Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So klappt es mit dem Hauskredit!

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 10.07.2023

Ja, man kann ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigen­kapital kaufen. Es gibt viele Banken, die den Erwerb einer Immobilie voll­ständig finan­zieren. Aller­dings müssen Sie als Kredit­nehmer mit höheren Zinsen rechnen. Diese ver­langen die Banken, weil sie bei einer Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital ein größeres Risiko eingehen. Außer­dem soll­ten Sie bestim­mte Voraus­setzungen wie z.B. eine hohe Kredit­würdig­keit erfüllen.

Welche Voraussetzungen gelten für einen Baukredit ohne Eigenkapital?

Sie müssen für einen Hauskredit ohne Eigen­kapital zwei Voraus­setzungen erfüllen. Zum einen geht es dabei um Ihre finan­zielle Situa­tion und zum anderen um die Immo­bilie selbst.

• Sie benötigen ein hohes und sicheres Ein­kommen, denn jeder Kredit­geber prüft vor dem Vertrags­abschluss Ihre Bonität. Dazu gehören unter anderem Ihr Ein­kommen, Ihr beruf­licher Status und eine mögliche Verschul­dung durch andere Kredite. Je besser Sie finan­ziell und beruf­lich gestellt sind, desto eher geht eine Bank das Risiko ein, Ihnen eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital zu gewähren. Die Erfah­rungen zeigen, dass es Beamte deshalb leich­ter bei der Suche nach einem Bau­kredit haben als z.B. Selbst­ständige.
• Je wertvoller die Immo­bilie und je besser die Immobilienlage ist, desto eher lässt sich eine Bank auf eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital ein. Denn die Immo­bilie gibt der Bank eine Sicher­heit. Sollten Sie während der Kredit­lauf­zeit zahlungs­unfähig werden und die Raten nicht mehr bezahlen können, kann die Bank notfalls die Immo­bilie verstei­gern und so die Kredit­summe absich­ern. Bei einer gut ausge­stat­teten Immo­bilie in guter Lage ist die Bank eher bereit, ein höhe­res Risiko einzu­gehen.

Zusammen­gefasst bedeutet das: Sollten Sie ein gutes und sicheres Ein­kommen haben und eine wertvolle Immo­bilie in guter Lage kaufen wollen, dann haben Sie gute Chan­cen auf einen Kredit ohne Eigen­kapital.

Wie bekomme ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wenn Sie einen Hausbau oder Haus­kauf ohne Eigen­kapital planen, müssen Sie – wie oben beschrie­ben – einige Voraus­setzungen erfüllen. Sie erhöhen darüber hinaus Ihre Chancen, wenn Sie einige Faust­regeln beher­zigen.

Angebote vergleichen kann mehrere tausend Euro sparen

Ein kleiner Unter­schied bei den Zinsen bedeu­tet über die Jahre gerech­net oft einen großen Unter­schied bei den Kredit­kosten. Es lohnt sich also, vor dem Ab­schluss einer Baufinan­zierung ohne Eigen­kapital die Ange­bote ausführ­lich zu verglei­chen.

Ein Beispiel kann das ver­deut­lichen: Bei einem Darlehens­betrag von 350.000 € und einer Zins­bindung von 10 Jahren können Sie einen Bau­kredit mit einem effek­tiven Jahres­zins von 3,46 % erhalten, aber auch von einem anderen Anbieter mit 3,71 %. Dieser geringe Zins-Unter­schied bedeu­tet höhere Zins­kosten von knapp 8.000 € in 10 Jahren. Daher empfeh­len wir, dass Sie sich aus­reich­end Zeit nehmen, um die Ange­bote zu verglei­chen.

Einen guten Über­blick über die derzei­tigen Bau­zinsen erhalten Sie mit unser­em Finanzie­rungsrech­ner. Hier kön­nen Sie kosten­los und einfach ermit­teln, welche Zinsen aktuell für einen Haus­kredit ohne Eigen­kapital ver­langt werden.

