1. Voraussetzung: Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung
Sie wollen Ihre Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach Kauf oder Bau verkaufen? In diesem Fall können Sie Ihre Baufinanzierung kündigen. Allerdings wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, schließlich verliert sie durch die vorzeitige Kündigung Zinseinnahmen, mit denen sie gerechnet hatte. Korrekterweise spricht man bei in diesem Fall von einer Ablösung der Baufinanzierung, nicht von einer Umschuldung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie nur umgehen, wenn sich sowohl Käufer als auch Bank damit einverstanden erklären, dass der Darlehensvertrag an den Käufer übergeht.
2. Voraussetzung: Umschuldung der Baufinanzierung nach 10 Jahren
Wenn Ihre Baufinanzierung länger als 10 Jahre läuft, haben Sie immer die Möglichkeit ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung umzuschulden. Laut § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs können in diesem Fall alle laufenden Baufinanzierungen kostenlos umgeschuldet werden und zwar täglich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Wenn Sie also eine längere Zinsbindungsfrist mit der Bank vereinbart haben, beispielsweise 15, 20, 25 oder 30 Jahre, dürfen Sie nach 10 Jahren immer kostenlos kündigen und einer anschließenden Umschuldung steht nichts im Wege.
Auch wenn in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, müssen Sie mit Notar- und Grundbuchgebühren rechnen, die für die Umschreibung des Gläubigers fällig werden. Als Faustregel gilt: Ist der Zins der neuen Baufinanzierung um 0,2 Prozentpunkte niedriger als der Zins Ihrer jetzigen Finanzierung, haben Sie die Kosten schnell wieder hereingeholt.
