Wie hoch sind die Hypothekenzinsen zurzeit?
Seit dem Jahreswechsel von 2023 zu 2024 gibt es nur geringe Schwankungen bei den Hypothekenzinsen. Sie bewegen sich mit einer 10-jährigen Zinsbindung Mitte Dezember bei knapp unter 2,8 % effektiv. Die 20-jährige Zinsbindung kostet ungefähr 3,2 %.
Eine Rolle beim aktuellen Zinssatz Ihrer Baufinanzierung spielen die Kreditsumme und Ihr Eigenkapital. Die Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für einen Baukredit über 320.000 € bei einem Immobilienwert von 450.000 € und einer Laufzeit von ungefähr 30 Jahren. Der Tilgungssatz beträgt 2 %. Je nach Dauer der Zinsbindung verändern sich die Hypothekenzinsen und damit die Zinskosten.
Aktuelle Hypothekenzinsen bei einen Darlehen von 320.000 € im Vergleich
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,58 % | 1.754,67 € |  |
| 8 Jahre | 4,56 % | 1.749,33 € | |
| 10 Jahre | 3,47 % | 1.458,67 € | |
| 12 Jahre | 4,09 % | 1.624,00 € | |
| 15 Jahre | 4,09 % | 1.624,00 € | |
| 20 Jahre | 4,08 % | 1.621,33 € | |
Aktuelle Hypothekenzinsen im Vergleich: Wer gibt die besten Zinsen?
Folgende Tabelle zeigt Ihnen Anbieter mit günstigen Hypothekenzinsen. Die Angaben stammen aus unserem Baufinanzierung Vergleich und gelten für einen Hauskredit über 320.000 € bei 10 Jahren Zinsbindung und einer 2-prozentigen Tilgung.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,47 %
Fester Sollzins p.a.:3,39 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:71,00 %
Immobilienwert:450.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €
Zinskosten:98.662,65 €
Monatliche Rate:1.458,67 €
Restschuld:243.622,25 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:349
Gesamtbetrag:508.264,44 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,52 %
Fester Sollzins p.a.:3,45 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:71,00 %
Immobilienwert:450.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €
Zinskosten:100.062,55 €
Monatliche Rate:1.472,00 €
Restschuld:243.422,55 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 11 Monate
Anzahl der Raten:347
Gesamtbetrag:510.208,78 €
Einen kompletten Überblick der aktuellen Angebote bietet Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich. Dort erhalten Sie die Hypothekenzinsen und Konditionen mehrerer hundert Sparkassen und Banken und können in aller Ruhe eine Auswahl treffen. Sie erhalten mit nur wenigen Angaben die speziell auf Ihre Anforderungen zugeschnittenen aktuellen Hypothekenzinsen in einer übersichtlichen Tabelle.
Folgende Informationen enthält der Vergleich der aktuellen Hypothekenzinsen:
- Name des Kreditanbieters
- Effektiv- und Sollzins
- die monatliche Rate, die Sie zahlen müssen
- weitere Details wie anfallende Zinskosten, Tilgungsplan und Hinweise zu Möglichkeiten einer KfW-Förderung
Notwendig sind dafür Angaben
- zum Immobilienwert,
- zum Darlehensbetrag,
- zur gewünschten Dauer der Zinsbindung,
- zur Tilgungsrate,
- zum Finanzierungszweck,
- zur Region, in der sich die Immobilie befindet.
Wenn Sie einzelne Angaben zu Ihrem Kreditwunsch, wie zum Beispiel die Dauer der Zinsbindung, verändern, werden Ihnen sofort neue Angebote angezeigt. Auf diesem Weg können Sie die zu Ihnen passenden, individuell zugeschnittenen Hypozinsen aktuell ermitteln.
Wie haben sich die Immobilienzinsen in der Vergangenheit entwickelt?
Nach der Finanzkrise 2008/2009 ging es mit den Hypothekenzinsen immer weiter nach unten bis zu einer jahrelangen Phase historischer Niedrigzinsen. Zeitweise lagen die Hypothekenzinsen unter 1 %. Anfang 2022 ging der Trend dann mit der damals einsetzenden Inflation steil nach oben, bis zu über 4 %. Ende 2023 sanken die Immobilienzinsen wieder etwas und haben sich seitdem eingependelt.
