Wie viel Hauskredit bekomme ich?
Die maximale Kreditsumme für einen Hauskredit hängt von mehreren Faktoren ab, die individuell unterschiedlich sein können. Wichtig bei Ihnen als Kreditnehmer sind z. B.:
- die Höhe des Einkommens,
- das vorhandene Eigenkapital und
- die persönliche Kreditwürdigkeit.
Eine Rolle spielt aber auch die Immobilie, die mit dem Hauskredit finanziert werden soll. Bei einer hochwertigen Immobilie vergibt die Bank einen höheren Hauskredit, weil das Haus oder die Eigentumswohnung als Sicherheit dient.
Allgemein gilt: Je höher Ihr Einkommen ist, desto mehr können Sie für die monatlichen Kreditraten ausgeben und desto höher kann der Hauskredit ausfallen.
Die Belastung durch die Kreditraten sollte nicht mehr als 35–40 % des Einkommens ausmachen. So bleibt noch genügend Geld für Ausgaben für Lebensmittel, Rücklagen, Urlaub und Versicherungen.
Wie viel Hauskredit bekomme ich bei 3.000 netto?
Um Ihnen einen groben Überblick zu geben, wie viel Einkommen für welchen Hauskredit notwendig ist, haben wir ein Beispiel in unserem Budgetrechner durchgerechnet. Dabei sind wir von folgenden Rahmendaten ausgegangen:
- Kreditnehmer sind zwei Erwachsene
- das Eigenkapital beträgt 40.000 €
- 85 % des Kaufpreises sollen mit dem Hauskredit finanziert werden
- der Zinssatz beträgt 3,82 %
- der Hauskredit soll nach 30 Jahren abbezahlt sein
Die folgende Tabelle zeigt die maximale Höhe eines Hauskredites bei unterschiedlichen Einkommen. Bei einem Haushaltseinkommen von netto 3.000 € ist somit ein Hauskredit von ca. 225.000 € möglich.
So viel Hauskredit bekommen Sie mit Ihrem Einkommen
| Haushaltseinkommen (netto) | monatliche Rate bei 35 % des Einkommens | Höhe Hauskredit |
|---|---|---|
| 2.500 € | 875 € | 187.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 225.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 262.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 300.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 375.000 € |
Die Tabelle bietet einen Anhaltspunkt dafür, wie viel Hauskredit Sie bei welchem Einkommen erhalten. Beachten Sie, dass sich die maximale Höhe des Hauskredites ändert, wenn Sie andere Rahmendaten anlegen. Soll der Kredit z. B. erst nach 40 statt nach 30 Jahren abbezahlt sein, reduzieren sich entweder die Monatsraten oder die Kredithöhe steigt.
Wie kann ich meinen Hauskredit berechnen?
Damit Sie eine Immobilienfinanzierung berechnen können und Ihren individuellen Hauskredit finden, nutzen Sie unseren Vergleich mit stündlich aktualisierten Angeboten. Hier erhalten Sie alle wichtigen Konditionen der verschiedenen Anbieter wie z. B. die Zinsen und die monatlichen Raten auf einen Blick und können diese direkt miteinander vergleichen. Diesen Hauskredit Vergleich führen Sie einfach und kostenlos mit dem folgenden Hauskreditrechner durch.
Hier Hauskredite vergleichen
Diese Angaben sind für die Berechnung Ihres Hauskredites notwendig:
- Nettodarlehensbetrag: Um den Hauskredit zu berechnen, tragen Sie hier ein, wie viel Geld Sie sich von der Bank leihen wollen.
- Zinsbindung: In dieses Feld geben Sie ein, wie lange Ihr Vertrag mit der Bank laufen soll, währenddessen der Zins gilt. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich ein längerer Zeitraum. Ist nach Ablauf eine Restschuld übrig, können Sie eine Anschlussfinanzierung machen.
- Rückzahlung: Wählen Sie einen der vorgegebenen Tilgungssätze, also wie viel Prozent Ihrer Schulden Sie zu Beginn an die Bank zurückzahlen. Je höher die Tilgung zu Beginn ist, umso höher ist die monatliche Rate, aber umso schneller haben Sie das Geld auch zurückgezahlt.
- regionale Angebote: Wenn Sie hier die Postleitzahl Ihres Wohngebiets eingeben, wird der Vergleich auch Angebote von regionalen Banken berücksichtigen.
- Immobilienwert: Geben Sie hier an, welchen Wert die Immobilie hat, die Sie erwerben wollen.
Haben Sie alle Angaben gemacht, betätigen Sie den Button „Hauskredite vergleichen“. Dann werden Ihnen unverbindlich alle infrage kommenden Angebote angezeigt.
