Viele Immobilien in Deutschland haben einen hohen Wärmebedarf und verbrauchen entsprechend viel Energie. Um das zu ändern, gibt es bereits gesetzliche Vorgaben. EU-Pläne für eine Sanierungspflicht sind dagegen vom Tisch. Was das für Eigentümer und Hauskäufer bedeutet.
Seit 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das eine Sanierung für Altbauten bei einem Eigentümerwechsel vorschreibt. Haben Sie also ein Haus gekauft oder geerbt, gibt es eine Sanierungspflicht, die sich vor allem auf das Dämmen der oberen Geschossdecke, warmwasserführender Rohre und den Austausch sehr alter Heizkessel bezieht. (Näheres dazu im Abschnitt „Welche gesetzlichen Sanierungspflichten gibt es für Altbauten?“)
Seit 1. Januar 2024 gilt das sogenannte Heizungsgesetz als Überarbeitung des GEGs. Es schreibt vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird (65-EE-Pflicht). Für bestehende Gebäude ist aber die kommunale Wärmeplanung entscheidend. (Mehr dazu im Abschnitt „Was besagt das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz“.)
Darüber hinaus hat das EU-Parlament am 12. März 2024 eine Richtlinie gebilligt, die Energieziele vorgibt. Danach sollen Wohnhäuser bis 2030 im Durchschnitt 16 % weniger Energie verbrauchen als aktuell. Bis 2035 ist eine Reduktion des Energieverbrauchs um 20–22 % angestrebt. Da jedes EU-Land diese Verpflichtungen erst noch umsetzen muss, ist nicht klar, welche konkreten Auswirkungen die Richtlinie für Immobilienbesitzer haben wird. Die Bundesregierung muss prüfen, ob zusätzliche Maßnahmen erforderlich sind, um die Vorgaben der EU-Richtlinie einzuhalten.
Bundesbauministerin Klara Geywitz versicherte, dass es keine Sanierungspflicht für Gebäude geben werde, niemand werde zu etwas gezwungen: „Wir haben verstanden. Klimaschutz braucht Akzeptanz. Wir haben den Sanierungszwang für Ein- und Mehrfamilienhäuser verhindert“. (Mehr dazu im Abschnitt „Wie streng wird die Sanierungspflicht durch EU-Vorgaben“.)
Manche Banken vergeben Baudarlehen nur dann, wenn die betreffende Immobilie bestimmte Mindestanforderungen an Nachhaltigkeit erfüllt bzw. erfüllen wird! Die Sanierung eines Altbaus wird hier also zur Pflicht, wenn die Baufinanzierung klappen soll.
Im aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist genau geregelt, welche Maßnahmen zur energetischen Sanierung verpflichtend sind – egal, ob Sie ein Haus gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben oder ob es sich dabei um ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt. Von der Pflicht ausgenommen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Haus schon seit mindestens 2002 selbst bewohnen.
Wenn Sie ein entsprechend altes Haus kaufen oder erben, sind Sie gesetzlich verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren folgende Maßnahmen durchzuführen:
Das Gebäude darf nach oben möglichst wenig Wärme verlieren. Daher gibt es Mindestanforderungen an den sogenannten Wärmedurchgangskoeffizienten. Liegt dieser über einem bestimmten Wert, müssen Sie entweder die oberste Geschossdecke dämmen. Oder Sie dämmen die Dachfläche. Das lohnt sich in den meisten Fällen, wenn der Dachboden bewohnt ist. Auch dann ist die Sanierungspflicht erfüllt.
In unbeheizten Räumen wie dem Keller müssen Sie Rohre und Armaturen, die Warmwasser führen, dämmen.
Sehr alte Öl- und Gasheizungen von 30 Jahren und mehr müssen ausgetauscht werden. Welche neue Heizung eingebaut werden darf, wird derzeit heiß diskutiert. Noch sind nur Standard- und Konstanttemperaturkessel von der Austauschpflicht betroffen. Die aktuellen Vorschriften stehen im Gebäudeenergiegesetz – ab 2024 sollen es nur noch Heizungen sein, die mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betrieben werden.
Seit dem 1.10.2024 müssen Heizungssysteme, die nach Ablauf des 30.09.2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, keine Wärmepumpe und in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder selbständigen Nutzungseinheiten installiert sind, gecheckt werden. Diese Anlagen müssen innerhalb von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung unterzogen werden. Dieser Heizungscheck gilt auch für Heizungsanlagen, die vor dem 1.10.2009 eingebaut oder aufgestellt wurden. Allerdings besteht hier eine Frist bis zum 30.09.2027.
Wenn Sie an Ihrer Immobilie mehr als 10 % eines Bauteils erneuern, muss es anschließend die Vorgaben des GEGs erfüllen. Das betrifft z. B. die Fassade: Lassen Sie nur einen kleinen Riss beheben, hat dies keine Auswirkungen. Geht es aber um einen größeren Schaden, der mehr als 10 % der Fassadenfläche betrifft, muss die gesamte Fassade gedämmt werden.
