Wie verkaufe ich am besten meine Wohnung? Welche Nebenkosten und Formalitäten kommen auf mich zu? Sollte ich einen Makler engagieren oder mich selbst um den Verkauf kümmern? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie im folgenden Artikel.
Der Ablauf eines Wohnungsverkaufs lässt sich in vier Abschnitte aufteilen. Dazu gehören
Bei der Berechnung des Wertes geht es um die Ermittlung des Verkehrswertes. Der Verkehrswert gibt den Preis an, der für Ihre Immobilie aktuell am Markt erzielt werden kann. Er hängt von vielen Faktoren wie z.B. der Lage der Immobilie, der Ausstattung und dem Baujahr ab. Grundsätzlich haben Sie als Verkäufer zwei Möglichkeiten den aktuellen Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln. Entweder lassen Sie sich diese Aufgaben von einem Makler abnehmen oder Sie müssen sich selbst darum kümmern, zum Beispiel einer Wertermittlung. Wir beschreiben beide Varianten.
Wenn Sie einen Makler engagieren, um Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, wird er Sie bei der Berechnung des Wertes unterstützen. Er wird die Wohnung begutachten, alle relevanten Informationen einholen und kann dann in der Regel auch ihren Wert einschätzen.
Möchten Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, bietet Ihnen der oben genannte Rechner die Möglichkeit zur Immobilienbewertung. Dafür sind nur einige Angaben zum Objekt notwendig. Zum Beispiel
So erhalten Sie in wenigen Minuten eine Schnellbewertung Ihrer Immobilie.
Bei der Schnellbewertung handelt es sich um einen ungefähren Preisrahmen. Eine genaue Angabe für Ihre Immobilienbewertung bekommen Sie nach telefonischer Beratung durch einen Immobilienspezialisten – kostenlos und unverbindlich. Sie können auch ein Wertgutachten von einem Architekten oder Ingenieurbüro erstellen lassen. Das kann allerdings bis zu 2.000 € kosten.
Setzen Sie den Preis zu hoch an, schrecken Sie potenzielle Interessenten ab. Setzen Sie den Preis hingegen zu niedrig an, verkaufen Sie Ihre Wohnung möglicherweise unter Wert und Ihnen bleibt kein Verhandlungsspielraum im Gespräch mit einem Interessenten.
Sie haben mehrere Möglichkeiten, Ihre Eigentumswohnung anzubieten und zu verkaufen:
Sie sollten als erstes eine wichtige Entscheidung treffen: Möchte ich meine Eigentumswohnung mit oder ohne Makler verkaufen? Ein Makler bietet sich beispielsweise an, wenn Sie wenig Zeit haben, die Preisverhandlung lieber einem Profi überlassen wollen oder das Exposé für Ihre Eigentumswohnung von einem Fachmann erstellen lassen möchten.
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung über einen Makler zu verkaufen, wird dieser die Planung der folgenden Schritte für Sie übernehmen. Möchten Sie Ihre Wohnung hingegen privat verkaufen, sollten Sie sich zu Beginn zunächst über zwei Aspekte Gedanken machen:
Wichtige Unterlagen, um Ihre Eigentumswohnung reibungslos zu verkaufen, sind:
Auch wenn Sie Ihre Eigentumswohnung mithilfe eines Maklers verkaufen, müssen Sie die Unterlagen zunächst selbst raussuchen. Der Makler weiß natürlich, welche Unterlagen Sie benötigen und er hilft Ihnen, diese professionell aufzubereiten.
Um die Wohnung attraktiv anbieten zu können, ist ein gutes Exposé als Verkaufsprospekt entscheidend, das alle wichtigen Daten zu der Eigentumswohnung, die Sie verkaufen möchten, zusammenfasst. Dazu gehören u.a. Größe, Anzahl der Zimmer, Baujahr, Nebenkosten, Energieklasse und gute Fotos der Wohnung. Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Wohnung beauftragt, wird er das Exposé für Sie anfertigen.
Einen Energieausweis müssen Sie spätestens beim Besichtigungstermin vorlegen können, denn sonst droht Ihnen ein Bußgeld. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Ein sogenannter Verbrauchsausweis basiert auf der Heiz- und Nebenkostenabrechnung und kostet 50 - 80 €. Ein sogenannter Bedarfsausweis muss dagegen von einem Fachmann ausgestellt werden und kostet um die 300 €.
Wenn Sie Ihre Wohnung schnell verkaufen möchten, ist dies natürlich leichter, wenn das Objekt gut in Schuss ist. Dazu gehört zum einen, dass es für die Fotoaufnahmen und zur Besichtigung sauber und aufgeräumt ist. Dazu gehört aber auch, dass notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten erledigt wurden. Zumindest sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass nicht erledigte Reparaturarbeiten den Kaufpreis mindern.
Ist die Wohnung unbewohnt und leer, können Sie auch über Homestaging nachdenken. Das bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie vorübergehend mit Möbeln und Dekoration ausstatten oder ausstatten lassen, damit sie bei der Besichtigung einen noch besseren Eindruck macht und Sie im Endeffekt einen höheren Verkaufspreis erzielen. Interessenten können sich auf diese Weise oftmals besser vorstellen, wie sie die Wohnung selbst einmal einrichten könnten. Haben Sie einen Makler beauftragt, gibt er ggf. in Ihrem Namen das Homestaging in Auftrag.
