Wann sich eine Umfinanzierung für Sie lohnt, hängt maßgeblich davon ab, wann die Sollzinsbindung Ihrer bestehenden Baufinanzierung endet. Wann der Zeitpunkt für eine Umschuldung günstig ist und wie Sie dabei Kosten sparen, erfahren Sie hier.
Mit einer Umfinanzierung lässt sich ein teurer Altkredit durch einen günstigeren Kredit ablösen, wodurch die monatliche Rate sinkt. Dadurch verschaffen Sie sich einen finanziellen Spielraum für wichtige Anschaffungen, Urlaube oder Ansparungen. Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Ersparnis direkt wieder in die Tilgung Ihrer Baufinanzierung zu stecken, um schneller schuldenfrei zu sein. Mit Abschluss einer Laufzeit von 15 Jahren oder mehr sichern Sie sich das günstige Zinsniveau zudem für einen möglichst langen Zeitraum. So sind Sie für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte finanziell gut aufgestellt. Neben Baukrediten lassen sich auch andere Kreditarten wie Ratenkredit problemlos umfinanzieren.
Bei einer Umfinanzierung fallen Kosten an, die bei der Entscheidung miteinkalkuliert werden müssen. Neben den Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die sich in der Regel auf nicht mehr als 0,3 % der Finanzierungssumme belaufen, kann bei vorzeitiger Umfinanzierung seitens der Bank auch eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. Wie hoch die Gebühr ist, hängt von der Höhe der Zinseinnahmen ab, die der Bank bis zum Ende der regulären Zinsbindung durch die Umschuldung entgehen. Eine Umschuldung ist deshalb nicht zu jedem Zeitpunkt der Zinsbindung empfehlenswert.
Eine Umfinanzierung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie mit dem Wechsel des Darlehensgebers günstiger weiterfinanzieren. Dabei sollten Sie unbedingt alle anfallenden Wechselkosten miteinberechnen.
Je deutlicher die Bauzinsen der Umfinanzierung unter dem Zinssatz des Altvertrags liegen, desto größer die Ersparnis. Haben Sie beispielsweise im Jahr 2010 eine Baufinanzierung abgeschlossen, konnten Sie im Jahr 2021 zu einem fast 3 % günstigeren Zinssatz umfinanzieren. So sparen Sie mit einer Umschuldung auf Jahre oder Jahrzehnte gerechnet schnell viele tausend Euro. Je nach Höhe der Zinsersparnis kann es sich dabei unter Umständen sogar lohnen, die Vorfälligkeitsgebühr in Kauf zu nehmen.
Um den richtigen Zeitpunkt für die Umfinanzierung nicht zu verpassen, sollten Sie sich bereits während der Sollzinsbindung mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Holen Sie dazu beispielsweise mit einem Baugeld Vergleich bei verschiedenen Banken aktuelle Zinskonditionen für eine Weiterfinanzierung ein. Durch den Marktüberblick verschaffen Sie sich einen wichtigen Vorteil bei der Verhandlung mit Ihrer Hausbank über eine mögliche Prolongation. Denn eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank ist zwar die bequemste Variante, aber nicht die günstigste. Der Grund: Bestandskunden erhalten gegenüber Neukunden nicht bessere Konditionen. Mit einer rechtzeitigen Analyse des Zinsmarktes können Sie außerdem besser beurteilen, ob Ihre Hausbank Ihnen tatsächlich ein günstiges Angebot unterbreitet hat. Weicht das Angebot stark vom durchschnittlichen Marktzins ab, sollten Sie zu einem anderen Kreditinstitut umfinanzieren.
Ob Sie mit einer Umfinanzierung Geld sparen, hängt im Wesentlichen von der Zinsersparnis und vom Zeitpunkt ab, zu dem Sie Ihren Kredit umschulden. Planen Sie eine Umschuldung, sollten Sie zuerst prüfen, in wie vielen Monaten oder Jahren die Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung genau endet. Denn: Je größer der Zeitraum zwischen Umfinanzierung und dem Ende der Sollzinsbindung, desto kostspieliger wird die Umfinanzierung. Die folgenden Zeiteinheiten helfen Ihnen dabei, Ihre Möglichkeiten im Vorwege richtig einzuschätzen.
Dann können Sie mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten problemlos umfinanzieren. Denn Sie haben per Gesetz (§489 BGB) das Recht auf Sonderkündigung – und das ganz unabhängig von der Dauer Ihrer Zinsfestschreibung. Sie können also beispielsweise auch bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren nach 10 Jahren problemlos wechseln, ohne dass für Sie Entschädigungskosten anfallen. Wichtig ist, dass Sie hierbei die Kündigungsfrist einhalten. Übrigens: Baufinanzierungen mit einem variablen Zinssatz können jederzeit innerhalb einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings birgt diese Finanzierungsart auch mehr Risiko für den Darlehensnehmer als ein Kredit mit festem Zinssatz. Eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz ist daher nicht zu empfehlen.
Sie sparen mit einer Umfinanzierung, wenn die Zinsersparnis höher ist als die Kosten für die Umfinanzierung!
Endet die Zinsfestschreibung in den kommenden 12 Monaten, ist eine Anschlussfinanzierung ebenfalls problemlos möglich. Damit die Umfinanzierung zu den günstigsten Konditionen realisiert werden kann, sollten Sie jedoch im Vorfeld rechtzeitig bei mehreren Anbietern Angebote anfordern und diese miteinander verglichen. Ein Baugeld Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach dem passenden Anbieter. Beachten Sie beim Abschluss der Umschuldung, dass die bereitstellungsfreie Zeit für den gesamten Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung vereinbart wird. Hintergrund: Viele Banken berechnen für den Zeitraum, in dem das vereinbarte Darlehen vom Kreditnehmer noch nicht abgerufen wird, Bereitstellungszinsen.
Endet die Zinsbindung in 12 Monaten bis 5 Jahren, können Sie sich einen günstigen Bauzins mit einem Forward Darlehen im Voraus sichern. Der Vorteil dieser Finanzierungsart: Sie sichern sich ein günstiges Zinsniveau Monate oder sogar Jahre vor Ende der Zinsbindung für Ihre spätere Umfinanzierung. Bis es soweit ist, tilgen Sie die verbleibende Restschuld der bestehenden Baufinanzierung zu den alten Konditionen weiter. Ein Forward Darlehen lohnt sich besonders in Zeiten, in denen sich ein Anstieg der Zinsen abzeichnet. Durch das Forward Darlehen vermeiden Sie außerdem, die bei einer vorzeitigen Umfinanzierung anfallenden Vorfälligkeitsgebühren. Allerdings berechnen Banken bei einem Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Er liegt aktuell bei zirka 0,02–0,03 % pro Monat (Stand: Juni 2024).
Beträgt die Laufzeit Ihrer Zinsfestschreibung noch über 5 Jahre, ist eine vorzeitige Umfinanzierung die einzige Alternative, sich ein günstiges Zinsniveau zu sichern. Denn die meisten Banken gewähren die Zinssicherung durch ein Forward Darlehen nur bis zu 60 Monate im Voraus. Bei einer vorzeitigen Umfinanzierung verlangen Kreditinstitute jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie darf von der Bank erhoben werden, da ihr durch die vorzeitige Ablösung Zinseinnahmen entgehen. Die Höhe der Entschädigung hängt vor allem von der Restlaufzeit des Darlehens, dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Zudem ist Ihre Bank gar nicht verpflichtet, einer vorzeitigen Umschuldung überhaupt zuzustimmen.
