Die passende Hausfinanzierung bringt Sie zur eigenen Immobilie. Damit Sie schnell ans Ziel kommen, klären wir hier die wichtigsten Fragen für Sie, wie Sie Ihr Haus finanzieren: Angefangen bei der genauen Berechnung über die Höhe der Zinsen bis zu dem Punkt, ob Eigenkapital zwingend nötig ist.
Eine Hausfinanzierung setzt sich aus verschiedenen Variablen zusammen – etwa dem Wert der Immobilie, der Kredithöhe und der Tilgung. Wenn Sie wissen möchten, mit welchen Zinsen und mit welchen monatlichen Raten Sie beim Haus finanzieren kalkulieren müssen, nutzen Sie am besten unseren Hausfinanzierung Rechner. Geben Sie dafür einfach die entsprechenden Werte in die vorgegeben Felder ein. Notwendige Angaben sind:
Mit einem Klick auf „Bauzinsen vergleichen“ sehen Sie im nächsten Schritt verschiedene Hausfinanzierungen im Vergleich mit aktuellen Zinsangeboten und entsprechenden Monatsraten. Wenn Sie einzelne Angaben variieren, können Sie sehen, wie sich die Komponenten des Kredites verändern. Damit hilft Ihnen der Baufinanzierungsrechner, ein passendes Angebot auszuwählen.
Ob die Berechnung der Hausfinanzierung auf einem soliden Fundament steht, hängt entscheidend mit den monatlichen Raten zusammen, mit denen Sie die Finanzierung zurückzahlen. Es gilt die Faustregel, dass die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung nicht höher als 40 % des Einkommens sein sollte. Die Höhe des zu Ihnen passenden Baukredits können Sie mithilfe unseres Budgetrechners ermitteln. Die Grundlage dafür ist die Gegenüberstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben.
zum BudgetrechnerFür die Hausfinanzierung zahlen Sie der Bank Zinsen. Bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 €, einem Effektivzins von ca. 3,80 % und einer Tilgung von 2 % zahlen Sie beispielsweise über einen Zeitraum von 15 Jahren gut 140.000 € Zinskosten.
Wenn Sie ein Haus finanzieren möchten und über die Kosten nachdenken, sollten Sie auch die Nebenkosten beim Hausbau oder -kauf einkalkulieren. Egal, ob Sie kaufen oder bauen, auf jeden Fall müssen Sie rund 10–20 % des Kaufpreises für anfallende Nebenkosten berechnen. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören die Grunderwerbssteuer, Versicherungen, die Maklerprovision und Notar- und Grundbuchkosten. Als Baunebenkosten kommen viele unterschiedliche Ausgaben auf Sie zu, unter anderem Kosten für die Vermessung des Grundstückes, der Aushub für die Kellerplatte, Erschließungskosten und Honorare für Architekten.
Mehr Informationen finden Sie auf unseren Seiten Kaufnebenkosten und Baunebenkosten.
In den vergangenen Monaten ist eine Hausfinanzierung teurer geeworden, da die aktuellen Bauzinsen deutlich angestiegen sind. Abhängig von der Darlehenshöhe liegen sie zwischen 3,0 und 4,0 % effektivem Jahreszins. In unserem Bauzinsen-Chart können Sie die Zinsentwicklung der vergangenen 10 Jahre sehen.
Die zukünftige Zinsentwicklung ist schwer vorherzusehen. Einige Experten gehen davon aus, dass die Bauzinsen unter anderem als Reaktion auf Veränderungen des EZB-Leitzinses leicht sinken könnten.
Mit niedrigeren Zinsen würde Ihre Hausfinanzierung günstiger werden, weil Sie weniger Zinskosten zahlen. Zum Beispiel kann ein Unterschied um zwei Zehntel Prozentpunkte über die Laufzeit einige tausend Euro ausmachen.
Aktuelle Angebote für verschiedene Laufzeiten sehen Sie in der folgenden Tabelle.
