Forward-Darlehen: So sichern Sie sich niedrige Zinsen für später!

Was ist ein Forward-Darlehen?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 18.03.2024

Ein Forward-Dar­lehen ist nach der gän­gi­gen Defi­niti­on ein Dar­lehen, das Sie be­reits mit dem Kredit­geber vertrag­lich fest verein­ba­ren, lange bevor es aus­ge­zahlt wird. Damit sichern Sie sich den aktuell gül­tigen Zins­satz bis zu 5 Jahre im Voraus. Aller­dings ist das nur als Anschluss­finan­zierung im Rahmen eines Immobilien­kredites möglich, wenn die Zins­bin­dung aus­läuft.

Mit einem Forward-Dar­lehen haben Sie Planungs­sicher­heit und profi­tie­ren von den nied­rigen aktu­el­len Bau­zinsen, falls Sie zum Ende der Zins­bin­dung höher sein soll­ten. Aller­dings ver­langt die Bank einen Zins­auf­schlag für das Reser­vieren der Kondi­tio­nen. Und Sie gehen das Risi­ko ein, dass die Zinsen nied­riger sein kön­nen, wenn das Forward-Dar­lehen ausge­zahlt wird. Sie sind auch in diesem Fall an den Ver­trag gebun­den.

Bei einem Forward-Dar­lehen haben Sie die Wahl zwischen einer Prolon­gation – der Anschluss­finan­zierung bei der bis­heri­gen Bank – und einer Umschul­dung – dem Wech­sel zu einem neuen Anbie­ter.

Was ist ein echtes und was ein unechtes Forward-Darlehen?

Der Unter­schied liegt in dem Zeit­punkt, wann die Zins­bindung für das Forward-Dar­lehen beginnt.

• Bei einem echten Forward-Dar­lehen beginnt die Zins­bindung in dem Moment, wenn die Kredit­summe aus­gezahlt wird.
• Bei einem un­echten Forward-Dar­lehen beginnt die Zins­bin­dungs­frist bereits mit dem Vertrags­abschluss.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Grund­sätzlich funktio­niert ein Forward-Dar­lehen wie eine klassische Bau­finan­zierung.

Der Unter­schied ist, dass Sie sich bereits lange vor der Aus­zah­lung der Kredit­summe auf einen Zins­satz fest­legen. Sie sind dabei nicht auf die Bank fest­ge­legt, bei der Ihre Finan­zie­rung bereits läuft. Sie haben die Wahl zwi­schen Ihrer aktu­ellen Bank und einer ande­ren.

Läuft dann die Zins­bin­dung des ers­ten Haus­kredi­tes ab, wird der im For­ward-Dar­lehen verein­bar­te Betrag aus­ge­zahlt und Sie lö­sen damit die beste­hen­de Rest­schuld ab. Von diesem Zeit­punkt an zahlen Sie das For­ward-Dar­lehen mit den be­reits zuvor fest­ge­leg­ten Kondi­tio­nen ab. Der effek­tive Jahres­zins, den Sie be­zah­len, bein­hal­tet einen Zins­auf­schlag für das früh­zeit­ige Reser­vie­ren des Dar­le­hens.

Die unten­ste­hen­de Grafik verdeut­licht das Prin­zip am Bei­spiel von stei­gen­den Zin­sen.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die Kosten für ein Forward-Dar­lehen sind in jedem Einzel­fall unter­schied­lich. Sie hängen von mehre­ren Fakto­ren ab:

• die Höhe des Dar­lehens
• die gewünschte Lauf­zeit des Forward-Dar­lehens
• die verein­barten Zinsen
• die Dauer der For­ward-Periode (der Zeitraum zwischen Vertrags­abschluss und Aus­zahlung)
• die Höhe des Zinsauf­schlages (meist ca. 0,02-0,05 % pro Monat)

Die genannten Fakto­ren spielen bei der Berech­nung des Zinses für das Forward-Dar­lehen eine Rolle.

Zusätzliche Kos­ten ent­ste­hen, wenn Sie mit Ihrem For­ward-Dar­lehen zu einem anderen Anbie­ter um­schul­den. Denn hier­für fallen neben dem Zinsauf­schlag noch Gebüh­ren für die Abtre­tung der Grund­schuld an. Diese belau­fen sich in der Regel auf einige hun­dert Euro.

Tipp

Wenn Sie sich über aktuelle Ange­bote infor­mieren möchten, empfeh­len wir Ihnen unse­ren For­ward-Dar­lehen Ver­gleich!

zum Forward-Darlehen Vergleich

Wie hoch sind die Zinsen für ein Forward-Darlehen?

Das ist unter­schiedlich, denn die Ban­ken berech­nen für die Reser­vierung des Zin­ses einen Auf­schlag. Wie hoch der aus­fällt, darü­ber entschei­det die finan­zieren­de Bank selbst. In den meis­ten Fäl­len be­trägt der Auf­schlag weni­ger als 0,05 %. Der Zins­auf­schlag wird pro Monat berech­net. Das heißt: Je län­ger Sie sich das Zins­niveau im Vor­aus sich­ern, desto hö­her fällt auch der Auf­schlag aus.