Hauskredit ist eine andere Bezeichnung für Baufinanzierung, Immobilienkredit oder Baukredit. Die Begriffe bezeichnen ein langfristiges Darlehen einer Bank, das Sie ausschließlich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie nutzen dürfen. Für die Bereitstellung des Darlehens verlangt die Bank Gebühren, die Zinsen.
Welche Voraussetzungen muss ich für einen Hauskredit erfüllen?
Die Vergabe eines Hauskredites ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Dabei wird zwischen persönlichen und finanziellen Voraussetzungen unterschieden.
Die persönlichen Voraussetzungen für einen Hauskredit
- Sie müssen volljährig und geschäftsfähig sein.
- Sie müssen Ihren ersten Wohnsitz in Deutschland haben.
- Sie müssen über eine Bankverbindung in Deutschland verfügen.
Etwas umfangreicher sind die finanziellen Voraussetzungen, wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen wollen:
Die finanziellen Voraussetzungen für einen Hauskredit
- Sie benötigen ein festes Einkommen, das es erlaubt, die Monatsraten für den Hauskredit zu zahlen. Sie dürfen bei der Mehrheit der Banken keine negativen SCHUFA-Einträge haben, weil das Ihre Kreditwürdigkeit verringert.
- Der Hauskredit muss zum Wert der Immobilie passen, denn die Bank berechnet den Beleihungswert der Immobilie, der den Wert bei einem möglichen Verkauf darstellt. Dieser Beleihungswert beträgt in der Regel zwischen 70 und 90 % des aktuellen Immobilienpreises und ist die Obergrenze für den Hauskredit.
- Sie sollten Eigenkapital mitbringen, weil Sie so das Ausfallrisiko der Bank minimieren. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar grundsätzlich möglich, aber mit höheren Zinsen verbunden.
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für einen Hauskredit?
Die aktuellen Bauzinsen bewegen sich nach dem rasanten Anstieg 2022 seit einigen Monaten eher seitwärts und liegen je nach Kreditsumme, Laufzeit und Tilgungssatz zwischen 3 und 4 %.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,47 %
Fester Sollzins p.a.:3,39 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:79,00 %
Immobilienwert:380.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:92.496,26 €
Monatliche Rate:1.367,50 €
Restschuld:228.396,26 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:349
Gesamtbetrag:476.498,49 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,57 %
Fester Sollzins p.a.:3,50 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:79,00 %
Immobilienwert:380.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:95.120,41 €
Monatliche Rate:1.392,50 €
Restschuld:228.020,41 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 9 Monate
Anzahl der Raten:345
Gesamtbetrag:480.130,13 €
Die Bauzinsen hatten sich wegen der hohen Inflation und Unsicherheiten an den Finanzmärkten 2022 und 2023 nach oben bewegt. Die Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe sind stark gestiegen, woran sich die Zinsen für Hauskredite orientieren. Auch die EZB hatte ihren Leitzins stufenweise angehoben und Anleihenkäufe gestoppt. Erst im Juni 2024 hat sich die EZB zu ersten ZInssenkungen entschieden.
Hauskredite könnten mittelfristig noch teurer werden. Was Experten vermuten, lesen Sie auf unserer Seite Zinsprognose.
5 Tipps: Worauf muss ich bei einem Hauskredit achten?
Ein wichtiger Anhaltspunkt bei der Auswahl aus den vielen Angeboten für einen Hauskredit ist der Zinssatz. Darüber hinaus spielen aber auch noch weitere Faktoren eine Rolle. Wir haben für Sie fünf Tipps, damit Sie den passenden Hauskredit finden.
Wählen Sie die passende Tilgungsrate
Die Tilgungsrate bestimmt das Tempo der Tilgung, also wie schnell Sie die Kreditsumme zurückzahlen. Es gilt der Grundsatz: Eine hohe Tilgungsrate verkürzt die Laufzeit, Sie sind schneller schuldenfrei. Dafür zahlen Sie höhere Monatsraten. Empfehlenswert ist eine Tilgungsrate von 2 %.
Ein Beispiel macht deutlich, wie sich die Tilgungsrate auswirkt: Sie nehmen einen Hauskredit über 320.000 € bei 3,8 % Sollzinsen auf. Bei einer Tilgungsrate von 1 % zahlen Sie den Kredit über 41 Jahre und 5 Monate ab. Beträgt die Tilgungsrate dagegen 2 %, sind Sie bereits nach gut 28 Jahren schuldenfrei. Allerdings erhöht sich die monatliche Belastung um rund 250 €.