Vollfinanzierung im Vergleich

Darlehensbetrag: 350.000 €,  Immobilienwert: 350.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 2 %, PLZ: 34295

Anbieter eff. Jahreszins monatl. Rate  

3,66 % 1.650,83 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,66 %

Fester Sollzins p.a.:3,59 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:100,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:350.000,00 €

Zinskosten:113.726,74 €

Monatliche Rate:1.650,83 €

Restschuld:265.627,14 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 6 Monate

Anzahl der Raten:342

Gesamtbetrag:563.916,77 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,94 % 1.732,50 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,94 %

Fester Sollzins p.a.:3,85 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:100,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:350.000,00 €

Zinskosten:122.275,51 €

Monatliche Rate:1.732,50 €

Restschuld:264.375,51 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:333

Gesamtbetrag:575.338,84 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,98 % 1.744,17 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,98 %

Fester Sollzins p.a.:3,88 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:100,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:350.000,00 €

Zinskosten:123.494,80 €

Monatliche Rate:1.744,17 €

Restschuld:264.194,40 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 7 Monate

Anzahl der Raten:331

Gesamtbetrag:576.936,30 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

aktuelle Bauzinsen, Stand: 21.11.2024

zum Anbieter-Vergleich

So funktioniert der Kreditrechner für Haus und Wohnung ohne Eigenkapital: Sie tragen den Wert der Immobilie ein, die Höhe des Darlehens, die Dauer der Zinsbindung und den gewünschten Tilgungssatz. Im nächsten Schritt werden Sie in unseren Baufinanzierung Vergleich geleitet. Dort sehen Sie die besten aktuellen Zinsangebote und die dazu passende Monatsraten im Überblick.

Kreditraten sollten nie mehr als 40 % des Einkommens ausmachen

Da sich die höheren Zinsen bei einer Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital in höhe­ren monat­lichen Raten­zahlungen nieder­schla­gen, stellt die Kredit­rück­zahlung über viele Jahre eine Belas­tung für Ihr Haus­halts­bud­get dar. Des­halb empfeh­len wir, genau zu kal­kulie­ren, welchen finan­ziellen Spiel­raum Sie haben. Achten Sie darauf, dass die Aus­gaben für die monat­lichen Raten­zahlungen nicht mehr als 35–40 % Ihres Ein­kommens aus­machen. Bei einem Haus­halts­einkommen von 3.800 € ent­spricht das einer Kredit­rate von höchs­tens 1.520 €. So stellen Sie sicher, dass aus­reichend Geld für alle anderen Ausgaben vor­handen ist.

Deshalb gehört zu einem seriösen Finan­zierungs­plan eine ehr­liche Haushalts­rechnung, bei der Sie Ihre regel­mäßigen Aus­gaben den Ein­nahmen gegen­über­stellen. Wie Sie den für Sie maximal mög­lichen Kredit­betrag und die passende monat­liche Rate genau berech­nen, zeigen wir in unserem Rat­geber Budget­rechner.

Auch die Tilgungsrate erhöht die Raten

Die kredit­gebenden Banken verlangen in vielen Fällen bei einer Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital eine hohe Tilgungs­rate. Damit stellen sie sicher, dass das Dar­lehen schneller abge­zahlt wird.

Zur Erklärung: Tilgung ist ein anderer Aus­druck für Rück­zahlung. Die Höhe der Tilgung (die Tilgungs­rate) bestimmt, wie schnell das Darlehen zurück­gezahlt wird. Üblich sind Tilgungs­raten ab 2 %. Verlangt die Bank wegen des fehlenden Eigen­kapitals eine Tilgungs­rate von 3 % oder mehr, dann zahlen Sie schneller das Dar­lehen zurück, aber die Monats­raten fallen höher aus. Der Unter­schied kann einige hundert Euro im Monat aus­machen.

Kal­kulieren Sie genau, ob die durch die höhere Tilgungs­rate steigende monat­liche Belastung in Ihr Budget passt.

Worauf muss ich beim Vergleich der Baufinanzierungen achten?

Wir haben für Sie einige Punkte zusammen­gestellt, die Ihnen beim Ver­gleichen der Ange­bote helfen, den besten Haus­kredit ohne Eigen­kapital zu finden. Achten Sie beson­ders auf:

• den Effektiv­zins: Er bein­haltet - im Unter­schied zum Soll­zins - alle anfallen­den Kosten, die bei der Kredit­aufnahme anfallen. Dazu gehören die Kosten für die Aus­leihe des Geldes, für die Gebüh­ren der Kredit­vermitt­lung und Konto­führungs­gebühren bei der Bank. In einigen Fällen rechnen Banken ihre Kosten für Gut­achter und Notare in den Effektiv­zins ein, andere Banken machen das nicht.
• das repräsen­tative Beispiel: Es beschreibt die Kondi­tionen, die zwei Drittel aller Kredit­nehmer erhalten. Damit ist gewähr­leistet, dass nicht nur Top-Zinsen genannt werden, die unter den besten Vor­aus­setzungen an Kunden vergeben werden.
• die Zinskosten: Sie werden im repräsen­tativen Beispiel genannt und geben die Kosten an, die auf Sie während der Lauf­zeit für den Kredit zukommen.
• die Laufzeit: Für die Dauer der Laufzeit gilt eine Zins­bindung. Da zurzeit niedrige Zinsen üblich sind, ist eine lange Lauf­zeit des Immobilien­kredites ratsam.