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,61 % | 1.101,67 € |  |
| 8 Jahre | 4,59 % | 1.098,33 € | |
| 10 Jahre | 3,49 % | 915,00 € | |
| 12 Jahre | 4,11 % | 1.018,33 € | |
| 15 Jahre | 4,11 % | 1.018,33 € | |
| 20 Jahre | 4,11 % | 1.018,33 € | |
Abgesehen vom aktuellen Zinsniveau können folgende Faktoren zu günstigen Zinsen führen:
Einige Faktoren erhöhen Ihre individuellen Bauzinsen:
Die folgenden Beispiele (Stand: Mai 2024) zeigen, wie sich ein Zinsangebot verändert. Dabei führt sowohl ein höherer Darlehensbetrag als auch eine längere Zinsbindung zu höheren Zinsen, was Ihre Baufinanzierung folglich teurer macht. Bei den Beispielrechnungen sind wir immer von einem Immobilienwert von 450.000 € und einer Tilgung von 2 % ausgegangen.
| Darlehensbetrag | Zinsbindung | Postleitzahl | günstigster Zins |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10 Jahre | 12345 Berlin | 3,43 % |
| 350.000 € | 10 Jahre | 12345 Berlin | 3,56 % |
| Zinsbindung | Darlehensbetrag | Postleitzahl | günstigster Zins |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 320.000 € | 73230 Kirchheim | 3,35 % |
| 15 Jahre | 320.000 € | 73230 Kirchheim | 3,49 % |
Außerdem fallen die Zinsen für eine Hausfinanzierung im Vergleich verschiedener Regionen unterschiedlich aus. Eine identische Hausfinanzierung ist zum Beispiel in Baden-Württemberg teurer als in Berlin. Viele Banken geben Baufinanzierungen nur in bestimmten Regionen heraus, daher entstehen regionale Unterschiede.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie in die Hausfinanzierung einbringen können, desto besser. Denn Banken belohnen diese Sicherheit mit günstigeren Zinsen. Zumindest sollten Sie die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können, was etwa zusätzlich 15–20 % vom Kaufpreis entspricht. Bei 40–70 % vom Kaufpreis bekommen Sie den besten Zinssatz.
Sie können aber auch eine Immobilie kaufen oder bauen, wenn Sie gar kein Erspartes in die Hausfinanzierung einbringen. Allerdings lassen sich Banken nur dann auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein, wenn Sie einen sicheren Arbeitsplatz mit einem hohen Einkommen haben. Außerdem wird der Kredit zur Hausfinanzierung deutlich teurer, da Sie höhere Zinsen bezahlen müssen.
Folgendes Beispiel einer Hausfinanzierung kann die Bedeutung des Eigenkapitals verdeutlichen. Sie kaufen eine Immobilie
Die Tabelle vergleicht die günstigsten Angebote zur Baufinanzierung bei einem Eigenanteil von 130.000 € zusätzlich zu 45.000 € Kaufnebenkosten mit einer Finanzierung, die nur die Nebenkosten aus Eigenkapital deckt. Dabei wird deutlich, dass sich der Zinssatz ohne Eigenkapital deutlich erhöht und sich damit die insgesamt zu zahlenden Zinskosten mehr als verdoppeln.
| Eigenkapital | Darlehenssumme | Zinsen ab | Zinskosten |
|---|---|---|---|
| 175.000 € | 320.000 € | 3,33 % | 88.829,17 € |
| 45.000 € | 450.000 € | 3,74 % | 139.895,22 € |
Eine Hausfinanzierung wird immer individuell auf Sie zugeschnitten. Die Bank gibt Ihnen ein zweckgebundenes Darlehen, das durch die Immobilie abgesichert ist. Wenn Sie ein Haus finanzieren, ist die häufigste Form für den Kredit das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie über den gesamten Zeitraum der Vertragslaufzeit und Zinsbindung gleich hohe Raten, die aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil bestehen. Mit jeder Rate wird der Anteil der Zinsen kleiner, da sie sich immer anhand der Restschuld berechnen.
Ein Annuitätendarlehen verschafft Ihnen eine hohe Planungssicherheit, insbesondere wenn Sie sich für eine lange Zinsbindung entscheiden. Ist am Ende der Laufzeit eine Restschuld übrig, können Sie für diese eine Anschlussfinanzierung abschließen oder umschulden.
Wenn Sie die folgenden Aussagen mit „Ja“ beantworten können, spricht bei der Hausfinanzierung viel für einen reibungslosen Ablauf:
Und folgende Faktoren können Ihnen die Entscheidung, eine Hausfinanzierung auf sich zu nehmen, erleichtern:
Sammeln Sie frühzeitig die notwendigen Unterlagen zusammen, damit die Zusage der Bank zur Hausfinanzierung reibungslos abläuft. Bringen Sie möglichst schon zum Finanzierungsgespräch die entsprechenden Dokumente mit:
Am besten erkundigen Sie sich vor dem Gespräch, welche Unterlagen die Bank für eine Baufinanzierung benötigt.