Diese Wirkung hat die Tilgungsrate auf Ihren Hauskredit
| Tilgungssatz | montliche Kreditrate | Gesamtlaufzeit des Hauskredites |
|---|---|---|
| 1 % | 1.280 € | 41 Jahre und 5 Monate |
| 2 % | 1.547 € | 28 Jahre und 1 Monat |
| 3 % | 1.813 € | 21 Jahre und 7 Monate |
| 4 % | 2.080 € | 17 Jahre und 8 Monate |
Achten Sie auf den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins
Angebote für einen Hauskredit enthalten immer zwei Zinsangaben: den Sollzins und den Effektivzins. Der Sollzins ist in den meisten Fällen niedriger und gibt an, wie viel Sie nur für den Verleih des Geldes zahlen. Das ist die „Leih-Gebühr“ für den Kredit.
Der Effektivzins gibt dagegen den Gesamtpreis an. Er enthält zusätzlich zum Sollzins weitere Kreditkosten wie z. B. Kontoführungs- und Vermittlungsgebühren. Deswegen ist der Effektivzins meistens 0,01 oder 0,02 % höher.
Allerdings nutzen Banken zur Berechnung des Effektivzinses unterschiedliche Kostenpositionen und arbeiten teilweise mit Schätzwerten, sodass eine Vergleichbarkeit nicht immer gegeben ist. Deshalb empfehlen wir für den Hauskredit Vergleich mehrerer Angebote, folgendes Vorgehen:
- Geben Sie die gewünschten Bedingungen vor (Kreditsumme, Tilgungsrate, Zinsbindung).
- Suchen Sie bei den angezeigten Angeboten die mit den besten Sollzinsen.
- Lassen Sie sich von den gewählten Banken konkrete Angebote schicken.
- Vergleichen Sie dann im jeweiligen Tilgungsplan die tatsächlich anfallenden Kreditkosten.
So finden Sie das günstigste Angebot.
Sichern Sie sich für Ihren Hauskredit eine lange Zinsbindung
Mit der Dauer der Sollzinsbindung bestimmen Sie, wie lange der Ihnen angebotene Zinssatz gültig bleibt. Wer von weiter steigenden Zinsen ausgeht, entscheidet sich jetzt für eine lange Zinsbindung von mindestens 10 oder 15 Jahren. Nachteilig ist allerdings, dass sich Banken eine lange Zinsbindung mit einem Zinsaufschlag bezahlen lassen.
Endet die Zinsbindung, müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Die können Sie bei Ihrer bisherigen Bank aufnehmen oder eine Umschuldung zu besseren Konditionen suchen.
Es gibt viele Möglichkeiten der staatlichen Förderung beim Hauskauf und Hausbau. 2021 startete die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die mit den KfW-Programmen 261 und 297 zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für den Bau, den Kauf und die Sanierung energieeffizienter Gebäude bietet. Die Höhe der Förderung richtet sich danach, welche energetischen Standards die Effizienzhäuser erreichen. Darüber hinaus fördern die Bundesländer mit landeseigenen Banken den Weg ins Eigenheim.
Beachten Sie die Bau- und Kaufnebenkosten
Zur Kalkulation Ihres Vorhabens gehört unbedingt die Berücksichtigung der anfallenden Nebenkosten. Denn zum Kaufpreis der Immobilie kommen immer Kaufnebenkosten hinzu. Diese können 15–20 % des Preises ausmachen. Zu ihnen gehören z. B.
- Maklerprovision
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Renovierungs- und Umzugskosten
Das gleiche gilt, wenn Sie ein Haus bauen wollen. In diesem Fall müssen Sie mit Baunebenkosten in Höhe von ungefähr 15 % rechnen. Dazu gehören Ausgaben für Bodengutachten, die Baugenehmigung und für Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht.
Diese Arten von Hauskrediten gibt es
Es gibt verschiedene Arten von Hauskrediten, die Sie nutzen können. Bevor Sie mit dem Hauskredit Vergleich starten, sollten Sie sich über die verschiedenen Kreditarten informieren, um den Hauskredit zu finden, der am besten zu Ihrem Finanzierungsvorhaben und Ihren Lebensumständen passt.
- Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form des Hauskredits. Dabei zahlen Sie über eine vorher vereinbarte Laufzeit monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate an die Bank, die sogenannte Annuität. Die Rate umfasst einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Die Zusammensetzung der Rate verändert sich stetig: Zu Beginn des Annuitätendarlehens ist der Zinsanteil höher, später überwiegt der Tilgungsanteil. Die Rate an sich bleibt jedoch immer gleich hoch.
