilgungsrate von 1 oder 2 %.

• Schritt 6: Planen Sie Sondertilgungen

  Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen an die Bank, die die Darlehensschuld reduzieren. Wenn Sie damit planen, können Sie hier eine Summe eintragen.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate im Tilgungsrechner sein?

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meistens um ein so­ge­nanntes Annui­täten­darlehen. Das bedeutet, dass Sie das Dar­lehen mit einer festen monat­lichen Rate zurück­bezahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungs­anteil und einem Zins­anteil zusammen. Die Tilgung muss ins­gesamt mindestens 1 % der Kredit­summe betragen. Darüber hinaus können Sie frei darüber ent­scheiden, wie hoch dieser Anteil monat­lich sein darf. Je nach Höhe des Tilgungs­anteils variieren die monat­liche Belastung sowie die Rück­zahlungs­dauer. Dabei gelten folgende Faust­regeln:

• Laufzeit: Viele Experten empfehlen, Ihre Immobilie bis zum Renten­alter ab­zube­zahlen. Halten Sie die Tilgung also nur so klein wie nötig, um nicht unnötig lange Schulden zu haben.
• Durch eine hohe Tilgungs­rate verkürzt sich die Gesamt­laufzeit des Dar­lehens und damit auch die insgesamt er­brachte Zins­leistung. Zudem gewähren einige Banken bei einer kurzen Lauf­zeit einen Zins­rabatt.
• Insgesamt sollte die Rate nicht mehr als 40 % Ihres monat­lichen Netto­einkommens betragen. Je höher die Tilgungs­rate jedoch ist, desto geringer ist der Zins­anteil auf die folgenden Monats­raten. Denn Zinsen werden nur auf die Rest­schuld erhoben, nicht jedoch auf bereits ab­bezahlte Summe.

Im folgenden Rechen­beispiel gehen wir von einem Dar­lehen in Höhe von 200.000 € aus. Bei einem Soll­zins­satz von 2,8 % haben wir die mindestens erforder­liche Tilgungs­rate von 1 % der durch­schnittlichen Tilgungs­rate von 3 % gegenüber­gestellt.

Hier wird schnell deutlich, dass eine hohe Tilgungs­rate sowohl die Lauf­zeit als auch die effek­tive Zins­leistung verringert. Nach 10 Jahren haben Sie bei einer Tilgung von 3 % rund 6.000 € weniger Zinsen bezahlt als bei einer Tilgung von 1 %. Wie lange muss ich mein Haus ab­bezahlen – diese Frage hängt also vor allem mit der Höhe der Tilgung­srate zusammen.

Wie kann ich einen Tilgungsplan berechnen?

Sie können unseren Tilgungs­rechner auch als Tilgungs­plan-Rechner nutzen: Haben Sie alle Variablen in das Formular von unserem Zins- und Tilgungs­rechner ein­getragen, klicken Sie auf die Schalt­fläche „Berechnund starten“ und er­halten sowohl die monat­liche Rate als auch die Rest­schuld nach Ablauf der Soll­zins­bindung.

Zudem erscheint die Schalt­fläche „Tilgungs­plan". Dort erhalten Sie eine jahres­genaue Auf­schlüsselung Ihrer Tilgung, den Tilgungs­plan. Darauf können Sie auf einen Blick die Höhe der Raten im Jahr, deren Zins- und Tilgungs­anteil sowie die Rest­schuld ablesen.

Was beeinflusst beim Tilgungsrechner die Restschuld?

Einige Variablen wirken sich auf die Rest­schuld bei unserem Tilgungs­rechner für Ihr Haus aus:

• Tilgungsrate: Je höher die Tilgungs­rate, desto schneller sinkt die Rest­schuld und damit auch die Zins­kosten, die Sie insgesamt für Ihr Dar­lehen zahlen.
• Laufzeit: Je kürzer die Gesamt­laufzeit ihres Kredits, desto schneller sinkt die Rest­schuld.

Wollen Sie Ihre Rest­schuld so schnell wie möglich redu­zieren, ist es also sinnvoll, mit einer höchst­möglichen Tilgungs­rate ein­zusteigen. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Bau­finanzierung in zwei Teile zu splitten.

Tipps zum Berechnen der Tilgung

Auch wenn Sie sich für ein klassisches Dar­lehen mit konstanter Tilgung ent­scheiden, gibt es noch einige Möglichkeiten, un­erwartete Bewegungen auf Ihrem Konto zu berück­sichtigen und zu Ihrem Vor­teil zu nutzen. Wir zeigen Ihnen hier mögliche Zusatz­regelungen in Kredit­verträgen, die Ihnen Sonder­zahlungen und Raten­aussetzungen ermöglichen:

• Sondertilgung

  Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aus­sicht, können Sie zusätz­lich zu den festen monat­lichen Raten die Rest­schuld mit einer Einmal­zahlung, einer so­genannten Sonder­tilgung, redu­zieren. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Klausel zu kosten­losen Sonder­tilgungen beinhaltet.

• Tilgungswechsel

  Ähnlich wie bei der Sonder­tilgung bietet sich ein Tilgungs­wechsel an, um den Kredit schneller ab­zu­bezahlen. Haben Sie beispiels­weise eine Gehalts­erhöhung erhalten, können Sie die Tilgungs­rate nach oben anpassen und so die Rest­schuld schneller als ur­sprünglich geplant verringern. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob dies möglich ist. Viele Kredit­institute bieten bis zu zwei kosten­lose Tilgungs­wechsel pro Jahr an.

• Tilgungsaussetzung

  Kündigen sich finanzielle Eng­pässe an, können Sie im Kredit­vertrag eine Tilgungs­aussetzung verein­baren. In den Monaten, die Sie auf diese Klausel zurück­greifen, bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Aller­dings erhöht sich dadurch die Lauf­zeit Ihres Kredits und somit auch die Zins­kosten.

Wie berechne ich ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn Sie die Soll­zins­bindung auf die gesamte Lauf­zeit des Kredits fest­legen. Sie müssen sich nach Ab­schluss des Kredits um nichts mehr kümmern und bezahlen über die gesamte Lauf­zeit stets den­selben Zins­satz – egal, ob sich die markt­üblichen Bau­zinsen gerade nach oben oder unten bewegen. Um ein Voll­tilger­darlehen zu berechnen, müssen Sie im Feld „Tilgung“ ledig­lich die gewünschte Lauf­zeit in Monaten ein­geben und erhalten den ent­sprechenden Tilgungs­plan.