Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung wird im Rahmen einer Bau- und Immobilienfinanzierung notwendig, wenn Sie einen größeren Betrag zahlen müssen und die betreffende Summe erwarten, aber noch nicht zur Verfügung haben. Anders ausgedrückt: Es ist Eigenkapital vorhanden, Sie können es aber noch nicht einsetzen. In diesem Fall nehmen Sie einen Zwischenkredit auf, mit dem Sie die Zeit zwischen Fälligkeit der Zahlung und eigenem Geldeingang überbrücken.
Wann ist ein Zwischenkredit sinnvoll?
Es gibt verschiedene Situationen, bei denen eine Zwischenfinanzierung rund um das Haus in Frage kommt. Hier drei Beispiele:
Beispiel 1: Der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif
Sie haben das richtige Haus gefunden und wollen den Kauf unter Dach und Fach bringen. Um den notwendigen Hauskredit zu bekommen, benötigen Sie eine bestimmte Summe Eigenkapital. Ein Teil des Eigenkapitals steckt aber in einem Bausparvertrag, der noch nicht zuteilungsreif ist und erst in einigen Monaten ausgezahlt wird. Mit einem Zwischenkredit können Sie den fehlenden Anteil bis zur Auszahlung überbrücken.
Beispiel 2: Beim Hauskauf fehlt Ihnen der Erlös aus dem Verkauf Ihrer alten Immobilie
Sie wollen wegen eines Umzugs Ihr bisheriges Haus verkaufen und am neuen Wohnort ein neues erwerben. Dann müssen Sie unter Umständen das neue Haus bereits bezahlen, haben aber noch nicht die komplette Summe vom Käufer Ihres alten Hauses erhalten. Für diesen vorübergehenden Engpass schließen Sie eine Zwischenfinanzierung ab.
Beispiel 3: Die Auszahlung einer Lebensversicherung verzögert sich
Sie sind mitten im Hausbau und müssen den nächsten Bauabschnitt finanzieren. Um die anfallenden Hausbaukosten bezahlen zu können, haben Sie mit der Auszahlung einer Lebensversicherung oder einer anderen Geldanlage gerechnet. Wenn sich diese verzögert, können Sie zur Überbrückung eine Zwischenfinanzierung aufnehmen.
In den meisten Fällen wird eine Zwischenfinanzierung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung abgeschlossen. Es gibt aber auch andere Bereiche, in denen das sinnvoll sein kann. So können beispielsweise Investitionen in ein Unternehmen zwischenfinanziert werden. Auch für Privatpersonen ist das möglich. So kann die Reparatur Ihres Autos mit einem Sofortkredit zwischenfinanziert werden.
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung hat im Vergleich mit einem üblichen Baudarlehen einige Besonderheiten.
- Zwischenkredite werde nur mit einer Laufzeit von bis zu 24 Monaten vergeben. Entscheidend für die Laufzeit ist der Zeitpunkt der Verfügbarkeit des Geldes, also zum Beispiel die Auszahlung des Bausparvertrages.
- Die Höhe des Darlehens richtet sich nach der erwarteten Summe des Geldeingangs.
- Es gibt keinen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit, er wird individuell ausgehandelt. Alle 3 Monate erfolgt eine Zinsanpassung an die aktuelle Marktsituation und die Zinsentwicklung.
- Es werden während der Laufzeit nur Zinsen bezahlt, die Tilgung erfolgt zum Abschluss im Ganzen.
- Eine Zwischenfinanzierung ist teurer als die reguläre Baufinanzierung, da die Bank bei der kurzen Laufzeit nur wenig Gewinn erwirtschaften kann. Außerdem gehen die Banken ein größeres Risiko ein, weil sie weniger Sicherheiten haben.
- Als Sicherheit müssen in vielen Fällen Ansprüche an die erwartete Zahlung an die Bank abgegeben werden.
- Eine Zwischenfinanzierung ist grundsätzlich auch ohne Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch möglich. Viele Banken bestehen jedoch darauf, um eine Sicherheit für das Darlehen zu besitzen.
Wie hoch sind die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung?
Bei einer Zwischenfinanzierung fallen die Zinsen grundsätzlich höher aus als bei einer langfristigen Baufinanzierung. Sie müssen also mit höheren Kosten rechnen. Das liegt an dem erhöhten Ausfallrisiko eines Zwischenkredits. Da die Banken aufgrund der individuellen Voraussetzungen eines Antragstellers und der aktuellen Marktlage entscheiden, kann kein allgemeingültiger Zinssatz für eine Zwischenfinanzierung genannt werden. Anders als bei einem klassischen Ratenkredit oder einer Autofinanzierung sind die Zinsen variabel und verändern sich während der Laufzeit des Zwischenkredits.
