In verschiedenen Situationen müssen Sie den Wert einer Immobilie bestimmen – etwa bei einer Scheidung, einer Erbschaft oder einem Verkauf. Wir zeigen Ihnen, welche Wertermittlungsarten es gibt, welche für Sie in Frage kommen und wie Sie den Verkehrswert vom Marktwert unterscheiden.
Die Grundlagen der Wertermittlung für ein Haus sind die harten Fakten rund um das einzelne Objekt. Lage, Objektart, Größe, Alter, Zustand und Ausstattung eines Hauses oder einer Wohnung sind die wichtigsten Orientierungspunkte. Mit diesen Informationen lässt sich der Wert einer Immobilie recht gut ermitteln, ohne dass ein Gutachter benötigt wird. Welche Verfahren dazu herangezogen werden, stellen wir Ihnen im Folgenden vor.
Es gibt für die Wertermittlung einer Immobilie drei normierte Verfahren, die auch Experten wie zum Beispiel Gutachter nutzen. Diese Wertermittlungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Art der Wertermittlung für eine Immobilie angewandt wird, hängt im Wesentlichen vom Typ der Immobilie ab. Für selbst genutzte Immobilien eignen sich das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren ist das übliche Verfahren für selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke. Wesentliches Merkmal ist, dass hierfür real erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien und Grundstücken die Berechnungsgrundlage sind. Von diesen Verkäufen wird der Verkehrswert der Immobilie abgeleitet. Dieses Verfahren gilt als einfachste und zugleich sehr präzise Methode. Es dient auch zur Wertermittlung einer Wohnung.
Es wird unterschieden zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren. Das direkte Verfahren wird gerne bei einer wirklich einfachen Vergleichbarkeit genutzt, wenn etwa der Verkaufspreis von einem bauähnlichen Haus aus der Parallelstraße vorliegt. Das indirekte Vergleichswertverfahren wird angewandt, wenn solch ein Beispiel nicht vorliegt. Dann müssen für den Vergleichswert bei den Gutachterausschüssen Datensätze zu den örtlichen Verkäufen herangezogen werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln.
Mit dem Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert anhand der Erträge einer Immobilie ermittelt. Dieses Verfahren wird also vor allem bei Miet- und Pachtobjekten angewandt, zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern. Der Ertragswert setzt sich dabei aus dem Bodenwert – also dem Wert des unbebauten Grundstücks – und den Mieteinnahmen zusammen. Von den Einnahmen werden Abschreibungen und Bewirtschaftungskosten abgezogen und so die Rendite ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist allerdings komplex. Es beinhaltet noch eine Reihe weiterer Faktoren wie den Zustand der Immobilie oder etwaige Abzüge oder Zuschläge je nach den Merkmalen von Gebäuden.
Das Sachwertverfahren wird auch für privat genutzte Häuser angewandt. Unter den drei Verfahren ist es das komplizierteste, da viele Faktoren einfließen. Dieses Verfahren muss häufig dann angewandt werden, wenn Vergleichsobjekte selten sind oder sogar ganz fehlen. Das kann bei Architektenhäusern oder besonderen Immobilien wie ein zum Wohnhaus umgebauter Wasserturm der Fall sein, aber auch schlicht in ländlichen Regionen wegen der fehlenden Vergleichsobjekte. Der Sachwert wird dann aus drei Elementen ermittelt: Den Grundstückswert (Bodenrichtwert), die Gebäude-Herstellungskosten sowie den Gebäude-Sachwert. Für den Gebäude-Sachwert wird eine Alterswertminderung eingerechnet. Wenn etwa für ein Haus eine Gesamtnutzung von 80 Jahren erwartet wird, werden jedes Jahr 1,25 % der Herstellungskosten abgezogen.
Es kann sinnvoll sein, ein zweites oder unter Umständen sogar alle drei Verfahren anzuwenden. Dann sind sowohl die örtlichen Gegebenheiten als auch die Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt. Falls Sie sich überlegen, ein professionelles Gutachten anfertigen zu lassen, sollten Sie den Gutachter fragen, mit welchem Verfahren er ermittelt.
Neben den drei gängigen Verfahren tauchen zudem folgende Begriffe im Zusammenhang mit der Wertermittlung einer Immobilie auf.
Bei der Baufinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung begegnet Kunden der Beleihungswert. Dieser Wert gibt an, welchen Betrag die Bank mindestens erhält, wenn Sie als Kreditnehmer nicht mehr Ihre Raten bezahlen können und das Haus verkauft oder versteigert werden muss. Den Beleihungswert ermitteln die Banken auf Grundlage der drei normierten Verfahren. Aus diesem Beleihungswert wird dann der Kreditrahmen ermittelt. Früher galten 80 % des Beleihungswerts als Obergrenze für den Baukredit. Wird für ein Wunschobjekt also ein Beleihungswert von 300.000 € ermittelt, bekommen Sie 240.000 € Kredit. Mittlerweile gewähren Banken aber auch immer wieder höhere Kredite.
Den Verkehrswert ermittelt ein Sachverständiger mit sehr guter Kenntnis der jeweiligen örtlichen Situation. Er stellt den sachlichen Wert fest, also den Preis, der beim Verkauf der jeweiligen Immobilie üblicherweise erzielt werden kann. Ist der Verkehrswert auch der Verkaufswert? Nein. Der Verkehrswert ist der mit den normierten Verfahren berechnete Wert. Der Verkaufswert ist der Preis, den Käufer tatsächlich am Markt zu zahlen bereit sind. Falls der Kaufpreis deutlich höher liegt, wurde ein Haus überteuert verkauft.
