Checkliste Wohnungskauf: Worauf muss ich achten?

Vor dem Wohnungskauf: Machen Sie einen Finanzierungsplan

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich zuallererst fragen: Wie viel Wohnung kann ich mir leisten? Die Kosten des Wohnungskaufs dürfen Ihr Budget nicht übersteigen, sonst gehört die Eigentumswohnung eines Tages nicht Ihnen, sondern der Bank.

Machen Sie einen Kassensturz: Stellen Sie dazu Ihre Einnahmen Ihren monatlichen Ausgaben gegenüber. Hier sollten Sie Ihre Finanzkraft ganz realistisch einschätzen und die Schmerzgrenze der zusätzlichen monatlichen Kreditbelastung lieber ein bisschen zu niedrig als zu hoch ansetzen.

Wenn Sie die maximal möglichen Kosten des Wohnungskaufs für sich berechnen wollen, hilft Ihnen unser Budgetrechner. Mit einigen wenigen Eingaben können Sie damit ziemlich genau schätzen, wie hoch Ihr Immobilienkredit sein darf.

Informieren Sie sich über die Nebenkosten Ihres Wohnungskaufs

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, zählt nicht nur der Kaufpreis. Worauf Sie noch achten müssen, sind die Nebenkosten einer Eigentumswohnung. Denn so wie beim Hauskauf fallen auch beim Kauf einer Wohnung eine Reihe nicht ganz unerheblicher weiterer Positionen an, die Sie auf dem Schirm haben müssen. Diese sind:

• Maklercourtage (3,9 bis ca. 7 % des Kaufpreises)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % des Kaufpreises)
• Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises)

Optional kommen noch hinzu:

• Gutachterkosten (ca. 0,5 bis 1 % des ermittelten Verkehrswertes)
• Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Kosten des Umzugs (Möbelspedition, Transporter, Umzugskartons)

Rücklagen & Co.: Diese Kosten kommen auf Sie nach dem Wohnungskauf zu!

Daneben fallen nach dem Wohnungskauf weitere Kosten an: nämlich in Form von Betriebskosten, Kosten der Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklagen, die Besitzer einer Eigentumswohnung gerade in Gemeinschaftsobjekten immer leisten müssen.

Folgende Tabelle gibt Ihnen einen Eindruck von den Kosten, die bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung monatlich anfallen würden.

Wohnung kaufen wie die Profis: Schon vor dem Kauf die Finanzierungsbestätigung einholen!

Bis es zum Kauf einer passenden Eigentumswohnung kommt, vergeht meistens einige Zeit. Schließlich müssen Sie auch erst das richtige Angebot finden. Diese Zeit können Sie nutzen, indem Sie schon vorab eine Finanzierungsbestätigung über einen möglichen Immobilienkredit bei der Bank einholen.

Mit einer solchen Finanzierungsbestätigung erklärt eine Bank, dass sie bereit ist, Ihnen einen solchen Immobilienkredit in einer bestimmten Höhe einzuräumen, da Sie derzeit alle Bedingungen dafür erfüllen.

Eine Finanzierungszusage ist keine Voraussetzung beim Wohnungskauf. Aber sie macht Sie handlungsfähiger gegenüber Mitinteressenten. Denn während andere noch rechnen, können Sie schon kaufen: Den für den Wohnungskauf wichtigen Finanzierungsplan haben Sie schließlich schon in der Tasche!

Eigentumswohnung kaufen: Beachten Sie bei der Besichtigung diese 5 Tipps!

Ganz oben auf der Checkliste zum Wohnungskauf steht: Bereiten Sie sich gut auf die Besichtigung vor! Zu schnell wird es hektisch beim Maklertermin, sehr viele neue Eindrücke strömen auf Sie ein und oft vergisst man ganz, was man eigentlich noch fragen wollte. Das kann Ihnen nicht passieren, wenn Sie fünf Tipps befolgen:

Gehen Sie vor der Besichtigung in der Gegend der Wohnung spazieren. So gewinnen Sie einen Eindruck von der Lage und der Infrastruktur (Geschäfte, Verkehrsmittel…), aber auch von den Menschen, die dort leben oder Nerv-Faktoren wie Verkehrsbelastung und Parkplatzsituation.

Vereinbaren Sie einen Einzeltermin

Auch wenn es nicht in jedem Fall zu realisieren ist, sollten Sie den Verkäufer bzw. Makler um einen Einzel- statt einen Gruppentermin bitten. Sie bekommen so einen besseren Eindruck von der Wohnung, die Sie kaufen wollen. Und der Verkäufer oder Makler auch von Ihnen.

Wählen Sie einen Termin tagsüber

Verlegen Sie die Besichtigung nicht aus praktischen Gründen aufs Wochenende oder den Feierabend. Eventuelle Mängel sehen Sie besser bei Tageslicht. Umweltgeräusche der Wohnung und mögliche Lärmquellen hören Sie am besten werktags zur Rushhour. Luxus-Variante: Wenn der Verkäufer mitspielt, besichtigen Sie die Wohnung mehrmals, an unterschiedlichen Tagen und zu verschiedenen Tageszeiten.