Wie sich der For­ward-Zins genau berech­net, zeigt das folgen­de Bei­spiel: Neh­men wir an, Sie möch­ten sich einen Zins von 3,0 % mit einer Vor­lauf­zeit von 40 Monaten für Ihre An­schluss­finan­zierung sich­ern. Ihre Bank berech­net Ihnen für die Vor­lauf­zeit einen Auf­schlag von 0,02 % pro Monat.

Mit dieser Formel können Sie die Zin­sen für ein For­ward-Dar­lehen berech­nen:

0,02 % x 40 Monate + 3,0 % = 0,8 + 3,0 % = 3,8 %

Das For­ward-Dar­lehen wird durch den Auf­schlag am Ende mit einem Zins­satz von 3,8 % pro Jahr ver­zinst. Wie teuer ein For­ward-Dar­lehen letzt­endlich ist, hängt also maß­geb­lich von der Dauer der Vor­lauf­zeit und der Höhe des Auf­schlags ab.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich nur, wenn in Zu­kunft die Zin­sen stei­gen und Sie sich die aktu­ell nied­rigen Zin­sen im Vor­aus gesich­ert haben. Mit dem Ab­schluss des Dar­lehens gehen Sie also eine Wette ein, dass die Zin­sen am Ende Ihrer Zins­bin­dung höher liegen. Der Ab­schluss eines Forward-Dar­lehens lohnt sich beson­ders in Niedrig­zins­phasen, wie wir sie seit eini­gen Jah­ren ha­ben. Dann ist die Wahr­schein­lich­keit hoch, dass die Zin­sen über kurz oder lang wie­der anstei­gen.

Als Faust­formel gilt: Liegt der gesich­erte Zins­satz am Ende der Zinsbin­dung unter dem allge­meinen Zins­niveau, ist Ihre Wet­te auf­ge­gan­gen und das Forward-Dar­lehen hat sich für Sie aus­ge­zahlt. Blei­ben die Zin­sen nach Abschluss des Darle­hens hinge­gen gleich oder sinken sogar, zah­len Sie für Ihr Anschluss­dar­lehen mehr als Sie eigent­lich müss­ten.

Beispielrechnung: Ein Forward-Darlehen lohnt sich nur bei steigenden Zinsen

Um zu verdeutlichen, wie stark sich stei­gende, gleich­blei­ben­de oder fallende Zin­sen auf den Nutzen eines For­ward-Dar­lehen aus­wir­ken, haben wir drei unter­schied­liche Szena­rien für Sie durch­ge­rech­net. Bei allen drei Szena­rien ist die Aus­gangs­posi­tion die­selbe:

• Die Rest­schuld be­trägt nach der ersten Zins­bindung einer Baufinan­zierung 150.000 €.
• Sie haben sich 3 Jahre vor dem Ende Ihrer Zins­bin­dung mit­hilfe eines Forward-Dar­lehens den aktu­ellen Zins von 1,50 % gesich­ert.
• Für die 36 Monate Vor­lauf­zeit berech­net Ihnen die Bank einen Zins­auf­schlag von ins­ge­samt 0,72 %. Dieser ergibt sich aus einem monat­lichen Auf­schlag von 0,02 % über 36 Monate.
• Der Zins, mit dem Sie Ihre lau­fen­de Finan­zierung später ab­lösen, liegt inklu­sive Zins­auf­schlag also bei effek­tiven 2,22 %.
• Für das For­ward-Dar­lehen legen Sie eine neue Zins­bin­dung von 15 Jahren bei monat­lichen Raten von 938 € fest.

Wie sich die Kos­ten insge­samt verän­dern, wenn die Zin­sen bis zum Ende der Zins­bin­dung wei­ter stei­gen, gleich­blei­ben oder fal­len, zeigt die fol­gen­de Tabel­le. Die wich­tig­sten Zah­len ste­hen in der letz­ten Zeile: die Zins­kos­ten, die Sie jeweils zah­len müs­sen.

Das Beispiel macht deut­lich, dass sich das Forward-Dar­lehen nur für Sie lohnt, wenn die Zin­sen für die Anschluss­finan­zierung stei­gen. Dank des güns­tige­ren Zins­niveaus des Forward-Dar­lehens haben Sie in diesem Fall am Ende der 15 Jahre Zins­bindung insge­samt über 20.000 € weni­ger an Zins­kosten ge­zahlt. Außer­dem be­trägt die Rest­schuld am Ende der Zins­periode nur noch gut 9.200 €.

Das Forward-Dar­lehen zahlt sich für Sie nicht aus, wenn die Zin­sen bis zum Ende der Zins­bin­dung gleichb­leiben oder sin­ken. In beiden Fällen zah­len Sie mit einem For­ward-Dar­lehen deutlich mehr Zins­kosten und es bleibt eine Rest­schuld, die Sie erneut finan­zieren müssen.

