Zwangsversteigerung von Immobilien: Was Kaufinteressenten wissen müssen!

Zwangsversteigerung von Immobilien – was ist das eigentlich?

Zwangsversteigerungen sind ein Weg von vielen zum Immobilien-Erwerb: Jemand muss sein Haus verkaufen. Der Höchstbietende kann es im Rahmen einer Versteigerung zu einem oftmals besonders günstigen Preis erstehen.

Die klassischen Gründe, warum ein Haus oder eine Wohnung zur Versteigerung kommen, sind

• Überschuldung: Ist ein Immobilienbesitzer verschuldet, bleibt oft nur noch das Haus um die Gläubiger zu bedienen. Manchmal kann auch die Baufinanzierung nicht mehr bezahlt werden. Dann veranlasst die Bank als Gläubiger die Zwangs­versteigerung der Immobilie.
• Erbstreit: Geht eine Immobilie auf eine Erbengemeinschaft über und können die Beteiligten sich nicht einigen, wie damit zu verfahren ist, ist die Zwangsver­steigerung der letzte Weg. Der Erlös aus dem Hausverkauf wird dann geteilt.
• Scheidung: Auch in Scheidungsprozessen kommt es häufig zur Zwangsver­steigerung von Immobilien, wenn die Ex-Partner sich nicht einigen können, wer das Haus oder die Wohnung behält.

Zwangsversteigerung: Welche Immobilien kommen unter den Hammer?

Gegenstand einer Zwangsversteigerung können Immobilien aller Art sein, nicht nur Wohnungen und Häuser. Der Gesetzgeber nennt folgende sogenannte „unbewegliche Sachen“:

• Häuser (Ein- oder Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser)
• Eigentumswohnungen
• Gewerbeeinheiten
• Grundstücke, privat oder gewerblich, unbebaut oder bebaut
• Teileigentumsrechte: z. B. Garagen, Einstellplätze, Ladengeschäfte, Erbbaurechte etc.

Wo finde ich Immobilien zur Zwangsversteigerung?

Zuständig für Zwangsversteigerungen ist immer das Amtsgericht, in dessen Gerichts­bezirk sich die Immobilien befindet. Spätestens 6 Wochen im Voraus gibt das Gericht den Versteigerungstermin an verschiedenen Stellen bekannt:

• im Amtsblatt des entsprechenden Gerichtsbezirkes
• durch Aushänge im Gericht und bei diversen Geldinstituten
• im Immobilienteil von Tageszeitungen
• in Internetportalen zu Zwangsversteigerungen
• in den Zwangsversteigerungskatalogen spezialisierter Dienstleister, die Sie gegen Gebühr abonnieren können (z. B. Argetra)

Kann ich ein Haus online ersteigern?

Sie haben sich im Internet die Exposés verschiedener Immobilien angesehen, nun möchten Sie Ihre Wunschimmobilie direkt online ersteigern. Das ist bei manchen Online-Auktionshäusern tatsächlich möglich.

Mit der Registrierung bei den entsprechenden Portalen schicken Sie einen aktuellen Bonitätsnachweis (z. B. Kontoauszüge), eine Kopie Ihres Personalausweises und Ihre Steueridentifikationsnummer. Das Online-Auktionshaus schaltet Sie nach einer Überprüfung als Bieter frei. Im Rahmen einer festgesetzten Bietsumme können Sie dann auf angebotene Immobilien bieten, zuzüglich einer Provision für das Auktionshaus.

Bei Zwangsversteigerungen der Amtsgerichte gibt es diese Möglichkeit noch nicht.

Welche Chancen bietet die Zwangsversteigerung mir als Immobilien-Käufer?