Was ist der Unterschied zwischen einer Vorfinanzierung und einer Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung wird auch häufig mit dem Begriff Vorfinanzierung gleichgesetzt. Das ist aber nicht korrekt, denn es gibt einen Unterschied zwischen beiden Formen. Bei einem Zwischenkredit ist der Geldeingang sicher. Der zu finanzierende Betrag ist zum Beispiel durch einen schon unterschriebenen Kaufvertrag für das alte Haus abgesichert.
Bei einer Vorfinanzierung steht die Tilgung des Kredites dagegen noch nicht fest. Das kann der Fall sein, wenn bei einem bestehenden Bausparvertrag die Mindestlaufzeit noch nicht erreicht ist. Dann ist die Verfügbarkeit des Eigenkapitals zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht endgültig sicher.
So unterscheidet sich eine Vorfinanzierung von einer Zwischenfinanzierung
- Die Bank geht ein höheres Risiko ein.
- Es werden aus diesem Grund höhere Zinsen veranschlagt.
- Die Laufzeiten sind länger als bei einer Zwischenfinanzierung.
Ähnlich wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert ein variables Darlehen. Diese Form gehört zu den klassischen Finanzierungsarten bei Immobilien. Auch hier gibt es keine Sollzinsbindung, es erfolgt jeweils eine Zinsanpassung alle 3 Monate. Der Vorteil ist, dass das variable Darlehen jederzeit vollständig getilgt werden kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Allerdings ist es teurer als ein Zwischenkredit, weil Notarkosten und Grundbuchkosten auf Sie zukommen. Außerdem ist beim variablen Darlehen die Laufzeit nicht limitiert und die Monatsraten bestehen sowohl aus Zinsen als auch aus einem Tilgungsanteil.
Welche Vor- und Nachteile hat eine Zwischenfinanzierung?
Ein Zwischenkredit lässt sich nicht immer vermeiden. Wenn Sie überlegen, eine Zwischenfinanzierung für Ihre Immobilie abzuschließen, bedenken Sie die Vor- und Nachteile.
Die Vorteile einer Zwischenfinanzierung
- Sie können Wartezeiten überbrücken, wenn Sie finanzielle Mittel akut benötigen, die Ihnen aus eigenen Mitteln aber erst später zur Verfügung stehen.
- Läuft die Zwischenfinanzierung über die Bank, die auch den Hausbau oder den Immobilienkauf finanziert, haben Sie dort den gewohnten Ansprechpartner.
- Da die Bank in diesem Fall Ihre finanzielle Situation bereits kennt, ist eine schnelle Entscheidung über die Kreditvergabe möglich.
- Die Schuld kann relativ schnell zurückgezahlt werden, weil die Laufzeit begrenzt ist und nur bis zur Auszahlung des erwarteten Geldbetrages geht.
Die Nachteile einer Zwischenfinanzierung
- Sie zahlen höhere Zinsen als bei einer regulären Baufinanzierung.
- Die Zahlung der monatlich anfallenden Zinsen belastet Ihr Budget.
- Sie gehen ein Zinsrisiko ein, da sich der Zinssatz während der Laufzeit verändern und erhöhen kann.
- Hinzu kommt, dass die Banken bei einer Zwischenfinanzierung eine Bearbeitungsgebühr berechnen. Diese kann 1 bis 2 % der Kreditsumme ausmachen.
Welche Voraussetzungen müssen für die Zwischenfinanzierung einer Immobilie erfüllt sein?
Wie bei allen anderen Kreditarten erwartet der Kreditgeber, dass Sie einige Bedingungen einhalten. Um einen Zwischenkredit zu bekommen, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Der von der Bank finanzierte Betrag muss Ihnen innerhalb der Laufzeit des Zwischenkredites zur Verfügung stehen, so dass Sie beispielsweise die Zwischenfinanzierung mit dem ausgezahlten Bausparvertrag tilgen können.
- Sie erhalten bei vielen Banken eine Zwischenfinanzierung nur in Verbindung mit einem längerfristigen Folgedarlehen. Das muss für Sie kein Nachteil sein, da Sie dann alle Fragen mit nur einem Baufinanzierungspartner klären können.
- Sie müssen in den meisten Fällen den erwarteten Geldeingang der Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen. Möglicherweise besteht die Bank auch darauf, die Zwischenfinanzierung als Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen.
- Ihre Kreditwürdigkeit muss gegeben sein. Wie bei jedem anderen Kredit, zum Beispiel bei einer Autofinanzierung, wird die Bank Ihre Bonität prüfen. Dazu wird sie sich Informationen bei der SCHUFA einholen, um kreditrelevante Angaben über Sie zu erhalten.
