Wohngebäudeversicherung: So schützen Sie Ihr Eigenheim vor Schäden durch Sturm, Hagel & Co.

Was ist eine Wohngebäudeversicherung?

Eine Wohngebäudeversicherung - auch Gebäudeversicherung oder Hausversicherung genannt - ist eine Sachversicherung für die eigenen vier Wände. Im Unterschied zur Hausratversicherung, die das Inventar abdeckt, ersetzt die Hausversicherung finanzielle Verluste am Gebäude an sich. Generell handelt es sich dabei um Schäden durch austretendes Leitungswasser, Feuer, Sturm oder Hagel – aber auch gegen Überspannungsschäden oder Überschwemmungen können Sie sich absichern. Außerdem ist es möglich, unverrückbare Möbel wie eine Einbauküche zu versichern. Welche Leistungen in der Police enthalten sind, hängt vom einzelnen Vertrag ab.

Wohngebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung springt ein, wenn Ihr Eigenheim durch Sturm, Hagel, Feuer und Wasser Schaden nimmt.

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Ist eine Hausversicherung Pflicht?

Nein. Da die Gebäudeversicherung freiwillig ist, können Sie einzelne Leistungen der Police deshalb bei verschiedenen Anbietern anfordern und zum Beispiel eine Feuerversicherung oder Sturmversicherung getrennt abschließen. In der Regel sind solche Versicherung aber mittlerweile in der Gebäudeversicherung enthalten.

Falls Sie Ihre Immobilie mit einem Baudarlehen finanzieren, verlangt der Kreditgeber allerdings eine Wohngebäudeversicherung zu seiner Absicherung.

Wie wichtig ist eine Gebäudeversicherung?

Wenn Sie ein Haus besitzen, ist die Police drin­gend anzuraten. Ein Eigen­heim ist eine große Investition und der Schaden, der zum Beispiel durch einen Rohr­bruch oder einen Sturm entsteht, geht schnell in die Tausende oder Zehn­tausende. Man denke nur an einen feuchten Keller, der trocken­gelegt werden muss, oder an ein beschä­digtes Dach, durch das Regen dringt und das für Folge­schäden wie Schimmel sorgt.

Auch der Zusatz-Baustein in der Versicherung gegen Elementar­schäden wird immer wichtiger, da infolge des Klima­wandels das Risiko von Starkregen und Über­schwem­mungen zunimmt. Große Über­schwem­mungen gab es z. B. 2021 im Ahrtal und 2024 in Süd­deutschland.

Was wird von einer Wohngebäudeversicherung abgedeckt?

Die Hausversicherung springt grundsätzlich bei Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion oder Implosion, austretendem Leitungswasser, Stürmen mit einer Windstärke von mindestens 8 und Zerstörungen durch Hagel oder Frosteinwirkung ein. In der Regel werden dabei berücksichtigt:

• das Gebäude an sich
• fest verlegte Fußböden
• Klima- und Zentralheizungsanlagen
• Sanitäranlagen
• Nebengebäude und Einbauten

Diese Leistungen können Ihre Wohngebäude­versicherung sinnvoll ergänzen

Neben den oben genannten Risiken, die jeder Versicherer abdeckt, können Sie weitere Leistungen vereinbaren. Die Palette umfasst Hilfe bei

• Überspannungsschäden: Sie sorgen dafür, dass fest im und am Gebäude installierte elektronische Geräte, wie etwa eine Sicherheitskamera, nicht mehr richtig funktionieren.
• den Kosten bei Aufräum- und Abbrucharbeiten, zum Beispiel nach einem Brand
• vorübergehender Sicherung und Bewachung für das beschädigte Gebäude
• den Hotelkosten für die Zeit, in der das Haus nicht bewohnbar ist

Je nachdem, wo Sie wohnen, ist eine Absicherung gegen Naturgewalten wie Über­schwem­mungen oder Erd­beben sinn­voll. In Deutschland haben weniger als die Hälfte aller Menschen, die eine Wohn­gebäude­ver­sicherung abgeschlossen haben, auch eine Elementarversicherung vereinbart.

Falls Ihnen bestimmte Dinge wie eigenen Markisen und Überdachungen oder Ihre Photovoltaikanlage wichtig sind, können Sie anfragen, ob auch die mitversichert werden. Jede Zusatzleistung erhöht jedoch die Prämie.

Wie finde ich eine passende Gebäudeversicherung?

Wieviel Sie für Ihre Wohngebäudeversicherung jährlich zahlen müssen und welche Leistungen dafür abgedeckt sind, unterscheidet sich stark – nicht nur von Anbieter zu Anbieter, sondern auch abhängig von den verschiedenen Tarifen eines einzelnen Anbieters.