Haben Sie einen Makler engagiert, wird er die Besichtigungstermine koordinieren. Sie müssen sich in der Regel nicht darum kümmern und auch nicht anwesend sein. Er wird außerdem die Kaufpreisverhandlung für Sie übernehmen. Natürlich wird er mit Ihnen Rücksprache halten, bevor er einem Kaufpreis zustimmt. Makler haben in der Regel ein Interesse daran, möglichst wenig vom Angebotspreis nach unten abzuweichen. Schließlich ist ihre Provision prozentual an den Kaufpreis gekoppelt.
Wenn Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, müssen Sie sich natürlich selbst um die Besichtigungstermine und Preisverhandlungen kümmern. Für Interessenten ist es oftmals angenehmer, wenn Sie einen Einzeltermin bekommen und sich die Wohnung ohne weitere Interessenten in Ruhe anschauen können.
Ob das möglich ist, hängt aber zum einen davon ab, ob Sie die Zeit aufbringen möchten, um unter Umständen viele Einzeltermine abzuhalten. Und zum anderen hängt es auch davon ab, ob die Wohnung vermietet ist. Denn ein Mieter wird sicherlich wenig begeistert sein, seine Wohnung ständig potenziellen Käufern zu zeigen. In so einem Fall bietet sich an, die Interessenten zu bündeln und – je nach Größe der Wohnung – immer vier bis sechs Interessenten bei einem Besichtigungstermin durch die Wohnung zu führen.
Die Frage, wer beim Hauskauf die Maklergebühren zahlt, ist durch ein neues Gesetz seit 2021 abschließend geklärt. Die Maklerprovision wird auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Da in der Regel der Verkäufer den Makler beauftragt hat, muss er als erster seinen Anteil bezahlen. Bis dahin galten in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen zum Bezahlen der Maklerprovision.
Viele Verkäufer fragen sich, wer den Notar bei einem Wohnungsverkauf zahlt: Der Notar wird vom Käufer bestellt und fertigt in dessen Auftrag auch den Kaufvertrag an. Der Käufer übernimmt daher auch die Notar- und Grundbuchkosten bei einem Wohnungsverkauf.
Allerdings ist der Notar unparteiisch und dazu da, beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – Fragen zu beantworten. Er berät auch zu der Frage, welche Inhalte im Kaufvertrag enthalten sein sollten. Der Notar kümmert sich außerdem um Dokumente, die für den Wohnungsverkauf nötig sind und beantragt beispielsweise die Umschreibung auf den neuen Eigentümer im Grundbuch.
Für die Unterzeichnung des Kaufvertrages treffen Sie sich in aller Regel mit dem Käufer beim Notar. Der Notar hat dann zunächst die Aufgabe, beiden Parteien gemeinsam den gesamten Vertrag vorzulesen und gegebenenfalls Fragen zu beantworten. Erst danach unterschreiben beide Parteien. Ganz wichtig: Ein Rücktritt von einem notariell beurkundeten Vertrag ist sowohl für den Käufer als auch für den Käufer nur unter ganz besonderen Umständen möglich. In der Regel gilt: einmal unterschrieben, lässt sich der Notarvertrag nicht mehr rückgängig machen und beide Seiten haben die dort festgelegten Bedingungen zu erfüllen.
Bevor Sie gemeinsam mit dem Käufer beim Notar den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Bonität des Käufers bestätigen lassen, indem er Ihnen eine Finanzierungszusage seiner Bank über den nötigen Kredit vorlegt. So haben Sie die Sicherheit, dass Sie den vereinbarten Kaufpreis auch tatsächlich bekommen.
Die Notarkosten beim Wohnungsverkauf übernimmt wie oben beschrieben der Käufer. Als Verkäufer können für Sie folgende Kosten bei einem Wohnungsverkauf anfallen:
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Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie einige rechtliche Überlegungen anstellen, da der bisherige Mieter umfassende Rechte besitzt, die ihn schützen sollen.
Ja, in jedem Fall. Wenn eine Wohnung zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, haben Mieter sogar ein Vorkaufsrecht. Dieser Fall kommt beispielsweise dann zum Tragen, wenn Ihnen ein ganzes Haus mit mehreren Wohnungen gehört und Sie diese Wohnungen dann einzeln an neue Besitzer verkaufen. Bei dieser Umwandlung in einzelne Eigentumswohnungen haben Mieter, die zu diesem Zeitpunkt bereits in der Wohnung leben, ein Vorkaufsrecht. Damit will der Gesetzgeber Mieter vor Spekulation durch Investoren schützen. Dieses Vorkaufsrecht für den Mieter gilt allerdings nicht, wenn Sie die Wohnung an einen Angehörigen Ihres eigenen Haushaltes oder an einen Familienangehörigen verkaufen.
Kauf bricht Miete nicht – so lautet der simple Grundsatz. Wenn eine Wohnung verkauft wird, bleibt ein Mietvertag also bestehen. Der neue Eigentümer kann nicht einfach einen neuen Vertrag aufsetzen. Unter bestimmten Umständen kann er allerdings eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und selbst in die Wohnung ziehen.
