Grundstückskaufvertrag: Mustervertrag, Kosten und Checkliste

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 02.10.2024

In einem Grundstückskaufvertrag werden alle relevanten Einzelheiten zum Kauf eines Grundstückes festgelegt. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Eigentum am Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, den festgelegten Kaufpreis zu bezahlen. Ein Grundstückskaufvertrag muss nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) notariell beurkundet sein. Auch nachträgliche Veränderungen des Vertrages müssen vom Notar beurkundet werden.

Warum muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?

Ein Grundstückskauf ist ein komplexes Vorgehen, bei dem mehrere Gesetze und Vorschriften beachtet werden müssen. Außerdem wird der Kaufvertrag für ein Grundstück erst rechtswirksam, wenn alle notwendigen Vollmachten und Genehmigungen vorliegen. Der Notar ist dafür zuständig, diese Genehmigungen einzuholen. Und nur der Notar kann die Umschreibung des Grundbuches beim Grundbuchamt veranlassen.

So sieht ein Grundstückskaufvertrag aus: Mustervertrag als PDF-Vorlage

Hier finden Sie ein Muster für einen Grundstückskaufvertrag als PDF-Download. Dieses Muster ist nicht vollständig oder verbindlich. Der Mustervertrag gibt Ihnen aber einen Überblick, wie ein Kaufvertrag für ein Grundstück aussehen kann. „Jeder Notar ist bei der Gestaltung seiner Verträge vollkommen frei und lediglich an die rechtlichen Vorgaben gebunden“, betont Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. „In der Praxis verwendet jeder Notar in aller Regel eigene Formulierungen, auf deren Grundlage er seine Verträge an den jeweiligen Einzelfall anpasst.“ Der vorliegende Beispielvertrag dient daher lediglich der Orientierung und kann eine rechtliche Beratung nicht ersetzen.

Download: Grundstückskaufvertrag Mustervorlage als PDF-Datei. 

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Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,65 %

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Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:63,00 %

Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

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Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

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Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,78 %

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Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

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Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 2 Monate

Anzahl der Raten:338

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Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

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Was muss in einem Grundstückskaufvertrag stehen?

Die meisten Immobilienkaufverträge sehen ähnlich aus, trotzdem unterscheiden sie sich in einzelnen Formulierungen und im Umfang. Alle enthalten eine generelle Gliederung in mehrere Teilbereiche.

Das gehört in einen Grundstückskaufvertrag: der Inhalt im Überblick

• Angaben zum Verkäufer und Käufer
• aktueller Grundbuchstand
• Details des Kaufes
• zusätzliche Absprachen und Belehrung

Um Ihnen einen detaillierten Überblick über den Inhalt eines Grundstückskaufvertrages zu geben, folgt eine ausführliche Beschreibung der vier Teilbereiche.

• Name und Anschrift des Verkäufers
• Name und Anschrift des Käufers

Abschnitt 2: aktueller Grundbuchstand

• Name des Eigentümers laut Grundbuch
• die wichtigsten Grundstücksdaten: Adresse, Flurnummer, Größe des Grundstückes
• der baurechtliche Zustand des Grundstückes: Angaben zur planungsrechtlichen Beurteilung des Grundstückes und zum Baurecht
• aktuelle Belastungen, z.B. Hypotheken
• wenn Lasten vorhanden sind: Erklärung, wer sie übernimmt
• Auflassungsvormerkung (Ein Grundstückskaufvertrag mit Auflassung oder Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer die Rechte an dem Grundstück bis zur Bezahlung des Kaufpreises. Der Verkäufer darf dann nicht mehr an einen anderen Interessenten verkaufen, selbst wenn dieser mehr bietet, oder das Grundstück beleihen.)

Abschnitt 3: Details des Grundstückskaufes

• Kaufpreis
• Datum der Übergabe
• Zahlungsmodalitäten (wann muss der Kaufpreis gezahlt werden)
• Erklärung, wer die Kosten des Vertrages (Notar- und Grundbuchkosten) übernimmt (meist der Käufer)

• falls Inventar auf dem Grundstück vorhanden ist, eine genaue Liste anfertigen
• Angaben zur Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist ausgeschlossen)
• mögliche Rücktrittsvorbehalte, mit denen sich eine Partei den Rücktritt vom Vertrag ermöglicht
• eventuelle Nebenabsprachen angeben
• Zwangsvollstreckungsunterwerfung (damit kann der Verkäufer direkt die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn der Käufer nicht zahlt)
• Belehrungen und Hinweise des Notars, zum Beispiel, dass der Notar die Finanzverwaltung über den Kauf informiert

Checkliste: Darauf sollten Sie beim Grundstückskaufvertrag achten

Auch wenn ein Notar Ihres Vertrauens für die Gestaltung des Kaufvertrages zuständig ist, können Sie selbst das Dokument überprüfen. Die folgende Checkliste zum Grundstückskauf zeigt Ihnen die wesentlichen Punkte, worauf Sie beim Grundstückskaufvertrag achten sollten.