Oft bieten die Versicherer drei Tarifvarianten an. Die Lightversion, ein Basispaket und die Premiumausführung. Alle Tarife der Versicherungen decken die grundlegenden Schäden ab (zumindest anteilig und bis zu bestimmten Schadenssummen):

• Leitungswasserschaden
• Feuer
• Sturm
• Hagel

Diese Schäden sind jedoch oft nur in den umfangreichen Tarifen auch vollumfänglich abgesichert. In diesen Varianten bekommen Sie in der Regel anteilig ohne Summenbegrenzungen auch:

• Abbruch- / Abriss- und Aufräumkosten
• Transport und Lagerkosten für 1 Jahr
• Solarthermie, Geothermie und Wärmepumpenanlagen
• Umgestürzte Bäume, Graffitischäden und Diebstahl von am Gebäude fest verbundenen Sachen (meist summenmäßig begrenzt)
• Mietausfälle bei vermieteten Objekten (in der Regel für 24 Monate)
• massive Nebengebäude begrenzt auf eine bestimmte Quadratmeterzahl

Wohngebäudeversicherung im direkten Vergleich

Wie sehr sich die Beiträge der Anbieter bei den Jahresbeiträgen und Leistungen unterscheiden, zeigt folgendes Beispiel. Für die Berechnung haben wir ein Einfamilienhaus in massiver Bauweise, Baujahr 2010, 120 qm Wohnfläche in einer Stadt in Schleswig-Holstein zugrunde gelegt. Die Tabelle zeigt eine Auswahl der möglichen Tarife.

Die passende Hausversicherung hängt von individuellen Faktoren ab

Ob eine Gebäudeversicherung zu Ihnen passt, hängt von der Lage ihres Hauses und seiner Bauweise ab. Versicherungsmakler können bei dieser Frage eine gute Hilfe sein. Machen Sie sich bei der Suche nicht nur bewusst, wie viel Sie zahlen wollen, sondern auch, gegen welche Risiken Sie sich absichern wollen.

Zu der Frage, welche Hausversicherung empfehlenswert ist, gibt es jedes Jahr verschiedene Tests. Die Stiftung Warentest hielt 2023 immerhin 105 von 202 Tarifen für sehr gut. Solche Testergebnisse sind allerdings nur eine grobe Orientierung, da der Vergleich der Wohngebäudeversicherungen auf einem Modellhaus basiert.

Achten Sie bei Vertragsabschluss unbedingt darauf, was als Nebengebäude und Einbauten definiert wird. Die Garage oder die exakt zugeschnittene Einbauküche zählen sicherlich dazu – es kommt aber nicht selten zu Streit darüber, was wirklich zum Haus gehört und ob das Gewächshaus im Garten oder das Baumhaus für die Kinder mitversichert sind. Oder ob für die Einbauküche nicht doch die Hausratversicherung zuständig ist. Ins Gewicht fällt dann unter anderem, wer das Inventar eingebaut hat, und mit welchem Aufwand. Für freistehende Möbel, Elektronik oder Kleidung dagegen ist in der Regel die Hausratversicherung zuständig.

Vereinbaren Sie einen Unterversicherungsverzicht

Unterversichert sind Sie, wenn die vereinbarte höchste Versicherungssumme unter dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie liegt. In diesem Fall erstattet der Versicherer nur die vereinbarte Versicherungssumme, auch wenn der Schaden höher liegt. Dann machen Sie einen Verlust. Enthält Ihr Vertrag einen Unterversicherungsverzicht, werden im Falle eines Schadens alle Kosten übernommen. Er kann in der Regel für wenige Euro im Jahr zusätzlich vereinbart werden.

Dass Sie unterversichert sind, fällt oft erst im Ernstfall auf. Das sollten Sie daher beachten:

• Im Vertrag zu Ihrer Gebäudeversicherung sollte eine Deckungssumme stehen, die dem Wert Ihrer Immobilie entspricht.
• Baumaßnahmen erhöhen den Wert Ihrer Immobilie und verteuern so die Hausversicherung. Informieren Sie Ihren Anbieter deshalb umgehend über Umbauten.
• Auch wenn der Versicherer Ihnen eine Mitschuld an dem Schaden vorwirft, kann die Schadenssumme zu niedrig ausfallen – weil er dann weniger zahlt. Rechtliche Beratung zum Beispiel bei Verbraucherinstitutionen kann dann hilfreich sein.
• Denken Sie über einen sogenannten Unterversicherungsverzicht in Ihrem Vertrag nach. Stimmt der Anbieter zu, verzichtet er im Schadensfall auf die Prüfung auf Unterversicherung und übernimmt die Kosten, auch wenn sie die Deckungssumme übersteigen.

Wie berechnet sich die Versicherungssumme für mein Gebäude?