Bei der Finanzierung Ihres Sanierungsprojekts kommt es darauf an, welchen Umfang Sie planen und an welchem Punkt Sie stehen.
Wenn Sie umfassende Maßnahmen vorhaben, die 50.000 € und mehr kosten werden, kommt eine Immobilienfinanzierung für Sie in Frage. Dabei gilt die bestehende Immobilie als Sicherheit, was in einem Grundbucheintrag beurkundet wird. Ihr Vorteil sind günstigere Zinsen als bei einem Ratenkredit, es sind lange Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich sowie hohe Kreditsummen, die auch den Umfang einer Kernsanierung decken. Die Finanzierung lässt sich mit Förderprogrammen kombinieren.
Bei Summen unter 50.000 € ist ein Sanierungs- bzw. Modernisierungskredit die passende Option. Auch hier gilt die Immobilie als Kreditsicherheit, was die Zinsen attraktiver macht als bei einem freien Ratenkredit. Allerdings ist kein Eintrag ins Grundbuch nötig und die Beantragung läuft unkomplizierter als bei einer Baufinanzierung.
Planen Sie eine Sanierung, haben aber noch ein paar Jahre Zeit, empfiehlt sich der Abschluss eines Bausparvertrags. Wollen Sie eine Summe von beispielsweise 20.000 € investieren, etwa für eine neue Heizung, sparen Sie mit Ihrem Bausparvertrag über 8–10 Jahre zunächst 40 % an, also 8.000 €. Die übrigen 12.000 € bekommen Sie dann als Darlehen, dessen Zinssatz Sie sich zu heutigen Konditionen sichern.
Läuft die Zinsbindung Ihrer bestehenden Hausfinanzierung aus bzw. ist diese älter als 10 Jahre, steht eine Anschlussfinanzierung an. Dabei können Sie sich entweder für eine Prolongation entscheiden, also für eine Verlängerung bei Ihrer Bank, oder für eine Umschuldung bei einer anderen Bank. Bei dieser Gelegenheit können Sie die Kreditsumme aufstocken, um Ihre Sanierungspläne zu realisieren.
AnschlussfinanzierungStehen Sie kurz davor eine sanierungspflichtige Immobilie zu kaufen, sollten Sie sich so früh wie möglich einen Überblick über die anstehenden Arbeiten machen und Kostenschätzungen einholen. Diese fließen dann direkt in die Kreditsumme ein, auf der Ihre Baufinanzierung aufbaut.
Haben Sie das Haus bereits gekauft und merken, dass die veranschlagte Summe für die Sanierungsarbeiten nicht ausreicht? In diesem Fall können Sie den bestehenden Kredit unter Umständen aufstocken. Ihre Bank kann das allerdings auch ablehnen, wenn der Kredit bereits sehr hoch ist oder es sich um eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital handelt. Sich bei einer zweiten Bank Geld zu leihen, ist nur mit einem Nachrangdarlehen zu deutlich schlechteren Konditionen möglich.
Möchten Sie einen Überblick bekommen, welches Haus Sie sich unter Voraussetzung der Sanierungspflicht leisten können? Dazu empfehlen wir Ihnen unseren Budgetrechner!
BudgetrechnerUm die Sanierungspflicht oder weitere Ansprüche an Klimafreundlichkeit zu erfüllen, gibt es verschiedene staatliche Förderungen. Dazu zählen Kredite und Zuschüsse der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sowie regionale Programme in den einzelnen Bundesländern.
Besonders das KfW-Programm 261 kann Sie bei der Altbausanierung unterstützen. Es gehört zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Je nachdem, wie energieeffizient Sie Ihr Haus sanieren, bekommen Sie Kreditbeträge von bis zu 150.000 € je Wohneinheit zu zinsgünstigen Konditionen, außerdem einen Tilgungszuschuss von maximal 25 % (unter bestimmten Voraussetzungen wie die Sanierung eines „Worst-Performing-Buildings“, also eines Gebäudes in sehr schlechtem Zustand, gibt es Extra-Zuschüsse). Bedingung ist die Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten.
Mehr Informationen erhalten Sie auf unserer Seite KfW-Förderung.
Als Selbstnutzer können Sie 20 % der Kosten einer energetischen Sanierung bei der Steuer angeben! Sie bekommen bis zu 40.000 € als Steuererstattung vom Finanzamt zurück, verteilt über einen Zeitraum von 3 Jahren.
Möchten Sie einen Altbau sanieren, empfehlen wir Ihnen einen individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP. Diesen erarbeiten Sie gemeinsam mit einem Energieeffizienz-Berater auf Basis Ihrer Vorstellungen und Wünsche. Der iSFP zeigt Ihnen ganz konkret, auf welchem energetischen Stand Ihre Immobilie ist, welche Schritte Sie auf dem Weg zu einem Effizienzhaus gehen müssten, welche Kosten dabei auf Sie zukommen und welche Förderungen es dafür gibt.