Gehen Sie langsam durch die Räume und nehmen Sie jedes Detail wahr. So entgeht Ihnen nichts, das sie später ärgern könnten. Vielleicht bringen Sie sogar einen Augenzeugen mit, denn vier Augen sehen immer mehr als zwei.

Im Nachgang verklärt sich oft einiges. Vor allem, wenn Sie mehrere verschiedene Objekte in kurzen Abständen besichtigen. Machen Sie daher viele Fotos, die Sie zuhause noch einmal in aller Ruhe durchgehen können, bevor Sie sich entscheiden eine Wohnung zu kaufen.

Checkliste: Was sind wichtige Fragen beim Wohnungskauf?

Zur besseren Übersicht fassen wir im Folgenden für Sie zusammen, welche Fragen Sie dem Makler oder Verkäufer stellen sollten, wenn Sie zum Wohnungskauf schreiten. Diese Themen finden Sie auch noch einmal in unserer Checkliste, die Sie als PDF "Checkliste zum Wohnungskauf" downloaden und direkt zur Besichtigung mitbringen können.

Unsere Checkliste zum Wohnungskauf als kostenloses PDF!

Sie wollen eine Wohnung kaufen – wir geben Ihnen eine komplette Checkliste mit wichtigen Tipps an die Hand, die Sie auch zur Besichtigung mitbringen können.

Download: Checkliste Wohnungskauf als PDF

Die einzelnen Schritte erklären wir Ihnen im folgenden Artikel.

Fragen zur Lage

• Wie steht es um die Infrastruktur? Gibt es Schulen, Kitas, Supermärkte und Ärzte in der näheren Umgebung?
• Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es ausreichend Parkplätze?
• Gibt es Freizeitangebote und Parks oder Grünflächen?
• Wie ist die wirtschaftliche Lage der Region? Ziehen viele Menschen weg oder her? Welche Bauvorhaben sind geplant?
• Wer wohnt in der unmittelbaren Nachbarschaft?
• Wie hoch sind die üblichen Mietpreise in der Umgebung für ähnliche Wohnungen?

Fragen zum Gebäude

• Wie groß ist das Mietshaus/Gesamtobjekt? Welchen Anteil hat meine Eigentumswohnung daran?
• Wie viele Eigentümer gibt es in der Gemeinschaft? Wie viele Mieter gibt es?
• Wie verteilen sich die Kosten in der Eigentümergemeinschaft?
• Welche Gemeinschaftseinrichtungen gibt es (etwa Keller, Dachboden, Fahrradgarage, Tiefgarage, Garten, Waschmaschinen)?
• Welche Pflichten habe ich und wie funktioniert die Kostenaufteilung?
• Wann erfolgten die letzten Instandsetzungen am Gebäude?
• Welche Renovierungsmaßnahmen stehen kurz- und langfristig an?
• Gibt es Baumängel, Schimmel, Wasserschäden?

Fragen zur Wohnung

• Warum wird die Wohnung verkauft? Wie lange hat der Vorbesitzer sie gehalten, warum trennt er sich?
• Ist die Wohnung gut geschnitten (auch evtl. für spätere Vermietung)? Stimmt die Quadratmeterzahl (Zollstock mitbringen)?
• Wie hellhörig ist die Wohnung?
• Dringt Lärm von draußen ein?
• Wer sind die Nachbarn? Passen sie zu meiner Lebenssituation?
• Genügt die Ausstattung meinen Bedürfnissen? Welche Umbauten wären möglich?
• Sind die Anschlüsse für Waschmaschine, Herd und Telefon/Internet gut gesetzt? Reicht die Zahl der Steckdosen?
• Sind Bad, Heizungsanlage, Warmwasser, Stromleitungen, Lichtschalter, Schließanlage, Haustüre etc. in Ordnung ?
• Gibt es genügend Abstellflächen (zum Beispiel Dach, Keller, Garage…)?
• Darf ich Haustiere halten?
• Gibt es Verkehrslärm?

Kein Wohnungskauf ohne Papierkram: Sehen Sie wichtige Dokumente ein!

Auf der Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung finden Sie auch den Punkt „Wichtige Dokumente einsehen“. Prüfen Sie diese Dokumente sehr genau, wenn möglich schon vor der Besichtigung:

• Exposé des Maklers (darin enthalten Baujahr des Objekts, Quadratmeterzahl, Grundriss)
• Grundbuch und eventuell aktueller Energieausweis
• Kaufvertrag der Wohnung bzw. Bauleistungsbeschreibung des Bauträgers
• Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft
• Gemeinschaftsordnung der Eigentümer (Stimmrechtsverteilung, Sonderabsprachen, Hausordnung etc.)
• Wirtschaftsplan für das Haus (inkl. Kostenverteilung, Hausgeld, Umlagen)
• alle Dienstleisterverträge mit Handwerkern, Gärtner, Versicherungen, Hausmeister, Hausverwaltungen, Reinigungsfirmen…
• Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft
• Protokolle mindestens der vergangenen fünf Eigentümerversammlungen (wichtige Hinweise auf Gemeinschaftsklima/Streit sowie geplante Sanierungen und Baumaßnahmen!)
• bei vermieteter Wohnung der Mietvertrag

Wohnungskauf mit Fachmann: Wann brauche ich einen Gutachter?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung können noch so gute Tipps den fundierten Rat eines Fachmannes nicht ersetzen. Sie sollten also in Erwägung ziehen, ob Sie einen professionellen Immobiliengutachter hinzuziehen möchten, der die Wohnung Ihrer Träume auf Herz und Nieren prüft.