Wenn Ihre Unterlagen der Bank vollständig vorliegen, braucht die Bank in der Regel zwischen 3 - 7 Werktage, bevor sie eine Finanzierungsbestätigung oder auch eine Absage erteilt. In dringenden Einzelfällen kann es schneller gehen.
Falsche Daten in der SCHUFA-Auskunft können sich bei der Bank negativ auf Ihre Kreditkonditionen auswirken. Um die Chance auf eine günstige Kreditvergabe zu erhöhen, ist eine Selbstauskunft und die Korrektur der Daten zu empfehlen. So kriegen Sie die Hausfinanzierung trotz SCHUFA hin!
Nicht jede Immobilie lässt sich rein durch Vermietung finanzieren. Dieser Plan kann nur funktionieren, wenn die Kaltmiete ausreichend hoch angesetzt wird – und das hängt u.a. vom örtlichen Mietspiegel ab. Als Hilfe dient folgende Faustregel: Der Kaufpreis (ohne Kreditzinsen) sollte 30 Jahresnettokaltmieten nicht übersteigen. Ansonsten lohnt sich der Immobilienkauf nicht. Sie müssen ohnehin eher großzügig rechnen, weil Nebenkosten, Steuern und Instandhaltungskosten sich zusätzlich negativ auf die Kalkulation auswirken.
Überlegen Sie, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, empfehlen wir Ihnen unseren Renditerechner Immobilien.
Achten Sie darauf, dass Ihre Hausfinanzierung die Möglichkeit zur Sondertilgung enthält. Mit freiwilligen Sondertilgungen können Sie nämlich viel Geld sparen. Falls Sie zum Beispiel aus beruflichen Gründen oder durch eine Erbschaft mehr Geld als geplant zur Verfügung haben, können Sie eine Sondertilgung ausführen. Ist es Ihnen möglich, außerplanmäßig eine hohe Summe auf einen Schlag zurückzuzahlen, verringert das bei der Hausfinanzierung die Laufzeit des Kredites.
Auch wenn Sie nun zu den wichtigsten Punkten der Hausfinanzierung Tipps bekommen haben, tauchen regelmäßig weitere Fragen rund ums Thema auf. Die häufigsten haben wir hier für Sie beantwortet.
Wenn Sie einen Kredit Ihrer Hausfinanzierung umschulden, dann lösen Sie einen bestehenden Kredit durch einen neuen ab. Das ist dann sinnvoll, wenn Sie für den neuen Kredit weniger Zinsen zahlen. Eine Umschuldung ist auch bei der Hausfinanzierung möglich. Allerdings rechnet sich das nicht immer, weil Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre alte Bank zahlen müssen.
Eine Anschlussfinanzierung ist die fortlaufende Finanzierung Ihres Hauskredites nach Ende der Zinsbindungsfrist. Ihr Baudarlehen besitzt eine festgeschriebene Zinsbindungsfrist. Das können 5, 10 oder mehr Jahre sein. Wenn diese Frist abläuft, müssen Sie für Ihre Hausfinanzierung entscheiden, welche Bank Sie wählen: entweder Ihre bisherige Bank oder einen anderen Anbieter.
Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon vor dem Auslaufen Ihrer Zinsbindung einen günstigen Zins für die Zeit danach sichern, indem Sie diesen niedrigen Zins für sich reservieren. Der Vorteil: Falls später die Zinsen zur Hausfinanzierung steigen, profitieren Sie vom zuvor festgeschriebenen Zinssatz.
Wenn Sie ein Haus finanzieren und arbeitslos werden, sollten Sie möglichst schnell mit der Bank sprechen. Eventuell kommt sie Ihnen entgegen und setzt die monatlichen Raten für einen bestimmten Zeitraum herab oder sie setzt die Zahlung vorübergehend ganz aus. Möglicherweise erhalten Sie von Ihrer Wohngeldstelle einen Lastenzuschuss. Im schlimmsten Fall muss die Immobilie verkauft werden.
Wenn einer der Eheleute den Kreditvertrag allein unterschrieben hat, muss er auch allein für die Rückzahlung aufkommen – selbst wenn er es ist, der ausgezogen ist. Haben beide Eheleute unterschrieben, müssen beide den Kredit weiter abbezahlen. Auch derjenige, der auszieht, bleibt Schuldner der Bank – unabhängig davon, ob er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Lesen Sie hierzu auch unseren Artikel Scheidung und Haus.
Ja, gerade als Absicherung bei einer Hausfinanzierung. Eine Restschuld- oder auch Ratenschutzversicherung springt ein, wenn Sie wegen Krankheit, Todesfall oder Arbeitslosigkeit die Kreditraten nicht mehr zahlen können.