Was heißt Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-Finanzierung?

Bei der Voll­finan­zierung einer Immobilie, egal ob es sich um ein Haus oder eine Eigen­tums­wohnung handelt, werden der gesamte Kaufpreis und die entste­henden Kauf­neben­kosten bzw. Bauneben­kosten mit einem Kredit finanziert. Zu den Neben­kosten gehören z.­B. die Grund­erwerb­steuer und die Notar- und Grund­buch­kosten. Die Immobilien­finan­zierung geht also vollständig ohne Eigen­kapital des Käufers über die Bühne, was aber zu höheren Zinsen führt. Andere Begriffe sind auch 110- oder 120-Prozent-Finan­zierung. Wird nur der Kauf­preis finan­ziert und der Käufer zahlt die Neben­kosten aus eigenen Mitteln, spricht man von einer 100-Prozent-Finan­zierung.

Baufinanzierungen mit und ohne Eigenkapital im Vergleich

Die folgende Tabelle macht deut­lich, dass die Höhe des Eigen­kapitals direkte Aus­wirkun­gen auf die Zins­höhe hat. Je geringer das Eigen­kapital ausfällt, desto höher steigen die Zinsen, die Monats­raten und die Zins­kosten.

Zu den steigenden Kosten kommt ein wei­terer Effekt: Die Rest­schuld nach der 10-jährigen Zins­bindung steigt mit abneh­mendem Eigen­anteil an der Bau­finan­zierung. Das Ergeb­nis ist klar: Eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital ist mög­lich, aber teurer. Dabei macht es keinen Unter­schied, ob Sie einen Kredit über 200.000 €, über 300.000 € oder über einen höheren Betrag ohne Eigen­kapital aufnehmen.

Es lohnt sich also, vor der Haus­finan­zierung zu überlegen, ob sich vielleicht innerhalb der Familie ein Privat­kredit organi­sieren lässt, um zumindest die Kauf­neben­kosten bezah­len zu können.

Welche Banken finanzieren Immobilien ohne Eigenkapital?

Im April 2023 hat Ver­gleich.de eine Um­frage unter 69 Kredit­ge­bern aus­ge­wer­tet, wer unter den aktuel­len Markt­bedin­gun­gen noch Voll­finan­zie­run­gen ver­gibt. Dazu wa­ren grund­sätz­lich 78 % be­reit, viele da­von so­gar zu einer 110-Pro­zent-Finan­zie­rung.

Alle Banken prüfen jeden Einzel­fall genau. Als Vor­aus­set­zun­gen für eine posi­ti­ve Ent­schei­dung wur­den u.a. ge­nannt:

• Ein­wand­freie Boni­tät
• positive Gesamt­ver­mö­gens­bi­lanz
• Sicher­heit des Arbeits­ein­kom­mens
• passende Lebens­phase bzw. Alters­gren­ze
• solider Haus­halts­über­schuss
• Kapital­dienst­fähig­keit auch bei stei­gen­den Zin­sen
• bestimm­te Mindest­til­gung (häufig 2–3 %)
• keine weite­ren Ver­bind­lich­kei­ten
• Immo­bi­lie in einem zeit­ge­mäßen Zu­stand
• Eigen­nut­zung des Objekts
• Kauf­preis muss den aktuel­len Markt­preis spie­geln
• Zusatz­sicher­heiten in Form weite­rer Grund­pfand­rech­te
• Keine Voll­finan­zie­rung für Bau­plät­ze

Eine Liste mit den Namen der Ban­ken fin­den Sie auf unse­rer Seite: Welche Bank vergibt einen Haus­kredit ohne Eigen­kapi­tal?

So erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital

Sie können mit einigen Maß­nahmen Ihre Chancen auf eine Bau­finan­zierung ohne oder mit wenig Eigen­kapital erhöhen. Selbst wenn Ihnen nur eine der vier folgenden Hand­lungen möglich ist, erhöht das die Wahr­schein­lichkeit der Zusage für eine Immobilien­finan­zierung.