Mit unserem Hypothekenzins-Chart können Sie ganz einfach die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre überblicken. Der Rückblick reicht bis zu 10 Jahre weit. Sie können aber auch die Zinsen der näheren Vergangenheit einsehen. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, bis zu drei unterschiedliche Zinsbindungen für einen Zeitraum Ihrer Wahl miteinander zu vergleichen.
Die Basis der oben genannten Daten sind die tagesaktuellen Konditionen der Bankpartner unseres Kooperationspartners Dr. Klein. Die langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen bei einer Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung in den letzten 25 Jahren sehen Sie in der folgenden Grafik.
Nach langer Talfahrt stiegen die Hypothekenzinsen ab der zweiten Jahreshälfte 2022. Die Trendwende kam Anfang Dezember 2023: Die Baugeldzinsen fielen damals, weil der Markt im Vorfeld eingepreist hatte, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2024 den Leitzins erstmals wieder senkte. Aktuell kosten Baukredite ungefähr wieder so viel wie 2012. Die Hypothekenzinsen für zehnjährige Darlehen bewegen sich in einem Korridor von 3–4 %.
- BildbeschreibungEntwicklung der Hypothekenzinsen
Jahr Zins 1997 7,1 % 1998 5,0 % 1999 6,1 % 2000 6,4 % 2001 5,8 % 2002 5,4 % 2003 5,2 % 2004 4,9 % 2005 4,2 % 2006 4,6 % 2007 5,1 % 2008 5,5 % 2009 4,4 % 2010 3,5 % 2011 4,3 % 2012 2,7 % 2013 2,9 % 2014 1,5 % 2015 1,7 % 2016 1,4 % 2017 1,4 % 2018 1,4 % 2019 0,9 % 2020 0,6 % 2021 0,7 % 2022 2,3 % 2023 3,8 % 2024 3,1 % Quellen: FMH und Statista, Stand: November 2024
Hypothekenzinsen-Prognose: Steigen die Baugeldzinsen?
Nein, die Hypothekenzinsen werden sich in absehbarer Zukunft voraussichtlich seitwärts bewegen, d. h. mittelfristig werden sich die Topzinsen für 10-jährige Darlehen bei ungefähr 3–3,5 % einpendeln. Leichte Schwankungen nach oben oder unten wird es immer wieder geben. Möglich ist auch, dass die Hypothekenzinsen im geringen Maße weiter sinken.
Dafür gibt es zwei Gründe:
- Die EZB wird den europäischen Leitzins voraussichtlich in weiteren Schritten senken. Im Gefolge werden wohl auch die Immobilienzinsen leicht fallen.
- Noch wichtiger für die Höhe der Hypothekenzinsen sind Pfandbriefe und Bundesanleihen. Wenn die Rendite dieser Produkte aufgrund steigender Nachfrage kurzfristig sinkt, werden auch die Hypothekenzinsen günstiger. Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken meldet aktuell eine solche „starke Nachfrage“.
Mehr zum Thema lesen Sie auf unseren Seiten Aktuelle Bauzinsen und Zinsprognose.
Was sind Hypothekenzinsen?
Hypothekenzinsen zahlen Sie, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Dafür nehmen Sie heute nur noch selten eine echte Hypothek auf. Vielmehr lassen Sie auf Ihre Immobilie eine Grundschuld eintragen. Sie treten damit Ihr Recht an der Immobilie so lange an die Bank ab, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben. Darüber hinaus zahlen Sie der Bank einen Anteil für die Dienstleistung der Kreditvergabe, die Hypothekenzinsen.
Hypothekenzinsen fallen sowohl bei einer Erstfinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung einer Immobilie an. Andere Begriffe für Hypothekenzinsen sind Bauzinsen, Immobilienzinsen und Baugeldzinsen.
Welche Arten von Hypothekenzinsen gibt es?
Bei den Hypothekenzinsen gilt es zwei verschiedene Arten zu unterscheiden:
- der Fixzins
- der variable Zinssatz
Fixe Hypothekenzinsen sichern Ihnen über eine feste Laufzeit hinweg günstige Zinsen. Der Vorteil für Sie liegt in der Planungssicherheit. Allerdings lassen sich die Banken diese Sicherheit mit Mehrkosten bezahlen. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass Sie bei Ihrem Zins bleiben müssen, selbst wenn das Zinsniveau während der Kreditbindung sinkt. Denn beim Fixzins kommt es zu keiner Zinsanpassung.