Ein Haus auf dem Wege einer Versteigerung zu kaufen kann Ihnen Vorteile bringen. Zum Beispiel:

• Niedriger Kaufpreis: Kein Haus kommt grundlos zur Versteigerung. Es gibt immer jemanden, der das Geld braucht. In Zwangsversteigerungen können Kaufinteres­senten deshalb oft ein Schnäppchen machen. Nicht selten wechseln Immobilien bei der Auktion für zwei Drittel ihres Wertes den Besitzer. Aber Achtung: Besonders attraktive Immobilien sind Bietern auch bei Zwangs­ver­steigerungen gerne den marktüblichen Preis wert. Eine Schnäppchen-­Garantie gibt es nicht!
• Geringere Kaufnebenkosten: Bei der Zwangsversteigerung sparen Sie sich die Maklerprovision und einen Teil der Notarkosten, die auf dem freien Markt fällig werden. Andere Kosten, wie zum Beispiel für den Eintrag ins Grundbuch, bleiben dagegen gleich.
• Jeder kann mitbieten: Zwangsversteigerungen sind öffentlich. Jeder, der volljährig und geschäftsfähig ist und beim Versteigerungs­termin einen Personalausweis vorlegen kann, darf teilnehmen und nach Hinterlegen einer bestimmten Sicherheits­leistung mitbieten. Mit einer Vollmacht können Sie auch für jemand anderen bieten, der nicht selbst anwesend ist.

Tipp

Bevor Sie sich nach konkreten Immobilien aus Zwangsversteigerungen umsehen, raten wir Ihnen zu einem genauen Blick auf Ihr Budget: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Unser Budgetrechner hilft Ihnen dabei. Nach Eingabe einiger Werte zeigen wir Ihnen, wie hoch die monatliche Belastung aus Kreditzinsen maximal für Sie sein sollte und wie viel Immobilienbudget Sie dafür bekommen.

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Aus Zwangsversteigerung ein Haus kaufen: Welche Risiken gehe ich ein?

So erfreulich ein günstiger Kaufpreis für das neue Haus ist, so unschön kann in manchen Fällen das Erwachen nach einer Versteigerung werden. Denn der Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerung birgt auch gewisse Risiken. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, damit Ihnen das nicht blüht.

Behalten Sie als Kaufinteressent die folgenden Fallstricke im Blick, um sich vor häufigen Tücken bei der Zwangsversteigerung von Immobilien zu schützen:

Sie wissen nicht alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie auf dem freien Markt eine Immobilie kaufen, besichtigen Sie diese normaler Weise vom Keller bis zum Dach. Dabei erfahren Sie von Vorschäden, zuletzt getätigten Renovierungen und bald fälligen Sanierungsaufgaben. Bei einer Zwangsversteigerung können Sie Immobilien in der Regel nicht von Innen sehen, denn der (Noch-)Besitzer muss niemanden hereinlassen und will das meistens auch nicht. Das ist ein Risiko!

Das Verkehrswertgutachten hat nur geringe Aussagekraft

Für jedes Haus, das zur Zwangsversteigerung kommt, erstellt ein sachverständiger Rechtspfleger ein Wertgutachten im Auftrag des Gerichtes. In der Regel sieht aber auch er das Haus nur von außen. Das Verkehrswert-Gutachten ist bei einer Zwangsversteigerung daher nur eine Schätzung. Auch können die darin enthaltenen Informationen schon Jahre alt sein, weil Zwangsversteigerungen sich oft lange hinziehen. Zum Auktionstermin beim Amtsgericht kann der Gebäudezustand dann vom Gutachten abweichen. Eine Gewähr gibt das Wertgutachten nicht! (Mehr zum Thema „Verkehrswert“ im Kapitel „Welche Bedeutung hat der Verkehrswert einer Immobilie bei der Zwangsversteigerung?“)

Sie erhalten unter Umständen unvollständige Dokumente

Je nach Vorbesitzer sind Unterlagen wie Mietverträge (im Falle eines Mietshauses), Baupläne oder Katastereinträge bei der Zwangsversteigerung mit in der Übergabe der Immobilie dabei – oder auch nicht. Das kann zum Problem werden, wenn Sie sämtliche Papiere neu besorgen müssen.