• Der Kaufvertrag wurde von einem Notar aufgesetzt und beurkundet.
• Die Angaben zum Grundstück aus dem Grundbuch sind vollständig.
• Es ist im Grundstückskaufvertrag vermerkt, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.
• Der Kaufpreis stimmt.
• Die Zahlungsmodalitäten sind korrekt wiedergegeben.
• Es wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
• Die Haftungsregelungen entsprechen den Absprachen.
• Sie hatten ausreichend Zeit, den Kaufvertrag zu kontrollieren.

Was ist beim Aufsetzen eines Grundstückskaufvertrages zu beachten?

Ein Grundstückskaufvertrag ist in den meisten Fällen ein umfangreiches Dokument. Zu diesem Thema tauchen oftmals die gleichen Fragen auf, die wir hier für Sie gesammelt haben.

• Wie teuer ist das Aufsetzen und wer trägt die Kosten für einen Grundstückskaufvertrag?

  Für die Kosten eines Grundstückskaufvertrages kommt in der Regel der Käufer auf. Ist das nicht im Vertrag festgeschrieben, gilt eine Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 448), nach der der Käufer die Beurkundung und damit die Notarkosten zu zahlen hat. Hinzu kommen die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch. Die Höhe der auftretenden Kosten hängen vom Einzelfall ab und sind damit sehr unterschiedlich. Als Faustregel gilt dabei, dass sie ungefähr 1,5 % des Kaufpreises ausmachen.

• Wer bekommt von einem Kaufvertrag für ein Grundstück eine Abschrift?

  Nachdem der Grundstückskaufvertrag vom Notar beurkundet wurde, erhalten der Verkäufer und der Käufer eine Abschrift. Außerdem erhält das Finanzamt ein Exemplar, um die Grunderwerbssteuer festzulegen. Falls der Kaufpreis finanziert wird, bekommt auch die Bank des Käufers eine Abschrift. Das Original des Vertrages bleibt beim Notar.

• Wann ist ein Grundstückskaufvertrag rechtswirksam?

  Ein Grundstückskaufvertrag ist rechtswirksam, also einklagbar, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • er liegt schriftlich vor
  • er wurde von den beteiligten Parteien unterschrieben
  • er ist vom Notar beurkundet
  • es liegen alle erforderlichen Vollmachten und Zustimmungserklärungen vor

  Allerdings ist der Käufer mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag noch nicht Eigentümer des Grundstücks. Das wird er erst mit der Umschreibung im Grundbuch, die der Notar veranlasst.

• Gibt es ein Widerrufsrecht bei einem Grundstückskaufvertrag?

  In einem Grundstückskaufvertrag kann ein freiwilliges Widerrufsrecht hineingeschrieben werden. Dann besteht für den Verkäufer und für den Käufer die Möglichkeit in einem bestimmten Zeitraum den Vertrag zu widerrufen. Darüber hinaus besteht ein Rücktrittsrecht für beide Parteien. Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das kann zum Beispiel sein, wenn der Verkäufer absichtlich schon länger bekannte Mängel am Grundstück verschwiegen hat.

• Was ist ein Vorvertrag beim Grundstückskauf?

  Mit einem Kaufvorvertrag bei einem Grundstück bieten sich beide Vertragsparteien, Verkäufer und Käufer, ein Stück Sicherheit. Beide Seiten verpflichten sich, die Immobilie an die jeweils andere Seite zu verkaufen bzw. von ihr zu kaufen. Ein Vorvertrag ist für Sie als Käufer sinnvoll, wenn die Baufinanzierung bereits gesichert ist, der Hauptvertrag aber noch nicht unterschrieben ist. Er enthält alle wesentlichen Punkte des Grundstückkaufvertrages wie den Preis und das Kaufdatum. Auch der Kaufvorvertrag muss wie der endgültige Kaufvertrag für das Grundstück notariell beurkundet sein, da er sonst nicht rechtswirksam ist.