Beim variablen Zinssatz dagegen schwankt ihr Zinssatz immer mit dem Marktgeschehen. Eine Zinsbindung gibt es meist nur für 3 Monate. Die Tilgungsplanung ist in dem Fall immer von der allgemeinen Zinsentwicklung abhängig. Das bedeutet weniger Sicherheit, aber auch die Chance auf sinkende Hypothekenzinsen.
Sollzins vs. Effektivzins: Was ist der Unterschied?
Bei Hypothekenzinsen gilt es auch immer zwischen Sollzins und Effektivzins zu unterscheiden.
- Sollzins: Dieser Wert gibt an, wie viel Zinsen Sie ausschließlich für die Leihe des Geldes zahlen.
- Effektivzins oder auch effektiver Jahreszins: Dieser Wert gibt den Gesamtpreis des Darlehens an, einschließlich aller anfallenden Kreditkosten. Zur Berechnung werden hier auch z. B. die Kreditlaufzeit und die Bonität des Kreditnehmers herangezogen.
Beachten Sie: Der Effektivzins muss nach der EU-Verbraucherkreditrichtlinie seit 2010 bei allen Angeboten für Ratenkredite angegeben sein.
Hypothekenzinsen berechnen: Worauf sollte ich achten?
Am einfachsten berechnen Sie Ihre Hypothekenzinsen mit einem Online-Vergleich verschiedener Banken und Sparkassen. Denn der Vergleich übernimmt für Sie die oft sehr komplexe Berechnung der Immobilienzinsen eines Hypothekendarlehens.
Beim Berechnen Ihrer Hypothekenzinsen sollten Sie auf folgende Punkte achten:
- Immer mehrere Angebote einholen: Der Hypothekenzins-Vergleich gibt Ihnen einen ersten Überblick über günstige Angebote. Doch oft steckt der Teufel im Detail. Lassen Sie sich Angebote von verschiedenen Banken und Sparkassen machen und lesen Sie genau die AGBs.
- Lieber längere Laufzeit wählen: In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen lautet die Empfehlung, längere Laufzeiten zu wählen. Denn eine möglichst lange Sollzinsbindung sichert Ihnen die aktuell niedrigen Immobilienzinsen auf lange Sicht. Das schafft Planbarkeit und Budgetsicherheit. Nachteil: Von einem eventuellen Zinsabfall profitieren Darlehen mit Fixzins nicht.
- Verhandeln Sie mit der Bank: Oftmals ist noch einiges an Verhandlungsspielraum drin, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Zum Beispiel bei Sonderoptionen wie der Sondertilgung oder einem Wechsel des Tilgungssatzes. Bei einigen Krediten sind diese Optionen kostenlos dabei. Andere Banken verlangen einen Aufschlag. Holen Sie das Beste für sich heraus.
Wenn Sie diese Punkte beachten, haben Sie gute Chancen, einen günstigen Zins für Ihr Traumhaus zu finden.
Was beeinflusst die Hypothekenzinsen?
Wenn Banken die Hypothekenzinsen für eine Baufinanzierung berechnen, spielen viele Faktoren eine Rolle. Dabei beeinflussen drei Faktoren die Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen, die Ihnen bei einem Kredit angeboten werden:
- das finanzpolitische Umfeld
- die Details Ihrer Finanzierung
- persönliche Faktoren des Kreditnehmers
Im Folgenden erklären wir Ihnen genauer, wie diese drei Bereiche aufeinander wirken, wenn es um Hypothekenzinsen geht.
Faktor 1: Einfluss der Finanzmärkte auf die Hypothekenzinsen
Auf die Höhe der Baugeldzinsen hat der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), anders als oft angenommen, nur einen indirekten Einfluss. Viel entscheidender sind die aktuellen Preise für Pfandbriefe. Diese werden von den Banken am Kapitalmarkt ausgegeben, um Geld für Baufinanzierungen hereinzuholen. Ein Pfandbrief ist ein festverzinsliches Wertpapier, an dem sich die Hypothekenzinsen aktuell orientieren.