Sie tragen das Risiko einer Zwangsräumung

In manchen Fällen weigert sich der Vorbesitzer auszuziehen. Mit dem Zuschlag bei der Zwangsversteigerung erwerben Sie zwar zugleich einen Räumungstitel. Um die Durchsetzung der Räumung müssen Sie sich dennoch selbst kümmern. Die Kosten für eine Zwangsräumung erreichen schnell eine viertstellige Höhe. Theoretisch müsste der Vorbesitzer sie tragen – aber wenn der verschuldet ist, wovon auszugehen ist, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

Sie haften voll für Ihr Gebot

Schon vor dem Zuschlag gehen Sie ein Risiko ein, nämlich allein schon, indem Sie bieten. Ihr Gebot ist nämlich rechtlich bindend! Sie sollten daher unbedingt nur mit einem wirklich für Sie leistbaren Betrag mitbieten. Schließlich wollen Sie nicht der nächste Schuldner mit Zahlungsschwierigkeiten sein.

Welche Bedeutung hat bei einer Zwangsversteigerung der Verkehrswert?

Bei Zwangsversteigerungen bestimmt ein Sachverständiger oder Wertgutachter im Auftrag des Amtsgerichts den Verkehrswert einer Immobilie. Der Verkehrswert stellt den Durchschnittpreis dar, den das Objekt am Tag der Gutachtenerstellung auf dem freien Markt erzielen könnte. Dabei kommen Faktoren wie die Eigenschaft und Beschaffenheit der Immobilie zum Tragen, die Lage des Grundstücks und bestimmte rechtliche Gegebenheiten.

Der Verkehrswert ist bei einer Zwangsversteigerung aber immer nur eine Schätzung. Denn der Gutachter kann das Objekt – genau wie Sie – meist nur von außen in Augenschein nehmen. Das Wertgutachten gilt bei der Zwangsversteigerung jedoch als Richtwert für den zu erzielenden Preis.

Vor dem Termin müssen Sie 10 % des ermittelten Verkehrswertes als Sicherheit bei der Gerichtskasse hinterlegen. Das Geld bekommen Sie zurück, wenn Sie den Zuschlag nicht kriegen.

Was bedeutet die 7/10tel-Grenze nach §74 a ZVG?

Die 7/10tel-Grenze bezeichnet – genau wie die 5/10tel-Grenze – ein bestimmtes Limit des Verkehrswertes, unter dem eine Immobilie laut „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ (§ 74a) nicht den Besitzer wechseln darf.

Das heißt: Erzielt ein Objekt beim ersten Versteigerungstermin nicht mindestens 50 % (also 5/10tel) des ermittelten Verkehrswertes, darf das Amtsgericht niemandem den Zuschlag erteilen. Bewegt sich das höchste Gebot dagegen zwischen 5/10tel und 7/10tel des Verkehrswertes, ist der Gläubiger berechtigt, das Versagen eines Zuschlages zu beantragen. Diese Regelung schützt den Gläubiger und (Noch-)Besitzer davor, dass seine Immobilie zum Schleuderpreis verkauft wird.

Beim Folgetermin der Zwangsversteigerung fallen diese Wertgrenzen weg. Versteigerungen ohne Wertgrenzen sind in der Terminbekanntgabe besonders gekennzeichnet.

Zwangsversteigerung eines Hauses: So ist der Ablauf!

Wenn Sie das erste Mal an einer Zwangsversteigerung von Immobilien teilnehmen, sollten Sie wissen, was auf Sie zukommt. Wir erklären Ihnen, was es im Vorfeld einer Haus-Versteigerung für Sie zu tun gibt, wie der Ablauf im Amtsgericht funktioniert und was es nach dem Zuschlag am Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens zu beachten gibt.

Vor der Zwangsversteigerung – das gibt es zu tun!

In dieser Phase sind drei Dinge wichtig: Recherchieren, Finanzierung sichern und Sicherheitsleistung hinterlegen. Wir erklären die einzelnen Schritte im Folgenden genauer.

Fallen Ihnen interessante Immobilien zur Zwangsversteigerung ins Auge, sammeln Sie so viele Informationen darüber wie möglich. Zwar können Sie ein Haus in den seltensten Fällen vor der Versteigerung von innen sehen. Aber Sie können sich vorab beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerungsakte (kostenpflichtig) kopieren lassen. Diese gehen Sie dann zuhause in Ruhe durch.