Der Marktwert definiert sich nach dem Preis, der auf dem aktuellen Immobilienmarkt tatsächlich für die Immobilie realisiert werden kann. In der Marktwertermittlung einer Immobilie spiegelt sich etwa der Boom in einem Ort wegen starker lokaler Arbeitgeber realistisch wider, genau wie eine Flaute etwa nach der Pleite eines Großunternehmens. Steuern und Nebenkosten sind im Marktwert nicht berücksichtigt.
Der Schätzwert beruht auf der Schätzung, welcher Preis für eine Immobilie erzielt werden kann. Der Schätzer bedient sich dabei entweder bei einem der normierten Verfahren oder er macht seine Schätzung allein auf Grundlage seiner Erfahrung. Im Rahmen einer normierten Immobilienbewertung ist solch eine subjektive Wertermittlung nicht zulässig.
Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, ermittelt das Finanzamt deren Wert zur Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Stichtag ist der Todestag des Erblassers bzw. der Schenkung. Die Wertermittlung geschieht oft auf Grundlage einfacher Standardverfahren, was zu einer viel zu hohen Steuer führen kann – dies kann mit einem professionellen Verkehrswertgutachten korrigiert werden, das Sie aber selbst in Auftrag geben müssen.
Eine Wertermittlung ist häufig dann notwendig oder sinnvoll, wenn sich im Leben etwas grundlegend ändert: Beim Verkauf einer Immobilie, bei einer Scheidung, im Todesfall, bei großen wirtschaftlichen Einschnitten oder einem selbst gewählten Umzug.
Im Fall einer Trennung oder Scheidung ist die Wertermittlung des Hauses oder der Wohnung oft zwingend. Wenn etwa ein Partner in der Immobilie bleibt und der andere ausbezahlt werden muss, erfolgt die Berechnung nach dem Verkehrswert. Zudem muss im Scheidungsverfahren der finanzielle Zugewinn ermittelt werden und die Immobilie ist oft das finanzielle Herzstück einer Beziehung. Die Wertermittlung für das Haus kann außergerichtlich mit einem gemeinsam beauftragten Gutachter erfolgen – es können aber auch mit dem entsprechenden Aufwand und Kosten Gegengutachten in einem Gerichtsverfahren eingebracht werden.
Das Finanzamt setzt für die Bestimmung des Immobilienwerts, mit dem die Erbschaftsteuer errechnet wird, Standardverfahren ein. Falls Sie den Eindruck haben, dass der Wert der Immobilie etwa wegen nicht berücksichtigter, aber vorhandener Schwächen wie etwa ein defektes Dach oder eine schlechte Lage niedriger ist, kann sich ein eigenes Gutachten lohnen. Wenn dies plausibel einen niedrigeren Wert darstellt, sinkt die Erbschaftssteuer – was erhebliche finanzielle Vorteile bringen kann. Deshalb ist für die Erbschaftssteuer eine eigene Haus-Wertermittlung sinnvoll. Aber auch wer Immobilien vererben will, kann zu Lebzeiten eine Wertermittlung erstellen. Damit haben Erben etwas in der Hand, wenn das Finanzamt die Erbschaftssteuer aufruft.
Auch in diesen Fällen kann es sinnvoll sein, den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu lassen:
Die Lage zählt als größter Faktor bei der Wertermittlung. Dabei geht es um die Mikrolage – also wo das Haus steht – und die Makrolage. Damit ist das Umfeld gemeint, etwa in einem sozialen Brennpunkt oder in der gutbürgerlichen Siedlung mit sehr guten Schulangeboten. Abgerundet wird die Lage von der aktuellen Marktlage – boomt die Stadt oder ist der Immobilienmarkt im Stillstand? Neben der Lage entscheiden natürlich auch Größe, Schnitt, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Gibt es rechtliche Beschränkungen wie ein Grundstück auf Erbpacht, ein eingetragenes Wohnrecht oder Denkmalschutz, senkt das den Verkehrswert.
Es gibt kein Mindesthaltbarkeitsdatum für eine Wertermittlung. Grundsätzliche Gegebenheiten der bewerteten Immobilie verändern sich ja auch nicht – das Grundstück bleibt gleich, die Wohnfläche auch. Aber angesichts der teils erheblichen Preisschwankungen sollte das Gutachten möglichst zeitnah zu einem geplanten Kauf oder Verkauf erstellt werden.
Im Fall eines vor Gericht vorzulegenden Gutachtens sollten Sie einen professionellen Gutachter beauftragen. Diesen finden Sie etwa über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter. Da der Begriff des Sachverständigen nicht geschützt ist, sollten Sie nicht den erstbesten Eintrag bei einer Internetrecherche mit einem Auftrag bereichern. Grundsätzlich sollte der Experte nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein. Diese steht für den höchsten Standard.
Die Kosten für ein Wertgutachten hängen ab vom Umfang und auch der Art der Immobilie. Wer nur ein Kurzgutachten als Immobilienbewertung von einem Sachverständigen einholt, zahlt dafür etwa 500 €. Vor Gericht ist solch ein Gutachten aber wertlos. Das Honorar für ein vollständiges Gutachten ist frei verhandelbar, es orientiert sich aber auch am Verkehrswert der Immobilie und am Aufwand. Eine Preisspanne zwischen 1.500 € und 3.000 € ist realistisch.
Von der Kontaktaufnahme zu einem Gutachterbüro bis zur Vorlage des fertigen Gutachtens können mehrere Wochen vergehen. Sie müssen einen persönlichen Termin vor Ort finden. Dieser dauert dann etwa 3 Stunden. Der Gutachter benötigt zusätzlich eine Reihe von Unterlagen, die in der Regel Sie beschaffen müssen – was das Prozedere noch verlängern kann.