In Zeiten niedriger Zinsen bringen Pfandbriefe den Banken eine geringere Rendite, wodurch die Hypothekenzinsen sinken. Eine ausführliche Beschreibung dieser Mechanismen finden Sie in unserem Artikel zur Zinsentwicklung.
Faktor 2: Einfluss der Details der Baufinanzierung auf die Immobilienzinsen
Für Hypothekenzinsen gilt: Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto günstiger ist das Zinsangebot. Dagegen zahlen Sie bei einer längeren Zinsbindung mehr Immobilienzinsen. Auch ein vertraglich festgeschriebenes Sondertilgungsrecht führt zu höheren Baugeldzinsen. Ebenso kann das bei einer niedrigen und einer sehr hohen Tilgungsrate geschehen, die sich außerhalb des Bereiches der zurzeit üblichen 1–3 % bewegt.
Faktor 3: Einfluss Ihrer persönlichen Umstände bei der Zinsberechnung
Je besser Ihre Kreditwürdigkeit und je sicherer Ihr Arbeitsplatz (zum Beispiel als Beamter) sind, desto günstiger sind die Hypothekenzinsen, die Sie bei einer Bank erhalten. Auch wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, zahlen Sie weniger Immobilienzinsen. Selbst der Familienstand spielt eine Rolle: So bieten Banken und Sparkassen Ehepaaren, die die Baufinanzierung gemeinsam abschließen, oftmals günstigere Hypothekenzinsen, weil sich das Risiko auf zwei Schultern verteilt.
Ein weiterer Faktor ist der Wert bzw. Standort der Immobilie, denn je nach Lage ist sie der Bank auch bei den Hypothekenzinsen mehr oder weniger wert.
Das folgende Schaubild fasst die verschiedenen Einflussfaktoren auf den Hypothekenzins noch einmal übersichtlich zusammen.
- BildbeschreibungDiese Faktoren beeinflussen den Hypothekenzins
- Finanzmärkte: Leitzins der EZB, Pfandbriefe, Bundesanleihen, Inflation
- Finanzierung: Darlehenshöhe, Höhe des Eigenkapitals, Dauer der Zinsbindung, Tilgungshöhe, Sonderoptionen
- Kunde: Kreditwürdigkeit, Eigen- / Fremdnutzung, Standort der Immobilie, Erwerbstätigkeit, Familienstand
6 Tipps für günstige Hypothekenzinsen
Wie hoch die Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung ausfallen, können Sie beeinflussen. Wir stellen Ihnen im Folgenden sechs wirkungsvolle Maßnahmen vor, die für bessere Immobilienzinsen sorgen.
Tipp 1: Kümmern Sie sich im Vorfeld um Ihre Kreditwürdigkeit
Vor jeder Kreditvergabe prüft die kreditgebende Bank Ihre Kreditwürdigkeit. So will sie das Risiko eines Zahlungsausfalles vermeiden. Zu diesem Sicherheitscheck gehört die Überprüfung Ihres Einkommens und die Abfrage bei einer Auskunftei wie der SCHUFA. Dort kann es zu Fehlern kommen und in deren Folge zu falschen Einträgen, die wiederum Ihren SCHUFA-Score negativ beeinflussen und zu höheren Hypothekenzinsen führen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre Daten bei der SCHUFA einsehen und, wenn notwendig, fehlerhafte Informationen korrigieren lassen. Sie haben das Recht, einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten bei der SCHUFA mit der Selbstauskunft abzufragen.
Tipp 2: Sorgen Sie für viel Eigenkapital
Einen hohen Eigenkapitalanteil sieht jede Bank gerne. Denn damit wird das Risiko des Kreditgebers reduziert. Der Lohn dafür sind niedrigere Zinsen. Das Minimum an Eigenkapital sollten 15–20 % des Kaufpreises sein – damit decken Sie die Baunebenkosten bzw. die Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören z. B.
- die Grunderwerbsteuer,
- der Makler,
- der Eintrag in das Grundbuch und der Notar.
Bringen Sie weitere 10 oder 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit, erhalten Sie noch bessere Hypothekenzinsen. Außerdem wird so die Darlehenssumme und möglicherweise die Gesamtlaufzeit reduziert.