Die Versteigerungsakte besteht in der Regel aus folgenden Unterlagen:

• Wertgutachten: Das Gutachten beziffert den für die Zwangsversteigerung ermittelten Verkehrswert der Immobilie und gibt grob Aufschluss über Gebäudebeschaffenheit und Lage.
• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug listet alle Lasten und Rechte Dritter auf, die Sie mit dem Immobilienerwerb übernehmen würden, wie z. B. lebenslanges Wohnrecht für jemanden. Außerdem sind Namen und Zahl der Gläubiger beschrieben, für den Fall, dass es mehrere sind.
• Forderungsanmeldungen: Alle Gläubiger beziffern in diesen Formularen die Höhe ihrer Forderungen für den späteren Verteilungstermin.
• Baulastenverzeichnis: Hier sind alle eventuellen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde erfasst.

Arbeiten Sie sich vor der Zwangsversteigerung genau durch die Unterlagen und wägen Sie dann ab, ob sich das Risiko lohnt – oder ob Sie sich damit Ärger einhandeln.

Priorität hat als nächstes die auf der Zwangsversteigerung zu hinterlegende Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie. Nur wenn Sie diese hinterlegt haben, können Sie mitbieten! Entweder Sie überweisen das Geld vorab an die Gerichtskasse oder Sie legen die Summe in Form eines Bundesbankschecks, eines Verrechnungsschecks oder einer Bankbürgschaft zum Termin vor.

Finanzierung sichern

Zur Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung gehört auch ein hieb- und stichfestes Finanzierungskonzept. Immerhin müssen Sie die ersteigerte Immobilie am Ende auch bezahlen und vergessen Sie nicht: Ihr Gebot ist bindend! Wenn Sie den Hauskauf nicht komplett mit Eigenkapital decken können, hilft Ihnen bei der Suche nach günstigen Finanzierungsangeboten unser Baufinanzierungsrechner. Sie können damit postleitzahlen-genau die Angebote regionaler Anbieter vergleichen und so auch die Monatsraten genauer kalkulieren.

Bei der Zwangsversteigerung: So läuft es im Amtsgericht!

Wenn der Tag der Zwangsversteigerung gekommen ist, prüfen Sie noch einmal, ob der Termin nicht ausfällt – was häufiger der Fall ist. Wenn nicht, begeben Sie sich zeitig ins Amtsgericht, legen dort Ihren Personalausweis und – falls nicht überwiesen – einen entsprechenden Nachweis Ihrer Sicherheitsleistung vor. Anschließend gliedert sich die Zwangsversteigerung der Immobilie in drei Teile:

1. Eröffnung der Zwangsversteigerung: Das Gericht beginnt die Versteigerung mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten und verliest wichtige Daten der Immobilie wie Verkehrswert, eventuelle Baulasten und rechtliche Beschränkungen laut Grundbuch. Dann wird das Mindestgebot ausgerufen – der Preis, den die Immobilie mindestens erzielen soll.
2. Die Bietzeit: Jetzt können Sie und die anderen Bieter, die die Sicherheitsleistung erbringen können, Ihre Gebote abgeben und zwar mindestens 30 Minuten lang. Verlängerung möglich. In der Zeit sind auch weitere Nachfragen erlaubt und Sie können mit Gläubigern sprechen.
3. Der Zuschlag: Wenn nach dreimaliger Aufforderung durch das Gericht keine weiteren Gebote kommen, wird dem Höchstbietenden der Zuschlag erteilt und das Zwangsversteigerungsverfahren ist abgeschlossen.

Nach dem Zuschlag: So geht es nach dem Zwangsversteigerungsverfahren weiter!

