Wertsteigerung Immobilien: Berechnung selbst in die Hand nehmen!

Wie hoch ist die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten Jahren?

In der Vergan­genheit sind die Immo­bilien­prei­se in Deutsch­land stetig gestie­gen, seit 2015 allein um 38 % im Durch­schnitt. Der Boom hält schon seit 2010 an.

In dieser Tabel­le können Sie schnell sehen, welche durch­schnitt­liche Wert­stei­gerung Immo­bilien in den letz­ten Jah­ren erfah­ren haben:

Die Tabelle zeigt deutlich, dass besonders die Preise für Bauland in die Höhe geschossen sind, in den vergangenen 5 Jahren um über 60 %.

Noch ein­drück­licher ist die Ent­wick­lung, wenn man sich ansieht, welche Wert­stei­ger­ung Immo­bilien in den letz­ten 30 Jah­ren erfah­ren haben:

• Wert­stei­ger­ung Eigen­tums­woh­nung: Seit 1990 hat sich der Preis für eine Neu­bau­woh­nung um 130 % er­höht.
• Wert­stei­ger­ung Haus: Hier ist der Wert sogar um 137 % gestie­gen.

Wo ist der Wertzuwachs bei Immobilien besonders hoch?

Trotz der hohen durch­schnitt­lichen Wert­stei­ger­ung bei Immo­bili­en ist ein Kauf nicht auto­matisch und in je­dem Fall eine loh­nen­de Inves­titi­on. Der Auf­wärts­trend ist von Region zu Region unter­schied­lich. In Groß­städten stie­gen die Wohnungs­preise auf­fäl­lig stark an, etwa in Mün­chen, Düssel­dorf und Ber­lin.

Auf unserer Seite Immo­bilien­preise können Sie die aktu­ellen Ent­wick­lun­gen in den ein­zel­nen Regio­nen ver­glei­chen.

Was sind die Gründe für den anhaltenden Wertzuwachs bei Immobilien?

Ein ein­facher Grund für den Boom ist: Die Nach­frage ist hoch, das Ange­bot je­doch ge­ring. Vor allem in den Ballungs­räumen sorgt die Woh­nungs­not für stei­gen­de Mie­ten und eben auch zu Preis­stei­ger­ungen bei Kauf­immo­bili­en. Es wird in Deutsch­land nicht genug ge­baut, um den Be­darf an Wohn­immo­bilien zu befrie­di­gen. Ein Grund dafür: Der Man­gel an Bau­land. 2019 kos­te­te in Deutsch­land ein Qua­drat­meter bebau­ba­res Land im Durch­schnitt etwa 190 €, 2004 waren es noch rund 100 €. Von 2009 bis 2019 ist der Preis für bau­rei­fes Land um 87 % gestie­gen.

Der ande­re wich­tige Grund für den Immo­bilien­boom: Die Euro­päische Zentral­bank setzte seit der euro­päischen Schulden­krise 2010 bis 2022 auf Nied­rig­zin­sen. So sollten Ban­ken ange­regt wer­den, Geld zu ver­lei­hen und nicht zu hor­ten. Die nied­rigen Zin­sen machten je­doch viele sons­tige Anlage­möglich­keiten weni­ger profi­tabel, wes­wegen Inves­toren und Sparer ihr Geld ver­mehrt in Häuser und Woh­nun­gen inves­tie­rten – und damit den Preis wei­ter in die Höhe trieben.

Begüns­tigt wurde die Ent­wick­lung auch von den lange sehr nied­rigen Bau­zin­sen in Deutsch­land. Jahrelang lag Wert unter 1 %, für viele ein An­reiz, zu bauen. 1994 lag der Zins noch bei 8,8 %. Erst 2022 sind die Bauzinsen auf ca. 3,5 % wieder gestiegen.

Wie kann ich die Wertsteigerung meiner Immobilie berechnen?

Auch wenn es aktu­ell den An­schein hat: Sie kön­nen nicht davon aus­gehen, dass Immo­bili­en im Wert immer stei­gen. Welche Wert­ent­wick­lung Immo­bilien erfah­ren, hängt von vielen Fakto­ren ab.

Um den Wert Ihrer Immo­bilie mög­lichst genau zu ermit­teln, ist es sinn­voll einen Immo­bilien­gut­achter zu­rate zu zie­hen. Der kann den so­genann­ten Verkehrs­wert fest­stel­len. Dafür gibt es drei unter­schied­liche Ver­fah­ren:

• Sach­wert­ver­fahren: Hier­bei wird – grob ge­sagt – geprüft, wie viel es kos­ten wür­de, die Immo­bilie noch ein­mal neu zu errich­ten.
• Ver­gleichs­ver­fahren: Für Eigen­tums­woh­nun­gen, Reihen­häuser und Doppel­haus­hälf­ten ver­gleicht der Gut­ach­ter ähn­liche Ob­jekte mitei­nan­der und errech­net einen Durch­schnitts­preis.
• Ertrags­wert­ver­fahren: Für gewerb­liche Gebäu­de oder Mehr­familien­häuser eignet sich das Ertrags­wert­ver­fahren. Für sein Gut­ach­ten stützt sich der Gut­ach­ter dabei auf Miet­er­trag, Boden­wert und den Liegen­schafts­zins.