Tipp 3: Wägen Sie ab, ob Sie Sonderoptionen brauchen
Sie haben die Möglichkeit, in Ihren Darlehensvertrag einige Sonderoptionen aufzunehmen. Dazu gehören z. B. kostenlose Sondertilgungen. Damit können Sie außerhalb der regulären Rückzahlung größere Summen tilgen oder sogar den gesamten Kreditbetrag auf einem Schlag begleichen. Das ist denkbar, sollten Sie eine größere Erbschaft erhalten.
Allerdings zahlen Sie für diese Sonderrechte etwas höhere Zinsen über die gesamte Laufzeit, sie sind also mit Kosten verbunden. Erkundigen Sie sich im Beratungsgespräch danach. Ein Verzicht auf Sonderoptionen führt in der Regel zu niedrigeren Immobilienzinsen.
Tipp 4: Planen Sie die Tilgungsrate und die Zinsbindung genau
Zwei Aspekte beeinflussen die Kosten Ihrer Baufinanzierung: die Zinsbindung und die Tilgungsrate.
- Mit einer langen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sichern Sie sich die aktuellen Hypothekenzinsen für einen langen Zeitraum.
- Mit einer hohen Tilgungsrate von 3 % oder mehr sorgen Sie zugleich dafür, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird.
Beide Maßnahmen bringen Ihnen Vorteile. Allerdings berechnen einige Banken bei einer langen Zinsbindung und einer Tilgungsrate ab 4 % einen Zinsaufschlag, der wiederum die Zinskosten erhöht. Es kommt also bei jeder Baufinanzierung auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich im Finanzierungsgespräch mit einem Vermittler oder einer Bank die konkreten Konditionen für die verschiedenen Möglichkeiten vorrechnen.
Tipp 5: Nutzen Sie die aktuelle Zinskurve
Zurzeit unterscheiden sich die Konditionen zwischen einer 10-, 15- oder 20-jährigen Zinsbindung kaum. Nutzen Sie die Gelegenheit und planen Sie langfristig. So können Sie erwägen, eine längere Zinsbindung zu vereinbaren, als Sie eigentlich brauchen. Die Kredittilgung beschleunigen Sie dann über Sondertilgungen. Voraussetzung dafür ist allerdings ein Kredit, der Sondertilgung erlaubt. Hier gilt es wieder, den Einzelfall genau zu betrachten, denn auch Sondertilgungsrechte lassen sich die Banken in aller Regel bezahlen, siehe Tipp 4.
Tipp 6: Es zählt nicht nur die Höhe der Hypothekenzinsen
Auf der Suche nach den besten Hypothekenzinsen sollten Sie einen Fehler nicht begehen: zu lang auf den richtigen Zeitpunkt warten. Zwar stimmt es, dass schon wenige Promillepunkte im Hinblick auf die Gesamtlaufzeit Ihres Kredites tausende Euro sparen. Jedoch lohnt es sich nicht, zum Beispiel auf die nächste Leitzinssenkung zu warten. Experten sind sich einig, dass bei einer Immobilienfinanzierung andere Faktoren ausschlaggebend sind, z. B. ein bezahlbarer Preis, überschaubare Renovierungskosten oder eine hohe Energieeffizienz der Immobilie.
Fazit: Augen auf beim Vergleich der Hypothekenzinsen!
Die aktuellen Hypothekenzinsen der Banken und Sparkassen zu vergleichen, lohnt sich in jedem Fall. Schon wenige Promillepunkte weniger Immobilienzinsen bedeuten am Ende einer Kreditlaufzeit viel Geld.
Vergleichen Sie die aktuellen Hypothekenzinsen genau. Selber können Sie die Höhe der Baugeldzinsen beeinflussen, indem Sie eine möglichst gute Bonität, ein geregeltes Einkommen, hohes Eigenkapital und als Bonus bestenfalls noch die Eigennutzung der Immobilie mitbringen. Weitere Stellschrauben sind die Zinsbindung, die Höhe der Tilgungsraten und die Kreditlaufzeit sowie der Einschluss oder Ausschluss von Sondertilgungsrechten.
Grundsätzlich gilt: Jede Baufinanzierung ist anders. Lassen Sie sich im Beratungsgespräch alle Möglichkeiten noch einmal speziell auf Ihren Fall zugeschnitten durchrechnen, bevor Sie sich entscheiden.