Für einen Sanierungsfahrplan liegen die Kosten bei etwa 1.500–4.000 €, wobei Sie eine Förderung von 80 % durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) erhalten. Achtung: Aufgrund der aktuellen Haushaltskrise der Bundesregierung werden seit Dezember 2023 Sanierungsfahrpläne nicht mehr gefördert!
Eine Liste von zugelassenen Energieeffizienz-Experten finden Sie hier.
Wer eine neue Heizung einbaut, die den Vorgaben des GEGs entspricht, kann die „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen“ beantragen. Die neue Förderung wurde stufenweise eingeführt. Als erste profitieren Eigentümer von Einfamilienhäusern, die auch Selbstnutzer sind, und Eigentümer von bestehenden Mehrfamilienhäusern mit mehr als einer Wohneinheit sowie Wohnungseigentümergemeinschaften. Als letzte Gruppe kamen Ende August 2024 Vermieter von Einfamilienhäusern, Unternehmen und Kommunen. Die Förderung besteht aus Zuschüssen (Programm Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude – Zuschuss 458) und Förderkrediten (Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude – Kredit 358/359).
Wenn Sie ein konkretes Vorhaben planen, können Sie sich im Kundenportal "Meine KfW" registrieren. Den Zuschuss beantragen Sie dann direkt dort. Der Fördersatz kann bis zu 70 % der Investition betragen, wenn Sie die Grundförderung und verschiedene Bonusförderungen miteinander kombinieren.
Dreh- und Angelpunkt bei der Überarbeitung des GEGs ist der Einbau von neuen Heizungen. Seit diesem Jahr besteht die Pflicht (vorerst nur in Neubaugebieten), dass alle neu eingebauten Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Zulässig sind Wärmepumpen, Pelletheizungen und auch Gasheizungen, sofern sie mit Wasserstoff oder Biomethan betrieben werden können.
Weil aber auch z. B. Fernwärme eine günstige Alternative zu einer eigenen klimafreundlichen Heizung sein kann, werden die Kommunen verpflichtet, bis spätestens 2028 eigene Wärmeplanungen vorzulegen. Sie sollen verbindliche Informationen darüber geben, wo künftig ein Fernwärmenetz oder eines für Biogas oder Wasserstoff zu erwarten ist. Solange es keine solche Planung gibt, müssen Eigentümer das BEG nicht beachten!
Funktionierende Heizungen dürfen ohnehin bis vorerst 2045 weiterbetrieben werden. Defekte Öl- oder Gasheizungen dürfen zudem repariert werden.
Weil nach Angaben der Kommission Gebäude für rund 40 % des Energieverbrauchs und etwa ein Drittel der Treibhausgasemission in der EU verantwortlich sind, sollen Häuser besser gedämmt werden und modernere Heizungen verwenden.
Die ursprünglichen Pläne der EU waren sehr ambitioniert: Eine Sanierungspflicht für bis zu 35 Millionen Gebäude in Europa war im Gespräch. Inzwischen hat die EU diese Forderungen abgeschwächt. Im Dezember 2023 einigten sich Vertreter des Europaparlaments und der EU-Staaten auf einen Kompromiss, der im März 2024 in einer EU-Richtlinie festgelegt wurde. Danach ist das Vorhaben einer umfassenden Sanierungspflicht für ungedämmte, alte Immobilien vom Tisch. Stattdessen kam es zu einer Einigung über strengere Anforderungen beim Energieverbrauch von Gebäuden. Wohnhäuser sollen bis 2030 im Durchschnitt 16 % weniger Energie verbrauchen als aktuell. Bis 2035 wird eine Reduktion des Energieverbrauchs um 20–22 % angestrebt. Was das konkret für Immobilienbesitzer bedeutet, steht noch nicht fest, da die Bundesregierung im nächsten Schritt Maßnahmen festlegen muss, um diese Ziele zu erreichen. Einen Zwang zur Sanierung alter Gebäude wird es voraussichtlich nicht geben.
Die wichtigste Ausnahme von der aktuell schon geltenden Sanierungspflicht gilt für Eigentümer, die ihre Immobilie schon seit mindestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Das ist auch der Fall, wenn Sie ein Haus erben: Bewohnen Sie es schon seit dem Stichtag oder länger, sind Sie von der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel befreit. Diese Ausnahme betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht aber Mehrfamilienhäuser.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es auch bei Denkmalschutz wie z. B. alten Fachwerkhäusern. Dieser hat eine höhere Priorität. Auch die Rechte von Nachbarn werden höher gewertet, falls Sanierungsmaßnahmen hier zu Konflikten führen. Eine weitere Ausnahme bilden Immobilien mit einer Fläche von unter 50 Quadratmetern.
Bevollmächtigt ist der Bezirksschornsteinfegermeister im Rahmen der Feuerstättenschau, Heizkessel und Warmwasserrohre zu prüfen. Stellt er fest, dass Sie der Sanierungspflicht trotz Aufforderungen nicht nachkommen, muss er das der örtlichen Bauaufsicht melden. Dann drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €.