Ein aus­führ­liches Wert­gut­ach­ten kos­tet 1.500 bis 3.000 €. Ein sol­ches soll­ten Sie daher nur ver­an­las­sen, wenn Sie wirk­lich verkau­fen wol­len.

Was beeinflusst den Wert meiner Immobilie?

Sie sollten nicht nur auf Niedrigzinsen und Marktlage spekulieren, wenn Sie mit einer Immobilie Gewinn machen wollen. Wie hoch der Wertzuwachs einer konkreten Immobilie ist, hängt an mehreren Faktoren:

• Lage: Es spielt es eine große Rolle, wo sich die Immobilie befindet. Wohlhabende Städte wie München oder Hamburg sind generell vielversprechender als ländliche oder strukturschwache Gegenden. Erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert, aber auch nach Aspekten wie: Welche großen Arbeitgeber gibt es vor Ort? Wie entwickeln sie sich? Bekommt ein Haus mit idyllischer Feldrandlage bald eine Schweinezucht als Nachbar?
• Infrastruktur: Auch in München gibt es Gegenden, in denen wenige Menschen leben wollen. Gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, gute Schulen oder auch das kulturelle Angebot in einem Stadtviertel sind wichtig. Wenn Sie eine Immobilie suchen, sollten Sie in Erfahrung bringen, ob größere Bauvorhaben absehbar sind. Diese könnten eine bisher beliebte Lage verschlechtern, oder ein eher unbeliebtes Viertel verbessern. Ein Autoring, der in den Tunnel verlegt werden soll, kann aus einer lauten Gegend eine ruhige Siedlung machen. Große Infrastrukturprojekte wie etwa Flughäfen lassen die Beliebtheit hingegen sinken.
• Bausubstanz: Wie alt ist die Immobilie? Wie hochwertig ist sie gebaut? Die Qualität ist ein entscheidender Faktor für den Wert.

Was steigert den Wert einer Immobilie?

Selbst wenn Lage und Bausubstanz attraktiv sind und der Immobilienboom weiter anhält, ist es nicht garantiert, dass der Wert Ihres Hauses zunimmt. Sie sollten die Immobilie in einem guten Zustand halten, außerdem können Sie mit weiteren gezielten Investitionen den Preis steigern. Hier ein Überblick, welche Maßnahmen zur Wertsteigerung Immobilien auch wirklich wertvoller machen:

• energetische Sanierung: Fassadendämmung und Erneuerung der Fenster sparen langfristig Kosten, außerdem gibt es Möglichkeiten derartige Ver­besserun­gen fördern zu lassen. Informieren Sie sich, welche Programme etwa durch die KfW-Förderung angeboten werden. Vielleicht stellt auch Ihre Kommune oder Ihr Bundesland Fördermittel bereit.
• Haustechnik: Rüsten Sie die Haustechnik auf, etwa mit einem modernen Heizungssystem.
• hochwertige Fußböden: Ein schöner Parkettboden hinterlässt bei Kauf­interes­sen­ten einen guten Eindruck, Laminat oder Linoleum wirken schnell billig.
• Barrierefreiheit: Egal ob Sie das Haus für sich selber behalten wollen oder wieder verkaufen, es macht Sinn die Immobilie möglichst altersgerecht zu gestalten. Wenn Sie dies erst spät in Angriff nehmen, fehlen Ihnen dafür vielleicht die Mittel. Und potenzielle Käufer suchen meist ein Zuhause, in dem sie so lange wie möglich leben können.
• Wohnfläche vergrößern: Sie können die Attraktivität ihres Hauses steigern, indem sie den Dachboden ausbauen oder Kellerräume als Wohnräume bewohnbar machen.
• Zusammenlegung: Wenn Sie zwei Wohnungen in einem Haus besitzen, kann es auch Sinn machen, diese zu einer großen Wohnung umzubauen.

Was mindert den Wert eines Hauses?

Wohnungen und Häuser sind einer Vielzahl von Ein­flüssen aus­ge­setzt, die ihren Wert ver­rin­gern können. Dinge gehen ka­putt, Wet­ter und Zeit nut­zen die Sub­stanz ab. Als Besit­zer soll­ten Sie das Ge­bäu­de regel­mäßig inspi­zieren und klei­nere Inves­titio­nen vor­neh­men, um tief­greifen­de Schä­den zu vermei­den: Wenn Sie altern­de Roh­re oder lecken­de Dächer schnell ent­decken und behe­ben, vermei­den Sie gravie­rende Proble­me.

Wie viel Wert verliert ein Haus pro Jahr?