- Das endfällige Darlehen
Wenn Sie als Hauskredit ein endfälliges Darlehen wählen, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit keine Tilgung, sondern begleichen lediglich die Sollzinsen. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit als Einmalzahlung. Das endfällige Darlehen wird häufig in der Verbindung mit einem Bausparvertrag abgeschlossen. Dieser wird parallel bespart und löst am Ende der Laufzeit das endfällige Darlehen ab.
- Das Bauspardarlehen
Eine andere Art von Hauskrediten sind Bauspardarlehen. Diese bieten Ihnen eine langfristig kalkulierbare Finanzierung und gliedern sich in drei Phasen:
- die Ansparphase: Während dieses Zeitraums sparen Sie einen festgelegten Betrag an. In der Regel 40–50 % der Bausparsumme. Die Höhe und Fälligkeit der Sparraten können Sie selbst bestimmen.
- die Zuteilungsphase: Sobald Sie den vorher festgelegten Betrag angespart haben und einige weitere Voraussetzungen erfüllen, gilt der Vertrag als zuteilungsreif und Sie erhalten neben Ihrem Ersparten ein zinsgünstiges Darlehen.
- die Darlehensphase: In dieser letzten Phase tilgen Sie das Darlehen, ein Annuitätendarlehen, unter den Zinskonditionen des zu Beginn geschlossenen Bausparvertrags. Als Besonderheit gilt beim Bauspardarlehen, dass Sondertilgungen jederzeit möglich sind.
- Das Tilgungsdarlehen
Bei dieser Art des Hauskredits vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Tilgungssatz. Für jede Rate wird dann der jeweilige Zins neu berechnet, sodass mit Fortschreiten der Laufzeit die Gesamtbelastung immer weiter sinkt. Das Tilgungsdarlehen wird häufig bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen angeboten, da gleichbleibenden Tilgungsraten als Abschreibung genutzt und damit steuerlich geltend gemacht werden können. Im Privatbereich eignet sich diese Form des Hauskredits zum Beispiel, wenn Sie nicht mehr viel Zeit bis zum Renteneintritt haben. Dann profitieren Sie von der Reduzierung der Gesamtbelastung durch die lineare Tilgung und müssen am Ende der Kreditlaufzeit weniger zahlen.
Das Forward-Darlehen
Bei diesem Hauskredit können Sie sich die Zinsen von heute für eine Immobilienfinanzierung in naher Zukunft sichern. Dazu vereinbaren Sie mit der Bank einen Zeitraum von maximal 60 Monaten, in dem die Bank eine vereinbarte Summe zu einem festen Zinssatz für Sie bereithält. Für das Forward-Darlehen erhebt die Banken je nach Dauer der Zeit, in der die Zinsen gesichert werden, eine Gebühr. Zusätzliche Bereitstellungszinsen fallen in der Forward-Periode jedoch nicht an.
- Die Fremdwährungsfinanzierung
Die Fremdwährungsfinanzierung ist ein spekulativer Kredit fürs Haus in ausländischer Währung. Dabei wird ein Hauskredit nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung geführt. In der Regel gibt es keine feste Zinsbindung oder der Zinssatz wird nur für wenige Monate festgeschrieben. Je nachdem wie sich die Währung im Vergleich zum Euro entwickelt, wird der Kredit für Ihr Haus teurer oder günstiger. Die Erfahrung hat aber gezeigt, dass die Zinsgewinne durch negative Währungsschwankungen schnell verbraucht sind und Kreditnehmer in der Regel höhere Sicherheiten als bei inländischen Hauskrediten bieten müssen und außerdem höhere Gebühren an die Bank zahlen.
Kapitallebensversicherungen als Hauskredit
Auch Kapitallebensversicherungen können in einen Hauskredit einbezogen werden. Eine Kapitallebensversicherung dient eigentlich der Kapitalbildung bei gleichzeitiger Absicherung einer Versicherungssumme für den Todesfall. Wenn Sie die Versicherung zum Erwerb einer Immobilie nutzen wollen, müssen Sie zunächst eine Vorfinanzierung abschließen, in der Regel ein endfälliges Darlehen, das später durch die Ausschüttung des Kapitals durch die Versicherung abgelöst wird.
Die Verbraucherzentralen raten generell vom Abschluss einer kapitalbildenden Lebensversicherung ab, weil sie gering verzinst, teuer und intransparent sind.
Häufige Fragen zum Hauskredit
Gibt es einen Hauskredit ohne Eigenkapital?
