Üblich bei einer Baufinanzierung sind Kredite mit einer langfristigen Zinsbindung. Das variable Darlehen ist anders: Hier gibt es variable Zinsen, die in kurzen Fristen angepasst werden. Wir erklären Ihnen, in welchen Fällen sich diese flexible Form der Finanzierung anbietet.
Das variable Darlehen ist eine Baufinanzierung ohne Sollzinsbindung. Die Hypothekenzinsen werden regelmäßig alle 3 Monate an die aktuelle Marktlage angepasst. Maßstab ist der sogenannte Drei-Monats-Euribor. Das ist der Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen. Es ist ein Modell, das sich zum Beispiel zur Zwischenfinanzierung eignet, etwa bei Aussicht auf eine baldige große Summe aus einem Immobilienverkauf, Erbschaften oder Schenkungen.
Da die variable Hypothek eine Baufinanzierung ohne Zinsbindung ist, werden die Zinsen regelmäßig neu festgelegt. Sie orientieren sich dabei am Euribor. In voller Länge heißt dieser „Euro Interbank Offered Rate“. Hier handelt es sich um einen der Referenzzinssätze für Termingelder. Die Banken legen dessen Höhe fest. Der Euribor ist dabei Grundlage für zahlreiche Zinsprodukte. Für die Baufinanzierung mit variablem Zins wird der Drei-Monats-Euribor gewählt. Das variable Darlehen heißt durch diese Definition der Regeln zur Zinsanpassung auch Euribor-Darlehen.
Der größte Vorteil und zugleich größte Nachteil dieses Darlehens zur Baufinanzierung ist die hohe Flexibilität. Ein Vorteil darin ist, dass Sie praktisch jederzeit ihr Darlehen zum Teil oder vollständig tilgen können. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit langfristig gebundenem Zinssatz geht das nicht ohne weiteres, weil Sie im Regelfall nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Baufinanzierungsvertrag herauskommen. Ein Nachteil der Flexibilität ist, dass Sie die Zinszahlungen nicht langfristig planen können und sich so die monatliche Belastung erhöhen kann, wenn die Zinsen steigen.
Mit seinen Vor- und Nachteilen bietet sich das variable Darlehen in verschiedenen Situationen an. Dazu gehören Übergangsphasen zur Zwischenfinanzierung, etwa wenn die alte Wohnung oder das alte Haus verkauft werden soll und daraus ein großer Erlös erwartet wird. Oder wenn die Auszahlung einer hohen Geldsumme in einem absehbaren Zeitraum bevorsteht und Sie diese bis dahin über einen Kredit abdecken möchten. In solchen Fällen finanziert man in der Regel einen Teil der Kreditsumme über ein klassisches Annuitätendarlehen und den anderen Teil über ein variables Darlehen, der dann durch den Geldeingang abgelöst wird.
Grundsätzlich sollte ein Bauherr oder Käufer einer Immobilie nicht nervös werden, wenn er mit variablen Zinsen finanzieren will. Kurzfristig um 0,2 oder 0,3 Prozentpunkte steigende Zinsen sollten kein Problem für ihn darstellen.
Sie wollen zuerst ein Grundstück kaufen und wissen noch nicht, wann der Hausbau beginnen soll? Dann kann das variable Darlehen ein kluger Weg sein. So können Sie in der Zwischenphase das Grundstück finanzieren. Sobald dann der Bau beginnen soll, kündigen Sie das variable Darlehen und gehen in eine langfristige Finanzierung. Eine Alternative dazu kann eine Baufinanzierung mit kurzer Zinsbindung sein, wenn Sie wissen, dass der Hausbau in ein oder zwei Jahren starten soll.
Seinen Nutzen zeigt das variable Darlehen vor allem immer dann, wenn eine Phase mit hohen Bauzinsen zu Ende geht. Wer Anfang 2010 einen langfristigen Baukredit abgeschlossen hatte, war bis 2020 an einen Zinssatz von über 4 % gebunden. Wer dagegen seit Anfang 2010 seine Immobilie über variable Zinsen finanzierte, profitierte fast durchgehend von sinkenden Zinsen. In diesem Fall ist ein variables Darlehen die Finanzierung mit den günstigeren Konditionen. Der Starnberger Finanzierungsberater Kurt Neuwirth sagte dem Handelsblatt auf Grundlage einer von ihm in Auftrag gegebenen Studie, dass in 93 % der Fälle ein variabler Zinssatz im Vergleich einer Immobilienfinanzierung über 20 Jahre günstiger war.
Allerdings haben wir aktuell ein anderes Szenario: Nach dem historischen Tiefstand der Bauzinsen haben sie sich seit Herbst 2021 verdreifacht und erst gegen Ende 2023 wieder etwas verringert. Nach den Zinssenkungen des EZB-Leitzinses im Sommer 2024 gehen Experten von eher gleichbleibenden Zinsen aus.
Der erste und wichtigste Kostenfaktor ist natürlich ein steigender Zins. Damit hier das Risiko begrenzt bleibt, können Sie eine Zinsobergrenze festsetzen. Dieses sogenannte Cap Darlehen schützt Sie vor einem unkalkulierbaren Risiko. Aber die Vereinbarung kostet eine Gebühr. Außerdem verlangen Banken üblicherweise eine Bearbeitungsgebühr für das variable Darlehen. Diese fällt regelmäßig vergleichsweise hoch aus, die Regel ist 1 %. Das heißt, für ein variables Darlehen sind die Konditionen oft ungünstiger als für ein langfristiges. So fallen beispielsweise bei einem Kredit über 320.000 € in der Regel mehr als 3.000 € Gebühren an – wenn Sie das Darlehen für eine Zwischenfinanzierung über 1 Jahr wählen, ist das ein erheblicher Batzen. Falls sich Ihre Bonität im Laufe der Zeit verschlechtert, verlangen manche Banken zudem einen Bonitätszuschlag – auch das erhöht die Kreditkosten. Schließlich lohnt auch bei einem variablen Zinssatz der Vergleich, um die günstigsten Konditionen zu bekommen.
Die Kündigungsfrist für ein variables Darlehen beträgt üblicherweise 3 Monate. Mit erfolgter Kündigung kann das Darlehen in ein Festzinsdarlehen umgewandelt werden. Das kann etwa sinnvoll sein, wenn die Sollzinsen durch einen Wandel in der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank absehbar deutlich steigen sollten. Die Umwandlung kostet aber eine Gebühr. Üblich sind bei einer Laufzeit von 10 Jahren etwa 2 % der Darlehenssumme, also dann 0,2 % pro Jahr. Da Sie aber schon für das variable Darlehen vorher eine Gebühr gezahlt haben, mussten Sie insgesamt mehr für Gebühren ausgeben als der Darlehensnehmer, der von Anfang an auf ein langfristiges Darlehen gesetzt hat.