Der Wert einer Immo­bilie nimmt theo­retisch mit dem Al­ter zuneh­mend ab, aller­dings nur unter „Labor­bedin­gun­gen“, das heißt: Wenn die Markt­lage aus­geblen­det wird. Gut­ach­ter berech­nen dabei einen Alters­ab­schlag von etwa 1 % pro genutz­tes Jahr.

Welche Folgen hat die Wertsteigerung meiner Immobilie?

Eine Wert­stei­ger­ung Ihrer Immo­bilie lohnt sich nicht nur, wenn Sie das Haus verkau­fen wollen. Güns­tig wirkt sie sich auch bei den Kondi­tio­nen für Ihre Anschluss­finan­zierung oder Umschul­dung aus. Ist eine Immo­bilie stark im Wert gestie­gen, berech­net die Bank einen neuen Belei­hungs­wert. Wenn die Immo­bilie eine höhe­re Sicher­heit für die Bank dar­stellt, bekom­men Sie güns­tige­re Zin­sen. Das­selbe gilt, wenn Sie Ihre Immo­bilie als Kredit­sicher­heit für andere Dar­lehen hinter­legen wol­len.

Darlehensbetrag: 200.000 €,  Immobilienwert: 350.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 2 %, PLZ: 34295

Anbieter eff. Jahreszins monatl. Rate  

3,49 % 915,00 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,49 %

Fester Sollzins p.a.:3,41 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:62.014,32 €

Monatliche Rate:915,00 €

Restschuld:152.214,32 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:29 Jahre und

Anzahl der Raten:348

Gesamtbetrag:318.152,94 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,50 % 916,67 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,50 %

Fester Sollzins p.a.:3,43 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:62.189,18 €

Monatliche Rate:916,67 €

Restschuld:152.188,78 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:29 Jahre und

Anzahl der Raten:348

Gesamtbetrag:318.395,03 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

aktuelle Bauzinsen, Stand: 21.12.2024

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Wertsteigerung Haus: Aufteilung im Fall einer Scheidung

Sollten Sie sich von Ihrem Ehe­part­ner schei­den las­sen, wird bei der Auf­tei­lung über den Zu­gewinn­aus­gleich auch die Wert­stei­ger­ung vom Haus eine Rolle spie­len, sogar wenn einer der Ehe­part­ner das Haus als Eigen­tum in die Ehe mitein­ge­bracht hat. Um recht­liche Strei­ter­eien zu mini­mie­ren ist es sinn­voll, schon zu Be­ginn einer Ehe die Immo­bilie bewer­ten zu las­sen, damit der Wert­zu­wachs im Falle einer Tren­nung und erneuten Bewer­tung prä­zise be­nannt wer­den kann.

Mehr Infor­matio­nen zu diesem Thema bekom­men Sie in unserem Rat­geber Schei­dung und Haus.

Lohnt sich der Immobilienkauf noch?

Auch Ex­per­ten fällt es schwer, zum Thema Wertsteigerung von Immo­bilien Prog­nosen abzu­geben. Der Markt ist von zu vielen verschie­denen Fak­to­ren ab­hän­gig. Ob die Wert­stei­ger­ung bei Immo­bilien in Deutsch­land wei­ter an­hält, lässt sich nicht sicher sa­gen. Exper­ten von der Deut­schen Bank haben in einer aktu­ellen Stu­die ein En­de der stei­gen­den Prei­se für 2024 prog­nos­ti­ziert. Dass es also bei Immo­bili­en weiter­hin zu Wert­stei­gerun­gen pro Jahr kommt, ist nicht garan­tiert.

Das muss nicht gleich­zei­tig hei­ßen, dass eine Immo­bilien­blase zu pla­tzen droht. Hinter der Immobilien­krise von 2008 in den USA steck­ten fahr­läs­sige Ban­ker, die durch un­seriö­se Kre­dite einen verzerr­ten Markt befeu­ert hat­ten. Hinter der Wert­stei­ger­ung bei Immo­bilien in den letz­ten 10 Jahren in Deutsch­land vermu­ten Exper­ten keine sol­che Schwem­me an Ramsch­kre­di­ten.

Eigenheim oder Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn Sie mit einem Immo­bilien­kauf lieb­äu­geln, macht es einen Unter­schied, ob Sie das Haus oder die Woh­nung selbst nut­zen oder vermie­ten möch­ten. Wollen Sie eine Immo­bilie als Kapital­an­lage kaufen, können Sie sich mit unserem Rendite­rech­ner einen Ein­druck verschaf­fen, unter welchen Bedin­gun­gen sich ein Kauf lohnt.

Wenn Sie jedoch ein Haus als Eigen­heim kaufen wol­len, spielt der mög­liche Wert­zu­wachs nur eine unter­ge­ord­nete Rol­le. Hier kommt es eher darauf an, dass Sie die hohen Immo­bilien­prei­se mit einer soli­den Bau­finan­zierung ab­decken kön­nen. Mit unserem Budget­rech­ner können Sie sich einen Ein­druck verschaf­fen, wie viel Immo­bilie Sie sich leis­ten können.