• Prüfen Sie im Vorfeld Ihre Einträge bei der SCHUFA und lassen Sie mögliche Fehler korrigieren.
• Sorgen Sie vor der Antragstellung für Schuldenfreiheit. Das erhöht Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung.
• Schließen Sie im besten Fall einen Bausparvertrag ab. Der dient als Sicherheit bei der Bank und Sie können Rücklagen bilden.
• Loten Sie alle Möglichkeiten aus, die Kaufnebenkosten, also ungefähr 10–20 % des Kaufpreises, selbst übernehmen zu können. Vielleicht können Sie innerhalb der Familie ein zinsloses privates Darlehen aufnehmen und so einige tausend Euro bei den Zinsen für die Baufinanzierung sparen.

Vorteile und Nachteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Der Abschluss einer Baufinan­zierung ohne Eigen­kapital ist mit Vor- und Nach­teilen verbun­den, die wir im Folgen­den gegen­über­stellen.

Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

• Der Kauf einer Immobilie ist auch ohne Erspar­tes möglich, z.B. für junge Familien.
• Die Liquidität des Käufers bleibt erhalten, da Erspar­nisse nicht in den Haus­kauf fließen.
• Ist die passende Immo­bilie gefunden, kann schnell reagiert werden, ohne dass jahre­lang Eigen­kapital ange­spart werden muss.
• In der aktuellen Niedrig­zins­phase mit sehr geringen Spar­zinsen zieht sich das Ansparen von Eigen­kapital über viele Jahre.

Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

• Es sind eine sehr gute Bonität und ein hohes Ein­kommen notwendig.
• Eine Baufinanzierung ohne Eigen­kapital ist mit höheren Zinsen verbunden und wird teurer als mit dem Ein­satz von Eigen­kapital.
• Es kommt häufig zu einer längeren Kredit­laufzeit, da das Dar­lehen höher ausfällt.
• Es besteht die Möglichkeit, dass nach der Zins­bindung deutlich höhere Zinsen am Markt üblich sind. In diesem Fall wird die Anschluss­finan­zierung sehr teuer. Das kann für Haus­halte mit einem engen Budget zu einem Pro­blem werden.

Häufige Fragen zum Hauskredit ohne Eigenkapital

• Für wen lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

  Ein Hauskredit ohne Eigenkapital lohnt sich, wenn ein hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. Das können z. B. junge Familien sein, die noch nicht viel Geld ansparen konnten und deshalb kein Eigenkapital aufweisen. Befinden sich die Kreditnehmer außerdem in sicheren Arbeitsverhältnissen, ist auch langfristig die Ratenzahlung gewährleistet. Auch für Investoren ist ein Baukredit ohne Eigenkapital interessant.

• Kann ich trotz SCHUFA ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

  Sollten Sie negative SCHUFA-Einträge haben, stehen Ihre Chancen auf einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital schlecht. Da die Grundvoraussetzung für eine Vollfinanzierung eine sehr gute Bonität ist, erfüllen Sie dieses Kriterium mit einem schlechten SCHUFA-Score nicht. Sie werden in Deutschland voraussichtlich keine Bank finden, die das Risiko eingeht und Ihnen unter diesen Voraussetzungen einen Hauskredit ohne Eigenkapital gibt.

• Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

  Eigenkapital ist alles Geld, das Sie als Ver­mögen mitbringen und nicht von der Bank als Bau­dar­lehen kommt. Dabei kann es sich um Bar­geld, um Erspar­tes auf Konten und in Wert­papieren handeln. Außer­dem zählen ein zuteil­ungs­reifer Bauspar­vertrag sowie Wert­gegen­stände wie Schmuck, der Rück­kaufs­wert einer Lebens­versich­erung und eine eventuell schon vorhan­dene weitere Immo­bilie dazu. Möglich ist auch, dass eigene Arbeits­leistung, die „Muskel­hypothek“, als Eigen­kapital ange­rechnet wird.

• Ist die Vollfinanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

  Wenn Sie eine Immobilie als Kapital­anlage kaufen wollen, kann sich eine Voll­finan­zierung im Hin­blick auf eine beson­ders attrak­tive Eigen­kapital­rendite rechnen. Weil sich Zins­kosten in der Steuer­erklä­rung absetzen lassen, kann sich diese Variante auch als Mittel zum Steuer­sparen eignen – am besten lassen Sie sich dazu von Ihrem Steuer­berater beraten. Beden­ken Sie aber, dass Sie sich bei einem Kauf ohne Eigen­kapital sehr lang­fristig binden. Zum Kalku­lieren empfeh­len wir Ihnen unseren Rendite­rechner Immo­bilien.