Der nächste Schritt nach dem Zuschlag ist die Verteilung des Versteigerungserlöses. Dazu bestimmt das Gericht im Zwangsversteigerungsverfahren einen sogenannten Verteilungstermin. Sind Sie der Höchstbietende, müssen Sie üblicherweise binnen 6-8 Wochen den vollständigen Immobilienpreis bezahlen. Dann erst erfolgt der Eintrag Ihrer Person als neuer Besitzer ins Grundbuch.

Neben den Kosten für die Immobilie fallen auch noch eine Reihe von Kaufnebenkosten für Sie an:

• Gerichtzinsen in Höhe von 4 % Ihres Bargebots bis zur Bezahlung
• Kosten des Grundbucheintrags
• Grunderwerbssteuer
• Zuschlagsgebühren je nach Wert des Meistgebots

Ist alles bezahlt, erfolgt die Übergabe der Immobilie. Mit dem Zuschlag haben Sie – für den Fall der Fälle – auch einen Räumungstitel erworben. Handelt es sich um ein Mietshaus, gehen die Mietverträge auf Sie über. Hierbei sind die üblichen Kündigungsfristen einzuhalten.

In der Zwangsversteigerung erfolgreich auf Immobilien bieten: 8 Tipps für eine gute Bieterstrategie!

Zum Bieten gehört Glück, aber auch Köpfchen! Wir haben für Sie Tipps zusammengestellt, die Ihnen helfen können, bei der Zwangsversteigerung das Haus Ihrer Wünsche zu ergattern.

Tipp 1: Ermitteln Sie Ihr Immobilienbudget

Sie können nur mit Summen bieten, die Sie auch bezahlen können. Ermitteln Sie daher, wie viel Geld Sie für eine Immobilie ausgeben können. Bei Zwangsversteigerungen haben Sie außerdem immer das Problem, die Immobilie nicht genau zu kennen. Kalkulieren Sie daher eine Sicherheit für möglicherweise umfangreichere Sanierungskosten in ihr Maximalgebot ein!

Tipp 2: Klären Sie die Finanzierung

Vor einer Versteigerung kommt das Finanzierungskonzept. Schon im Vorfeld der Zwangsversteigerung (spätestens zum Termin) müssen Sie 10 % des Verkehrswertes hinterlegen. Anschließend haben Sie lediglich 6-8 Wochen Zeit, um den Gesamtbetrag zu zahlen. Machen Sie sich nicht erst dann Gedanken darüber, woher das Geld kommt.

Nur Profis sollten das erste Gebot abgeben. Denn bieten Sie zu viel, ist Ihr Limit bald erschöpft. Bieten Sie dagegen zu wenig, werden Sie laufend überboten.

Rechnen Sie bei Ihren Geboten knapp oberhalb oder unterhalb runder Tausender (Beispiel: 121.300 €). Zum einen können Mitbieter Ihre persönliche Obergrenze auf diese Weise nicht so leicht erraten und zum anderen deckt diese Grenze sich so eher nicht genau mit der Obergrenze der Konkurrenz, sondern überbietet sie bestenfalls leicht.

Bieten Sie mal mehr, mal weniger. Die Mitbieter werden Sie so schwerer durchschauen. Und die Bietzeit dauert nur ca. 30 Minuten. Je weniger Zeit andere nach hinten hin haben, desto besser für Sie.

Zögerliche, leise, genuschelte Gebote können Sie einiges kosten, wenn das Gericht Sie nicht richtig versteht. Denn Ihr Gebot ist bindend! Sagen Sie daher 100.000 € so, dass der andere nicht 500.000 € versteht.

Wenn es Ihnen zu bunt wird, bieten Sie einmalig eine hohe Summe, die fast Ihre Obergrenze erreicht. Einige Mitbieter schockiert der kühne Sprung womöglich und sie steigen aus. Sie dagegen haben dann immer noch ein bisschen Spielraum nach oben.

So manchen hat schon das Bieter-Fieber gepackt. Wenn andere plötzlich auch etwas wollen, erscheint es uns automatisch mehr wert. Bleiben Sie jedoch zur Vermeidung von finanziellen Fallgruben bei Ihrem Preislimit und steigen Sie beim Bieten in jedem Fall aus, wenn es überschritten wird.