Eine Wohngebäudeversicherung kommt üblicherweise für den Neuwert Ihrer Immobilie auf, also mit der Geldsumme, die nötig wäre, um es in gleicher Größe und Ausstattung zum Zeitpunkt des Schadens wiederaufzubauen. Bei der Berechnung des Neuwerts spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

• Welchem Gebäudetyp entspricht die versicherte Immobilie?
• Wie viele und welche Art von Nebengebäuden gibt es (Garagen, Gartenhäuser etc.)?
• Wie ist die Bauausführung und wie ist die Immobilie ausgestattet?
• Wie hoch ist die Wohnfläche?

Ausschlaggebend ist der Wert 1914

Die Versicherungssumme und die Höhe der Prämien ermitteln Versicherer vor allem aber mit dem "Wert 1914“, der auch Gebäudeversicherungswert 1914 oder 1914er Wert genannt wird. Der “Wert 1914” ist der Preis in Reichsmark, den Ihr Neubau im Jahr 1914 gekostet hätte. (Damals waren die Währungen noch goldgedeckt und die Baupreise stabil, daher ist der Wert eine gute Basis.) Mit diesem theoretischen Wert wird der Neubauwert Ihres Gebäudes errechnet. Die Formel lautet:

Neubauwert ÷ (Baupreisindex ÷ 100) = Wert 1914

Den Baupreisindex veröffentlicht jährlich das Statistische Bundesamt. Somit werden die Versicherungssummen aller Gebäudeversicherungen jährlich angepasst.

Wenn Ihr Gebäude bereits versichert war, können Sie den Wert 1914 auf dem alten Versicherungsschein ablesen. Wenn sie den Wert nicht ermitteln können, reicht den meisten Versicherern, den Neubauwert für ein bestimmtes Jahr zu kennen, über den sie den Wert 1914 berechnen können. Ansonsten ist es in der Regel ausreichend, den Wert durch einen Bausachverständigen schätzen zu lassen.

Neuwert mit dem Wert 1914 bestimmen

Angenommen, Sie haben im Jahr 1995 ein Haus gebaut, das damals umgerechnet 200.000 € gekostet hat. Damals betrug der Baupreisindex 1.046. Um zunächst den Wert 1914 zu bestimmen, rechnen Sie:

200.000 ÷ (1.046 ÷ 100) = 19.120 € (Wert 1914)

Um den aktuellen Neubauwert zu bestimmen, setzen Sie den Baupreisindex von 2018 (1.397) ein:

19.120 € (Wert 1914) x (1.397 ÷ 100) = 267.049 €

Im Schadensfall würde die Versicherung Ihnen aktuell also einen Neubauwert von 267.049 € erstatten, obwohl Sie damals Ihr Haus nur für 200.000 € versichert hatten. Somit kann Ihr Gebäude nicht unterversichert sein.

Wann zahlt die Hausversicherung nicht?

Es gibt mehrere Fälle, bei denen Sie sich nicht auf Ihre Wohngebäude­versicherung verlassen sollten:

• Steigt das Grundwasser und beschädigt das Mauer­werk, springt die Hausver­sicherung üblicher­weise nicht ein.
• Der Versicherungsschutz besteht meist nicht ab Zugang des Versicherungs­scheins, sondern erst ab der ersten Prämien­zahlung. Falls Sie lücken­los abgesichert sein wollen, können Sie eine „erweiterte Einlösungs­klausel“ im Vertrag festlegen. Das bedeutet, dass die Leistungs­pflicht des Versicherers rückwirkend ab Beginn des Versicherungs­vertrags entsteht, sofern die Erstprämie rechtzeitig gezahlt wird.
• Für Gebäude, die noch nicht fertiggestellt sind, gilt die Hausver­sicherung nicht. In der Bauphase sollten Sie deshalb über eine Bauleistungs­versicherung oder eine Feuerrohbauversicherung nachdenken.

Welche Pflichten habe ich bei einer Gebäudeversicherung?

Damit der Anbieter Ihrer Gebäudeversicherung im Schadenfall auch einspringt, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Beachten Sie folgende Punkte:

• Bei mangelnder Sorgfalt für Ihr Eigenheim drohen Ihnen Kürzungen des Versicherungsschutzes oder sogar der Verlust der Wohngebäudeversicherung.
• Reparaturen sollten Sie immer durch Fachleute vornehmen lassen, damit die Kosten übernommen werden.
• Sie sollten die gesetzlichen Sicherheitsregelungen einhalten. Das gilt zum Beispiel für die vorgeschriebene Installation von Rauchmeldern.
• Falls Sie längere Zeit abwesend sind, sollten Sie jemanden beauftragen, der den Zustand des Hauses regelmäßig kontrolliert. Das betrifft auch Ferienhäuser. Beispielsweise sollte im Winter nicht die Heizung abgedreht werden, da sonst die Rohre zufrieren und platzen können.
• Auch Häuser, die oft leer stehen, sollten eine Gebäudeversicherung haben – auch wenn zum Beispiel bei Ferienhäusern die Prämien meist höher sind. Ein Makler kann hier eine passende Versicherung finden. Online-Tarifrechner sind für diese Fälle nicht ausgelegt.