Prognose zur aktuellen Zinsentwicklung: Wann steigen die Zinsen?

Seit 2022 sind die Bauzinsen stark angestiegen, erst zum Jahresende 2023 kam es wieder zu leichten Zinssenkungen. Es kann zwar in der aktuellen Marktsituation zu Ausschlägen nach unten (wie auch nach oben) kommen, aber dass die Zinsen wieder dauerhaft nach unten gehen, ist eher unwahrscheinlich.

Um den rich­tigen Zeit­punkt für den Ab­schluss eines For­ward Dar­lehens zu er­wischen, soll­ten Sie regel­mäßig die Zins­ent­wick­lung beobach­ten. Die Entwick­lung der Bau­zin­sen der letz­ten Jahre so­wie aktu­elle Zins­prog­nosen von Exper­ten geben Ihnen wich­tige Hin­weise, um die zu­künf­tige Markt­ent­wick­lung besser einzu­schätzen.

Schritt für Schritt: So schließen Sie ein Forward-Darlehen ab

1. Prüfen Sie, wie lange Ihre Zins­bindung noch läuft: Endet Ihre Zins­bindung in weniger als 60 Monaten, kommt ein For­ward-Dar­lehen als Anschluss­finan­zierung für Sie in Frage.
2. Beziehen Sie die Zins­ent­wick­lung in Ihre Entschei­dung mit ein: Gehen Sie davon aus, dass die Zinsen in Zu­kunft steigen, sollten Sie aktiv werden.
3. Holen Sie sich Ange­bote für Forward-Dar­lehen ein: Beachten Sie dabei, dass sich die Ange­bote der Ban­ken nicht nur beim Zins­satz, sondern auch bei der Höhe der Aufschlä­ge unter­schei­den. Nutzen Sie hierzu unseren Forward-Darl­ehen Ver­gleich.
4. Sprechen Sie mit Ihrer Haus­bank: Haben Sie ein güns­tiges Ange­bot gefun­den, soll­ten Sie Ihre Bank kontak­tieren. Macht diese Ihnen das gleiche Zins­ange­bot, lohnt sich die Prolonga­tion.
5. Prüfen Sie auch eine Umschul­dung: Finden Sie ein Forward-Dar­lehen, das mehr als 0,1 % günstiger ist als das Ihrer Haus­bank, lohnt sich eine Umschul­dung.
6. Forward-Dar­lehen ab­schließen: Haben Sie sich für ein Ange­bot entschie­den, unter­schrei­ben Sie den Ver­trag. Es ent­stehen bis zum Ende der Zins­bin­dung keine Kos­ten für Sie.

Kann ich ein Forward-Darlehen auch kündigen?

Das ist ohne große finan­zielle Ver­luste nicht mög­lich. Der ein­mal geschlos­sene Ver­trag be­hält seine Gültig­keit, auch wenn sich zum Zeit­punkt der Aus­zah­lung die dann gül­tigen Zin­sen deut­lich redu­ziert haben. Sie sind an den unter­schrie­benen Ver­trag und die damit verbun­denen Kondi­tionen gebun­den. Das gilt auch, wenn sich Ihre Lebens­um­stände wäh­rend der For­ward-Perio­de geän­dert haben und Sie z. B. inzwi­schen den Wohn­ort gewech­selt haben.

Sie können aller­dings das Dar­lehen bei Fällig­keit nicht an­neh­men. In diesem Fall zahlen Sie eine hohe Nicht­abnahme­entschä­digung, die meh­rere zehn­tausend Euro betra­gen kann.

Darüber hinaus be­sitzen Sie wie bei jedem Ver­trag ein Wider­rufs­recht, das Sie bis zu 14 Tage nach der Vertrags­unter­zeich­nung gel­tend machen kön­nen.

Wie lange im Voraus kann ich mir ein Forward-Darlehen sichern?

Die Vorlauf- oder auch Forward-Periode wird von Bank zu Bank unter­schiedlich gehand­habt. Oft können Sie 3 Jahre vor dem Ende der Zins­bin­dung ein Forward-Dar­lehen ab­schließen. Bei eini­gen Anbie­tern be­trägt der Zeit­raum bis zu 5 Jahre, bei ande­ren nur 2 Jahre.

Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens

Ist ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll? Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, es ist aber auch mit Risiken verbunden. Wägen Sie deshalb gut ab, ob es sich für Sie lohnt.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens

• ein güns­tiges Zins­niveau bis zu 5 Jahre im Voraus
• Ein­spar­ungen bei stei­gen­den Zinsen
• hohe Planungs­sicher­heit
• keine Kosten bis zur Aus­zahlung

Die Nachteile eines Forward Darlehens

• Risiko einer Zins­senkung
• Fest­legung auf einen An­bie­ter und Zins­satz
• Zins­auf­schlag für die lang­fris­tige Reser­vie­rung