Ja, wenn Sie über bestimmte Voraussetzungen verfügen. Dazu gehören zum Beispiel ein sehr gutes Einkommen und eine hervorragende Bonität. Auch wenn die gewünschte Immobilie über Charakteristika wie eine sehr gute Lage und guten Zustand verfügt, verbessert das Ihre Chancen auf einen Kredit fürs Haus. Die Banken werden bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital allerdings einen höheren Zinssatz verlangen, da das Risiko für die Bank höher ist.
Bekomme ich einen Hauskredit trotz negativer SCHUFA?
Seriöse Anbieter werden für die Vergabe eines Hauskredits immer Ihre Bonität, also Ihre SCHUFA-Einträge prüfen. Bei einem negativen SCHUFA-Score verschlechtert sich Ihre Chance auf einen Hauskredit, weil die Bank befürchten muss, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen. Doch auch wenn Sie einen regulären Hauskredit nicht ohne SCHUFA bekommen, sind negative Einträge nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium. Wenn Sie Sicherheiten für die Finanzierung vorweisen können oder über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie immer noch einen Hauskredit bekommen. Eine Alternative stellt der Mietkauf dar, der unter Umständen ohne SCHUFA-Prüfung auskommt.
Kann ich einen Hauskredit vorzeitig ablösen?
Ja, das geht. Allerdings müssen Sie dazu die Kündigungsfristen beachten.
- Sie können Ihren Hauskredit jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Allerdings wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Die Höhe dieser Entschädigung können Sie mit unserem Vorfälligkeitsrechner ausrechnen.
- Läuft Ihr Kredit bereits länger als 10 Jahre, haben Sie immer ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Diese gesetzlich festgelegte Sonderkündigung können Sie beispielsweise nutzen, um zu einem zinsgünstigeren Darlehen umzuschulden.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Hauskredit?
Wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen wollen, müssen Sie mit dem Antrag eine Reihe von Unterlagen vorlegen. Diese Unterlagen betreffen auf der einen Seite Ihre finanzielle Situation, dazu gehören:
- Nachweise zu Ihrem Einkommen (Gehaltsbelege, Rentenbescheide, Bilanz- und Gewinnermittlung oder Betriebswirtschaftliche Auswertung)
- letzter Steuerbescheid
- wenn vorhanden: Verträge über weitere Kredite
- bei Selbstständigen: Gesellschaftervertrag oder Auszug aus dem Handelsregister
- Mitteilung über drohende oder abgeschlossene Insolvenzverfahren
Damit die Bank die Höhe des Hauskredites berechnen kann, benötigt sie Informationen über die Immobilie, die gekauft oder gebaut werden soll:
- Kaufvertrag
- Grundbuchauszug
- Grundriss der Immobilie sowie Lage-/ Katasterplan
- bei Neubauten: Bebauungsplan, Baubeschreibung, Kostenvoranschlag, Bauantrag, Kopie der Rohbauversicherung
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Wohnnebenkostenberechnung
- Kopie der Gebäudeversicherung
- Fotos des Objekts
Die Anforderungen unterscheiden sich von Fall zu Fall. Eventuell werden von Ihnen noch weitere Unterlagen gefordert oder einige der genannten müssen Sie nicht vorlegen.
Was passiert bei einer Trennung mit dem Hauskredit?
Der Hauskredit muss in jedem Fall zurückgezahlt werden. Dafür verantwortlich sind die Personen, die den Kreditvertrag unterschrieben haben. Wurde im Fall eines Ehepaares der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben, ist der- oder diejenige für die Rückzahlung zuständig – egal, ob es zu einer Scheidung kommt oder nicht. Haben beide unterschrieben, sind beide zur Rückzahlung des Hauskredits verpflichtet. Im Fall einer Scheidung mit Haus müssen sich die Betroffenen einigen, wie die finanzielle Belastung durch den Hauskredit aufgeteilt wird. Gibt es keine Einigung, kommt es zu einer Teilungsversteigerung. In diesem Fall wird der Verkaufserlös auf beide Parteien aufgeteilt.
Kann ich einen Hauskredit nachträglich aufstocken?
Ja, das ist möglich. Wenn Sie merken, dass der ursprünglich festgelegte Hauskredit nicht ausreicht, können Sie eine Nachfinanzierung durchführen. Dafür können Sie sich an die Bank wenden, die Ihnen den ersten Kredit gegeben hat. Oder Sie versuchen es bei einer zweiten Bank. Allerdings werden Sie den Hauskredit nur aufstocken können, wenn Sie die finanziellen Voraussetzungen erfüllen. Und Sie müssen mit höheren Zinsen als bei der Erstfinanzierung rechnen.