Checkliste für den Schadensfall: Darauf sollten Sie achten

Um im Schadensfall finanzielle Hilfe zu bekommen, müssen Sie den Anbieter regelmäßig informieren, ob sich an Ihrer Wohnsituation etwas geändert hat. Selbst ein Baugerüst an Ihrem Haus sollten Sie melden, weil es als gefahrerhöhend gilt. Auskunftspflicht besteht bei Um- oder Anbauten, Modernisierungsmaßnahmen und der Aufnahme eines Gewerbes in dem Gebäude. 

• Melden Sie einen Schaden dem Versicherer unverzüglich. “Unverzüglich” bedeutet meist innerhalb einer Woche.
• Melden Sie Schäden durch Dritte wie Einbruch, Diebstahl oder Vandalismus zusätzlich der Polizei.
• Versuchen Sie, Folgeschäden abzuwenden: Drehen Sie bei Leitungswasseraustritt den Haupthahn ab oder decken Sie ein kaputtes Dach mit einer Plane ab. 
• Dokumentieren Sie Schäden mit Fotos und einem Protokoll.
• Besonders bei größeren Schäden schickt der Versicherer in der Regel einen eigenen Gutachter. Falls Sie vorher Reparaturen vornehmen wollen, sprechen Sie das mit Ihrem Versicherer ab.
• Bewahren Sie Rechnungen von Handwerkern, die sie selbst beauftragen, auf.

Was kostet eine Gebäudeversicherung?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Die Kosten für eine Hausversicherung beginnen bei weniger als 100 € im Jahr, und können - je nach Gebäudetyp und Lage - mehrere Hundert Euro erreichen. Faktoren für die Beitragshöhe sind der vereinbarte Versicherungsschutz sowie die Zusatzleistungen. Durch eine Selbstbeteiligung, also wenn Sie Schäden am Gebäude bis zu einer vereinbarten Höhe selbst tragen, können Sie die Versicherungsbeiträge senken. Es ist für Sie auch günstiger, die Prämie als Einmalbeitrag pro Jahr zu zahlen, da die Anbieter bei Teilzahlungen oft Zuschläge erheben.

Wie kann ich meine bestehende Gebäudeversicherung kündigen?

Wenn Sie zu einem anderen Anbieter wechseln oder zukünftig ganz auf eine Hausversicherung verzichten wollen, beträgt die Kündigungsfrist in der Regel 3 Monate bis zum Jahresende. Ein außerordentliches Kündigungsrecht haben Sie in diesen Fällen: 

• im Schadensfall
• bei Beitragserhöhungen über die übliche Beitragsanpassung, das heißt, wenn die Versicherungssumme stärker steigt als die Preissteigerungsrate
• wenn Sie eine Immobilie erwerben und die Gebäudeversicherung des Voreigentümers auf Sie übergeht

Wichtige Fragen zur Gebäudeversicherung

• Für wen lohnt sich eine Gebäudeversicherung?

  Die Gebäudeversicherung richtet sich vor allem an Hausbesitzer. Aber auch für eine Eigentumswohnung können Sie durchaus eine Hausversicherung abschließen, da sich für jedes Gebäude zumindest der Schutz gegen Feuerschäden empfiehlt. Meist läuft die Police dann über die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung und Sie zahlen anteilig für Ihren Wohnraum.

• Was passiert mit der Gebäudeversicherung, wenn der Eigentümer wechselt?

  Sie können eine Wohngebäudeversicherung übernehmen, sollten aber den Vertrag genau darauf prüfen, ob er noch zu Ihrer Situation passt. Wenn Sie selbst Ihr Haus verkaufen und außerordentlich bei ihrem Versicherer kündigen, können Sie eine anteilige Rückzahlung der Jahresprämie erreichen.

• Kann ich eine Hausversicherung auch für meine Eigentumswohnung abschließen?

  Ja. Meist läuft die Police dann über die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung und Sie zahlen anteilig für Ihren Wohnraum.

• Ist eine Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar?

  Da die Wohngebäudeversicherung keine Vorsorgeaufwendung für Gesundheit oder Einkommen wie etwa eine Kranken- oder Berufsunfähigkeitsversicherung ist, kann sie bei einem selbst bewohnten Gebäude nicht steuerlich geltend gemacht werden. Falls Sie Ihr Gebäude vermieten, gehört die Hausversicherung aber zu den Ausgaben, die Voraussetzung für Einkünfte aus Vermietung sind. Als Vermieter können Sie die Kosten für die Gebäudeversicherung deshalb auf den Mietpreis umlegen oder sie von der Steuer absetzen.