Vorteil: Schalten Sie einen Gutachter ein, können Sie relativ sicher sein, nach dem Kauf keine bösen oder kostspieligen Überraschungen zu erleben, was Mängel betrifft. Auch kann der Gutachter Sie vor einem überteuerten Kaufpreis schützen. Nachteil: Ein vollwertiges Verkehrswertgutachten durch den Fachmann kostet – und zwar in der Regel zirka 0,5 – 1 % des Verkehrswertes der Eigentumswohnung.

Eine gute und schnelle Alternative zum Vollgutachten ist beim Wohnungskauf das Kurzgutachten: Meist verlangen Gutachter eine Pauschale von ca. 500 € dafür. Den Immobiliensachverständigen können Sie dann auch gleich direkt mit zur Besichtigung bringen.

Verhandeln Sie den Kaufpreis Ihrer neuen Eigentumswohnung

Sie wollen eine Wohnung kaufen, aber zu einem realistischen Preis. In der Regel sind Makler und Verkäufer darauf eingestellt, mit Ihnen zu verhandeln. Nutzen Sie die Chance, den einkalkulierten Verhandlungsspielraum zu Ihren Gunsten zu gestalten.

Haben sie einen Gutachter eingeschalten, wird dieser Ihnen einen Preis vorschlagen. Andernfalls haben wir in unserem Artikel zum Thema Preisverhandlung beim Hauskauf eine Menge Tipps zusammengetragen, wie Sie selbst den Kaufpreis herunterhandeln können. Kurzform: Vergleichen Sie die Preise ähnlich gelagerter Eigentumswohnungen, sammeln Sie alle Vor- und Nachteile der Wohnung, holen Sie Kostenvoranschläge bei Handwerkern für fällige Renovierungen ein – und beweisen Sie ein bisschen diplomatisches Geschick!

Bringen Sie vor dem Wohnungskauf Ihre Finanzierung unter Dach und Fach

Wenn Sie die Wohnung Ihrer Träume gefunden haben, gibt es abschließend das Finanzielle zu regeln. Haben Sie bereits eine Finanzierungsbestätigung von der Bank, brauchen Sie nun nur noch einen Banktermin zu vereinbaren und den Kreditvertrag zu unterschreiben.

Andernfalls ist Folgendes zu tun:

1. Rechnen Sie noch einmal alle Kosten durch: die Kaufnebenkosten ebenso wie eventuell anfallende Renovierungskosten und die laufenden Betriebs- und Hauskosten.
2. Recherchieren Sie einen günstigen Immobilienkredit.
3. Vereinbaren Sie Finanzierungsgespräche bei potenziellen Kreditgebern.
4. Schließen Sie die Baufinanzierung bei der ausgewählten Bank ab.

Unser Baufinanzierung Vergleich zeigt Ihnen die tagesaktuellen Angebote verschiedener Kreditinstitute zur Immobilienfinanzierung. Darin können Sie nach Angabe Ihrer Postleitzahl, dem gewünschten Darlehensbetrag sowie dem Immobilienwert ganz in Ruhe recherchieren, bei welchem Anbieter Sie die besten Konditionen bekommen. Mit dem Baugeld Vergleich können Sie auch ausprobieren, wie sich die Kreditzinsen verändern, wenn Sie die Tilgung oder die Zinsbindung verändern.

Auf unserer Seite Hausfinanzierung geben wir Ihnen viele Tipps, wie Sie die optimale Finanzierung für Ihre Eigentumswohnung finden.

Vom Kaufvertrag zur Schlüsselübergabe: Letzte Schritte zum Wohnungskauf!

Um den Wohnungskauf wasserdicht über die Bühne zu bringen, brauchen Sie einen Notar. Er regelt das Vorgehen bei Zahlung und Übergabe, setzt den Kaufvertrag auf und schickt ihn beiden Parteien. Beim Beurkundungstermin beurkundet der Notar dann sowohl den Kaufvertrag als auch die Grundschuld. Im Anschluss fordert das Finanzamt die Grunderwerbssteuer.

Ca. 2 – 8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fordert der Notar Sie auf, den Kaufpreis zu bezahlen. Das ist der Moment, in dem Sie den Eigenkapitalanteil an die Bank zahlen und die Bank wiederum die vereinbarte Darlehenssumme direkt an den Verkäufer. Anschließend werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Schlüsselübergabe können Sie, je nachdem, individuell schon vorher regeln – herzlichen Glückwunsch zum Wohnungskauf!